查處出租房產或土地偷逃稅案件

　查處出租房產或土地偷逃稅案件，這種取證方式值得關注 2015.10.20 國家稅務總局

　廣東省佛山市三水區地稅局采取“直接查企業賬目+多方外圍調查+找中介機構評估”等方式深入取證，成功對一企業追繳稅費、滯納金等共計近 900 萬元。

　 2014 年一天，佛山市三水區地稅局接到一個實名舉報。很快，針對 X 陶瓷公司的檢查組成立。

　確定出租行為，發現意外線索

　 征管資料顯示，X公司是一家私營企業，主營陶瓷產銷業務。經過研討，檢查組決定以 X 公司出租行為的確定作為檢查的切入

　點。

　 接下來，檢查組一方面到 X 公司調取租賃合同、租金收據及其他相關資料，與該公司在征管系統中的申報數據比對，印證舉報事實。另一方面用電子查賬軟件對檢查疑點排查定位。

　 查賬軟件顯示，在 X 公司的“應收賬款\應收客戶往來”科目中，除記錄應收承租公司的水電費外，從 2010 年 6 月起，每月還記錄著應收另一個公司的水電費。檢查人員意識到，X 公司很可能還有被舉報情況之外的出租業務。

　 在實地核查過程中，檢查人員發現兩個細節問題：一是 X 公司有 7 座房產，偌大的經營面積與其財務報表反映出來的產能數

　據明顯不匹配。二是 X 公司的一個包裝車間內存放著不屬于該公司及其承租公司品牌的陶瓷產品。這更堅定了檢查人員的猜想。然而，X公司既不承認有應收水電費的事實，也不承認另有出租業務。

　 檢查組商討后決定另辟蹊徑，從第三方取證。根據 X 公司“應收賬款\應收客戶往來”科目中記載的公司名稱，檢查人員獲取了另一個承租方的詳細信息，并成功從該承租方取得了相關的租賃合同及租金收據。

　 至此，X 公司出租土地收入 373.5 萬元和出租廠房收入 81.6 萬元未申報繳納營業稅費的事實得以準確認定。

　合理懷疑，發現其他逃稅事實

　在實地核查 X 公司的經營場所后，檢查人員感到該公司的房產稅和城鎮土地使用稅申報數很可能也不真實，決定對該公司的賬載固定資產、無形資產與其對應的房產證和土地使用證做一次全面對碰。

　經過比對相關信息，檢查人員發現三個問題：一是企業賬載房產價值為 215 萬元，向地稅機關申報的房產原值卻為 516 萬元。二是按企業申報的房產原值計算，其鋼混結構房屋每平方米的造價僅 67 元，與市場行情相比明顯偏低。三是企業有城鎮土地使用稅申報繳納記錄，但其賬上并無記載任何土地信息，也無確認地價的相關資料。

　X 公司負責人解釋，企業賬載房產原值與向稅務機關申報房產原值出現差異，是財

　務人員失誤所致，另兩項，企業提供不出相關的證明資料。

　 由于 X 公司在其房產、土地面積和價格確認方面資料缺失，檢查工作陷入困局。

　 無法從企業取得其房產和土地價格的原始資料，檢查組轉而向外圍調查取證。

　 為確認 X 公司的房產原值，檢查人員發函到 X 公司房屋的承建商處，要求調取相關建安資料，但承建商回復說因其資料室漏水，相關資料已毀損，無法提供。

　 檢查組決定根據《廣東省房產稅施行細則》相關規定，找有資質的中介機構評估 X公司的公允價值，核定該公司的房產原值。

　 為準確確定X公司7座房產的驗收日期和歸屬地塊，檢查組多次向規劃、房管部門

　調取相關報建、驗收資料，與 X 公司的賬載資料逐一比對。

　 在土地面積和價格的確認上，檢查人員按法定程序到國土城建部門調取土地登記卡、用地復函、出讓合同復印件等資料，細致核對。針對有疑問的地方，檢查人員又從國土部門獲取了 X 公司的土地出讓金票據、契稅票據等證據資料，進而全面掌握了 X 公司近 10 年來的土地購置及變更情況。

　 查證結果是：X 公司應稅土地面積22.46 萬平方米，實際僅申報 9.26 萬平方米，5 年共少申報繳納土地使用稅 265.32萬元；因房產原值核算不實及地價未計入房產原值，X 公司未足額申報繳納以房產余值為計稅依據的房產稅共 95.44 萬元；因出租

　房產不記收入，少申報繳納出租房產稅 8.57萬元。X 公司合計少繳稅 369.33 萬元。

　稽查征管聯動，準確確定處理依據

　因 X 公司被查時間跨度大，其間我國的企業所得稅和營業稅等稅種政策發生了重大變化，且相關補充規定和過渡政策文件多，如何確定案件的處理依據成為一個大問題，直接關乎執法的準確性。為此，檢查組啟動了征管與稽查聯動工作機制，在案件查處過程中遇到難點、有爭議問題，及時與征管、稅政部門溝通。

　 通過該機制，檢查組弄清了幾個關鍵問題。通過對系列法律法規和日常征管規定的

　綜合分析，確定商業銀行貼現憑證不屬于稅收征管法規定的合法、有效憑證，X 公司憑證上記載的費用不能在企業所得稅稅前列支。

　 在準確獲取 X 公司生產用房驗收日期的基礎上，根據企業賬載房產計提折舊時間與其生產用房辦理驗收手續時間孰先的原則，來認定企業房產的使用時間，進而計征其房產稅。

　 有關企業預收租金營業稅及企業所得稅收入的確認時間，以 2009 年 1 月為界，之前的按租賃合同的受益期限分期申報繳納營業稅，之后的納稅義務發生時間為收到預收款的當天。企業所得稅方面，以 2008年 1 月為界，之前的按照權責發生制原則計

　算繳納，之后的出現例外性規定，即按合同約定的承租人應付租金的日期確認收入實現。根據國稅函〔2010〕79 號文件規定，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，可在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。檢查人員嚴格按照相關規定，對 X 公司 6 年來的租金收入征收營業稅和企業所得稅問題予以了明確界定。

　 經過近一年的努力，X 公司隱瞞收入的事實被逐一查清。前不久，X 公司已按照三水區地稅局稽查局的處理處罰決定，補繳稅費、滯納金及罰款共計 895.47 萬元。

　我觀此案

　 深入取證日益成為精準破案的利器

　有效取證是稅務稽查工作的重中之重，也是阻礙稅務稽查工作的一個難點。以本案為例，房產、土地資料的缺失，使稽查人員無法從被查對象處獲得證據，只能通過第三方取得主要證據，以被查對象提供的賬證資料、稅務機關征管系統中的征管信息為輔助證據，通過證據搜集和反復印證形成證據鏈，才全面掌握該公司土地、房產的真實情況，最終確定應查補稅款。

　稅務機關在作出行政處理決定前如果沒有真實、合法、有效的證據作依據，極易在行政復議和行政訴訟過程中處于不利地位。鑒于此，今后提升稽查辦案質量的首

　要任務應是解決有效取證的問題。當前，應重點做好三項工作：一是加強稽查人員會計軟件操作能力的培訓，提高取證的質量和效率；建立針對納稅人的電子文檔、電子記賬備案記錄制度，保證稽查部門對納稅人的每項收入支出都可以查詢和監督。二是依托綜合治稅平臺，加強社會經濟部門間的數據交換及共享，擴大稽查取證渠道。三是借鑒司法部門的取證經驗，同時建議放寬稅務稽查證據收集的權限，賦予稅務機關更全面有力的取證手段。

　 點評人：鄧超強，佛山市三水區地稅局稽查局局長

　第三方評估是保障法律公正的有效方式

　稽查人員在辦案過程中常會遇見一些依據現有證據無法完全確定的或有事項。有的是由于證據的滅失，有的是由于客觀條件的限制，有的是因為稽查局的取證權限有限而當事人又不配合，從而導致取證不充分。因此，就無法依據現有的證據來確定某一法律事實。

　例如，本案中，關于納稅人房產原值的確定，稽查局根據現有的條件，就無法取得足夠的證據予以確定。但該法律事實卻直接影響到對納稅人房產稅的計算和追征。還有，被查對象申報的銷售價格明顯偏低，或者出現納稅人的收入能夠確定而成本無法確定，或者出現相反的情形等。此時，稅

　務機關解決此類問題的方式是依據稅收征管法的相關規定，啟用核定征收權，對相關涉稅事項通過估算予以確定。但由誰來評估，卻關乎法律公正的問題。

　根據稅收征管法第三十五條規定，由稅務機關核定當然符合法律規定。但是，當某一當事人存在偷稅行為，而少繳稅款的數額是由稅務機關核定出來的，稅務機關依據自己核定的數額作為計算罰款的基數，那么，稅務機關就有既當運動員又當裁判員之嫌疑，其公正性就將受到質疑。因此，在本案中，關于房產的原值，該稽查局讓第三方評估，就顯得更為公正。

　 其實，不論由誰來核定，都無法保證估算的結果與客觀真實完全一致，都會有偏

　差。但從程序的理念而言，本案中稽查局的操作方式更容易體現法律的公正。尤其較為專業的事項，或者稅企雙方對評估結果存在爭議時，上述方式更容易讓人信賴。

　 點評人：袁森庚，國家稅務總局干部進修學院教授