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摘 要： 梅隴南方商務區從方案初始設計到現在已經有六年多的時間了，筆者有幸參與了規劃，方案設計，擴初到施工圖階段，見證了一個項目從有到無的全部過程。在項目施工完畢的階段，聽聞集中商業整體出售，需要改變商業策劃的消息，進而反思到現有商業模式的改變，使得現有的商業綜合體的規劃設計必須要具有前瞻性，必須要預見到漫長的建設過程中的面臨的改變。因此回顧一下設計初期階段規劃與商業策劃的過程，進而反思建筑師在其中的責任與想達到的愿景。
關鍵詞：商業綜合體；商業策劃；規劃；定位；集中商業；街區商業；運營模式
1 規劃三部曲
先說常規，城市中涌現出越來越多的商業綜合體，均無法擺脫商業項目前期規劃的三部曲，
首先是規模論證，此步驟由政府及開發商共同完成。主要分析區域商業的輻射關系，計算項目的客源總量，確定公共服務設施的數量以及各種業態面積的配比。政府從宏觀的區域規劃入手，結合周邊的現狀及產業需求，在城市發展的宏觀的角度，為開發商提出詳細規劃要求，為城市綜合體限定各類初始條件。
下一個階段為開發商及商業策劃公司主導，開發定位與預測。進行消費者的行為習慣、出行路線、停留時間、消費傾向的各種分析。鑒于商業綜合體的開發周期較長，經常涵蓋數個短期經濟發展階段，因此還需要預測項目發展的趨勢，確定數年后運營時的項目定位，需要有一定的前瞻性。
最后，建筑師出場，和開發商，商業策劃共同協調，根據前兩個階段確定的規模，開發定位等信息，細分商業消費需求，分析各種業態的面積及布局，整合城市與商業體的空間關系，逐步完善。
可以看出，在整個階段，建筑師可控的步驟并不多，甚至在地產策劃部門，設計部的話語權也沒有商業策劃部門以及銷售部門的參數重要。這些不確定因素，具體體現在梅隴南方商務區項目，面臨的就是在項目設計初始，就撲面而來的各種難題。
首先是領導眾多決策不一，設計定稿難。由于項目的開發由多個公司控股共同投資，所以項目拍板需要多方領導確認。再加上商業策劃部門與銷售部門的意見，如何滿足多方意見達到平衡是設計推進的一個難題。
其次項目設計周期短。 在前期投標階段，由于業主方商業策劃部門沒有確定的輸入條件，導致三家外方單位總體方案在總體規劃上就不滿足要求， 綜合體建筑中主體建筑與從屬關系未把握清楚。投標階段，業主方的銷售策略定位影響到了建筑形態。舉例說明，前期投標階段外方集中商業與屆區商業的面積比為8：2，實際運營的時候出售的街區商業面積過小無法回收資金，因此需要重新調整業態配比。從而浪費了大量的時間，壓縮后期深化周期。由此可見，前期的商業策劃定位及設計周期準確的判斷，對于項目的成功有著舉足輕重的作用。
最后，梅隴南方商務區作為一個規模五十萬的大型商業綜合體，在整個項目操作階段會持續一個較長的周期。期間會經歷領導的變遷，規范的更替，人員的變更，突發條件都會引起設計反復修改。如何前瞻性的對客觀條件的變化做到”兵來將擋，水來土掩”也是我們要思考的問題。
2 商業定位與規劃
五十萬規模的大型商業綜合體涵蓋商業、街區商業、辦公、酒店等各種功能業態，在如此緊湊的基地中如何有序的組織在一起。在接手設計時，先結合業主早期商業定位分析區位進行分析。上海中環內已經有很多成熟的商業中心，而近期城市副中心商業圈逐漸成為投資熱點，特別是具有完善的消費人群、準確的項目定位、便利的交通條件的綜合體項目，成為上海經濟新一輪的發展熱點。而本地塊周邊圍繞成熟的居住社區，北側有大量潛在的消費人流，東側南方商城也為基地帶來大量的消費者。另外，規劃中的地鐵線與地鐵一號線也將遠距離人流輸送到該項目中。所以項目的商業規劃定位應為次高端、服務于周邊地區的社區型商業，作為中環的區域商業中心主要服務次中心城市綜合體。
3 總體布局
本項目有三棟150米的超高層辦公，在高度上并沒有優勢，但三棟辦公樓的集合卻會有較強的標志作用。辦公位于基地西側，面向閩行高架，成為南側車流入滬的標志性建筑。三棟塔樓圍合獨立的辦公前區廣場，自成體系，方便租售或是自持，有一定的靈活性。
本項目包含一棟五星級酒店酒店，設計前期對于酒店的位置有過較多考量，最終決定位于基地南側，視野中有大片規劃綠地，提升酒店品質。對東側的商業建筑也是有利的互補組合關系，在形象上互相促進與推動。與十五萬辦公體量毗鄰可以為酒店的宴會、會議功能提供支撐。
在商業業態配置方面 ，將12萬的商業細分為8萬平米的集中商業以及4萬平米的街區商業，配合地下3萬平米的商業面積形成多層次的復合商業中心。面積最大的集中商業入口則面向主要道路交叉口，為客流的涌入方向。在集中商業動線設置階段，經過大量的考察與案例分析，采用了人字行動線， 配合功能合理劃分的平面形式。店鋪進深適宜，入口面向人流，視線通透，可達性好。在進深較大的不利處設置主力店以吸引人流，二層及三層設置天橋連接18萬方辦公體量及街區商業人流形成立體化的人流互動，三層以上設置大型體驗式商業如電影院，冰場，KTV大型主題餐飲等吸引人氣。
街區商業與集中商業相輔相成，內部視線通達，局部弧線呼應集中商業，將人群流暢的引入。街區北側設置大型主力店，并設置開場入口廣場，將古美西路商業氣氛延伸至街區商業。
在設計初始階段， 商業策劃的定位是基于國外及香港、臺灣的一些成功的商業中心，得出的商業黃金比例——5：3：2，即商業：娛樂：餐飲之比。在梅隴南方商務區設計初期，已經預見到后續體驗式商業的興起。盡管娛樂的早期投入較大，經營管理難，且回收周期長，經濟效益遠不如商鋪收租，但體驗式經濟的興起已經也啟發了項目的業態設置。從靈活的布置餐飲業態，不是集中的布置在某層區域，而是另行分散于各層，使得購物過程也是體驗過程。這種不期而遇的驚喜也是業態發展的必然。另外除了傳統的電影院KTV等傳統娛樂業態，有前瞻性的設置了母嬰主題以及溜冰場，力求吸引更多目的性人流涌入。
4 發展趨勢
實際經過漫長地設計過程，梅隴南方商務區項目由于業主方的運營方式發生改變，原本的自持與售賣的比例又有了新的變化，集中商業被整體售賣，延長了交付運營的時間?？v然梅隴南方商務區的業態設置已經考慮了未來商業發展的趨勢，但商業模式的瞬息萬變仍讓在跟鋼筋混凝土的建造過程賽跑。因為這個黃金比例慢慢已經改變，變成了購物、餐飲和休閑的1：1：1，購物的占比由于電商的沖擊大幅下降，而餐飲和休閑的面積卻隨著體驗式商業的興起而大幅上揚。單純的娛樂業態被休閑文化所取代，一詞之換背后，是思維邏輯的巨大切換。這個變化從2104年起慢慢明朗起來：著手的新的商業綜合體默默地加上了書店這個新的業態，且不是我們想象中的單純書店，而是商業售賣餐飲手作休閑的集合空間；商業空間中的虛空間也被充分利用并賦予不同的主題，展覽空間，藝術空間，甚至娛樂設施（摩天輪）也被運用到建筑設計中；超市也不僅僅是收買的功能，結合餐飲結合娛樂而達到多元化的集合消費。因此在漫長的商業綜合體設計過程中，在設計初始階段我們只能盡量前瞻性的考慮多方面的因素與發展趨勢，仍要給設計留一些余量與改造可能以適應后期的商業模式改變。
5 反思
在實際商業運營項目中，境外優秀的商業設計事務所會跨越三個階段，從規劃入手，服務業主包括項目選址，可行性研究報告，甚至修改原有商業定位，涵蓋運營招商，針對特定商家進行設計，到后期的執行建筑師負責施工、監理、材料審核、竣工驗收、成本管控以及項目后評估，甚至涵蓋項目運營后跨越一定的使用周期后的改建與商業定位的修改，來適應眼前瞬息萬變的商業需求。這需要建筑設計師跨越本身的技術壁壘，全方位了解商業綜合體的設計進程。
目前，國內建筑師僅僅停留在第三個階段的時間較多，主要輔助業主并對業主的商管及設計部門的需求進行落實反饋，國內業主對于建筑師實際操盤項目的經驗不足，對于商業策劃方面的了解也僅僅停留在設計階段，無法宏觀的預見到商業周期的變化。因此在全過程參與方面，我們還有很長的路要走。
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