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【摘要】傳統商業街區在周邊商業格局調整發展中逐漸喪失競爭力，處于發展的瓶頸期亟待改造。本文通過對赤峰道及中心花園地區現狀商業業態的整合、分析和總結，針對商業結構、街坊界面及建筑引導三個方向提出了符合街區發展特色的業態調整方向及措施。
【關鍵詞】商業業態；發展引導；業態調整
一、現狀商業業態發展概況
1、現狀用地性質
該地區的建筑主要建設與上世紀初，受原有建筑使用性質多為居住的影響，建筑形式以低層高密度為主。雖在震后進行了部分重建，但多以整修為主，且新建多遵循了原有肌理特征，沒有大體量建筑的出現。受建筑體量限制，該地區較難出現大型綜合類公共設施。因此，從用地性質看，該地區整體仍然以居住、辦公（小型）為主導。
2、現狀商業業態概況
經過調研，該地區現存有373家商鋪，多為臨街居住建筑改造而成，其中服裝鞋帽和煙酒零售在數量上占絕大多數，合計256家，占總店鋪數的69%，反應了該地區仍然受到核心商圈的影響，以商品零售業為主導。其余為餐飲、美容美發、婚紗攝影等。
該地區商業業態整體檔次較低，據統計具有連鎖性質及較高端品牌店鋪僅有25家，僅占總數的7%，其余商業店鋪基本為自發自創型的小型商業，但是受到綜合大型商業的沖擊，這些小型店鋪競爭力弱，原有的時尚潮流感和個性吸引力逐步缺失。
3、商業業態發展方向綜述
由于赤峰道及中心花園地區的區位條件沒有改變，始終是核心商圈的補充，其未來的商業發展仍然會作為緊鄰核心商圈的重要腹地得到發展，整體方向沒有本質性變化。
但該地區與核心商圈錯位補充發展的方式急需調整，90年代該地區以新穎、獨特的個性化風格吸引年輕群體的成功經驗告訴我們，整體業態應該伴隨核心商圈的提升而相應升級。結合現代商圈發展規律，該地區還應多樣化發展，不應再以單純的商品零售為主導動力，應挖掘新的潛力，豐富業態多樣性，強化服務職能的同時注重文化性的打造。
二、現狀商業業態發展分析
1、歷史文化價值的挖掘——文化性
赤峰道和中心花園地區是天津市14片歷史文化街區之一，其整體的建筑、空間、肌理和環境要素具有典型的法式特征，歷史名人和歷史事件的匯聚為該地區增添了傳奇色彩，具有較高的歷史文化價值，作為城市發展的重要財富，這種價值越來越受到重視。在保護好該地區歷史文化價值的前提下，如何通過合理利用，充分挖掘這筆文化財富，將其展現傳承，使其煥發出應有的價值是未來該地區業態調整的關鍵。
2、商業業態種類分析——多樣性
在將該地區的商業業態歸納為商品零售類、休閑娛樂類（棋牌、酒吧等）和其他（餐館、美容、攝影、咨詢等）來看，該地區擁有商品零售類店鋪256家，休閑娛樂類2家，其他類114家。從結果可以看出該地區業態結構仍為傳統型，整體缺乏休閑娛樂類的店鋪，如博覽、休閑、體驗、文藝等類型的參與性和創造性較強的娛樂項目，這也是該地區難以適應現狀核心商圈的重要因素。
3、商業界面連續性分析——整體性
該地區建設伊始就應用國外規劃理念，窄路密網和低層高密的開發模式為該地區提供了眾多臨街界面，因此擁有大量可供改造成為小型商業店鋪的建筑。但是通過實際分析，該地區連續的商業界面僅占全部沿街界面的35%，其中商業界面連續性較好的僅有赤峰道和山西路兩條，其余商業界面多位于赤峰道以西部分，且業態混雜，步行、車行均受到嚴重影響，環境較差。該地區發展需要引導該地區內的部分街道形成完整的商業界面，拉伸核心商圈的商業縱深，同時梳理出部分街道作為交通型道路，便于交通組織。
4、商業業態檔次提升——高端性
通過研究該地區的重要商業街（赤峰道）兩側的商業業態與店鋪營業面積之間的關系，我們可以看出隨著營業面積的增加，業態選擇門檻提高，商業業態會逐漸向高端轉移。以本地區為例，婚紗攝影和高端餐飲雖然數量較少，但平均營業面積最大（見表二），店面形式多為獨棟式開發；而服裝鞋帽雖然數量較多，但平均營業面積最?。ㄒ姳矶?，多為前店后宅式的開發。美容美發和低端餐飲數量和平均營業面積居中，采用的多為下店上宅式的開發形式。通過研究營業面積和業態檔次之間的規律，可以看出未來該地區商業業態引導的方向應該向獨棟式的店鋪開發轉化。
5、業態類型集中度分析——主題性
通過調研我們發現該地區整體業態混雜，但是其中也有部分具有商業業態主題的街道存在，如赤峰道集聚了該地區大部分的婚紗攝影（13家中的10家）成為名副其實的婚紗攝影主題街，哈爾濱道自發集聚大量小吃店，雖然就餐環境欠佳，但是也從一個側面反映了業態需求。山西路具有完整的商業界面，多為經營服裝鞋帽小店，但是45家店面中有29家是經營童裝的店鋪，形成一條獨具特色的童裝商業街。
三、現狀商業業態發展引導
根據上述分析對赤峰道和中心花園地區的商業業態建議采取以下方式引導，以達到整治效果。
1、增強文化性，提升休閑娛樂職能
① 以哈爾濱道作為濱江道的商業外溢區，形成商業片區，將該街區小商業集中布置于此，使步行街得到延展，形成相對完整的步行街區概念。
② 將赤峰道和中心花園從小型商業中解放出來，依托已有文物及歷史建筑，提升歷史文化街區的公共性、文化性。
選取張學良、范竹齋等重要歷史名人故居作為宣傳天津近代歷史的博物館，向公眾開放增強街區的文化內涵，在整個街區中鼓勵文化休閑業的引入，提升文化性的同時補充休閑職能，使該地區成為體驗天津近代文化的重要地區，同時對核心商圈的時尚快捷型休閑進行補充，形成個性悠閑型休閑新領地。
③ 保留赤峰道以東，營口道以西幽靜的居住職能，考慮街區穩定性和原真性。
2、梳理街坊界面，實現交通暢通和商業個性并存
根據現有街道界面總結梳理出商業型街道、生活型街道和交通型街道三種，其中商業型街道又分為混合、主題、文化三種類型。
商業型街道為赤峰道、中心花園地區、新華路、山西路、和平路、哈爾濱道。
文化商業街為赤峰道和中心花園地區，即在發展商業基礎上提升文化博覽、休閑、體驗職能，展現該地區特有的文化內涵。
主題商業街為新華路、山西路、和平路，即選擇與現有業態基礎和適應周邊環境的業態進行發展，形成特色商品的集聚，特色鮮明，強化商業形象。
混合商業街為哈爾濱道，即補充濱江道小型商業職能，集餐飲業、零售業、服務業于一體，可分段考慮業態集中引導。
生活型街道為山東路和河南路，應以慢性交通為主，配合相應的生活配套設施。
交通型道路為河北路和營口道，以疏導交通為主，車行通廊。
3、制定建筑改造引導規定，實現商業業態檔次的全面提升
建議針對赤峰道、中心花園地區、新華路、山西路的商業店鋪進行調整，規定營業面積不小于60平方米，提高業態的進入門檻，迫使前店后宅式的商業店鋪退出，促使商業業態向精品中高端發展。山東路、河南路、哈爾濱道和和平路，，規定營業面積為30—60平方米之間，保障街道的步行環境和生活氛圍，到達該地區商業業態提升目的的同時避免過度開發。
四、結束語
隨著和平路-濱江道商圈（以上簡稱核心商圈）的不斷發展，大型綜合商業不斷完備，品質整體提升，赤峰道地區并沒有隨著核心商圈整體實力的提升而升級，反而由于業態的相當退化該地區零售商品業失去了原來作為時尚導引的競爭力，商業整體衰落，不能適應市場，急待整治引導，打造現代特色街區。
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