2023年房地產公司年會主題【五篇】【精選推薦】

近年來，我國房地產業發展迅速。房地產中介行業作為房地產業的重要組成部分，貫穿于房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，在我國的社會主義經濟發展中也充當著舉足輕下面是小編為大家整理的2023年房地產公司年會主題【五篇】【精選推薦】,供大家參考。

房地產公司年會主題范文第1篇

關鍵詞：中小房地產中介公司；
薪酬管理；
房地產經紀人

中圖分類號：F24 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.084

1 引言

近年來，我國房地產業發展迅速。房地產中介行業作為房地產業的重要組成部分，貫穿于房地產業經濟運行的全過程之中，為房地產業的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務，在我國的社會主義經濟發展中也充當著舉足輕重的作用。尤其是今年上半年以來，全國多地樓市急劇升溫，廣州、上海、南京等地均出現了排隊買房現象，二手房交易量激增，這也催生了房地產中介機構的進一步發展。

HY房地產中介公司是天津市一家中小房地產中介公司。HY房地產中介公司自成立以來，多次榮獲“功勛企業”、“功臣企業”、“現代服務業明星企業”、“重點聯系服務企業”等榮譽稱號，同時榮獲過各大媒體及行業協會的頒發的諸多榮譽。房地產經紀人（又稱置業顧問）是房地產中介行業的主力軍，是企業收入的中流砥柱，是企業最重要的人力資源之一。然而，房地產經紀人這個隊伍魚龍混雜，素質參差不齊，尤其今年上半年發生的鏈家地產風波，這嚴重影響了房地產中介行業的健康發展。根據HY房地產中介公司的資料顯示，房地產經紀人離職率較高，2014年離職率為556%，2013年離職率為58%。通過對離職人員的訪談，發現離職的主要原因是由薪酬問題引起的。本文認為，只有通過完善的薪酬管理，規范房地產經紀人的行為，才能促進企業更好地發展。通過對HY房地產中介公司的薪酬管理問題進行研究，分析并發現其存在的問題，提出相應的對策建議，以期對房地產中介行業的發展提供一定的借鑒價值。

2 文獻綜述

1987年Follain等人利用伊利亞諾州的數據，第一次利用人力資源模型解釋了房地產中介從業人員收入的差異及其影響因素。周鴻勇，應科（2008）以BJ房地產中介公司為例，對該公司的薪酬體系進行了分析，提出中小房產中介企業也避免薪酬制度的單一性，要把短期激勵與長期激勵方法結合使用。周建群（2011）指出，由于房地產市場的不穩定性，房地產（中介）公司謀求自身利益，致使置業顧問隊伍的可持續發展問題凸顯。解決置業顧問隊伍的穩定和素質提高問題，企業的激勵制度必須創新。劉華陽（2015）認為房地產中介銷售人員的基本薪酬要根據級別來設置，績效考核要盡可能量化，并且引入KPI考核。

國外研究更加側重于房產中介機構微觀層面的研究，研究的內容也更加深入。相比而言，我國學者對房地產中介機構的研究主要還是從房地產中介市場發展方面進行的，偏重于宏觀的研究，而對于房地產中介機構自身管理方面問題的研究，特別是從業人員薪酬管理相關研究相對較少，只有少數學者對房產中介企業薪酬制度進行了初步研究?；谶@樣的背景，在當前國內外相關文獻分析的基礎，本文對我國房地產中介公司的從業人員的薪酬管理問題進行研究。

3 HY房地產中介公司薪酬管理現狀

本部分主要從公司的薪酬現狀和薪酬滿意度兩方面進行分析。

3.1 公司薪酬現狀

公司房地產經紀人設立了Z0、Z1、Z2、Z3、Z4五個級別。依據級別不同，房地產經紀人薪酬會有不同。公司現行薪酬構成如圖1所示。

圖1 HY房地產中介公司薪酬構成圖HY房地產中介公司房地產經紀人的薪酬結構為：基本工資+績效薪酬+福利。其中，基本工資為滿足最低生活保障的基A上考慮適當增加新入職員工的基本工資?？冃匠臧▋刹糠?，其中一部分為業績績效提成，另一部分為綜合績效提成，綜合績效主要包括加班補助、防暑降溫、采暖補助等。福利有社會保險和住房公積金。

3.2 員工薪酬滿意度現狀

本文通過問卷調查HY房地產中介公司員工薪酬滿意度的現狀。問卷分別從薪酬水平的外部競爭性、內部公平性、企業福利、績效考核滿意度方面進行了調查。共發放問卷170份，回收問卷155份，有效問卷150份，問卷有效率為96.8%。

大量研究表明，員工的薪酬滿意度越高，薪酬的激勵功能就越明顯，員工就會更努力地工作，往往得到企業領導的肯定和贊賞，從而得到更高的薪酬，從而形成一個良性循環，企業可能留住更多優秀的員工。相反，則會形成惡性循環，造成人才流失。員工的工作態度直接影響著經營績效，而員工的薪酬滿意度又直接影響著他們的工作態度。

3.2.1 薪酬外部競爭性的滿意程度

調查結果，21%的員工認為與其他公司相比，本公司薪酬水平較高，40%的員工認為薪酬水平和同行業差不多，39%的員工認為薪酬水平低于同行業?？梢钥闯?，HY房地產中介公司的薪酬外部競爭性較小。

3.2.2 薪酬內部公平性的滿意程度

當問及“您認為公司上下級薪酬水平差距是否合理？”時，22%的員工認為比較合理，60%的員工認為一般，1%的員工認為不太合理，還有13%的員工不清楚上下級薪酬的差距。這說明HY房地產中介公司在薪酬內部公平性不足。根據公平理論，如果員工感覺到不公平，那么他們往往會通過減少工作投入或其他方式來表達自己的不滿。對企業而言，必然會影響到企業的業績。

3.2.3 對企業福利的滿意程度

調查結果顯示，16%的員工對公司福利比較滿意，25%的員工不確定，59%的員工對福利不滿意?？梢钥闯?，該公司員工的福利滿意程度相當不高。公司提供的福利形式比較少，主要是一些法定福利，企業自主利很少。另一方面，員工的休息休假權利非常有限，經常加班加點，而且沒有任何補償。

3.2.4 對績效考核和薪酬激勵效果的滿意程度

在對公司績效考核滿意度的調查中，6.5%員工非常滿意，19.4%比較滿意，67.1%的員工不確定，7.3%的員工不太滿意。在對薪酬激勵效果的調查中，284%的員工認為薪酬激勵效果一般，16.8%的員工認為薪酬激勵效果不太強，54.8%的員工認為薪酬激勵效果很差。

4 HY房地產中介公司薪酬管理存在的問題

4.1 薪酬水平低，缺乏外部競爭性

薪酬水平是衡量一個企業薪酬外部競爭性非常重要的指標，薪酬水平低，難以吸引和留住優秀人才，也很難樹立企業良好的形象。HY房地產中介公司薪酬水平較低，根據有關數據顯示，當地房地產經紀人的平均薪酬水平在6720元，而該公司66%的員工薪酬水平低于5000元。

4.2 薪酬發放缺乏依據，內部公平性不足

HY房地產中介公司員工基本薪酬的發放主要是參考同行業，缺乏科學合理的依據。不同職位之間薪酬發放隨意性較大，崗位工資標準的確定并沒有一個明確的依據，大部分員工認為上下級薪酬之間的差距不合理，缺乏公平性。

4.3 薪酬激勵形式單一，不利于吸引和激勵員工

薪酬體系對員工的行為具有重要的引導作用。目前公司的績效薪酬主要為提成收入，這樣的薪酬形式具有較強的激勵作用，但導致員工只會關注銷售業績，看重短期利益，而忽視了服務的質量，從長遠來看對公司發展是不利的。而且，績效薪酬關注的是個人績效，過于重視個人的努力，導致員工會出現惡性競爭，出現爭搶客戶，這不利于團隊合作，也不利于公司的發展。另外，公司對員工的福利方面也不太重視，福利的主要形式為社會保險和住房公積金。福利是一種非常重要的吸引人才的手段，特色福利往往成櫧笠檔謀曛荊也能體現出企業的文化和價值觀，能夠給員工帶來安全感和歸屬感。

4.4 薪酬設計不科學，薪酬構成混亂

HY房地產中介公司的薪酬體系比較混亂，缺乏科學合理的薪酬設計流程。如員工的加班補助、防暑降溫、采暖補助以績效薪酬的形式發放，使薪酬失去了應有的作用。防暑降溫、采暖補助應屬于企業福利的一部分，但是該公司卻把這部分收入和業績掛鉤。另外，績效薪酬主要來自于提成，績效考核單純強調“結果”，忽視了“過程”，這種考核方式在一定程度會打擊員工的工作積極性。

4.5 重視貨幣薪酬，缺乏非貨幣薪酬

公司的激勵措施主要以貨幣薪酬為主，通過提成這種方式來激勵房地產經紀人提升業績。事實上，如果單純依靠貨幣薪酬來滿足員工需求是遠遠不夠的，對于房地產經紀人而言，除了高薪酬外，未來職業發展的機會、自我價值的實現、工作和生活的平衡，工作環境等方面更能激勵員工。

5 完善中小房地產中介公司薪酬管理的對策

5.1 制定企業的薪酬戰略，塑造公司的企業文化

薪酬戰略是將企業戰略和目標、文化、外部環境有機地結合從而制定的對薪酬管理的指導原則，能夠很好的指導企業員工為企業的整體利益著想。薪酬戰略主要是通過對薪酬支付選擇進行合理設計，包括薪酬水平決策、薪酬結構、薪酬管理模式，從而做出更加具有優勢的人力資源決策，使得本企業能夠在本行業保持自身的競爭優勢。與企業戰略相匹配的薪酬戰略能夠正確引導員工行為，從而塑造公司的企業文化。

5.2 科學合理的設計公司薪酬體系，滿足員工不同的需求

科學合理的薪酬體系能夠使員工把他們的努力和行為集中到幫助組織在市場中競爭和生存的方向上去。針對該企業薪酬設計不科學的問題，本文認為應通過職位分析、職位評價、薪酬調查、薪酬結構設計，重新來對房地產經紀人的薪酬進行設計。通過職位評價，解決當前企業薪酬內部不公平的問題，通過薪酬調查，解決當前企業薪酬缺乏外部競爭性的問題。重新設計薪酬構成，績效薪酬可從業績提成、獎金、特別績效獎幾個方面進行考慮，業績提成比例采取差額累進比例提成，同時考慮成交房所在地區；
獎金要和績效考核結合起來，不僅重視員工工作的“結果”，還要重視 “過程”；
特別績效獎主要針對那些做出特別貢獻的員工，如合作獎、團隊業績獎、新人培養獎等形式；
福利的形式應多樣化，不能僅限于法定福利，可考慮采用彈利，滿足員工多樣化的需求。

5.3 重視非貨幣性薪酬，更好地激勵員工

非貨幣性薪酬是相對于貨幣薪酬而言的，指員工所獲得的來自企業或工作本身的，不是以純粹貨幣形式表現和計量的，被員工認為是有價值的回報，如企業安排的培訓、職業生涯輔導、獲得榮譽、職位晉升、工作的豐富感和成就感等。房地產中介公司應重視非貨幣性薪酬，積極為房地產經紀人提供更好的工作環境，縮短工作時間，提供更多的晉升機會，做好員工培訓和職業生涯規劃，給予員工相應的榮譽，構建公司完整的非貨幣薪酬體系，發揮內在薪酬的作用，從而更好地調動員工的工作積極性和主動性。

參考文獻

[1]James R. Follain，Terry Lutes，David A. Meier.Why Do Some Real Estate Salespeople Earn More Than Others？[J].Journal of Real Estate Research，1987，（2）.

[2]James D.Shilling，C.F.Sirmans.The Effects of Occupational Licensing on Complaints Against Real Estate Agents[J].Journal of Real Estate Research，1988，（3）.

[3]周鴻勇，應科.中小房產中介企業的薪酬制度設計―以BJ公司為例[J].企業經濟，2008，（10）.

[4]周建群.置業顧問激勵制度創新的路徑選擇―以朝陽房產有限公司為例[J].長春工業大學學報（社會科學版），2011，（3）.

房地產公司年會主題范文第2篇

關鍵詞：房地產行業調控 房地產私募股權基金 房地產開發融資

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）03-281-02

房地產私募股權基金是指通過非公開方式面向包括個人和機構的少數投資者募集資金而設立的，以未上市房地產企業的股權為主要投資對象的房地產投資基金。

自2010年以來，國家和地方政府不斷推出房地產行業的調控政策，限購、限價、限貸及其它調控政策，至2011年中調控已開始顯現效應。京滬穗等一線城市的房地產項目(尤以住宅項目為主)普遍遭遇量價齊降，二、三線城市的房地產低價拋售現象也逐漸增多。業界普遍認為，隨著這些調控政策的持續，加之房地產開發信貸政策的結構性收緊，絕大部分房企的現金流甚至其生存將面臨極大考驗。

為了解決資金壓力，自2011年初起越來越多的房企探索改變原有的融資模式，以成立或參與成立房地產私募基金的方式向民間募集資本。此外，一些傳統的基金管理公司也看準房企的融資困境和市場的投資渴望，轉型參與房地產私募基金的設立和募集。由此，構成了房地產私募基金爆發式增長的行業背景。

一、房地產私募股權基金的現狀

1．2006-2011年中國房地產私募股權基金發展趨勢。據清科研究中心有關資料顯示，2006年度，房地產行業共有31個私募股權投資案例，占到傳統行業投資案例總數的42.40％，投資金額達30.37億美元，占傳統行業總投資金額的46.6％。2007年整個年度，呈現活躍的狀態。2008年由于全球金融危機的影響，房地產私募股權領域的資產配比有所下降，其直接表現就是募集資本大幅緊縮。而2009年度至2010年上半年，房地產私募股權基金規模鑒于擴張性財政政策刺激等因素影響又有幅度上的上升?！?010年可說是國內房地產基金元年，而今年則是房地產基金蓬勃發展的一年?！比珖康禺a投資基金聯盟資料顯示，2010年全國共有房地產基金公司100余家，而2011年，許多房地產開發公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產基金，截至目前，國內房地產基金有近500家。

2．中國房地產私募股權基金共兩類。目前活躍在中國市場的私募房地產投資基金可大致分為兩類，一種是以鼎暉房地產基金、普凱投資和高和投資等為代表的獨立私募房地產投資基金；
另一種是由房地產企業成立基金管理公司發起設立的房地產基金，其中主要代表包括金地集團旗下的穩盛投資以及榮盛房地產開發有限公司旗下的榮盛泰發基金等。對比兩類基金，前者熟悉資本運作，在私募房地產投資基金的運作經驗更為豐富；
后者對中國房地產行業具有深入了解，并且具備豐富的業內資源，但是在基金管理方面起步較晚，仍處于發展初期階段。

3．房地產私募股權基金分為核心基金、增值基金和機會基金。核心基金主要持有具有穩定租金收益的物業；
增值基金持有收租物業同時也進行新的投資；
機會基金則主要投資開發領域或者公司上市前股權。這些類型的基金在國外已經很成熟，但在中國還未規范，過去比較常見的做法類似于機會基金。金地與瑞銀合作的基金屬于此類，主要在中國一線、二線城市房地產開發中尋求股權投資機會。

4．私募房地產投資基金投資方向各有不同。中國私募房地產投資基金在資金投向上也呈現出分歧，商業地產、商品住宅、保障房建設、旅游地產及養老地產等細分行業，均吸引了私募房地產投資基金的關注。例如，盛世神州房地產投資基金專注商品住宅市場，主要投向京津唐及環渤海、長三角區域中經濟發達和房地產健康快速發展的成長性城市，尤其是其中以居住類物業為主的房地產項目。在嚴厲的房地產市場調控政策下，也有部分私募房地產投資基金將注意力轉向了商業地產，把握寫字樓及商鋪市場中的發展機遇。例如，高和投資專注于收購一線城市核心地段的商業類物業，再通過整合產品設計、推廣、銷售、物業等優質資源，出售給追求資本安全的理財型資本及安全型資本。另外，由復星集團、易居國際等發起成立的星浩資本主要專注城市綜合體建設項目。而2011年成立的建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，則將目標瞄準了保障房建設。通過收買公租房房源或開發建設公租房項目等形式，投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。

二、私募房地產投資基金發展存在的問題

1．基金預期收益率實現的風險。房地產基金的投資者與管理者的信心都來自于一個前提，那就是中國的城市化不會停止，中國的房地產行業除政策風險外不存在系統性風險。如果這個前提成立，房地產基金之中的優秀者或能扮演地產行業整合者的角色。但中國的房地產行業是否存在系統性風險，還是一個眾說紛紜的問題。多個房地產私募基金管理者都表示，目前其管理基金產品的收益率在15%~30%之間，與房地產信托產品的收益率相當。運作上，房地產信托與房地產基金有一定的相似之處。但是在2011年中，某些房地產信托出現了延期兌付、預期收益率無法實現的風險。

2．難于監管且關聯交易充斥其中。信用制度是市場經濟的重要組成部分，也是市場經濟制度有效配置資源的重要前提。目前我國缺乏完善的信用制度，特別是缺乏對不良信用行為的懲戒機制和相關的立法保障。我國信用產品的市場化程度較低，使得經濟活動中的失信行為大量發生，嚴重干擾和破壞了市場經濟秩序。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自于房地產公司，或者與房地產公司有著千絲萬縷的關系。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。

3．退出機制不夠健全。房地產私募股權基金投資的目的不是單純為了長期經營，而是要通過轉讓所投資企業的權益為投資者獲得更高的投資回報，這就必然要求市場提供退出機制。有效的退出能夠使私募房基變現其投資，同時被投資房地產企業也可因為新的購買者而引入新的資金和新的戰略方向。通過對浙江、上海、廣東、北京等城市30家風險投資公司90位高管人員進行問卷調研，調查結果與國外IPO為主流退出模式相反，我國包括私募房基在內的私募股權投資最為現實的退出方式是企業并購，其次是創業板交易、回購和買殼上市。這與我國目前多層級的資本市場發育不夠、企業市場門檻高、產權交易不活躍等因素有關。

三、解決方法

（一）房地產私募基金收益的保障

房地產私募基金多是定向投資于某一個項目，與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金有一個項目池不太一樣。這不僅僅因為房地產需要的資金規模比較大，也從另外一個側面反映了目前房地產私募基金領域管理公司業績尚待證明，投資人從相信項目過渡到相信團隊還需要一個過程。為確?；鹜顿Y人的本金得以返還、固定收益得以實現，房地產私募基金往往在與項目方的交易結構中融入如下多種保障措施：

1．控股及過程管控。原則上，房地產私募基金在投資期內會直接持有項目公司50%以上的股權，通過對項目開發、運作、銷售的全盤控制(監督或牽制)確?；鸬耐顿Y安全。除此之外，基金還會向項目公司委派董事、監事、財務專員等，實行公章、財務共管等措施，以確?；鹪陧椖抗局锌刂茩嗟姆€固。

2．股權質押。當房地產私募基金無法在項目公司中直接控制時，一般會要求項目公司股東將其持有的項目公司股權向基金進行質押，作為融資方按時返還投資款并支付相應利息的保障。同時，通過股權質押協議中相關條款的設計，相當于基金實現了對項目公司的控股。

3．土地抵押。傳統上，資產抵押是最直接和最易被接受的擔保方式。鑒于目前房地產開發貸款政策的收緊，也有部分項目公司以其持有的項目土地使用權、在建工程等向房地產私募基金設定抵押。此外，項目公司的母公司或其他關聯公司以擔保人的身份利用其資產向基金設定抵押也是一種行之有效并為投資人所接受的擔保模式。

4．保證擔保。最后，房地產私募基金一般會要求項目公司的股東(包括法人和自然人)、實際控制人及其關聯公司向基金提供無限連帶保證責任擔保，以保證基金在任何情況下從項目退出時的收益率均不會低于融資方的先期承諾。這種情況下，一旦項目公司違約拒絕還款，基金可向多個主體同時主張債權，一定程度上緩解了房地產私募基金投資目標單一的結構性風險。

（二）加強行業監管與自律

私募股權投資作為一種對未上市企業股權進行的投資活動，由于通常不是面向社會公眾，而是面向具有較高風險承擔能力的“合格投資人”，而不影響公開證券市場上的一般交易者，因此，其特有的交易不透明度也給監管部門造成新的監管難度。對于私募股權基金關聯交易的監管，更多地應該體現行業的自律監管。諸如此類的問題都對監管部門的應對能力提出了挑戰。事實上，有關部門在監管方面已有所動作。在2011年12月21日，天津股權投資基金協會《股權投資基金業最佳從業行為準則》儀式在津舉行，這是我國首個股權投資基金行業自律準則。對于依托信用關系為基礎的私募房基、房地產投資基金而言，良好的信用關系是其良性發展的根本保障。其發展中出現的信用制度不健全和關聯交易，都是一個需要長期解決的問題。否則投資者無法把資金委托給投資基金管理，基金管理者也無法有效開展房地產投資業務。

（三）退出機制將日益“多元化”

多層次資本證券市場的建設既是事關經濟發展大局的重要問題，也是直接事關包括未來私募房基在內的股權投資基金合法有效退出渠道的關鍵。目前，中國的多層次資本市場包括主板市場、場外市場、債券市場、衍生品市場等。這一體系存在的問題是，市場未能為非上市公司的股權交易創立良好條件。因此，應加快完善PE基金的退出機制，建立由主板、創業板、柜臺交易市場、產權市場和海外證券市場構建的多層次退出體系。擬公開發行上市的公司在境內外證券交易所內上市，未上市的公司在柜臺交易市場或產權交易所中流通轉讓。同時，在境外上市的給予政策指引與審批流程上的寬松，給投資基金提供一個良好的退出平臺。

參考文獻：

1.新世紀,2010.5.9

2.數百億房地產私募基金蠢蠢欲動.中國證券報,2011.9.22

3.德勤咨詢.房地產業持續吸引私募股權基金投資全球化趨勢日益加強.中國聯合商報,2008(4)

房地產公司年會主題范文第3篇

關鍵詞：房地產信托；
兌付；
風險研究

2010 年，隨著國家對房地產行業實施的一系列調控政策，房地產企業在資本市場通過IPO融資以及銀行信貸等方式籌資的難度日益加大，房地產信托因此成為開發商的“救命稻草”，從2010年下半年進入發行高峰。根據用益信托統計，房地產信托的平均合計期限為1.9年，即多數產品在2012 年到期；
與此同時，與此同時，房地產調整政策的效果開始逐步顯現，房地產企業的資金存在一定壓力。因此，房地產信托集中到期帶來的兌付壓力引起政府與市場的擔憂，“保兌付”成為2012年房地產信托領域的主要課題。本文基于2012年房地產信托面臨的密集兌付現狀，對目前房地產信托兌付的風險進行探討。

一、 2012年房地產信托“保兌付”背景分析

1. 房地產信托面臨償還高峰期。2010年下半年，房地產信托進入發行高峰，第三季度和第四季度達到全年最高。根據用益信托數據，2012年房地產信托整年兌付規模達2 000億元左右，壓力較大。同時，由于信托的性質決定了到期就要兌付本金和利息，要進行展期很難。即使受益人大會同意展期，發行人也要面對部分收益人不同意的情況，這時要應對至少30%的贖回。因此，房地產信托產品從2011年下半年開始逐步進入密集兌付期，且根據發行規模和期限，兌付壓力將持續到2013年。

2. 房地產行業資金壓力大幅增加。由于2010年房地產價格處于高位，因此當時設計發行的信托產品依托的是預期繁榮的房地產市場，如回報率指標，當時都在15％～20％左右。但是，隨著房地產調控政策的效應開始逐步顯現，房地產開發商的利潤空間受到擠壓，很難達到產品設計時預期的利潤率。同時，房地產企業的資金壓力已經自下而上地蔓延開來，加之房地產信托、銀行貸款、理財產品等地產相關融資渠道在2012年陸續進入集中償還高峰，房地產行業資金壓力大幅增加。

3. 開發商項目信托風險暴露。2012年以來，已經發生多起房地產信托產品因到期無法兌付，而不得不選擇債務重組的時間，還有超過30只產品提前清盤。6月，華澳國際信托與大連實德對簿公堂成為近兩年房地產信托爆發式增長后第一例訴諸法院的金融借款合同糾紛案這可以看到，房地產信托項目的風險逐步暴露。這主要源于：一為完工風險，即項目可能由于某些原因沒能完工；
二為價格風險，由于成本太高，不能降價促銷；
三為地段風險，由于項目處在非核心地段，且供應量又較大，一旦銷量不好即造成資金不能回籠。

面對房地產信托密集兌付的現狀，如何“保兌付”稱為房地產信托行業未來兩年的主要課題。監管部門明確表示，一旦發生房地產信托到期無法兌付并且無人接盤，監管部門將通過主導處置信托公司資產或股權的方式，來保障投資人的兌付。這無疑確認了房地產信托剛性兌付的原則。

二、 2012年房地產信托兌付壓力分析

1. 房地產信托期限的長期化、分散化一定程度緩解了集中兌付壓力。根據財匯數據的不完全統計，2010 年和2011 年的房地產信托產品期限為1 年及1.5 年的規模占比30%左右，信托產品期限為2 年的占比40%左右，期限產品為2.5 年及以上的占比達20%～30%，呈現長期化和分散化趨勢，這一定程度上分散了兌付時間，緩解了集中兌付壓力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的規模較為平均。從2012年第二季度到2013年第三季度，房地產信托產品季度到期規模平均500億元～600億元。根據用益信托統計，2010年和2011年新增集合房地產信托4 657億元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分別占比10%、20%和40%。據此計算，2012 年和2013 年本金分別到期1 609億元和1 866億元，本息合計分別到期2 037億元和2 209億元。信托期限的分散使得季度到期規模較為平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期規模維持在500億元～600 億元。

3. 到期規模較占銷售收入比例較低。根據各證券研究所對2012年房地產行業銷售收入的預測，集合類房地產信托項目2012年到期規模為2 000億元左右，占房地產行業銷售收入的3.7%。分季度來看，2012年四個季度房地產集合信托到期規模分別為419億元、518億元、521億元、558億元，占房地產銷售收入的比例為3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行業風險可控。

三、 2012年房地產信托兌付風險分析

面臨2012年的兌付高峰，房地產信托能否安全的渡過是大家關心的問題。本部分將從房地產信托的行業監管、開發商資質、信托公司的風控以及信托項目本身等幾個層面對房地產信托兌付是否存在風險進行簡要分析。

1. 房地產信托監管嚴格有利于其風險控制。自2010 年底，銀監會逐步加大了對房地產信托的監管力度，通過出臺一系列的監管措施限制房地產信托的過度擴張。2011年6月，房地產信托被要求“事前報備”，項目立項須“窗口指導”；
暫停房地產信托占比較重的信托公司的房地產信托業務；
提示信托公司慎重對待房地產融資，督促信托公司加強對房地產項目運行情況的監控，使之能夠及早發現問題，及早采取措施來解決；
等等。防控風險逐步升級，這一系列的政策安排都有利于房地產風險的控制。

2. 房地產信托交易對手開發資質情況較好。最近兩年房地產信托主要針對的一些比較好的企業或者是一些比較好的項目。根據用益信托對開發商資質的分類統計，最近兩年房地產信托的主要交易對手58%為二級以上的開發資質。因此，只要嚴格按照房地產信托的風險控制實施，房地產信托行業的風險實際上是可控的，行業爆發這種系統性風險和整體風險可能性機會不大。

3. 信托公司對房地產項目融資更加謹慎。面對房地產市場持續宏觀調控的現狀，信托公司對房地產項目融資更加謹慎，對項目一些視察，對項目的運行、監控是更加頻繁而且嚴格。房地產信托的“432標準”（即四證齊全，30%的資本金，房地產企業二級以上資質）促使信托公司在開展房地產信托業務時，有意識地挑全國百強的企業，或是區域龍頭企業。信托公司的凈資本管理辦法，也是控制信托業務風險重要的工具。由于房地產信托業務的風險系數比較高，因而其房地產信托業務量會影響公司的風險資本，從而影響凈資本。面對監管對于凈資本的硬性要求，信托公司對于市場上的風險更加謹慎。

4. 房地產信托項目設計關鍵保障措施以防范風險。目前，房地產信托通?？煞譃樗姆N：債權型，即信托公司與房地產企業形成債券債務關系，房地產企業提供抵押物的前提下，信托公司給予信托貸款；
股權型，即信托公司與房地產企業形成所有權關系，信托公司為房地產企業提供信托資金，獲得企業股權，可參與日常管理；
收益型，以已建成并產生現金流的物業收益權為抵押，發行資產證券化產品；
混合型，上述三種類型的混合。每種房地產信托類型都有著自己的關鍵保障措施防范風險，如：債權型關鍵保障措施是土地、土地使用權或在建工程抵押；
股權型關鍵保障措施為信托公司參與日常管理；
信托分層、融資方或管理那方承擔劣后資金；
財產收益型關鍵保障措是受讓項目收益權；
普遍使用的措施主要是股權質押；
第三方連帶擔保。

在各類保障措施中，抵押物和結構化分層兩類保障措施保障性最強。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的評估價值多在融資規模的2 倍左右，抵押率約50%，當融資方無力還款，抵押物可承受近50%的跌幅。結構化分層設計中，當信托項目遭受損失時，劣后資金需向優先受益人補償。所以股權型信托采用結構化設計，融資方提供劣后資金是比較有效的保障措施。當信托項目資產損失在劣后資金比例以下時，普通投資者（有限受益人）的投資仍可保全。其他保障措施中，股權型信托計劃中，信托公司介入開發項目日常管理也是信托公司主動管理、防止地產企業挪用資金的一種體現；
融資企業大股東擔保、企業實際控制人擔保、關聯方股權質押、融資方股權回購等都是房地產信托中常見的保障措施。

四、 房地產信托不能兌付下的應對措施分析

1. 延期兌付。依條款延期，許多信托計劃中都會有此一條，并往往會因此許諾以投資者相對更高的回報率。通過召開受益人大會，經受益人大會同意，延期兌付。但這樣操作意味著風險的遞延以及信托公司的信譽喪失，信托公司在房地產信托產品上選擇延期兌付較為慎重。如：華融信托。2011 年4 月底，華融信托與陽光新界合作發行的股權投資信托即將到期，陽光城不得不將該信托展期1 年至2012 年5 月18日，不過其融資成本已經高達13%。由于此項目為單一資金來源，股票質押，雙方協議延期，風險較小。

2. 借新還舊。發一個新的信托產品，替換原有信托資金，借新還舊。在監管日益嚴格以及投資者對風險的關注，這種方式受到的關注和壓力越來越大。

3. 第三方接盤。項目重組，出售抵押資產償還投資者，一般接盤方包括信托公司、資產管理公司、房地產私募基金等等。如：大業信托公司和天津融創置地公司合作的一款房地產信托產品，項目引入了資產管理公司作為增信方，一旦信托計劃到期不能兌付，則整體打包出售給資產管理公司，由其提供增信資金，包裝成新的信托。

4. 自有資金接盤。如果既不能借新還舊，又不能變現抵押資產，那么信托公司就只能用自有資金接盤。即用自有資金接盤，收購投資者受益權，先完成兌付，然后再處置資產，或將房子建完再賣掉?！缎磐泄緝糍Y本管理辦法》施行之后，信托公司普遍開始了增資潮，客觀上具備了這種“兜底”的能力。從目前的情況來看，信托公司先用自有資金接盤，兌付投資者，再處置資產的可能性較大。

參考文獻：

1. 孫婷.房地產信托兌付風險整體可控.中國房地產報，2012-03-05．

2. 楊靜.房地產信托兌付高峰.房價下行壓力加碼． 第一財經日報，2012-02-20．

3. 張寧．房產信托新增規模持平保兌付提上日程． 證券時報，2011-12-23．

4. 盧先兵.近7000億房地產信托兌付壓頂.21世紀經濟報道，2011-11-14．

重點項目：2012年上海市發展研究中心委托課題“上海房地產金融風險防范機制研究”（項目號：2012-GZ- 10）；
浙江省杭州市哲學社會科學規劃課題“杭州市廉租房與公租房的進入退出制度研究”（項目號：C12YJ03）。

房地產公司年會主題范文第4篇

從兩端一起發力的摧花辣手，為歷次宏觀調控所僅見，從中不難品味此次秋風之猛烈。

政策“秋風”

“從中長期來看，粗放式的企業運作、土地投機的行業本質、住宅產業化起步的遲緩、統計管理手段的落后都說明了行業的技術層次有待提高。同時，較低行業門檻背景下企業數量的高速膨脹不僅造成行業結構零碎，還使得行業中超過半數的開發商缺乏完整經濟景氣周期的歷練。當房地產行業在無法通過資本市場與金融創新獲得資金補充，被迫高度依賴銀行融資的狀況下，大部分開發商在國家政策的重大調整與市場發生劇烈波動時，將普遍暴露于極大的風險之中。政府對房地產市場的‘有形之手’構成了中國房地產行業發展的最顯著特征，整個行業的周期性波動更多地表現為政策驅動而不是市場驅動。政策的頻繁更替造成的市場運行體制的不穩定性成為了影響房地產行業信用風險的最重要因素，也是導致國內房地產市場及其參與者的信用水平始終無法保持在較高位置的重要原因之一?！?/p>

在這份由新華財經的《中國房地產行業信用報告》中，明確指出了在目前狀況下，國內房地產市場面臨的各類信用風險中最重要的仍然是政策風險，并且這一趨勢仍將在未來保持較長時間。

新華財經副總裁兼資信評級及研究負責人陳松興博士認為，宏觀經濟條件變化對房地產企業生存影響巨大，很多中小規模的國內開發商行業經驗積累少，對外部環境變化和行業趨勢缺乏清醒的認識，未能提前預見到可能面臨的嚴峻形勢，在國家政策和國內外經濟趨勢已經非常明顯的背景下，仍然在高點不停地買地和新建樓盤，甚至部分開發商因為貪念作祟，在行業銷售趨勢已經變化的背景下仍然不愿及時做出策略的調整，寄希望于行業的自我回升，所以現在于財務上開始陷入困難的境地。

房地產的資金支出主要包括房地產投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個方面。2007年房地產商的支出達到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續增加之中。

中國房地產開發商超過一半以上是2002年之后成立的，歷史沉淀的不足以及行業內完整周期經驗的缺失，使其高財務杠桿政策下坐享的巨額利潤并不能反映公司的長期信用能力和可持續的發展潛力?？绲赜?、多項目、多品種、不同開發階段組合以及資金管理的能力不足都是目前國內房地產開發商面臨的普遍問題，而這些問題只有在行業進入調整期時才會逐步暴露，并可能由于步入銀行信貸資產不良率的上升與銀行收縮放貸之間的惡性循環而顯著放大。陳松興闡釋了國家政策發生重大調整或市場發生劇烈波動時對房地產開發商帶來的重大影響。

《中國房地產業信用報告》中還提到，管理層對金融領域的管制通過房地產行業本身的高財務杠桿屬性予以傳遞，從而形成一定的放大效應。在1998年放松房地產信貸業務管制之前，中國的房地產業，尤其是住宅物業的發展速度受民眾有限的購買力影響顯著，但政策轉變后住宅物業市場呈現爆發式增長。因此，新華財經認為，金融政策是影響中國房地產市場的核心驅動因子之一，2007年下半年金融政策進一步收緊后住宅市場的表現則進一步證明了這一點。

北京航空航天大學經濟管理學院任若恩教授認為，從經濟學角度來講，價格是由市場供求來決定的。政府如果“打壓”房地產商，那么供給方就會縮小供應，房價反而會提高。房地產作為商品的特殊性在于其兼具消費與投資的雙重屬性，它不是一個簡單的商品。中國房地產市場發展初期的供給不足導致了投資性需求對消費性需求的擠出，加劇了供求關系的不平衡。怎么能夠讓房地產這個產品回歸消費品的特征，是政府應該做的事情?！安灰詾榉績r下跌是好事，百姓可以這么想問題，但政府不能這么想。房價跌得太狠了，就會出現斷供。如果任由房價繼續下跌，會引發很多問題。我們經濟增長的基礎是城鎮化，中國農業人口非常多，但是靠農業來改善生活的空間非常有限，所以他們要進城。農民工能進入的行業只有房地產業和制造業。把房地產打垮了，這些人不就得回農村嗎?”任若恩強調的是，經濟如果衰退下去，這些人就會面臨失業的危險。房地產是關乎中國經濟發展的中長期問題。所以制訂相關政策時要理性而非情緒化，永遠要想到公眾利益，這不是靠把房地產業壓住就能解決的?！暗诙追抠J政策是很有意義的，既能解決房地產投資過熱，又不至于過分傷害這個行業。制訂經濟政策的困難之處在于它沒有完美的，和吃藥一樣，永遠都是有副作用的。愿望是好的，最后的效果有可能副效應更大。根本的問題在于對形勢的判斷?！?/p>

“中國的房價統計非?；靵y，關于中國房產問題的統計學很薄弱。一線城市和二線三線城市的房價差別巨大，很多問題無法清晰地刻畫清楚。房價的形成以及其與收入的關系，沒有建立在科學的基礎上?！比稳舳飨Ｍ麌覒撓乱环Ψ?，把指標等體系建立起來，只有科學的基礎才有科學的決策。這一點，同樣在新華財經的《中國房地產信用報告》中有所佐證：房地產市場整體運行情況始終處于不透明、不清晰的狀態，即使是政府也難以獲得全部準確有效的市場數據，尤其是房價數據。雖然各地統計局與相關政府部門的數據是相對權威的，但因為有關結論被過度的學術化與專業化處理，因此與普通民眾在日常生活中對真實房價的感受差異較大，并且由于統計口徑不斷變化，數據的連貫性和可比性也受到一定影響。

資金鏈“秋風”

一位國內民營企業房地產公司的CFO坦言，地產界如何應對嚴冬的問題，最主要的集中在資金鏈上。新興市場普遍面臨資本相對稀缺、中國房地產企業歷史積累的欠缺、市場快速發展引發的需求膨脹，加劇了中國房地產開發商對資本的極度追逐，而多層次金融市場的不完善、資本配置效率的不足使得以銀行貸款為主的傳統融資渠道成為了中國房地產市場的主要資金來源。

銀行業內人士指出，銀行貸款最多不會超過企業的凈資產，所以注冊資金很小的企業，銀行不可能提供太多的貸款?！罢膭畛柶髽I，對于開發商貸款，政策面還是很緊的。即使申請貸款的房地產商具備資質，我們也會根據開發商的樓盤地點來判斷回款情況?！卑凑昭胄小耙幠２蛔?，增幅下降”的信貸投放原則，2008年金融機構新增貸款總量將不得超過2007年全年的3.63萬億元。銀監會數據顯示，上半年銀行新增貸款達到了2.7萬億元，已達到去年總量的74％。

在傳統直接融資渠道不

暢的背景下，金融創新的進一步受阻則使得整個行業面臨的資金緊張形勢更為嚴峻。其中，嚴厲的金融管制、法律環境的不完善以及市場投資者的不成熟是導致金融創新受阻的主要原因。目前管理層對與房地產有關的金融業務的管理實行的是市場機制與窗口指導并存的機制。以銀行信貸市場為例，一方面允許各商業銀行通過自由競爭為房地產市場提供資金支持，其限制主要表現為通過調整存貸款利率、存款準備金率、超額準備金率、公開市場操作等市場化的手段；
另一方面又根據國家政策導向，利用國家是金融機構實際控制人的身份，通過信貸額度總量管理、期限與類別調整，甚至直接窗口指導、干預具體信貸的發放，實現對房地產信貸市場的管理。政府對其他金融領域的管制也對房地產行業的發展產生了重要的影響，如對房地產公司首次公開發行與再融資審批的管理，信貸資產證券化、房地產投資信托(REITs)等的發展遲緩都在資金的供應方面對房地產市場形成了制約。

陳松興認為，在房地產市場發展初期，在總體供應仍然偏緊的行業背景下，通過抑制投資或投機炒作房地產有利于行業的中長期健康發展，也有助于緩解由于房價上漲過快引發的社會矛盾，但有關政策的效果依然是值得關注的，因為從國際經驗以及目前國內部分地區出現的情況來看，金融政策的收緊對高收入人群的影響并不明顯，反而會對中低收入人群的購買需求影響更大。

對于社會普遍寄予厚望的金融創新領域，陳松興并不十分看好?！暗禺a金融創新是有特別明顯的杠桿包裝因素在內的。美國次貸危機以后，以房地產為主的結構化融資產品，在國內短期恐怕很難被推動?！彼械慕Y構化融資產品雖然通過“現金流分層”等技術手段實現了不同的信用級別，但從現在的實際結果來看，這種“包裝”手段仍然存在很多缺陷，只是對根本問題的暫時掩蓋而已。所以在國內推出一些“再包裝的”結構化金融產品的話，短期內難度將會特別高。通過金融創新來為房地產市場的發展提供新的動力的可能性在中短期內并不大。

在全國主要大城市成交低迷的情況下，房地產業內發出的“救市”聲不斷。今年7月，中房協更是以鮮明的利益代言人角色要求中央政府給予寬松的信貸金融政策，來支持房地產業的發展。

就在美林公司宣布被美國銀行收購、雷曼兄弟申請破產程序的當晚，中國央行宣布：從9月16日起，下調一年期貸款基準利率0.27個百分點；
9月25日起，下調除中、農、工、建、交五大行和郵政儲蓄銀行之外的所有銀行的存款準備金率1個百分點，汶川震區法人機構下調2個百分點。此舉完全顛覆了此前“從緊”基調的舉措。

上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭認為，“雙降”對于房地產行業和市場純屬利好，對于防止房價大落和穩定市場預期有積極作用。同時他也強調這絕不是一劑“特效藥”，從政策的運行機制分析，貨幣政策天生就是“慢上勁”，具有明顯的滯后效應，想要“畢其功于一役”是不可能的，往往需要多次同向增加“用藥量”，方能完成由量變到質變的過程。而社科院金融研究所研究員易憲容則在其博客中發表意見，“雙降政策出臺，重點是刺激國內經濟增長，而不是對房地產救市?！?/p>

南京市政府9月27日高調了《關于保持房地產市場穩定健康發展的意見》，共20條政策涉及房產、國土、物價、稅收、財政、建委、人行南京分行、規劃、發改委、人防、市政公用、工商、公安等與樓市有關的所有部門，其中購房補貼、公積金貸款都將給購房市民提供最直接的優惠，力度前所未有。這20條房產新政被稱為“融成都、西安、常州”等地救市政策為一體的“集大成者”。

對于未來從緊的貨幣政策是否會放開，任若恩持謹慎并樂觀的態度?！柏泿耪邥鸩椒砰_，是早晚的問題。但是放松是對于中小企業，哪天會放松到房地產企業還不好說。我知道政府在面對新的問題，如果你承認中國經濟在向下走的前提，那么就應該刺激內需。消費的空間很有限，這個規律不可違背?！?/p>

“表面風光”的凈利潤與“內心彷徨”的現金流

房地產企業資金的短缺一方面是由于銀根的緊縮，資本市場融資的效率降低，更重要的原因是在2007年行業景氣時，很多企業采取了快速擴張戰略。根據中信證券房地產金融組《2008年度房地產行業分析報告》統計顯示，房地產企業的規模在2008年迅速膨脹，SW(申萬)房地產板塊在2008年中期存貨規模達到了4004億元，同比增長77.46％總資產規模達到了6849億元，同比增長59.85％；
規模的擴張遇到銷售的低迷，房地產企業的資金壓力就開始顯現，并隨著行業調整的持續而越來越大。譬如2007年上半年，SW房地產板塊經營性現金凈流出額為82.72億元，而到2008年上半年，凈流出額達到了327..29億元；
2007年上半年現金及現金等價物凈增加額為96.60億元，而2008年上半年縮減為30.49億元。

中信證券房地產金融組行業專家丁勇才向記者表示，從房地產上市公司2008年半年報的財務數據來看，凈利潤比去年同期漲50.61％，每股盈利相對于去年同期略漲，僅有8.48％，而凈資產收益率實際上是負增長了，此外，經營性現金流和投資性現金流更已經朝著不好的方向發展了：投資性現金凈流出額明顯減少，表明房地產公司的投資活動收縮明顯，譬如，房地產企業購置土地增速明顯放緩；
經營性現金凈流出額為負值，且進一步擴大，表明通過銷售收回來的資金減少了，但建筑工程款等費用支出卻并未減少，也就是說，房地產企業面臨的資金壓力越來越大。

與此同時，隨著證券市場大幅下跌，房地產板塊市盈率估值明顯回落，目前已處于國際市場的低端。國內A股2008年、2009年預測市盈率分別為11.7倍和9.5倍，估值水平與H股基本一致。在港上市內地股2008年、2009年預測市盈率分別為11.7倍和9.2倍，市盈率估值低于香港本地股16.1倍(2009年)和全球均值14.4倍(2009年)。

針對于房地產上市公司中報凈利潤同比增長50.61％這一“表面風光”的數據，丁勇才解釋道，“相對其他行業，房地產行業的會計收入確認比較特殊。根據企業會計準則，商品房銷售收入的確認原則是以商品房的報酬、風險及控制權發生轉移并且收入、成本可計量來確定的。由于商品房銷售大多實行預售，根據《合同法》(1999年)以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年)，商品房的損毀風險在預售階段并沒有轉移，只有到竣工驗收合格后交付使用階段才能實現。因此，房地產企業從獲得商品房預售價款到最終確認銷售收入，一般需要6～12個月或更長時間。

換言之，2008年的銷售情況更多的是影響2009年和2010年的業績，因此2008年中期的凈利潤基本上是去年的銷售業績平滑到今年的結果?！?/p>

北京師范大學金融研究中心在9月的《2008年中國房地產業資金報告》中，對2009年的房地產市場有兩種預測，中期調整和短暫調整。如果2009年房地產遭遇中期調整，那么資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產遭遇短暫調整，那么資金缺口將達到4925億元，短暫調整意味著房地產市場在2009年末有可能出現明顯復蘇，中期調整意味著2009年僅僅是行業調整的第二年，調整仍將延續更長時間。如果沒有重大的調控政策來應對中國宏觀經濟下行態勢，那么房地產行業陷入中期調整的可能性更大。

從資金來源來看，房地產商的資金主要來自于幾個方面：開發貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益。從統計的數字來看，2008年以來開發商自籌資金和開發貸款同比仍有較快增長，其余類型的資金來源增幅停滯不前。到2008年第二季度，原本一季度增長迅速的國內貸款也急劇萎縮，同比增幅0.5％，與前期30％～40％的增幅相去甚遠。定金及預付款增幅6.6％，其他資金增幅1.3％，也和前期差距很大。

北京師范大學經濟研究中心主任鐘偉認為，目前房地產行業的遭遇并不單純是資金供求缺口問題，而是預期變壞。這種預期變壞產生了“三重緊縮”效應：第一重緊縮是消費延遲，無論是投資型還是自用型購房者均持幣待購，這種觀望本身就是一個不斷惡化預期的自我循環。今年年初以來按揭貸款拒絕率沒有上升，但申請件數的停滯就充分反應了這種觀望情緒；
第二重緊縮是，即便商業銀行意識到對房地產行業過度收緊貸款可能會使得行業調整更加雪上加霜，從銀行整體決策來看，適當維持對房地產行業的信貸支持是必要和理性的，但從單個銀行的決策來看，率先收緊開發貸款就成為“囚徒困境”式的必然選擇，哪家銀行率先收緊了開發貸款，就把房地產行業景氣下行帶來的風險轉嫁給了尚未收緊房貸的銀行；
第三重緊縮是，我國房地產開發模式很大程度上是快速拿地、快速開發、快速銷售的模式，這種模式不能保證房地產企業獲得最好的項目利潤率，但有助于其規避市場風險，在銷售節奏放慢的情況下，房地產開發企業面臨在建項目資金壓力、建造成本上升壓力、土地儲備資金壓力、資金成本壓力等幾乎全方位的壓力，市場觀望幾乎等同于開發商失去了規避市場風險和項目風險的最主要的手段。上述三重緊縮，均不是通過簡單放松房地產行業的信貸可以解決的。

自救八招

目前，部分小開發商困難較大，甚至面臨停工的局面，而大型房地產開發公司則沒有外界想像得那般“不堪”。北京京威房地產開發有限公司副總經理陳莉認為大浪淘沙更有利于行業整體發展。作為香港盈科大衍地產開發有限公司的全資子公司，京威房地產主要開發項目為北京盈科中心，公司主營業務為房地產開發及物業管理，是一家實力雄厚的中外合作企業?！案鞣N政策的紛紛出臺必然對地產行業有影響，但地產是分業態分區位的，有著不同的細分市場，政策影響的是基本面，所以當行業洗牌時，并不是很糟糕的事情。行業發展越有秩序越有利于企業的長遠發展。危機中總是蘊含機遇，對于久經考驗的有綜合實力的企業，相對于單一型項目而言，能夠分散系統風險?！?/p>

事實上，更為廣泛的行業自救運動已經全面展開。

大幅降價，快速回籠資金

從目前的情況看，一些質地相對較好的上市公司因為融資渠道較多，狀況略好。此時，合理安排銷售策略很重要，在不景氣的市況下，爭取盡可能多的銷售回款確實是一種解決資金鏈問題的有效辦法。

市場環境變化，營銷也隨之變化。在樓市買賣雙方的持續對峙中，一些開發商已經坐不住了――在直接降價存在“風險”的情況下，越來越多的開發商選擇了“隱性降價”。業內人士分析，直接降價是開發商最不愿意或者說萬不得已才會采用的手段，因為率先主動降價可能被“千夫所指”，甚至在“買漲不買跌”的觀念下加重市場觀望，同時也可能引發與前期已購房業主的矛盾，所以，“猶抱琵琶半遮面”的隱性降價方式成為開發商的首選。

降價是有效的，關鍵看是否降到位。嗅覺敏銳的萬科降得最早也最猛，回籠資金力度也最大，前半年銷售額比去年同期有所上升。保利在廣州的樓盤緊隨著萬科降價，早就回收了資金。碧桂園在珠三角一直埋頭推低價盤，資金回流速度很快。

放緩投資節奏

由于對市場前景普遍看淡，內地開發商已明顯放慢投資節奏，下調了年度經營計劃。

萬科將開工面積由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米，減幅19.5％；
同時竣工面積從689萬平方米減少到586萬平方米，減幅14.9％。首創執行董事兼總裁唐軍稱，今年全年銷售面積將由年初目標的80萬平方米，減少48.75％至41萬平方米；
動工面積由150萬平方米，降低60％至60萬平方米，而竣工面積亦由142萬平方米減少26.76％，至104萬平方米。至于2009年竣工面積，更將由約200萬平方米，大幅減至88萬平方米。

據中信證券分析，萬科和首創在中報中不約而同地削減其未來動工及銷售預期，足見房企對目前樓市預期的謹慎。萬科、首創的此次調整，或許是行業中多數企業經營計劃調整的縮影，預計今后越來越多的房企做出相應調整，導致的結果是減少未來1～2年的市場供給情況，使整個市場形勢、預期產生更大的起伏。

借殼上市，以謀后市

丁勇才表示，證券市場行情不好時，借殼上市的比較多，因為這個時期借殼成本相對較低，并且殼公司轉讓殼的意愿比較強烈。當然，證監會也希望新資產注入殼公司來提高上市公司質量。

盡管如此，借殼上市并不是一帆風順的事情。比如，華遠地產與湖北幸福實業股份有限公司達成一致，對幸福實業進行重組，以幸福實業吸收合并華遠地產的方式實現借殼上市。其借殼經歷了一番波折。去年11月華遠地產通過了證監會對其資產交割產權過戶等程序的審核。但今年8月28日才預示著這個過程基本上沒有障礙，借殼過程基本完成。由于華遠地產借殼幸福實業采取的是先減資、再換股吸收合并，后股改送股的方式，相關手續會比一般的借殼方式復雜，因而從方案獲批到正式掛牌，華遠地產用了10個多月的時間。

搶跑增發，前途未卜

金融街控股股份有限公司今年1月9日的公開路演公告稱，其公開增發不超過3億新股，融資規模超80億元。地產商普遍缺錢的今天，如此融資規模讓人艷羨。齊魯證券分析師涂力磊表示，考慮到自2007年以來，房地產

獲得資金來源的途徑正在逐漸收緊，可以取得資金來源的公司，在今后的發展中將占據更大的主動優勢。6月30日招商地產增發募資80億元也已獲得有條件審核通過。

不過，近來增發這一路徑有被堵死的跡象。8月22日，泛海建設公告稱，公司公開增發不超過1.8億股，擬募集資金65億元的計劃未獲得證監會審核通過。公司表示，2008年8月22日，中國證券監督管理委員會發行審核委員會2008年第121次工作會議審核了公司公開增發A股股票事宜，最終審核結果是未通過。泛海建設也成為繼金地集團后，又一家公開增發被否的房地產A股上市公司。

繞道公司債，強者恒強

業內人士普遍認為，股市疲弱時，公司債是很好的籌資選擇。由于對公司規模有限制，所以大企業再次占得先機。

8月11日，萬通地產公告稱，公司董事會通過擬在中國境內發行本金總額不超過10億元公司債券的議案，期限不超過五年(含五年)，可向公司原股東優先配售。據公告，萬通擬發行的公司債將用于補充公司流動資金。新疆廣匯實業股份有限公司于2008年8月13日召開2008年第三次臨時股東大會，會議以現場投票與網絡投票相結合的表決方式審議通過決議。決議稱，關于發行不超過人民幣10億元公司債券的議案，本次發行公司債券不向公司股東配售，債券的存續期限為5～10年。該事項尚需取得中國證監會的批準。

8月26日，萬科A公告稱，其今日收到中國證監會對其公開發行公司債的核準批復。根據公告，本期債券基本發行規模為45億元，共計4500萬張，發行價格為100元／張。根據市場情況可超額增發不超過14億元，最終發行規模不超過59億元。萬科長期以來穩定、良好的盈利與增長是其發行公司債的重要基礎，這既是公司持續經營、健康發展的前提，也是未來還本付息資金的最終來源。五年又一期數據顯示，萬科的銷售毛利率自2003年以來一直穩步增長，即便是在2008年上半年房地產市場進入調整期后，仍高達41.05％。2006年與2007年房地產市場高漲，萬科營業收入迅速大幅度提高，同比增長率分別高達69％與99％。萬科擬將本期債券募集資金中的15億元用于償還公司一年內到期的長期借款及短期借款，44億元用于補充流動資金。

股權轉讓。止損或止贏

“轉讓項目公司股權(背后是轉讓房地產開發項目)以緩解資金壓力，同時還可提前回收項目投資和實現項目利潤，不失成為越來越多房地產企業的較好選擇?！倍∮虏蓬A計隨著時間的推移，只要市場不能快速回暖，這種項目轉讓活動可能將逐步增多。

8月20日，中鐵二局公告稱，公司擬將持有的成都中鐵錦華置業有限公司89.2％的股權和公司控股子公司中鐵二局貴州錦龍房地產開發有限公司所持有的中鐵錦華4.25％的股權，以6300萬元價格全部轉讓給成都華山高校投資管理有限公司。通過實施本次轉讓，公司可實現轉讓收益稅前5303.46元，累計實現收益4102萬元。本次股權轉讓獲得的資金主要用于彌補公司流動資金。

8月23日，招商地產股權轉讓公告。公告稱，公司將出讓旗下子公司富城(中國)有限公司100％股權，轉讓價格為17.5億元。此次股權轉讓將給公司帶來近1900萬元的收益。業內人士猜測，招商地產此次轉讓股權可能是為了緩解目前資金鏈緊張問題。

信托融資，值得期待

今年年初，招商地產宣布將通過信托方式融資；
8月20日，中鐵二局公告稱，公司決定通過信托方式為地產子公司融資10億元，用于全資子公司盈庭置業項目開發建設。信托融資成為強大的國資背景地產上市公司的一種熱門選擇。隨著宏觀調控的深入，建立多渠道的融資體系成為眾多房地產公司的當務之急。信托融資成本相對銀行貸款要高，所以之前一些融資能力強的國資背景上市公司很少嘗試信托融資。集合式信托理財募集資金向房地產項目貸款，在一線城市大概是10％左右，還不包括銀行和信托機構收取的各種費用。目前銀行貸款基準利率是7.56％，即使上浮20％，也沒有超過10％。因此，信托融資的成本大約比貸款融資高2至3個百分點。雖然融資成本明顯高于貸款，但仍然有更多國資背景上市公司開始打信托融資的算盤。

財團輸血，聰明的創新

遠洋地產于8月26日公告稱，公司與一個由多家銀行組成的銀團訂立融資協議，據此銀團同意向本公司授予一項最多達2.15億美元的兩年期貸款融資。公告稱，該項貸款融資將用于本集團的一般營運資金需求，包括本集團于內地的任何成員公司的房地產發展項目。據了解，為遠洋地產提供該筆銀團貸款的銀行包括：中國銀行(香港)、渣打銀行(香港)、中國工商銀行集團(工銀亞洲／誠興銀行)、交通銀行香港分行、東亞銀行。貸款模式為俱樂部貸款(club deal)，貸款利率為LIBOR+2.25％的浮動利率。目前的LIBOR(倫敦銀行同業拆借利率)大約為3％，即使加上2.25％也低于目前中國內地的貸款利率。此外，遠洋地產的營業收入以人民幣計算，因此還可以獲益于兩年間人民幣的潛在升值。

中糧地產于8月13日公告稱將向母公司中糧集團借錢，為中糧地產輸血20.67億元。中糧地產稱，因為公司經營發展需要，董事會決定向中糧集團申請不超過20.67億元人民幣的借款，期限為一年。借款利率將執行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率，也就是7.47％。中糧集團向上市公司的“輸血”，將通過銀行以委托貸款的形式發放。

風繼續吹?

可以預見的是，在短期內這股猛烈的秋風不會戛然而止。

這也為國內地產業的并購整合帶來了機會。一方面，房地產企業面臨經營業績下降的壓力越來越大，存在通過收購其他企業獲得規模效應以降低經營成本的內在推動力；
另一方面，國資委主導的央企地產業務重組整合、外資借道并購進入內地房地產市場以及中小房地產企業加速聯合等，也增大了并購整合機會的外部推動力。

房地產公司年會主題范文第5篇

時光荏苒，白駒過隙，一段時間的工作已經結束了，回顧這段時間的工作，在取得成績的同時，我們也找到了工作中的不足和問題。以下是小編整理的房地產個人工作總結，希望可以提供給大家進行參考和借鑒。

房地產個人工作總結1時光飛逝，轉眼間，上半年已經過去了，經過這半年的工作，為此作以下工作總結，也為下半年的工作能更順利的展開。

實踐活動中提升行政效能，創新推進項目建設和房產營銷等工作，全縣城鄉房管事業呈現蓬勃發展的良好態勢，順利完成了“雙過半”目標任務?，F將20__年上半年工作總結和下半年工作打算的報告如下。

一、20__年上半年工作總結

(一)房地產業持續健康發展。全縣房地產固定投資完成___億元，同比增長26.54%;商品房銷售面積106.68萬平方米，同比增長34.14%;新引進和裕歐景、陽光欣城、銀河春天三期、美茵莊園、金控金融中心等5個房地產項目，到位縣外資金___億元，同比增長17.58%。

(二)公租房項目建設有力有效。20__年312套公租房續建項目主體封頂，目前正進行項目總平施工和配套設施建設，預計年底竣工;20__年100套公租房續建項目，預計20__年6月底竣工;20__年新建118套公租房項目正有序推進、正常建設。共發放廉租房租賃補貼149戶(其中新增3戶)，發放租賃補貼___萬元，完成全年目標任務的99.3%。

(三)棚戶區改造穩步推進。20__年計劃啟動第一批5個項目的改造工作?，F已啟動的趙鎮棚戶區改造一期項目(包括趙鎮愛國巷、團結巷和五星巷棚戶區3個區域)，總占地面積24.95畝，拆遷戶數308戶，總拆遷面積12095平方米，計劃投資___萬元。上半年全縣簽訂征收協議87戶，完成全年目標任務43%，預計全年能夠完成308戶，完成目標任務154%。

(四)城市營銷力爭突破。上半年，通過異地巡展、營銷活動、媒體推廣以及借勢節慶開展營銷活動等，有效提升了我縣的知名度和美譽度。開展了“金堂首屆迎春燈會”、“教育金堂、財富金堂”走進西昌、“情系中江客戶聯誼會”、“成都品牌房產走進青?！钡戎黝}營銷活動;借勢油菜花節、菌博會、鐵人三項賽等節慶賽事活動，加大城市宣傳力度;以三星片區為試點，在華西都市報、成都商報等主流媒體上大篇幅的宣傳三星片區區域價值、發展前景以及我縣人居環境、旅游資源和交通優勢;借助成都電視臺《小剛剛剛好》、《深夜快遞》等欄目平臺以及成南高速立柱廣告、成德南高速跨線橋廣告對金堂城市形象進行了宣傳;利用金堂電視臺、《新金堂》、《魅力金堂》等宣傳平臺，持續推廣城市形象。

(五)市場監管和項目促建并舉并進。把嚴格市場監管與優質政務服務統籌起來。大力推行商品房銷售現場公示系統，提高開機率;積極探索商品房預售資金監管新方式;加強專項執法檢查，重點對開發企業商品房預售資金、銷售現場、合同備案、促銷廣告等進行嚴格監管，對成阿新城項目違規售房實施了行政處罰，對責令整改緩慢和拒不整改的錦繡香江、星島國際、華地財富廣場等項目作出關閉項目網簽的處理。同時，加大對開發企業的政務服務力度，提高政務服務質量和水平，組織、協調召開房地產聯席會議4次，到房地產項目現場解決問題6次，協調解決了金山國際、恒合時代城、鷺洲城邦、潤利鑫項目、維羅納等項目的用電、用水、阻工、市政道路建設等影響項目建設和銷售問題，并協助鷺洲城邦、華爾茲、勝業望園、希望未來城、恒合時代城等項目辦理報規報建手續。

(六)物業管理進一步規范。新增物業管理區域11個，面積65萬平方米。推動62個100戶以上農集區物業管理規范化建設，其中9個農集區聘用了6個物管公司進行物業服務。積極會同相關部門，探索建立物業管理矛盾糾紛處置長效工作機制，充分調動物業管理各類參與主體的積極性。上半年，調處華泰小區、森林小區、金沙小區等糾紛35起，回復涉及物管的信訪件55個，按時辦結率達100%。

(七)產權產籍管理逐步完善。按照法規政策和制度規定，共辦理產權證登記10551件，歸檔10551件。其中新建房屋初始登記519件，轉移登記4459件，抵押登記4075件，其他登記1498件。同時，房屋信息查詢利用制度進一步完善，有效防止房屋信息泄露，確保房屋信息使用安全。

(八)確保全縣房屋住用安全。重點開展了學校、幼兒園、醫院、電影 院、市場等公共場所房屋住用安全檢查。對全縣7家單位玻璃幕墻使用安全進行了專項檢查。完成鐵人三項賽、龍舟節等重大節慶臨時建筑物安全檢查任務。對全縣城鄉居民用房進行安全檢查，發出整改通知書84份，并督促整改到位，無房屋安全事故發生。

(九)扎實開展群眾路線教育實踐活動。嚴格按照縣委總體部署，結合我局工作實際，采用“找準兩個載體、抓好三個結合、堅持四個走訪、著力五個解決”的活動方式，扎實推進群眾路線教育實踐活動。把群眾路線教育實踐活動與黨風廉政建設和正風肅紀工作有機結合，扎實開展第一階段工作，廣泛征求意見，查找問題，建立臺賬，實行問題管理，著力提升隊伍素質能力和行政效能，打造政治堅定、業務精良、作風過硬的房管干部隊伍。深入開展“走基層”、“五進”等活動，做好了聯系服務群眾、企業和對口幫扶等工作。

二、工作中存在的薄弱環節及其原因

(一)房產市場執法力度不夠。部分銷售項目現場公示系統未按時開機，公布信息不及時，存在有誤導消費者的現象;預售資金監管不夠嚴格。主要原因是：側重于強調政務服務，市場執法失之于軟;預售資金監管部門協調性、聯動性不足，合力不夠。

(二)項目促建任務落實較慢。對于房地產項目促建確定的任務，相關職能部門在推進過程中，主動服務意識較差，配合解決問題力度不夠，甚至落不到實處。特別是項目協調用地、用電和設施配套等方面落實較慢。主要原因是：部門本位意識較重，服務意識較差，有安排無督促，有任務缺落實。

(三)棚戶區改造搬遷和資金壓力大。搬遷進度較慢，項目資金缺口大。主要原因是：搬遷群眾對搬遷補償和安置期望值過高影響搬遷進度，改造地塊商業開發價值小。

(四)物業小區矛盾糾紛多發頻發。隨著房地產業的發展，物業小區不斷增多，居民維權意識增強，加之個別物業服務企業行為不規范，導致物業小區各類矛盾糾紛層出不窮。主要原因是：物業小區管理是綜合性工作，除屬地管理外，涉及行業主管部門較多，部門之間的協調聯動不足，一定程度上影響小區矛盾糾紛的解決。

(五)城市營銷創新不足。城市營銷與相關部門聯動不夠，營銷方法和手段上貼近市場、貼近對象方面還不夠，針對西北地區市場的團購仍未實現實質性突破。主要原因是：在營銷方法和手段上不夠大膽，接地氣不夠。

三、下一步工作打算

下半年工作中，我局將緊緊圍繞縣委、縣政府中心工作，按照“穩中快進、改革創新、統籌發展、全域開放”的工作基調，爭當“四個標兵”，奮力完成全年各項目標任務。

(一)千方百計確保房地產業持續健康發展。加大房地產項目招商力度，積極引進知名房企提高項目打造的質量和水平，進一步推動城市綜合體、純商業、純住宅等房地產項目連片發展，提高宜居水平，推進我縣房地產業轉型升級。加強房地產市場形勢研判，穩定企業和購房者預期，盡力緩解經濟波動引起的下行壓力，確保全年目標任務順利完成。

(二)有序推進住房保障工程建設。在把好工程質量、專項資金和建設過程安全“三關”的前提下，加快工程進度，確保完成20__年300套公租房項目分配安置和加快續建、新建公租房項目建設。通過在具體操作中設定不同的收入、住房申請條件、采用市場定價、租補分離、梯度保障的方式，實現廉租房與公租房并軌運行。廉租房住戶審查不合格但符合公租房保障條件的調為申請公租房，有效解決保障房類型單一、“只進不出”等問題。

(三)加大棚戶區改造力度。進一步完善全縣棚戶區改造項目計劃，深入研究項目實施的穩定風險和可行性，加大項目資金爭取力度和融資力度。充分借鑒“曹家巷改造模式”以及其他先進地區的經驗和有益做法，結合我縣實際，進一步完善和出臺優惠政策，調動群眾參與改造的積極性，切實改善棚戶區群眾居住條件。20__年7月上旬，在完成趙鎮棚戶區改造一期項目已啟動區域的模擬搬遷前期工作基礎上，加快推進模擬搬遷協議簽訂工作，確保全年改造任務的順利完成。

(四)深入推進城市營銷。突破傳統房產營銷模式，謀求更加貼近市場、更加合理有效的辦法深化城市營銷和房產促銷工作。重點以優惠促銷、資源團購為切入點，突破新疆、西藏、青海在內的西北市場的團購渠道，實現城市營銷效果的化。通過在新疆、阿壩、涼山等地異地巡展，進一步鞏固市場;積極籌備。

(五)加強房產市場和物業監管。完善全縣房地產市場監管工作機制，推動建設、工商、稅務、城 管、銀監等部門聯動，清理整頓房地產開發建設、商品房銷售、中介服務機構的違規違法行為，嚴查各種違法違規行為，規范房地產業開發銷售及售后服務流程，重點加強預售資金監管、房地產廣告、公示系統在線情況等監管，確保我縣房產市場有序運行。同時，建立健全物業管理長效機制。充分落實縣級部門、轄區鄉鎮政府、社區(村)管理責任，通過以獎代罰的方式，激勵各部門各鄉鎮參與物業管理的積極性和工作責任的有效落實;制定物業企業準入機制，嚴格物業企業資質備案及合同備案制，實現退出備案率達100%。

(六)加強項目促建服務。以推動部門聯動落實促建工作任務為目標，以解決企業實際困難、促進房地產項目加快建設為重點，進一步提升政務服務質量，積極協調各部門落實解決房地產項目在籌備、建設、銷售、交房、辦 證過程中存在的問題和困難，推進項目加快建設。同時，加強尚緣國際、成阿新城、水城學府等問題項目的穩定風險管控，積極協調、會同相關部門解決項目遺留問題，切實降低維穩壓力和行政風險。

(七)高標準開展群眾路線教育實踐活動。嚴格按照全縣統一要求，不打折扣，不搞變通，認真落實第二階段和第三階段各項具體工作，把黨風廉政建設和正風肅紀工作作為群眾路線教育實踐活動的重要內容。緊密結合房管工作實際，進一步用好“三視三問”群眾工作法，建立健全群眾訴求解決機制，實行臺賬管理、問題管理，大力解決密切關系群眾切身利益的問題、聯系服務群眾“最后一公里”的問題等，著力建設一支為民務實清廉的房管干部隊伍。

房地產個人工作總結2不知不覺中，20__已接近尾聲，加入__房地產發展有限公司公司已大半年時間，這短短的大半年學習工作中，我懂得了很多知識和經驗。20__是房地產不平凡的一年，越是在這樣艱難的市場環境下，越是能鍛煉我們的業務能力，更讓自己的人生經歷了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生的閱歷?？梢哉f從一個對房地產“一無所知”的門外人來說，這1年的時間里，收獲額多，非常感謝公司的每一位領導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現將半年工作做以下幾方面總結。

一、學習方面

學習，永無止境，這是我的人生中的第一份正式工作，以前學生時代做過一些兼職銷售工作，以為看似和房地產有關，其實我對房產方面的知識不是很了解，甚至可以說是一無所知。來到這個項目的時候，對于新的環境，新的事物都比較陌生，在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及房地產市場，通過努力的學習明白了置業顧問的真正內涵以及職責，并且深深的喜歡上了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。

二、心態方面

剛進公司的時候，我們開始了半個月的系統培訓，開始覺得有點無聊甚至枯燥。但一段時間之后，回頭再來看這些內容真的有不一樣的感觸。感覺我們的真的是收獲頗豐。心境也越來越平靜，更加趨于成熟。在公司領導的耐心指導和幫助下，我漸漸懂得了心態決定一切的道理。想想工作在銷售一線，感觸最深的就是，保持一顆良好的心態很重要，因為我們每天面對形形色色的人和物，要學會控制好自己的情緒，要以一顆平穩的、寬容的、積極的心態去面對工作和生活。

三、專業知識和技巧

在培訓專業知識和銷售技巧的那段時間，由于初次接觸這類知識，如建筑知識，所以覺的非常乏味，每天都會不停的背誦，相互演練，由于面對考核，我可是下足了功夫。終于功夫不負有心人，我從接電話接客戶的措手不及到現在的得心應手，都充分證明了這些是何等的重要性。當時確實感覺到苦過累過，現在回過頭來想一下，進步要克服的困難就是自己，雖然當時苦累，我們不照樣堅持下來了嗎?當然這份成長與公司領導的幫助關心是息息相關的，這樣的工作氛圍也是我進步的重要原因。在工作之余我還會去學習一些實時房地產專業知識和技巧，這樣才能與時俱進，才不會被時代所淘汰。

四、細節決定成敗

從接客戶的第一個電話起，所有的稱呼，電話禮儀都要做到位。來訪客戶，從一不起眼的動作到最基本的禮貌，無處不透露出公司的形象，都在于細節?？此坪唵蔚墓ぷ?，其實更需要細心和耐心，在整個工作當中，不管是主管強調還是提供各類資料，總之讓我們從生疏到熟練。在平時的工作當中，兩位專案也給了我很多建議和幫助，及時的化解了一個個問題，從一切的措手不及到得心應手，都是一個一個腳印走出來的，這些進步的前提涵蓋了我們的努力與心酸。

有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。對客戶關切不夠。有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要加強與客戶的聯絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。

五、展望未來

20__這一年是最有意義最有價值最有收獲的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即將成為歷史。未來在以后的日子中，我會在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能，此外還要廣泛的了解整個房地產市場的動態，走在市場的最前沿。俗話說“客戶是上帝”，接好來訪和來電的客戶是我義不容辭的義務，在客戶心理樹立良好的公司形象，這里的工作環境令我十分滿意，領導的關愛以及工作條件的不斷改善給了我工作的動力。同事之間的友情關懷以及協作互助給了我工作的舒暢感和踏實感。所以我也會全力以赴的做好本職工作，讓自己有更多收獲的同時也使自己變的更加強壯?？傊?，在這短短半年工作時間里，我雖然取得了一點成績與進步，但離領導的要求尚有一定的差距。

六、總結半年來的工作

自己的工作仍存在很多問題和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他業務員和同行學習，20__年自己計劃在去年工作得失的基礎上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：

1、依據20__年銷售情況和市場變化，自己計劃將工作重點放在中重點類客戶群。

2、針對購買力不足的客戶群中，尋找有實力客戶，以擴大銷售渠道。

3、為積極配合其他銷售人員和工作人員，做好銷售的宣傳的造勢。

4、自己在搞好業務的同時計劃認真學習業務知識、技能及銷售實戰來完善自己的理論知識，力求不斷提高自己的綜合素質，為企業的再發展奠定人力資源基礎。

5、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。

積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我的能力減輕領導的壓力。

6、制訂學習計劃。

做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面，不斷調整經營思路的工作，學習對于業務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容，知己知彼，方能百戰不殆。

7、為確保完成全年銷售任務，自己平時就積極搜集信息并及時匯總，力爭在新區域開發市場，以擴大產品市場占有額。

今后我將進一步加強學習、踏實工作，充分發揮個人所長，揚長補短，做一名合格的銷售人員，能夠在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，為公司再創佳績做出應有的貢獻!

房地產個人工作總結320__年已經過去，新的挑戰又在眼前。在20__年里，有壓力也有挑戰。年初的時候，房地產市場還沒有完全復蘇，那時的壓力其實挺大的?？蛻粲兄刂仡檻]，媒體有各種不利宣傳，我卻堅信青島地產的穩定性和升值潛力，在稍后的幾個月里，房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創造了不錯了業績。

在實踐工作中，我又對銷售有了新的體驗，在此我總結幾點與大家分享：

一、不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反效果。

二、了解客戶需求。第一時間了解客戶所需要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。

三、推薦房源要有把握，了解所有的房子，包括它的優劣勢，做到對客戶的所有問題都有合理解釋，但對于明顯硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有完美的，要使客戶了解，如果你看到了完美的，那必定存在謊言。

四、保持客戶關系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目的喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。

五、確定自己的身份，我們不是在賣房子，而是顧問，以我們的專業來幫助客戶。多與客戶講講專業知識，中立的評價其它樓盤，都可以增加客戶的信任度。

六、團結、協作，好的團隊所必需的。

自己也還存在一些需要改進之處：

1、有時缺乏耐心，對于一些問題較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。

其實，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，增加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有更多信任。

2、對客戶關切不夠。

有一些客戶，需要銷售人員的時時關切，否則，他們有問題可能不會找你詢問，而是自己去找別人打聽或自己瞎琢磨，這樣，我們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要加強與客戶的聯絡，時時關切，通過詢問引出他們心中的問題，再委婉解決，這樣不但可以掌握先機，操控全局，而且還可以增加與客戶之間的感情，增加客帶的機率。

現今我已來工作半年多了，在上半年的工作中，本人的銷售套數為69套，總銷額為6千萬。在今后的工作中，我要更加完善自己，提升自己，增加各方面的知識和對青島各個地區的了解，不但要做好這個項目，更要跟著公司一起轉戰南北，開拓新的戰場。

在此，我非常感謝領導給我的這次鍛煉機會，我也會更加努力的去工作，去學習，交出自己滿意的成績單。

房地產個人工作總結4本人自20__年_月_日加入__房地產集團有限公司，任職營銷策劃部文員，轉眼20__年快接近尾聲，在即將踏入20__年之際，我感慨良多?；厥走^去，在各位領導的悉心關懷與同事們的幫助下，通過自身的不懈努力，在短時間內適應了新的工作環境，在新的工作崗位上我虛心學習、忠于職責，較好地完成了各項工作任務，工作上取得了一定的成效，現將本人入職以來的工作情況總結如下：

一、自覺加強學習，努力適應工作。

這是我初到中山的第一份工作，面對是全新的工作環境，但慶幸的是在以往的工作經驗中我積累了一定的銷售文員工作經驗，使得銷售統計工作在短時間內即可上手。除此以外，為了盡快適應新的工作崗位與環境，我自覺加強學習、適時調整工作思路、總結工作方法，現已基本能勝任本職工作。

二、心系本職工作，認真履行職責。

(一)認真細致做好銷售統計工作。

自入職接手銷售統計工作以來，我認真仔細地核對每天的成交數據，嚴格按照銷售報表工作要求制作每期的報表，所制作的銷售報表出錯率越來越少，基本上每月報表出錯率不超過三次，個別月份甚至還取得了零次出錯的好成績。

(二)積極主動做好文案管理工作。

大半年以來，除了銷售統計工作之外，部門日常文件的收發工作也很重要。期間主要完成了以下兩方面的工作：

1、資料錄入和文檔編排工作:對營銷部涉及的資料文檔及有關會議記錄，我在認真做好錄入與編排打印工作基礎上，根據工作需要及領導安排，及時高效地完成了各項請示、報告、協調單等文件的草擬工作。

2、檔案管理工作:對于營銷部日常文書檔案按相關工作標準進行規范化的分類管理，再運用平時維護與定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，并做好收發文登記工作;

在20__年12月18日公司行政人事部例行的文件檢查中，營銷部獲得了92分的良好成績。

(三)做好保密的工作。

營銷策劃部日常的決策內容是直接影響到公司利益的關鍵。故在日常會議或文件傳送過程中，凡涉及到公司機密內容的，我均做到了以公司的利益為重，決不外泄公司機密，因為我明白:這是職業道德中最基本的。

(四)協助財務部發放景三、四期二標段房產證工作。

在20__年11月至12月初期間，逢周一至周五整理景三、四期二標段發放房產證的清單，以短信形式通知業主前業領取房產證，并協助財務部進行 房產證發工作，到目前為止，已有500多戶業主領取了房產證。

(五)做好部門物料申購、發放工作。

在物資管理方面，我嚴格按照公司物資管理制度做好部門每天的物品申領、發放、登記管理工作;再根據部門工作需要認真做好部門每月所需物品的申購計劃，并在規定時間內(每月25日前)遞交集團公司行政人事部進行審批。

(六)做好部門日常文件會審及傳閱工作。

對于日常部門需會審的文件，及時遞交會審部門并密切跟進會審進度，以確保文件在規定時間內完成會審，不耽誤部門工作的正常開展，同時做好相關文件的傳閱工作。

三、主要經驗和收獲

在公司工作的半年時間以來，在同事們的積極配合下我得以完成各項工作，取得了一定成績，與此同時我得到了以下方面的經驗和收獲。

(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業務，才能盡快適應新的工作崗位。

(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環境中保持好的工作狀態。

(三)只有堅持原則、落實制度，才能更好地履行崗位職責。

(四)只有樹立服務意識，加強溝通協調，才能把份內的工作做好。

四、工作中存在的不足

由于工作實踐不夠全面，我在20__年工作中仍存在以下的不足。

(一)日常工作中與其它同事的溝通欠缺，工作開展得還不夠充分。

(二)對公司的發展史及企業文化不夠深入了解。

(三)崗位專業知識不充足，實際工作中走了一些彎路。

五、20__年度工作計劃

針對20__年工作中存在的不足，為了更好地完成下一年度的工作，我將重點做好以下幾個方面：

(一)利用工作之外的時間，多學習房地產相關專業服務知識。

(二)加強對本崗位知識的學習，以便進一步地提高工作效率。

(三)進一步加強部門物資的管理工作。

(四)加強部門會審文件的跟進力度。

(五)認真制作各類銷售報表，仔細核對相關數據，以保證報表的正確率。

(六)更深入了解公司的發展歷史與企業文化，使自己更好地融入公司這個大家庭。

(七)加強與同事之間的溝通，以利于工作的更高效開展。

房地產個人工作總結520__年地產綜合辦公室圍繞本部門工作職責，充分發揮后勤管家、督查檢查、協調服務三個作用，在公司領導的正確領導下，其他部門的大力支持配合下，經過地產綜合辦公室全體同事的共同努力，較好的完成了各項工作任務，現將工作情況總結如下：

1、地產綜合辦公室配合地產公司領導參與、修訂、擬定了地產公司各項規章制度，做好了各類文件和報告的文字工作的起草，較好的完成了地產公司各種會議記錄、整理和會議相關決議的實施工作。

認真做好地產公司各類文件的收發、登記和督辦工作;按總公司領導指示為實現地產公司檔案的規范化，10月份辦公室積極與市檔案局聯系學習檔案的管理方法、規范流程、拷貝電子文件等，逐步實現了所有文件資料統一歸檔，方便各部室查閱。地產公司各項規章制度在__月底最終裝訂成冊。

2、地產公司的各類印章、證照是地產公司管理經營工作順利開展的重要憑證。

地產公司工商營業執照在年檢過程中遇到一些困難(缺少物業管理資質)，辦公室積極與市工商局相關部門聯系，了解年檢證照的手續，認真準備辦理資料，在最短的時間內就辦好了地產公司工商營業執照的年檢工作;同時完善公司印章管理工作，按董事長要求對地產公司印章設專人管理，并制定了詳細的印章管理制度及使用流程，對所有文件、材料必須有領導簽字才能蓋章，未出現印章管理失誤現象。

3、落實地產公司人事、勞資管理工作。

組織落實地產公司的勞動、人事、工資管理工作，根據公司領導要求，6月底地產公司與市人才中心、新入職員工簽訂了三方人才派遣協議，按照有關規定，已辦好每位員工各類保險手續、公積金(養老保險、失業保險、醫療保險、工傷保險、住房公積金)。體現公司的規范性，解決員工的后顧之憂。

4、切實抓好地產公司企業日常管理、福利工作。

按照預算審批制度，組織落實地產公司辦公設施、宿舍用品、勞保福利等商品的采購、調配和實物管理工作。在7月初為地產公司員工宿舍和工地安裝了空調，使大家在炎熱的夏天有一個舒適的工作和住宿環境，同時發放了防暑降溫費。并按照季度時間表發放了每季度的勞保費。

5、為加強地產公司辦公網絡的管理，保證辦公網絡暢通無阻。

對各部室辦公設備進行了及時清理維護(電腦、電話、打印機、傳真機、復印機)，使辦公系統得以運行正常。

6、為加強公司環境衛生、安全防盜的管理。

較好的完成了公司房屋、水、電、門窗的日常維修工作。在10月底根據__公司黨政聯席會上董事長要求的要做好冬季防火工作，綜合辦公室組織全體員工利用一周時間把西郊辦公院內空地雜草、垃圾全部清理干凈，同時協調西郊電廠更換并配齊辦公樓和宿舍樓滅火器，強化公司內部環境衛生工作，安排值日表及時清掃及維護辦公區域衛生，為公司員工提供了一個良好安全的工作環境。

7、做好地產公司及其他各種會議的后勤服務工作，做好車輛管理和食堂質量管理的后勤工作。

落實好各種會議的會前準備、會議中的協調及會后的總結工作。地產公司股東會、董事會在3月初召開、在4-10月份多次召開各項招標會、研討會、專家論證會，辦公室全體人員認真做好會場布臵、食宿安排，較好的完成了接待及會務工作。嚴格執行車輛管理制度，車輛實行用卡加油，用車前填寫用車登記表，10月份按董事長要求對每一位公司駕駛公車員工簽訂了嚴禁酒后駕車的通知(包括私家車輛)并存檔，嚴格要求自己，確保車輛安全行駛。在食堂質量管理中，按照餐費標準堅持營養、健康、衛生、節約的原則，保證員工吃的健康、吃的衛生。

8、及時有效的處理領導交辦的各種臨時工作。

在6月份，綜合辦公室積極協調政府相關部門和供電局落實項目工地臨時用電相關事宜(缺少相關手續)，最終在8月初接通臨電。在項目工地由于違章施工挖斷臨電兩根一萬伏電纜，施工單位隱瞞真相造成了中水電和項目工地斷電3天，得知后積極協調供電局搶修并和供電局、中水電達成了諒解，在搶修工程中充分體現了國有公司的優越性。在7-8月份辦公室積極與中國聯通、中國電信等通訊運營商、__有限電視網絡公司聯系咨詢項目樓盤銷售電話和樓宇寬帶連接、樓宇有線電視進入優惠政策及辦理的相關程序。

地產綜合辦公室由于人員少、工作水平差(包括本人)工作量大、責任重、涉及面廣，為保證高質量的完成日常工作，辦公室全體員工沒有怨言，迅速開展工作，較好完成各項任務，也受到了公司領導的肯定，同時也鍛煉了隊伍，提高了辦公室工作人員的工作能力。

存在的問題和改進措施：

在這一年的時間里，我們地產綜合辦公室人員為公司的發展付出了很多的努力，取得了一定的成績，同時我們還應看到辦公室負責的一些工作還存在許多問題和不足：

1、辦公室的行政職能不明細沒有完全發揮作用，各個部門之間的協調仍不是很順暢，在明年工作中要加強綜合協調作用，爭取做到各個部室之間的協作配合。

2、辦公室每位員工對自身的崗位職責不是很清晰，每個人對自己的工作標準未能達到公司要求，在未來要通過加強員工學習，認真明確崗位職責、工作內容，使員工實現自我管理、自我激勵與自我發展。

3、地產公司的企業文化建設尚未建全，各項培訓工作沒有全部開展。

明年地產辦公室要從建企業文化入手，逐步推進。先從公司各項規章管理制度開始學習，對地產公司人員進行一次徹底的學習培訓，再爭取讓業務部室和各專業人員參加相關專業培訓。