2023年住宅物業管理方案【五篇】【優秀范文】

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住宅物業管理方案范文第1篇

近十幾年來,我國的房地產業發展很快。尤其是城市住宅建設發生了翻天覆地的變化,各地以綜合開發的方式建成一大批住宅小區。據不完全統計, 現在我市已經有各類不同類型的住宅小區8 000多個,房屋建筑面積已達上億平方米。這些小區的建成,不僅給城市面貌帶來了顯著的變化,而且也緩解了城市居民住房困難,提高城市建設的社會化水平,增強城市建設的有序性,合理性和完整性提供了必要的物質條件。本文依據檔案資料對居民住宅小區管理及模式,談談個人的看法。

一、住宅小區的管理是城市管理中一個重要組成部分

表現在:

1.住宅小區是國家和人民的重要財富,應通過必要的管理手段使其充分發揮作用。住宅小區是國家化費了很大的人力,物力,財力建設起來的,是人民的寶貴財富。因此,更要加強管理,使其達到它應有的使用年限,發揮其社會功能和效益。

2.加強對住宅小區的管理是國家對人民群眾關心地具體表現,搞好小區的管理,這應該體現黨和政府對人民群眾的關心和愛護。通過小區管理和服務可以聯絡政府和人民群眾之間的感情,可以提高黨和政府的威信和凝聚力。

3.住宅小區管理關系到社會主義物質文明和精神文明建設的內容,關系到人民群眾物質生活,精神面貌的體現,是社會經濟發展水平的綜合表現。

住宅小區是人們居住生活的活動空間,從封閉的室內延續到開敞的室外自然環境空間。由于采取綜合開發,配套建設,所以住宅小區集合了土地、道路、房屋、市政綠化、環衛、供水、供電、供氣、電訊、公用設施等多項建設,同時,還包含行政,文教,經營,服務等多種社會職能和經濟活動的綜合載體。是多種因素的復合反映,過去由于小區重建設,忽視管理,不注意小區檔案原始資料的積累,給在建或已投入使用的住宅小區管理,帶來了許多新的問題,還存在著許多亟待解決的矛盾。

二、小區管理中存在的問題

1.由于小區建設是個新事物,沒有現成的管理方法、模式,檔案資料記載不全,住宅小區普遍存在管理不到位,制度不全,物業管理與小區管理不相適應的問題。

2.小區管理跟不上建設速度。多年來,小區建設發展快,規模大,但小區管理卻是個薄弱環節。據檔案資料記載國內、國外小區住宅建設從形式到布局種類繁多,但小區管理資料檔案都很少,小區管理無從借鑒。

三、通過小區管理模式,確定小區管理方法

小區住宅管理模式即管理與經營結合起來,成立住宅小區的物業管理機構,依據物業管理條列以經營的方式對住宅小區進行有償服務,綜合管理。它的優點:

1.有利于邊建設邊管理。一個住宅小區從建設到全部建成交付使用,由于建設周期長,許多管理中的矛盾還沒有到小區全部建成就已經發生。因此,物業管理機構就可以在邊建設的同時邊進行管理。這樣,能及時解決發生的矛盾,保證小區管理的即時性和連續性。

2.各種原始檔案資料齊全,有利于售后服務。由房地產開發公司對住宅小區進行綜合開發,從規劃設計、征地施工、管道鋪設、各種圖紙、表格、數據都有第一手檔案資料,為便于日后小區管理工作,物業公司應有專業的檔案管理部門。

3.有利于管理資金的籌措。在商品房屋銷售成本中,分攤一部分管理維修消費,可以彌補小區管理費用不足,而這部分費用的提取,只有房地產開發公司才具備優越的條件。

四、依據檔案資料,完善小區管理辦法

物業管理機構對住宅小區進行管理優點明顯,但同時也還要解決綜合管理中的其他一些問題。

1.必須建立各種規章制度,應根據國家頒布物業管理法規,完整準確的收集好與開發建設小區有關的檔案資料,并以此制定小區的各項管理辦法和規章制定。

2.必須建立一支專業管理隊伍,特別是檔案管理人員及時提供給專業人員各種數據資料,以解決小區住房維修和管理方面的需求。

3.經常對住宅小區進行日常管理,除了檔案管理要保證必要投資外。還要解決維護管理,養護修繕,改造添置的經費開支,應當有一條穩定的資金來源渠道,保證小區管理工作正常開展。

住宅物業管理方案范文第2篇

《*市城市綠化管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際，現就

加強新建住宅區綠化建設管理工作提出如下意見。

一、住宅區綠化建設規定標準

住宅區綠化應以植物造景為主，合理配置喬、灌、草、花、常綠

、落葉植物，采用多種形式美化綠化住宅區的環境，住宅區的建設必

須符合下列規定的綠化指標：

（一）征地新建的住宅區綠地率不得少于30％，屬于舊城改造的

住宅區綠地率不得少于25％。

（二）住宅區內的公共綠地根據居住區不同的規劃組織結構類型

相應設置，指標按居住人口規劃分別達到：組團不少于0.5平方米/人

，小區（含組團）不少于1平方米/人，居住區（含小區與組團）不小

于1.5平方米/人。公共綠地內的綠化面積（含水面）不小于70％。

二、住宅區綠化建設審批程序

（一）凡涉及到調整公共綠地、風景林地、古樹名木保護范圍內

用地的建設項目立項時應征求市園林局意見。

（二）市園林綠化主管部門參與建設項目規劃設計方案的會審。

（三）審批綠化種植設計方案。建設單位應根據市規劃局核發的

“建設用地規劃許可證”和規劃設計方案批復以及城市綠化管理有關

規定，委托有資質的綠化設計單位設計。市園林局在接到建設單位申

報的綠化種植設計方案后15天內完成審查及批準手續。符合規定要求

的，市園林局核發“種植設計方案審批意見書”，并加蓋“*市園

林管理局綠化審批專用章”。

三、住宅區綠化施工管理

（一）住宅區綠化工程應實行招投標管理，綠化工程的施工應由

具備資質的綠化施工企業承擔。外地園林綠化施工企業須取得市園林

局核發的進錫施工許可證后方可參與投標。

（二）綠化施工企業應向市園林局申請辦理項目開工登記，領取

綠化施工許可證，方可施工。

（三）加強綠化工程的質量監督，根據國家有關標準評定綠化工

程質量等級。

四、住宅區綠化工程的驗收

住宅區綠化工程須與主體工程同步建成。綠化工程竣工后，建設

單位應報請市園林局組織驗收。經驗收合格的，市園林局發放“綠化

工程驗收合格證”，并加蓋“*市園林管理局綠化驗收合格專用章

”。綠化工程未經驗收合格的，房屋不得交付使用、不得銷售、不得

辦理產權手續。

五、住宅區綠地養護管理

（一）住宅區管理機構（住宅區管委會或物業管理部門）是住宅

區綠化的管理單位；
在未設立管理機構的住宅區由區、街道組織力量

養護管理。

（二）建成的住宅區綠地在養護了一個生長季節后，按有關部門

制訂的標準在市園林局的簽證下，交付于住宅區管理機構。

（三）住宅區管理機構在收取物業管理服務費后，應按規定比例

用于綠化管理。

（四）住宅區管理機構應按市有關部門制訂的公共綠地養護定額

進行綠地養護管理。

（五）住宅區綠地的調整充實、養護管理，當地綠化管理部門應

進行技術業務指導。

六、加強住宅區綠化管理，查處違反綠化管理的行為。

凡未按期完成綠化建設的，綠化工程質量不合格的，擅自改變綠

化設計方案或減少綠化面積的，綠化施工隊伍無資質的，擅自移（伐

）樹木的，市園林局應依法予以處罰。

七、在城市中進行的新建、擴建、改建的民用、公共建筑等工程

建設項目中的綠化工程，以及單位附屬綠化建設項目，可參照上述規

定執行。

住宅物業管理方案范文第3篇

第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。

第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。第二章交存第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。

第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：

（一）業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；
未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；
其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

第十五條業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：

（一）業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；
涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

第十六條住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。

第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。第三章使用第十八條住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；
其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；
沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；
其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業主大會依法通過使用方案；

（三）物業服務企業組織實施使用方案；

（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；
其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）業主委員會依據使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；
動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；
其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債，并持有到期。

利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；
未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。第四章監督管理第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；
售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。

專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。第五章法律責任第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：

（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；

（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；

（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；
逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；
逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。

第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；
構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
造成損失的，依法賠償；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。

直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；
造成損失的，依法賠償；
構成犯罪的，依法追究刑事責任。

業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。

住宅物業管理方案范文第4篇

一、指導思想

以科學發展觀為指導，按照“構建和諧城鄉、打造民生城建”的總體要求，堅持“以人為本、政府主導、業主自愿、部門聯動、相互協作、先易后難、分步實施”的原則，以為民、便民、利民，解決群眾最關心、最直接、最現實的利益問題為宗旨，以建設文明、和諧、平安住宅小區為目標，以整治小區環境臟、亂、差為重點，積極穩妥的開展老舊住宅小區綜合整治工作，建立健全老舊住宅小區管理體制和運行機制，全面提升老舊住宅小區管理水平。

二、任務目標

2012年計劃對**小區、**花園、**宿舍等15個老舊住宅小區實施綜合整治，擬整治面積124.54萬平方米，受益居民11711戶。整治后的舊住宅小區達到凈化、綠化、亮化、美化并建立健全長效管理體制。

三、整治內容

整治項目主要內容為：

1、疏通和更新小區主、支排水排污管道，增設或更新排水排污檢查井井蓋；

2、化糞池清污；

3、硬化小區內主、次道路，更換路沿石，適當擴寬路面；

4、增加小區停車位面積；

5、清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章違法行為；

6、調整綠化方式，補植適宜樹種；

7、樓體粉刷工程（包括樓體外墻和樓梯間內墻）；

8、維修和更換落水管；

9、未實施物業管理的老舊小區，整治完成后具備條件的要組織籌備成立業主大會，指導選聘物業服務企業，簽訂物業服務合同；
暫不具備條件的由駐地居委會牽頭，組織開展保潔、保綠、保安等基礎；

10、改造影響居民生活的供電設施，未向供電部門移交的組織實施移交；

11、合理增設健身器材，完善小區標識、公益宣傳櫥窗等設施；

12、其他具備整治條件的項目。

四、任務分工

各相關部門要按照市政府的統一部署，各司其職，協同配合，全面抓好落實。具體職責分工如下：

1、市住房和城鄉建設局：牽頭組織協調綜合整治工作，承擔整治內容中第1—4項整治任務；
負責編制老舊住宅小區整治計劃和實施方案；
抓好督促檢查、考核驗收等工作。

2、各街道辦事處：承擔整治內容中第5—12項整治任務；
做好老舊住宅小區整治宣傳和政策解釋工作。

3、市城市管理局：配合街道辦事處拆除小區內的亂搭亂建和違章建筑；
對小區內的馬路市場、亂設攤點等進行清理整頓。

4、市財政局：負責老舊住宅小區整治資金的安排、撥付和使用管理，協助做好工程造價審計工作。

5、市公安局：負責維護老舊住宅小區整治與執法工作秩序；
指導改造消防設施，排除消防隱患。

6、市體育局：負責小區內增設配置健身器材等工作。

7、市工商局、民政局、物價局：配合各街道辦事處、各部門做好其職責范圍內的工作。

8、相關專業經營單位：根據各自管線線路分布情況，配合整治工作的有序開展，做好水、電、暖移交后的接管工作。

五、整治費用

整治資金根據《2012年城鄉建設實施方案》要求予以保障。

六、實施步驟

（一）宣傳發動階段（2012年3月底前）。制定下發全市老舊住宅小區綜合整治實施方案。各責任部門和單位按照方案要求，落實具體責任單位、責任人、工作計劃和保障措施；
組織工程公開招標，擇優選擇施工隊伍。各單位要廣泛深入宣傳，創造良好的輿論氛圍。

（二）全面整治階段（2012年4月至2012年11月）。各責任單位按照整治任務，分階段進行小區排水排污管網、化糞池、道路、停車位建設、外墻粉刷、綠化工程、增設健身器材等項目的維修改造，11月底前完成綜合整治任務。

（三）檢查驗收階段（2012年12月）。市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組組織財政、審計、監理等相關部門，對綜合整治工程進行綜合檢查驗收。

（四）總結表彰：對綜合整治工作成績突出的先進單位和個人給予表彰獎勵。

七、工作措施

（一）加強組織領導，明確工作職責。各責任單位要把老舊住宅小區綜合整治工作作為維護和實現廣大人民群眾根本利益的“民心工程”來抓，納入重要工作議事日程，主要領導親自抓、分管領導靠上抓，精心組織、抓好落實。各部門要密切配合，協同作戰，保質保量、按期完成綜合整治任務。

（二）加大宣傳力度，營造良好氛圍。老舊住宅小區綜合整治工作涉及千家萬戶，居民的積極參與理解支持是決定工作順利與否的關鍵。要充分利用各種媒體，通過多種形式，大力宣傳綜合整治工作的重要意義。要將每個小區的具體整治方案和管理方案在小區內公示，充分聽取居民意見。要把整治工作給居民群眾帶來的好處具體化，把整治后的效果直觀化、形象化，推動整治工作順利開展。街道辦事處、社區和居委會要積極發揮疏導、協調作用，引導居民樹立大局觀念，配合好整治工作的實施。

（三）完善工作機制，提高整治成效。老舊住宅小區綜合整治工作涉及面廣，業務性強，要從項目實施開始，采取有效措施，加強管理，提高整治成效。

一是實行方案管理。各街道辦事處和相關單位要嚴格按照市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組批準的整治方案組織實施。對確有特殊原因需要調整方案、增減項目的，由各實施單位報市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組同意后方可實施。

二是堅持規范運作。實行統一評定整治方案，統一整治內容和標準、統一實施工程招投標和監理、統一組織竣工驗收、統一進行決算審計。

三是實行專報制度。各責任單位要制定工程進度計劃安排表和形象進度表，及時反映工程形象進度，開工、竣工比例及資金到位情況。各街道工程進展情況每周要向市老舊住宅小區綜合整治工作領導小組辦公室報送。

住宅物業管理方案范文第5篇

一、縣級物業管理公司的現狀

縣級物業管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經濟適用住房，其物業管理由房管局下設的物業管理公司負責；
其他住宅或者商用樓由原房地產開發商成立物業公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業管理方一般都有直接的隸屬關系，在經營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。

從整體的物業管理公司經營情況看，物業管理公司主要負責母公司--房地產開發商所建設的樓盤管理，主要收費有物業管理費、小區停車場收費以及各類代收費用。物業管理收費依據《河北省物業服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業管理費，實行政府指導價格；
二是高檔住宅、商業用樓實行市場調節價。根據這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，2004年在召開制定物業管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業管理三級收費方案，并得以執行。但隨著城市建設、物業管理水平、城市居民生活水平、經濟發展水平等因素的不斷提高，原有的物業收費標準確已不能適應形勢的發展，不少物業管理企業認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調高收費；
與此相對應的是消費者對物業管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。

二、目前物業管理中存在的問題

（一）借前期物業管理合同的簽訂，提高物業管理收費。在房地產開發商交房的同時，一般要簽訂《前期物業管理合同》，主要是明確物業管理收費，為以后的正式物業管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；
基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產開發商借此機會，一路調高了物業收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。

（二）物業管理公司在運轉一段時間后擅自調高價格。不少住宅小區的物業管理公司聲稱入不敷出，經營處在嚴重虧損狀態，部分公司不履行調價申報制度，也不與業主委員會協商或者征求大多數居民意見，擅自調高物業管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業戶發生矛盾。如某小區的物業費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。

（三）部分小區的物業管理公司不執行價格備案制度和價格公示制度。物業管理費的備案制度是在《河北省物業服務收費管理實施辦法》中規定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數物業公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據，《價格法》以及《價格違法行為處罰規定》中遍尋無果，造成一些物業管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執法的嚴肅性；
同時在收費公示方面，也存在著公示內容不全面、公示的標準和服務內容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。

（四）住宅小區停車場收費問題存在爭議。小區停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規格較低小區內的停車場是免費的，部分高檔小區建有地下停車場，車位已經賣給了業主，但物業公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區把地下停車場以9萬元的價格賣給了業戶后，每月還收取車位管理費30元；
租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據。

（五）對普通住宅小區和高檔住宅小區的定義模糊，造成監管不力。在《河北省物業服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區物業管理實行政府指導價格，高檔小區、商業用樓實行市場調節價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區，什么是高檔住宅小區。目前，在縣城小區住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區是不是可以同時存在多種物業費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區和高檔小區的話，那么在《河北省物業服務收費管理實施辦法》和相關的物業管理收費的文件中規定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區的設施，應屬于高檔住宅小區市場調節的價格內容，市場調節價格的原則是自負盈虧。

（六）物業收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業管理費備案，要求物業公司也必須按規定上報與業主簽訂的物業管理合同，或者是與業主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執行不力。因為在房地產商交房時，根本不可能有業主委員會，就是在居住年久的小區內，擁有業主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業管理公司備案不合格，甚至有的物業公司干脆就不備案。目前看來，實現了前期物業備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。

三、建議和對策

（一）建議上級物價管理部門盡早協同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區做出規范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區的物業收費管理到位，制定切實可行的物業管理收費標準，實現物業管理公司良性運轉，解決業主對物業收費疑惑和矛盾；
同時徹底放開高檔小區的物業收費管理，使物業管理企業自主決定收費項目和標準，發揮物價部門的引導作用，促進物業公司的健康發展。

（二）建議上級物價部門明確下放的物業收費管理權限，以便使當地物價部門能夠根據當地的實際情況，及時監審物業管理成本的變動，制定切合本地經濟和消費水平的物業收費區域性標準；
同時要明確物業管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規范。

（三）認真開展縣區的物業管理收費水平的調查研究，按照當地的生活水平和消費水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現以下目標：對普通住宅小區，應該實現一個總體的區域性的指導價格標準，既要實現一定時期內的穩定，又要兼顧經濟社會的發展變化情況，具有一定的前瞻性；
對于高檔小區，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區物業成本調查，公布社會平均價格，建立高檔小區經營成本公示制度，抑制不當得利和虛高收益問題；
對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監督；
實現一小區多級物業收費標準。