2023年房地產價格調控【五篇】（2023年）

房地產價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關注，但是從研究的角度看，對影響房地產價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產市場的實際出發，運用系統科學的方法對其進行分析，總結我國房地產下面是小編為大家整理的2023年房地產價格調控【五篇】（2023年）,供大家參考。

房地產價格調控范文第1篇

關鍵詞：
房地產價格；

調控；

金融手段；

財稅手段；

法律手段。

房地產價格不斷上漲的問題受到了教育界、金融界和政府官員的高度關注，但是從研究的角度看，對影響房地產價格的各種因素爭議很大。當前需要從房地產市場的實際出發，運用系統科學的方法對其進行分析，總結我國房地產市場發展的經驗，同時需要對影響房地產價格的各種因素進行綜合分析，對房地產價格進行有效的調控，從而保證房地產價格處于一個合理的狀態，促進房地產行業健康穩定發展。

我國房地產行業經過了幾十年的發展，取得了一系列的成就。房地產行業的發展，對加快我國住房建設步伐、有效啟動各類住房消費、改善社會環境和居民居住條件發揮了重要的作用，同時房地產行業的發展促進了人民生活水平的提高和國民經濟的增長。從另一方面看，房價的過快上漲已經引起民眾、企業、專家學者、媒體輿論和政府的高度關注［1］。從當前的情況看，房地產價格的影響因素是多方面的，需要通過研究分析影響房地產價格的關鍵性因素，找到更好的應對策略。房地產行業為什么會出現價格過快上漲的局面、影響其價格上漲過快的主要原因是什么、各類因素對房地產價格的影響程度有多大，此類問題一直是業界的研究重點，如何運用更加科學有效的方法對房地產價格進行分析和研究已經成為當前的熱點問題，因此需要把理論和實踐結合起來，并且在此基礎上，找到房地產健康穩定可持續發展之路。

一、我國房地產市場價格影響因素分析。

房地產市場價格受到多方面因素影響，而這些因素自身也存在相互作用、相互影響的關系。從總體情況看，影響房地產價格的因素可以歸納如下：

（ 一） 從宏觀環境角度分析。

銀行利率對房地產價格影響明顯，加息已經被房地產業界公認為是調控房地產需求和價格的重要的市場化手段。銀行利率會對房地產開發商的經營產生重要的影響，同時其也是影響房地產成本的重要因素［2］。通常情況下，上調銀行利率必然提高房地產業的開發成本，同時對投資過熱的現象也可以進行有效抑制。商業銀行存款利率的調整，對房地產投機行為會產生最直接的影響，投機的減少可以有效降低房地產價格，促使房地產價格漲幅回落，否則大量的投機資本流入房地產市場會導致房地產價格大幅度上漲，因此需要采取積極有效的措施解決這一問題。

（ 二） 從金融存款角度分析。

房地產行業對資金需求量較大，因此房地產價格受到資金供給等方面因素的影響。如果金融機構的各類存款增加，那么整個資金的成本會降低，開發商在此環境下會增加投資，因此資金供給會對房地產的價格產生一定程度的影響。同時，消費者的行為也會對房地產價格產生很大的影響。金融機構的存款變化可以反映出消費者的消費結構的相應變化。從中國的實際情況看，我國人均收入不高，住房消費一直是老百姓的主要消費，從大部分消費者的心態看，其“存款買房”的觀念一直很強烈，金融機構存款的增加在一定程度上預示著住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房價過快上漲的局面。

（ 三） 從消費價格指數角度分析。

我國當前正處于經濟發展期，因此人均收入還處于較低的狀態，住房是人們最基本的消費和需求品之一。從消費品的特點看，消費品主要可以分為長期消費品和短期消費品。一段時期內，如果消費者短期消費傾向重，必然會影響其長期消費；

相反，如果消費者長期消費傾向比較重，必然會影響其短期消費行為［3］。消費價格指數主要是對短期消費情況進行集中反映。從實際情況看，消費價格指數與房地產價格指數呈反比關系，因此在房地產價格調控過程中需要對此進行重點研究，從而促使房地產行業健康穩定發展。

（ 四） 從房地產開發成本角度分析。

房地產的開發成本對其價格會產生很大的影響。房地產開發過程分為前期、中期和后期。前期工作主要是對土地資源進行開發利用。土地是房地產行業發展過程中必不可少的物質基礎。前期工作主要包括確定用地規模性質、項目地址的選擇、獲取土地使用權、對項目進行總體規劃等。我國實行國有土地有償使用制度，土地使用權在運行過程中可以依法轉讓。隨著我國社會經濟的發展，土地使用制度也在不斷改革和完善，通過行政劃撥手段獲取土地使用權的情況呈現減少的態勢。土地使用者需要支付反映市場情況的土地使用權價格，也就是通常說的出讓金，開發商在項目開發過程中同樣需要支付土地費用，因此土地費用會對房地產的價格形成產生很大的影響。當前需要進一步完善土地使用權費用征收制度，不斷優化土地管理制度，促使房地產行業科學發展。

二、我國房地產行業調控的對策建議。

（ 一） 不斷加強我國房地產市場的宏觀調控力度。

土地對房地產市場價格會產生很大的影響，是其主要影響因素，同時土地價格自身也受到多種因素影響。政府的宏觀調控對規范土地市場，促使房地產市場健康穩定發展具有十分重要的作用。當前政府需要鼓勵進一步開發利用存量城市用地，規范其流轉程序，嚴格控制土地市場的發展，優先考慮普通住宅建設用地和經濟適用房用地，保證用于房地產開發的土地供給處于健康穩定的狀態［4］。政府在宏觀調控過程中需要建立公開透明的土地轉讓、出讓、招投標制度，建立完善的土地交易市場，對土地使用制定供應計劃，努力提升土地整體管理水平。

（ 二） 通過金融手段調控資金流向結構。

通過積極有效的金融手段調整完善信貸程序，可以有效地控制資金流向房地產行業的結構和具體數量，從而能夠更好地推動房地產行業健康穩定協調發展。從國外房地產業發展經驗看，金融業的參與對房地產市場的健康穩定發展有很大的作用，當前我國房地產業處于快速發展的階段，因此房價上漲速度與經濟社會發展不匹配的現狀已經產生，只有解決這種不匹配的問題，才能有效控制房價過快上漲的勢頭，促使房地產價格回歸理性狀態。我國房地產信貸還存在很多的問題，需要進一步優化資金投向結構，通過金融手段進行調控，促使房地產價格處于合理狀態。

（ 三） 通過財稅手段調節房地產市場發展模式。

積極有效的財稅手段對房地產市場發展模式會產生重要的影響。根據房地產市場發展的狀況，有效利用調整財政預算支出、調整稅率、廢立稅種等手段，從而達到合理利用財稅手段調控房地產市場價格的根本目標。房地產市場調控過程中需要每年從財政預算中安排一定的資金用于經濟適用房建設，以有效滿足中低收入消費者的購房需求。國家通過積極有效的財稅手段，可以控制開發商的投資盈利規模，也能對消費者的支出水平進行有效的分析，為低收入群體買房創造積極有利的條件，為房地產市場健康穩定發展創造有利的環境。

（ 四） 通過有效的法律手段規范房地產市場發展。

房地產市場的各種經營活動，需要按照市場經濟的具體要求進行，市場經濟從一定程度上看就是法制經濟，法制建設對房地產行業的健康穩定發展會產生重要的影響，通過完善法律制度可以更好地維護市場秩序，發揮市場在資源配置方面的作用。

房地產業宏觀調控需要政府通過有效的司法和立法途徑，運用法律法規來約束和規范各個利益主體的行為［5］。利益主體主要包括房地產開發商、中介機構、政府、消費者等。各個利益主體必須按照法律法規的要求實施各種行為，這樣各個利益主體的權益才能得到有效的保障，房地產行業才能在市場經濟環境下健康穩定發展。

（ 五） 采取積極有效的手段干預房地產市場運作。

房地產行業發展過程中需要對其核心問題進行規范，通過完善產權制度，可以保證產權在各個經濟主體之間的合理轉移和讓渡。當前我國房地產產權比較混亂，這對政府的宏觀調控產生了一定程度的影響。在市場經濟的條件下，不斷完善房地產的產權制度，對保證行業健康穩定發展具有很大的作用。

通過建立房地產價格評估機制，可以保證房地產業的市場運作更加科學、合理，促使房地產市場的運行更加規范。

（ 六） 積極引導和發展房地產業。

房地產業發展過程中需要政府積極有效的引導，幫助其科學發展。具體實施過程中可以通過采取社會輿論、宣傳教育、信息引導等手段，對房地產業消費、投資主體和利益相關者進行引導教育，把其引上規范化的發展軌道。針對市場發展過程中一些不規范現象進行統計分析，通過完善制度等手段不斷規范市場秩序，這樣才能保證房地產業在社會經濟發展的大潮中健康發展。

參考文獻：

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房地產投資與經濟增長———全國及區域層面的面板數據分析［J］。

財貿經濟，2008（ 08） .

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房地產開發商與地產中介的博弈分析［J］。

長沙鐵道學院學報（ 社會科學版） ，2007（ 02） .

［3］ 王闊田，何志強，周美娟。

房地產投資對中國經濟增長影響的實證分析［J］。

工程建設與設計，2008（ 06） .

房地產價格調控范文第2篇

關鍵詞 宏觀因素 區域因素 個別因素 調控措施

一、前言

自2003年開始，我國部分城市、地區的房地產市場開始出現過熱的現象，政府為了對房地產業進行全面的宏觀調控，穩定房地產市場的發展，2004年至2005年分別以調控供給和需求為主，2006年以調控結構為主，2007年至今，房地產行業處于全面調整階段。近幾年，國家調控房地產行業的力度越來越大，頒布的政策不管是次數還是密度都在不斷加大，但是其調控的效果卻并不理想，我國房地產行業仍舊處于過熱階段。房地產價格的居高不下已經對我國居民的基本生活和社會經濟的可持續發展產生了廣泛而深刻的影響。因此，本論文將從影響房地產價格的宏觀因素、區域因素和個別因素這三個方面進行分析，并在此基礎上提出抑制房地產價格過高的幾條政策建議。

二、房地產價格影響因素

影響房地產價格的因素眾多而且復雜，通?？蓜澐譃橐话阋蛩?、區域因素以及個別因素。這些因素對房地產價格的影響程度盡管都不盡相同，但會形成一股共同影響房地產價格的合力。一般因素也叫宏觀因素，包括經濟、社會、行政、心理等因素；
區域因素包括交通狀況、城市設施狀況、商服繁華度、環境因素等；
而個別因素則包括建筑物的個別因素和土地的個別因素，土地的個別因素跟容積率以及土地使用年期有關，建筑物的個別因素與房屋質量、設計等有關。

（一）宏觀因素對房地產價格的影響

1、經濟因素對房地產價格的影響

房地產是一種特殊的商品，具有投資與消費的雙重屬性，其價格的高低與經濟因素有很大的關系。經濟環境主要有經濟發展水平、投資狀況、物價水平、居民收入以及財政收支與金融狀況等。經濟學理論認為，經濟發展狀況良好，消費和投資水平高漲，必然存在通貨膨脹，物價上升，房價也不例外。投資的增加必然引起商品房供給的增加，在理論上將會給房價一個向下的拉力。另外，物價的變動，會導致房地產的價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。

雖然居民收入的提高意味著人們的生活水平的提高，但也意味著人民對居住和活動所需空間的需求增大，從而也會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。而房地產業是典型的資金密集型行業，由于房地產業的資金需求量大、使用周期長，往往需要利用財務杠桿來彌補自有資金的不足，因此房地產業對金融業的依賴程度較大。貸款利率、存款利率、物價上漲指數、稅率、貸款比例以及土地資本還原利率等財政金融因素對房地產價格的形成有著密切的關系。

2、社會因素對房地產價格的影響

社會因素主要包括人口因素、社會教育與治安因素和房地產投機等。這些因素一般是通過改變商品房生產者和消費者的預期與信心，進而改變其供求狀況，從而改變房價的。房地產需求的主體是人，因此，人的數量與素質直接決定對房地產的需求程度，因而對房地產價格有很大的影響，在人口數量大、密集的區域，需求量業就大，當供給小于需求時必然導致房價上漲，而高素質人群對居住環境以及生活質量等要求高，顯然也會影響房價上漲。另外，教育設施及環境的完備，可以提高居民的自覺意識，增強居民的生活素養，因而房地產價格水平也會上升，但是一個地區吐過經常發生偷盜等犯罪案件，則意味著該地區居民的生命財產缺乏保障，因此會造成地價低落。從我國的住宅市場發展來看，受教育的方便程度以及良好的社區治安環境對房地產價格的作用也越來越明顯。而房地產投機的存在，則是利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利，無疑會促使房地產價格進一步上漲。

3、行政因素對房地產價格的影響

影響房價的行政因素，是指那些影響房地產價格的政策、制度、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有房地產制度、稅收制度、城市規劃、住房制度、土地制度等。房地產制度對房地產價格的影響也許是最大的。自從2005年國家開始實施新一輪房產新政以后，改變了房地產價格持續上漲的勢頭，2005年3月，國務院辦公廳在下發的通知中明確要求對房地產的價格漲幅過快進行控制，并在4月份，進一步的出臺“加強房地產市場引導和調控的八條措施”，同年5月，建設部等七部委出臺了有關做好穩定住房價格工作的意見，隨后央行還于7月21日人民幣將升至2%的公告，對房地產價格產生十分明顯的影響，房地產價格一路下調。

4、心理因素對房地產價格的影響

心理因素對房地產價格的影響也是一個不可忽視的因素，其主要從以下幾個方面來影響房地產價格：個人偏好、購買或出售心態、接近名家住宅心理、時尚風氣、講究風水、講究樓層數字或土地號數、價值觀的變化等。當房地產需求者選定了合意的房地產后，如果該房地產的擁有者無出售之意，則房地產需求者會以高出正常價格的條件來改變其出售者的原意，這樣，如果達成交易，則其成交價格自然會高于正常價格。

（二）區域因素對房地產價格的影響

因為房地產空間的固定性，使其具有不動產的特性，因此，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性非常強。其主要表現在以下兩個方面：第一，一個城市或一定地域房地產市場需求的絕大部分來自本地區或本區域內的居民的需求和工商企業需求，即使海外居民或外地居民有購房需求，也必須要遷到該地區才能形成實際的需求；
第二，在同一城市的不同地段的房地產市場需求也會有很大的差異，例如在市中心地區，次中心地區以及城市郊區，人口密度、地區級差以及房地產價格等不同，都會形成不同的房地產需求。因此要認真的將房地產空間的固定性考慮在內，充分考慮服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環境因素，分析本區域的房地產市場的真實需求，使房屋供給與地區需求相適應，達到供求總量平衡。

（三）個別因素對房地產價格的影響

個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。土地個別因素也叫宗地因素，是宗地自身條件和特征對該地塊價格的影響，其主要與其區位、面積、形狀、地質、容積率、使用用途以及土地使用年限等因素有關。區位是影響地價的一個非常重要的因素，土地的自然地理區位雖然是固定不變的，但其經濟區位卻會隨著市政設施和的交通建設變化而變化，當區位由劣變優時，地價就會上升；
并且宗地面積越適宜、地形越規則、地質因素越好，則其房價越高；
另外，容積率越高，也會提高房地產的價格，但并非成線性關系。而建筑物個別因素則主要與其面積、結構、材料、設計、設備、施工質量等因素有關。建筑物的居住面積與高度、建筑面積與高度的不同，會導致建筑物的重建成本也不相同；
與此同時，建筑物的結構以及其使用建筑材料的質量也對建筑物的重建成本有影響，從而影響其房地產價格；
并且建筑物整體形狀、設計風格以及建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，其建筑物設備能否滿足消費者需求以及其施工質量是否優良對建筑物的價格也有非常大的影響。

三、房地產價格調控措施

房價的大幅上漲不僅增加了國民經濟全局的系統性風險，也給宏觀經濟穩定埋下了嚴重的隱患，盡管國務院也出臺了一些抑制房價的措施，但是現實中房價飛漲的局面并未得到根本性的改觀。在此，根據前文對房地產價格影響因素的分析，提出以下幾條房地產價格調控措施。

1、改變消費觀念，發展租賃市場

人們在住房上支出的越多，房屋的需求也就越旺盛，因此，要改變房地產行業的現狀，首先必須要改變人們的消費習慣，改變社會對住房的一種古老的認識，提倡綠色生活，不再為住房問題而奔波勞累。要達到這樣的目的，可以通過社區活動、輿論宣傳、思想教育以及綠色生活的構建與營造，去改變人們的消費習慣。于此同時，銷售價格與租賃價格的脫離，不利于房地產市場的長期穩定發展，因此，發展與完善租賃市場也可以在一定程度上緩和目前房地產買賣。

2、規范房地產市場，引導消費者理性預期

政府機構應加強對房地產一級市場的管理力度，建立公開透明的土地出讓、轉讓招標制度，加強對土地供應計劃的管理，完善市場交易的配套政策，建立健全商品化、市場化的房地產流通體系。加強對市場上欺詐、違法行為的監管和打擊。切實保護消費者的權益，維持正常的市場秩序，以保證房地產市場健康有序的發展。并使廣大需求者相信，未來的市場供應不會驟減，購房選擇空間不會縮小，房地產市場有能力提供更多高品質的項目，且項目成本不會大幅增加。

同時要了解他們對于未來的不同心理預期，從而設計出科學有效的調控政策，避免他們對市場未來的悲觀預期，動搖支撐房價的重要基礎。對于投機需求，應該嚴格控制，增加他們獲取貸款的難度和貸款的成本，嚴密監控這部分資本的流向，避免他們誤導廣大需求者形成某種心理預期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。

3、提高商品房的有效供給

由于土地的有限性，單純的提高商品房的竣工面積并不是一個可行的方案。提高有效供給才能真正的解決房地產的供給問題，控制房地產的價格。因此，調整目前的房地產的供求結構是行而有效的措施。從當前房地產市場來看，商品房的設計與建造以100多平米的兩居和三居為主，然而從當前需求來看，更多的是沒有房的人，對于他們來說，經濟條件往往不是很好，大面積的住宅是他們所承受不了的，因此，其商品房結構可以向小戶型方向調控和發展。

4、進一步落實經濟適用房政策

近幾年來，房價的上升幅度大大超過了居民的可支配收入增長速度，使得許多中低收入居民買不起房子。所以，要大力發展和建設讓老百姓買得起或能夠承租的普通商品房，使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，可以采取以下措施。第一，國家對符合購房資格的中低收入家庭購房進行直接補貼，從而減少政府的監督成本，提高監督效率；
第二，界定家庭中低收入的標準，以保證最需要住房的群眾優先解決住房問題；
第三，明確供應對象的范圍，供應范圍要從緊，不能實行敞開供應。

四、總結

房地產業作為基礎性和先導性產業，對經濟的影響有著舉足輕重的作用。持續健康地發展房地產業，既是房地產市場本身的需要，也是宏觀經濟可持續發展的需，更是維護廣大人民群眾利益的需要。

參考文獻：

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[3]童長锜，楊和禮.房地產價格影響因素研究[J].建筑經濟.2007，（7）：190-192.

[4]何洪林.外我國房地產價格影響因素研究—以貴陽市為例[D].重慶：重慶大學碩士論文，2008.

[5]夏海峰.我國房地產價格影響因素分析[D].東北：東北財經大學碩士論文，2011.

房地產價格調控范文第3篇

一、加強房地產價格調控，建立合理的住房價格體系

各地要按照《通知》精神，結合貫徹《中華人民共和國價格法》，加強對房地產市場價格總水平的調控，建立與住房供應新體系相適應的住房價格體系。

要以保持經濟適用住房價格的穩定為重點，做好房地產價格調控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區位差價和質量差價的形成。要加強對經濟適用住房成本費用的監控，禁止亂攤和虛置成本。計入房價的企業管理費原則上控制在2％以下，利潤控制在3％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）等4項因素成本為基礎計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調節價，由企業依據開發經營成本和市場供求狀況確定租售價格；
必要時，政府也要規定開發企業利潤限制幅度。各地要制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進空置住房的銷售。

加強地價管理，降低住房建設成本。抓緊建立基準地價定期確定公布制度，以基準地價為依據調控、引導地價水平。要認真做好經濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴禁將用于經濟適用住房的行政劃撥土地有償轉讓。城區改造拆遷，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。

二、清理整頓建設項目收費，調整住房價格構成

各地區、各部門要繼續貫徹《國家計委、財政部關于取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》（計價費〔1996〕2922號），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費項目和降低一批收費標準。取消企業資質審查、工程竣工驗收、產權審核等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；
整頓、規范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標準（經濟適用房實行減半征收）。全面清理房地產交易環節的收費，取消各種名目的管理費、監證費，降低交易手續費等收費標準，促進房地產流通。工程監理、房地產價格評估等中介組織的服務收費，對經濟適用住房開發建設應適當減收。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開標準，嚴格執行預算定額。建立和完善房地產開發企業負擔卡制度，加強對建設項目收費的監審。

對城市基礎設施配套費等較大收費項目，要進行專項治理。城市基礎設施配套費，凡未開征的城市，一律不得開征；
對已開征的城市，由國家計委會同財政部、建設部結合稅費改革和公用事業價格改革制定治理方案。在國家治理方案出臺前，各地應按照合并重復的收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現行收費進行整頓。規范人防建設費，對住房開發建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；
按規定需要同步建設，但因地質條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，人防工程異地建設費規范方案由國家計委會同財政部、國家人防主管部門制定。停止向住房開發建設收取用電權費。各地要堅決貫徹國務院關于停止征收商業網點建設費和不再無償劃撥經營性公建設施的規定，住宅小區建設中按規定配套建設的商業網點，要根據“誰投資，誰所有，誰受益”的原則出售、出租，建設費用不得進入房價；
配套建設的商業網點，未經商業主管部門批準，不得擅自改變用途；
對需要實行政府定價出售、出租的商業用房，應按保本或保本微利的原則核定價格標準。

三、規范住房價格及物業管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序

政府價格主管部門要積極指導、協助房地產開發企業建立健全價格行為自我約束機制，監督企業銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當行為，要依法查處。

加強對房地產價格評估等中介組織收費行為的約束，監督中介組織按規定辦法和程序開展業務及收費。禁止違反國家規定利用行政權力，強制企業和當事人接受評估及收費。

規范物業管理收費。物業管理企業為物業產權人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務收費，由當地價格主管部門管理，實行政府定價或政府指導價。收費標準要與物業管理的服務內容、服務深度以及當地居民經濟承受能力相適應。對普通居民住房物業管理收費標準要嚴格核定。物業管理企業要認真執行國家的價格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開工作，切實向住房提供質價相符的服務。

四、積極穩妥地推進公有住房租金改革，加快實現住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要內容，也是加快住房建設發展的重要條件。各地要認真貫徹國務院關于深化城鎮住房制度改革的各項政策措施，繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結合，提租方案要納入價格調控計劃，做好統籌安排。對超面積住房的，超過規定標準的部分可實行高于同期現住房租金標準的差別租金；
對多占住房應退未退的，實行市場租金。在調租幅度較大、超過職工承受能力時，經當地政府批準，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要繼續穩妥推進公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經濟適用住房價相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規定低價售房傾向。國家計委要會同有關部門對公有住房出售價格進行規范，促進公有住房出售工作積極健康發展。

五、加強領導，做好房地產價格調控的各項工作

房地產價格調控范文第4篇

【關鍵詞】房地產 金融 法律調控

近年來，隨著我國房地產價格調控工作的不斷深入，我國已經打破了早期主要依靠行政手段來調控房價的局面，從法律層面來引導和規范房地產價格的方式也越來越被學界推崇。房地產價格法律調控以其強制性、規范性、穩定性等獨特優勢，在調控之初取得了一定的成效。然而，由于我國學者對于房地產價格法律調控的研究起步較晚，在運用法律調控的過程中，盡管國家出臺了許多與房地產價格調控相關的法律法規，在一定程度上也對房地產價格調控起到了相應的規范、指導作用，但仍然存在尚欠完善和成熟的地方。

一、我國房地產價格法律調控存在的問題

（一）房地產稅收法律調控存在的問題

1、房地產稅收立法欠缺合法性

根據我國《立法法》第8條規定，對非國有財產的征收屬于法律規制的內容，而全國人民代表大會及其常務委員會才有權制定法律。雖然《立法法》同時規定，全國人民代表大會及其常務委員會可以授權國務院根據實際需要先制定行政法規，但國務院不得將該權利轉授其他機關。從房地產調控增加和變更的條文內容看，無論是個人所得稅的征收與免除，還是二手房交易者營業稅的征收，都屬于國家對公民個人財產的處置，應由法律來規制[1]。國家稅務部門（甚至是地方稅務部門）調整個人所得稅征收，將公民轉讓房產視為營業行為，從而征收營業稅，已經超出其職責范圍，違反了稅收法定原則。

2、房地產稅收在各環節稅賦比例不合理

房地產稅收的征稅環節主要包括：開發、流轉和保有環節。目前，房地產稅收主要集中在開發和流轉環節，而在保有環節的稅賦較小。加之，我國現有的稅種，如營業稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅等，大體都是針對房地產的開發和流轉環節，而與房地產保有環節相關的只有城鎮土地使用稅和房產稅。顯而易見，在前兩個環節，房地產稅收涉及的稅種較多且稅賦也較重，而對保有環節的稅賦卻比較輕，如此下去，易于引發一些房地產投機者和房地產開發商利用資金盡可能多的囤地、囤房，通過保有房地產來提升房地產價格。

3、房地產稅收稅種繁多，稅種重疊現象嚴重

我國現行的十多個房地產稅種都在不同程度上與房地產行業相關聯。房地產現行稅種種類之所以繁多，究其原因是多方面的，比如稅種在制度設計上缺乏系統性思考，從而造成在某些環節出現稅種的交叉重疊，進而導致重復征稅。舉個例子說明，在房產的流轉過程中，首先要以房地產的銷售收入作為計稅依據來征收營業稅；
其次還要以轉讓房地產取得的增值額作為計稅依據來征收土地增值稅，這就造成了重復征稅，勢必加大了房地產開發成本，最后轉嫁到消費者身上。所以，房地產稅種的繁多，多層次、多環節的征稅是造成房價屢攀高峰的一個重要原因。

（二）房地產金融法律調控存在的主要問題

1、金融調控規范效力層次較低，法律責任規定不明晰

我國的房地產金融調控法律規范大多以“若干意見”或者“通知”等形式表現出來，效力層層級顯然較低。另外，現有的法律規范對商業銀行一旦違背應承擔如何的法律責任方面存在漏洞，現行制度的執行缺乏相應事后監督和責任懲罰，嚴重影響法律法規的權威性和嚴肅性，致使我國的宏觀調控預期效果收效甚微。

2、房地產金融信貸融資渠道單一，良性房地產金融體系尚未完全建立

縱觀世界各國，房地產市場發展比較成熟的發達資本主義國家，主要是通過債券、信托、基金等方式來籌集資金，如美國采用由房地產專業人才組建房地產產業基金來籌集資金[3]。相比之下，我國房地產行業的融資渠道主要是銀行信貸，這也是為什么銀行利率的降低和存款準備金率的下降對房價有巨大推動力的原因。銀行信貸資金幾乎貫穿于房地產市場的各個環節，所以我國房地產宏觀調控幾乎成了金融調控。巨額的房地產開發資金如果難以籌措到位，有可能會造成房產開發商尋求通過信貸資金以外的資金來渡過難關，比如向海外金融機構融資的現象，這毋庸置疑會進一步加大房地產開發商的成本，進而促使房地產價格的上漲。

3、金融機構違規放貸現象嚴重，金融制度缺乏公正性

根據上文可知，商業銀行是我國房地產業的主要融資機構。但我國商業銀行由于經過了股份制改造，追求利潤最大化已然成為它們的經營目標。在高額利潤的驅使下，商業銀行對某些房地產開發商是否具備申請貸款的資格審查并不十分嚴格，導致違規放貸現象嚴重，間接為抬高房地產價格起到了推波助瀾的作用[4]。另一方面，由于銀行業的信息不對稱性，造成某些投機分子通過違規途徑得到銀行貸款進而囤房，這樣也間接地造成了高房價，這也可以用來解釋為什么我國有很多中低層人民買不起房，而有些人擁有好幾套房。

（三）房地產土地法律調控存在的主要問題

1、地方政府行為缺乏相應的制約，與開發商互相勾結

多年來，地方政府作為唯一的土地供應者，長期根據自己的需要肆無忌憚地出售土地，獲取利潤，形成了所謂的“土地財政”。當土地價格低迷時，政府就盡量少出讓土地；
而土地價格高時，地方政府就多推地，以期獲得巨大財政收入。正是由于地方政府根據自己利益的最大化來掌握土地出讓的具體事宜，國家每年的計劃用地都幾乎很難得到完成。

毋庸置疑，開發商囤地是導致房價居高不下的重要原因之一。從理論上分析，國家有法律規定、政府有大量的政策，房地產開發商應該不能囤地牟利了。但現實卻是開發商囤地的行為越來越嚴重，其主要原因是地方政府并未嚴格執行土地管理相關法律和政策[5]。比如，法律規定土地兩年內沒有開發的，政府可以收回土地，但兩年如何計算，法律僅規定以開發商和政府簽訂的合同為準。這時候權利尋租就出現了，許多政府為了吸引有實力的開發商到本地投資，有意在合同中不規定具體的開發時間，這就為開發商提供了囤地的條件。

2、現行土地出讓方式不合理，造成政府功能異化

現行土地出讓金采取一次性收取的方式，地方政府現在收取的土地出讓金，就住宅用地而言，是未來70年的使用費，也就是說，政府在出讓土地之后70年內沒有任何收益，哪怕土地升值幾倍、幾十倍都與政府無關。這就造成政府對土地出讓后的服務缺乏積極性，政府最應該履行的為民服務的義務缺失。為保證政府開支，政府只能進一步賣地，促成政府功能異化。

二、完善我國房地產法律調控的對策

（一）完善房地產稅收法律調控的對策

1、規范房地產稅收立法，保證其合法性

稅收無論以何種名目出現，其本質都是對他人財產的剝奪，這是無法改變的。稅收目的和征稅理由可以各不相同，但不能替代征稅所必須的程序正義。程序正義要求決定開征新稅的主體必須是有權主體，即必須是有權決定征稅的機構才能征收新稅的法律法規。在我國，決定征收新稅的權利由國家立法機構掌握，必要時，可以授權國務院制定稅收征收的行政法規，但國務院不能再轉授權。所以，國家立法機構必須牢牢掌握制定稅收法律的權利，按照相關法律規定轉授權，并出臺相應的法律法規或司法解釋規范國務院的轉授權行為，確保稅收法律的合法性。

2、在保有環節開征物業稅，打擊投機行為

在我國以往的稅收調控中，我國主要針對房地產開發、流通環節進行征稅，其收效并不理想。從理論上分析，對房地產開發環節增加稅收會增加房地產開發的建設成本，進而導致房地產價格的提高；
與之相反，對房地產開發環節減稅，則會使房地產價格下降。而對房地產保有環節的稅收而言，其調控效果與開發環節恰恰相反[6]。在西方發達國家的房地產調控實踐中，正是對保有環節課征重稅，如法國的購房者不僅要繳納一定的地皮稅，還要繳納諸如房產稅、空房稅等稅種。所以，筆者認為有必要借鑒西方國家的成功經驗，加大對房地產保有環節課稅力度，比如考慮在保有環節開征物業稅，增加保有者的持有成本，從而抑制房地產投機行為，達到調控房地產價格的目的。

但是關于是否可以開征物業稅這一做法學界存在很多不同的觀點，其中具有代表性的“開征物業稅會損害剛需房地產持有者利益”的觀點，筆者認為可以效仿美國的做法，美國聯邦政府對居民的第一套住房實行免稅政策， 而對于第二套住房則根據實際情況實施不同程度的征稅，對第三、第四甚至更多套住房則采取累進稅率。這種按照房地產市場的實際情況制定的符合不同公民需求的法律制度，不僅能解決住房剛性需求者的消費需求，而且能夠達到減少房地產投機，達到降低房產價格的效果。

3、合并房地產稅收種類，簡化稅制

稅收有兩大重要原則，即稅收公平原則和稅收效率原則。從稅收的基本原則出發，我國房地產稅制要力求實現公平與效益的統一，充分發揮房地產稅收的功能，保證整個房地產市場健康有序運行[7]。如前文所論，現行房地產市場在各個環節，要承擔的稅收種類紛繁復雜，有十余種之多，遠超過實際征收的需要。有些地方政府還存在重復征稅的現象，這勢必會加大房地產的建設成本。房地產的建設成本增長之后，必然會轉嫁給消費者，導致房地產價格上漲。要降低房地產的開發建設成本，減少房地產的相關稅種是有效的途徑。筆者建議，可以適當合并房地產稅種，目前國際上通用的做法是將我國現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種合并，轉化為房地產保有環節統一征收的房產稅（物業稅），然后再對剛需住房、改善型住房和投資性住房的征收條件和稅率進行區分。

（二）完善房地產金融法律制度的建議

1、完善相關金融法規，強化違反相關金融法律法規的責任

根據上文論述，我國房地產金融調控的文件多以“通知”、“意見”等形式出現，效力等級較低，且往往缺乏可操作性。對此，筆者認為，國家有權機關應盡快出臺高效力等級的規范性文件，改變以政策替代法律的現象，維護金融法律制度的權威性和不可違背性。此外，根據我國國情，吸收、借鑒國外的做法，頒布、制定一系列有關金融機構組織方面的法律法規，這樣不僅有助于為我國發展房地產金融業務提供的堅實基礎，也可以促進房地產業的健康發展。

另一方面，一些股份制商業銀行，受利益驅使在競爭時變通實行央行制度（政策）的行為屢見不鮮，關于這些行為，我國法律又缺乏相關的懲治措施，就容易導致政府的宏觀調控失效，房價調控效果不理想。

2、建立多元化的房地產融資渠道，加強房地產金融監管

要建立多元化的房地產融資渠道，就要打破我國房地產現行的依靠銀行信貸的單一模式。單純依靠銀行信貸，不僅加大了銀行的貸款風險，也不利于防范金融風險。美國的次貸危機就深刻暴露了在房地產市場中存在的金融風險問題。建立多元化的融資渠道，比如發展房地產資產證券化和房地產信托市場，不僅可以使房地產的資金來源社會化和多維度化，還可以提高房地產資金的使用效率、優化房地產資源配置。

3、嚴格金融機構貸款審批手續，控制貸款數量及幅度

金融機構發放有關房地產領域方面的信貸時必須執行嚴格的審批手續。首先，房地產開發商要先墊支土地使用費，取得相關的憑證后再向金融機構提出貸款申請，金融機構審查無誤后，即可向其發放貸款。由此以來，就可以避免房地產商在先取得巨額貸款后再用于購買大量土地用作儲備的現象。其次，筆者建議，可以采用由銀行和房地產開發商簽定貸款發放協議的方式，對貸款的發放采取分批而非一次性的形式，約定只有開發商完成上一階段的工程后才能取得下一階段的貸款。分批發放的做法相較于以往的一次性發放，不論是從降低金融風險，還是從控制貸款金額的投放去向、減少一定時間內貸款在房地產領域的發放量來講都是有利無害的。

（三）完善房地產土地法律制度的建議

1、嚴格執行土地管理，明確地方政府責任

認真研讀我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》等涉及土地管理的法律法規，與國外的相關法律對比，我們可以發現，我國有世界上最嚴格的土地保護制度。再回過頭來分析我國的土地保護現狀，我們又會發現，我國的土地破壞程度遠超過想象。原因并不復雜，主要是由于土地法律法規沒有得到有效的執行，土地違法行為沒有得到嚴厲的懲處，紙上的法律沒有變成現實中的法律。

針對開發商大量囤地的行為，如果真按照《城市房地產管理法》規定，兩年內不開發，就無償收回，那么哪個開發商愿意遭受如此大的損失？于此同時，要改變地方政府“土地財政”的錯誤政績觀，制定出規范其出讓土地的程序、條件等，明確地方政府違規的相關責任，對相關責任人嚴懲不貸，避免其與開發商串通，推動房價上漲。

2、改變壟斷性的土地供應結構，改革現行土地出讓方式

地方政府作為現行房地產用地的唯一掌權人，成為推高地價的重要推手。但在我國目前的政治、經濟體制下，要改變政府為國有土地所有權主體這一現狀似乎不大可能。但我國有大量的集體建設用地，這些土地如何合理地進入流通，與國有土地形成競爭，這可能是近期可以考慮的一條途徑。另外，針對現行土地出讓金一次性支付所衍生出的問題。改變這種局面的方法是，取消土地出讓金形式，將土地出讓金與土地價值掛鉤，如前文所述，可以開征物業稅，房地產增值，相應的物業稅增加；
反之，物業稅減少。

三、完善房地產價格法律調控的意義

一方面，它是完善我國房地產價格法律調控體系的必然要求。多年來，我國先后頒布、實施了《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《房產稅暫行條例》等一系列法律法規，從不同的層面為房地產土地供應、稅收征管、金融資金扶持以及住房保障等方面提供了基本的法律依據和保障。但是，從我國的房地產價格調控歷程來看，多以“通知”、“意見”等行政調控手段為主，忽視了法律手段在房地產價格調控方面特有的強制性、規范性、穩定性等特點，造成我國的房價調控收效甚微。因此，在我國市場經濟高度發展的今天，強調法律調控在房地產領域的重要作用，指出現行房地產價格法律調控的弊端并完善其法律調控體系具有重大意義。

另一方面，它是維護我國社會和諧穩定的重要保障。貧富差距懸殊是當前我國社會生活中的重大問題，其在房地產領域的表現就是這頭中低收入層百姓的剛性住房需求難以被滿足，那頭“房姐”、“房哥”現象也不在少數。照此情形發展下去，只會造成人民內部矛盾加劇，影響社會的和諧穩定。所以，當前有權機關的主要職責就是加強和完善房地產價格的法律調控，通過提供廉租房和福利房等手段滿足中低收入層百姓的住房需求，維護公民的住宅權利，實現他們“居者有其屋”的愿望，促進我國社會的和諧穩定。

參考文獻

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房地產價格調控范文第5篇

關鍵詞：房地產經濟；
虛擬經濟；
價格調控

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）07-0030-01

一、虛擬經濟的概況

多年前已經提出虛擬資本與虛擬經濟概念，現階段，還沒有形成統一、標準的虛擬經濟概念。大部分學者認為，虛擬經濟就是將資本化定價方式作為前提，以價值過程的虛擬化為特征的經濟運行方式。虛擬經濟的產生基礎為不斷發展的實體經濟，但其與實體經濟又有所不同，屬于新型經濟活動形式，也就是實體經濟運行的延伸與擴展。

作為一種實物資產，在實體經濟范圍內包含房地產部分經濟活動，但隨著經濟的發展，房價也不斷增長，實體經濟發展速度遠遠低于房地產價格增長速度，這一現象的出現，根本不能通過實體經濟理論分析。在房地產經濟發展中，無論是選用地產資本化定價方式，還是房地產價格波動過于強烈，都與虛擬經濟存在必然的聯系，基于此，現階段已經可以從房地產經濟運行的多個環節體現出我國虛擬經濟的特性。

二、房地產虛擬化的表現形式

（一）房地產價格的強波動性

因房地產地產資本化定價方式，致使強烈波動性與不確定性出現在其價格成分中的地產價格內，未來地租收入的現值之和決定其地產價格，在決定地產價格過程中，對現期地產價格起決定作用的因素為人們對未來地租水平的預期。作為虛擬經濟的微觀行為基礎，資本化定價是心理支撐價值系統的主要形式。在影響房地產價格波動中，除地產價格波動以外，房地產投資功能也會對房地產價格造成極大的影響。

（二）房地產投資性與投機性需求的增加

作為房地產虛擬化的重要表現方式，房地產投資性需求的提升對房地產經濟發展具有關鍵性的作用。在制度條件、經濟發展狀況等因素的影響下，作為一種實物資產，房地產的功能就是將空間或場地提供給人們進行生產經營，或將活動空間提供給人們進行日常生活與居住。隨著經濟全球化的不斷深化，社會主義市場經濟逐漸完善，人們的生活水平也得到了不斷的提升。在社會各個階層中投資理財得以深化，因房地產的耐久性及土地資源的有限性，導致越來越多的人開始關注房地產行業，并將其作為投資的主要內容。房地產投資性需求的提升已經成為房地產虛擬化的重要表現形式，進而轉換的房地產價格的決定因素，從傳統的建筑、土地成本向預期收益及資產升值進行轉換，這也是房地產虛擬資產的重要表現形式。據相關數據顯示，我國十大城市，如北京、上海等城市，高收入群體平均收入在三百零一萬元左右，平均45%的人都住房，并有30%的人決定買房。這表明在提高人群收入水平的前提下，更多的人將投資用于房地產。

（三）房地產和實體經濟聯系的減少

作為一種實物資產，房地產主要在企業生產經營活動與人們的日常居住中得以應用。目前，其存在方式以生產資料與消費品為主，在本質上和其他生產資料具有一致性，并和人們的生活息息相關。在實體經濟活動范疇內，包含房地產生產與消費等過程。伴隨經濟全球化的高速發展，我國逐漸呈現出房地產虛擬性特點，但其和實體經濟活動卻呈現出越來越少的聯系，特別是在房地產抵押貸款證券化后，致使房地產資本向虛擬化經濟方向不斷發展，并逐漸呈現出真正意義上的虛擬經濟，因此，房地產經濟與實際經濟基礎越來越沒有聯系，并展現出獨立化的運行方向。

（四）房地產價格虛擬化運行

土地成本、建筑成本與開發商利潤在傳統地產價格理論中認為是房地產價格形成的前提。房地產供求雙方的力量對房地產價格起到關鍵性作用。伴隨房地產經濟虛擬化特性不斷體現，決定與形成房地產價格的因素也發生了極大的改變。因地產價格資本化定價方式與房地產投資投機功能的普遍化，致使房地產價格虛擬化的出現。目前地產價格的虛擬化運行與投資投機性房地產價格的虛擬化運行，是房地產價格的虛擬化運行的主要體現方式。在運行兩類價格時，人們對未來價格心理預期起到關鍵作用，這也是現階段房地產價格強烈波動的主要因素。

三、房地產價格調控的措施分析

作為全球經濟現階段發展的重要組成部分，實體經濟與虛擬經濟只有做好協調、適應工作，才能為國民經濟的快速發展提供可靠的保障。在虛擬經濟發展政策制定中，必須始終堅持科學發展觀，堅持支持與監管并重的原則，不僅要充分體現虛擬經濟對實體經濟的輔助功能，更好推動虛擬經濟的快速發展，同時，應做好虛擬經濟過度導致泡沫經濟與金融危機等情況可能產生的預防措施。

（一）建立完善的立體監管體系

因虛擬經濟具有廣泛地范疇，如虛擬經濟部門不同，其市場規模及經濟主體行為等也存在著極大的區別。即便是相同的虛擬經濟范疇，因區域、群體及實際狀況不同，其也會呈現出不同的形式。這種情況下，必選選用與之相適應的調控政策，建立完善的立體監管體系，才能確保房地產經濟的快速發展。改進證券、銀行、房地產等市場的分散監管機制，進行監管與風險管理的實施，并進行行業監管部門的建立，增強各個部門之間的聯系性、協調性，并進行預警機制及應急協調機制的建立。這種方式對政府對房地產市場發展的宏觀調控十分有利。

（二）信息共享平臺的建立

現階段，針對我國股市相關部門進行了若干次結構性的調整，并有諸多房價調控政策的頒布，但這種方式無法對國內過剩資金及流通不暢等問題進行有效解決，并提升了投資者的心理預期。在政府宏觀調控措施實施中，因其基礎性與針對性不明顯，根本無法遏制市場過度投機行為，并致使房地產價格過度膨脹現象的出現。為此，必須在協調每個職能部門與企業部門的前提下，進行監管信息共享平臺的建立，實現各部門能夠共享虛擬部門的資金來源和流向信息交流與資源，并進行對層次信息披露渠道與機制的建立，確保市場能夠對正確信息進行及時獲取，為引導房地產經濟正常運行提供有利條件。

四、結語

綜上所述，從經濟增長角度看，深入研究房地產經濟虛擬運行模式是房地產企業經濟效益提升的重要保證，在建立與完善市場經濟體系的同時，房地產企業必須結合自身發展的實際情況，充分了解虛擬經濟發展中存在的問題，采取相應的價格調控措施，實現房地產企業的可持續發展。只有這樣才能增強房地產企業的市場競爭力，實現其經濟效益最大化。

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