房產公司委托經營管理合同

　精選 管理方案

　文件編號：0 2020 年 年 6 6月

　房產公司委托經營管理合同

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　1 1

　頁

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　1.0

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　 委托經營管理合同 委托方：

　商業投資管理有限公司

?。ㄒ韵潞喎Q甲方）

　法定代表人：[

　] 地址：[

　]

　郵編：[

　] 受托方：

　商業經營管理有限公司

　 （以下簡稱乙方）

　法定代表人：

　地址：

　 郵編：[

　] 1、甲方為

　 項目（以下簡稱“該項目”）之開發商

　置業有限公司（以下簡稱開發商），為該項目的商業經營管理和服務而成立的全資子公司，接受開發商及購買該項目商業物業業主的委托，全權并排他地負責該項目商業物業的運營、管理和服務事務。

　2、乙方為商業地產運營、管理和服務的專業機構，擁有相關經驗、知識產權和管理體系，能為商業地產的運營、管理和服務提供系統服務和技術支持。

　3、甲方委托乙方為該項目提供經營管理服務。為更好的經營管理該項目，提升項目的品牌和形象，就經營管理中涉及的事宜，在符合《中華人民共和國合同法》等法律法規的前提下，經雙方友好協商，達成如下協議，共同遵守：

　第一條

　物業概況及甲方保證 1.1 、物業概況 甲方委托乙方服務的該項目位于

　 處，委托服務的商業物業范圍包括全部商鋪、商業管理用房、臨時商業用房、公共廣場、車庫車位、廣告位、商業運營公共設施(物業管理用房除外)，總建筑面積約

　萬平方米，其中：地下室[

　 ]層，面積：約[

　 ]萬平方米；地上[

　 ]層商業裙房，面積：約[

　 ]萬平方米（以上所有物業以下簡稱“商業物業”）。實際委托經營管理面積以政府有關部門出具的《房屋測繪報告》所確認的面積為準。

　1.2 、甲方保證

　該項目開發商及購買該項目商業物業業主的委托，擁有對外租賃之商品房的相應證明文件及資格。

　項目本身之權屬或資格之瑕疵而引致的糾紛承擔全部責任。

　第二條

　合作方式、委托期限、工作范圍

　2.1 、合作方式

　除非滿足法律規定及本協議約定的解除條件甲方不可撤銷地委托乙方代理為商業物業提供經營管理服務，甲方在本合同執行期間內不可再將上述工作委托任何第三方（經雙方協商并書面確認部分工作委托第三方的除外）。

　乙方在委托期內有責任和義務為甲方培養商業管理人才，將其擁有的知識產權及管理體系供甲方使用。甲方的人員可派駐乙方工作且服從乙方的工作安排。派駐人員的勞動關系隸屬甲方，但須按乙方的考核體系接受乙方的考核。甲方派駐人員的薪酬及福利由甲方發放。

　2.2 、 委托期限

　2.2.1 委托期限共計 15 年，每五年簽訂一次合同，每次合同期限五年，于合同屆滿時，丙方有優先續約的權利。

　2.2.2 第一階段

　經營策劃及開業籌備期 本合同生效之日起，至項目開業后一個月屆滿時止。

　2.2.3 第二階段

　持續經營管理階段 計 15 年，自項目開業滿一個月后開始計算至 15 年屆滿時止(合同屆滿期如與買鋪業主簽訂的“商鋪委托經營管理協議”的期限有沖突，則以“商鋪委托經營管理協議”約定的委托期限為準)。如項目實際開業日推遲，經營管理期隨之順延。

　 持續經營管理階段所約定的期限屆滿后一方如需終止合同，須于期限屆滿之日的 6 個月之前書面通知另一方，否則視為雙方按本合同同樣條件續訂，續訂的期限為五年。

　3 2.3 委托工作范圍

　2.3.1

　經營策劃及開業籌備 期

　服務成果

　序號

　主要內容

　所需資源及提交時間

　經營管理及銷售模式的確定

　1 1

　確定經營管理公司的商業模式。提供經營管理公司商業模式示意圖及邏輯法律關系說明

　合同簽訂后 0 10 個工作日

　2 2

　確定項目可持續經營的銷售模式，起草業主委托經營管理協議，編寫銷售答客問并培訓銷售公司人員。

　第一項工作完成后的 0 20 個工作日

　開業籌備期工作

　1 1

　提 報組織 架構、薪酬體系及 績 效考核方案

　合同簽訂后 0 10 個工作日

　2 2

　提報人員到崗及培訓計劃

　合同簽訂后 0 10 個工作日

　3 3

　編 制 開辦費預 算并提 報 甲 方審 核通 過

　合同簽訂后 0 10 個工作日

　4 4

　制定 開業籌備 期 計 劃并 組織實 施

　上項工作完成且甲方審批后的 0 10 個工作日

　5 5

　制定經管公司的管理體系文件。包括：組織架構和薪酬和考核激勵體系；各職能部門操作手冊等

　上項工作完成后的 0 90 個工作日

　6 6

　制定 營運 方案

　上項工作完成后的 0 30 個工作日

　物業前期介 1 1

　經營管理公司與物業管理公司工作界面劃分方 與我司委托經營管理合同簽訂后的 90 個工作日內與物業管理

　入方案

　案、取費標準。

　公司洽談并商定完畢。

　2 2

　物業管理的品質標準、考核及評價體系文件

　物業公司提供相應技術文件、品質標準后的 0 60 工 作日

　招商管理方

　案

　1 1

　招商公司提交的品牌落位方案、租賃決策文件、招商實施計劃的審核意見報告；

　甲方提供品牌落位圖后的 0 10 個工作日

　甲方租賃決策文件及招商實施計劃后的 0 10 個工作日

　2 2

　起草意向協議書、租賃合同及商業管理合同文本。

　意向協議書、租賃及商業管理合同文本的制定在上述工作完成后的 0 10 工作日

　3 3

　全面介入及管控招商計劃實施

　按品牌落位、租賃決策文件及實施計劃管控招商品質及計劃完成情況（合同簽訂后至開業日）

　經營測算報

　告

　1 1

　經營財務測算報告（項目經營期前二年的經營預測）

　租賃 決策文件甲方審核批準后的 0 30 個工作日

　2.3.2

　 持續經營管理階段（見附件二）

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　營運管理：① 商戶的管理和營運輔導； ② 對開業后的空鋪進行補充招商；③ 對經營不善的商戶進行調整。

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　企劃推廣：年初制定全年的營銷推廣計劃，按月實施，并根據經營情況做動態調整，以保障全年經營目標的實現。

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　商業物業運營：① 對該商業物業進行秩序維護管理、環境管理、設施設備運行與維護管理、停車場管理等；② 對開業后工程遺留問題的督促整改工作；③ 組織商業物業范圍內的復盤會議。

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　為消費者進行服務。

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　為甲方及小業主收取租金。

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　收取商業管理費，用于支付商業管理、商業物業運營所發生的相關費用。

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　為商業物業開展多種業務創收，包括：停車場收入、廣告位收入、場地出租收入及多種經營點收入。

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　為甲方及小業主提供優質的商業資產委托經營管理服務，努力使資產的價值和租金收入穩步提升。

　第三條

　服務費用及結算方式 3.1 、開業籌備期間的費用

　在開業籌備期間發生的費用在開辦費中體現，由乙方向甲方提交開辦費預算，在此范圍內對開業籌備的相關費用及支出由甲方實報實銷。

　3.2 、租金傭金

　“商鋪委托經營管理協議”由小業主讓渡的租金收益亦歸甲方所有。甲方應當就該等全部租金收益（含小業主讓渡的租金收益）向乙方支付租金傭金。相關租賃稅費由甲方承擔。

　服務內容 全年實際租金收益金額（X）

　管理傭金提取金額（Y）

　備注 管理傭金 （第 1-5年，返租期內）

　X ＜ 合同租金總額的 50% 罰款 20 萬元,每低 10%增加罰款 10 萬元.

　A

　≤

　X ＜ A + 100 Y= X×10% 年次 考核基數 第一年 A=70% × B A +100 ≤

　X ＜ A + 200 Y= （A +100 ）×10%+ (X- A -100) ×20%

　A +200 ≤

　X ＜ A + 300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+(X- A -200) ×30%

　第二年 A=75% × B 第三年至委托期滿 A=85% × B X ≥ A +300 Y= （A +100 ）×10%+ 100×20%+100×30%+(X- A -300) ×40% 管理傭金 （第 6 年至合同期滿）

　開發商自持部分的商業物業 15% 買鋪業主持有的商業物業 按商鋪委托經營管理合同中約定的傭金提取比例 說明：1、以上單位為萬元；2、A 為考核基數；3、B 為全年合同租金總額；4、第 1-5 年實際收益比考核基數每遞增100 萬元，就增加 10%的分成比例，封頂 40%。5、已訴訟的商戶的合同租金額須從全年合同租金總額中扣除。

　的結算，甲方應在結算完成后三個工作日內，向乙方足額支付租金傭金。

　3.3 、商業管理費

　該項目商業物業中未出租部分空置商鋪（含開發商自留商鋪及小業主委托乙方經營管理的商鋪《房屋測繪報告》上所列明為準）。甲方承擔空置商鋪商業管理費的期限為：從該項目開業之日起計算，最長不超過 6 個月（若商鋪租賃后因業態或品牌調整而產生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時間段應與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無論何種情況甲方承擔同一商鋪空置期的商業管理費最長時間不超過 6 個月）。

　3.3.3、該項目商業物業中由甲方同意給予免租優惠的已出租商鋪（含開發商自留商鋪及小業主委托乙方經營管理的商鋪），免租期內乙方未能收取的商業管理費由甲方承擔全額補足給乙方。

　3.3.4、乙方在為該項目提供委托經營管理服務過程中，如因開發商或甲方的原因導致乙方無法正常向該項目商業物業中的經營商戶收取商業管理費的，或因開發商及甲方的原因導致乙方無法正常對外出租該項目商業物業并收取商業管理費的，經甲方確認后，對于乙方無法收取的商業管理費由甲方承擔全額補足給乙方。

　甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。

　3.4 、中央空調運行費用

　甲方自留商鋪及小業主委托乙方經營管理的商鋪《房屋測繪報告》上所列明為準）。甲方承擔空置商鋪中央空調費用的期限為：從該項目開業之日起計算，最長不超過 6 個月（若商鋪租賃后因業態或品牌調整而產生空置商鋪的，該商鋪后期的空置時間段應與該同一商鋪前期已有空置期合并計算，即無論何種情況甲方承擔同一商鋪空置期的中央空調費最長時間不超過 6 個月。

　甲方不得以任何形式、理由，拖延、拒付。

　3.5 、經營管理中其他收益

　3.6 、經營管理發生費用的列支

　該項目商業物業移交接管驗收或開業一個月后（以先到者為準），乙方為該項目商業物業經營管理所發生的相關費用均由乙方從該項目商業物業經營商戶中收取的商業管理費、中央空調運行費用中列支（涉及該項目商業物業的改造及大修費用的費用除外）。包括駐場工作人員的人力成本、為該項目商業物業經營管理所發生的廣宣費用、運營管理、設施設備運行與維護、環境維護、秩序維護、運營能耗、中央空調運行與維護等所發生的相關費用及日常開支。

　3.7 、經營管理中應由甲方承擔的費用

　3.7.1、該項目由于工程質量等遺留問題需進行整改的，本項工作實施和費用由甲方承擔。

　3.7.2、已經設計并列入施工圖但未實施的部分設備設施項目如需繼續實施的，本項工作實施和費用由甲方承擔。

　3．7.3、在日常經營中發現有設備設施功能性不足和缺失但需改善和增加的，本項工作實施和費用由甲方承擔。

　3.7.4、商業區域內部的單獨供給商業區域的設備設施的運行和維護、秩序維護、綠化及清潔工作由乙方自行承擔；公共區域的設備設施運行及維護、秩序維護、綠化及清潔工作由開發商或甲方選聘的物業公司負責（具體界面由乙方和物業公司商定再附補充協議）。

　3.7.5、由于招商及經營需求增添設施設備、物業裝修改造，經甲方同意后，本項工作實施和費用由甲方承擔。

　3.8 8 、物業服務費 開發商應當于該項目預售或交付前與物業服務企業簽署《前期物業服務合同》，以確保該項目的物業服務企業與經營管理公司無縫對接。就日后選聘的物業服務企業服務于該項目商業物業所需支付的相關物業服務費，乙方根據開發商或甲方選聘的物業服務企業所簽訂的《商業物業服務協議》中約定以及乙方與物業公司確定的工作界面，取費、品質及考核標準，乙方與物業公司另行簽訂協議，并依據協議約定的物業服務費的支付標準經考核后支付給物業服務公司，該項費用從乙方收取的商業管理費中支付。

　第四條

　雙方權責 4.1 、甲方的權利義務

　對于商業物業存在的工程、設施設備的遺留問題，甲方有義務按整改期限及時解決和維修，并承擔有此產生的損失和維修費用。

　4.2 、乙方的權利義務 為更好的經營管理該項目，提升項目的品牌和形象，乙方有權將委托管理事項的全部或

　部分（包括但不限于招商、商業運營、企劃推廣、商務活動等與項目商業運作有關的事項）委托給有經營管理經驗和相關經營資質的第三方公司完成，但乙方不得將項目設立任何形式的擔保。

　第五條

　重要事項約定 5.1.、開發商和小業主前期一次性繳納的維修基金需存入特定銀行賬戶，不得挪用，以備該項目商業公共設施、設備更新、改造時按國家規定對基金進行使用，為確保上述兩項基金的保值與增值，這兩項基金經過甲方審批同意后可委托乙方進行相應的保本理財管理。

　5.2、乙方按年度申報租金收入預算給甲方，實際收取以合同為準。

　5.3、甲方和小業主需按《委托經營管理合同》或《商鋪委托經營管理協議書》的約定對該項目中各自所有的物業進行投保。

　第六條

　違約責任及終止合約 6.1、本合同經雙方友好協商自愿達成，雙方應誠信遵守。合同雙方應全面、切實履行，若一方單方面終止本協議或修改本協議條款視為違約，違約方應向守約方支付違約金人民幣伍佰萬元整，并賠償由此給守約方造成的損失。

　6.2、因一方嚴重違約導致另一方解除合同的，另一方有權需要違約方賠償各項損失。

　6.3、甲方在收到乙方對等金額發票后應按本合同約定的期限向乙方支付相關費用，如有拖欠，每拖欠一日甲方應按拖欠金額的萬分之五向乙方支付逾期付款違約金，且乙方有權中止相關工作并依法向甲方提出索償，由此中止相關工作引起的經營管理業績不佳與乙方無關；如果造成乙方損失的，應當由甲方向乙方賠償。甲方無正當理由拒收乙方發票的，付款義務自乙方向甲方提示發票之日發生；若乙方開票遲延的或未能開具的，則甲方的付款日期相應推遲或拒絕付款。

　6.4、商戶繳交的租金由乙方代收，商戶租金按合同由商戶直接支付給甲方或開發商,如果乙方在經營管理中，存在隱瞞租金、管理費用收取，挪用、截留代收租金、物業費等情況的，甲方有權要求乙方立即改正，經甲方催告后，乙方仍不改正的，甲方有權單方面解除本合同。

　6.6、如果乙方因違反本合同約定，被甲方解除本合同的，甲方應提前 6 個月通知乙方，乙方應將包括但不限于乙方簽訂的商業管理合同以及乙方因經營管理需要簽訂的相關供方合同（不含乙方簽訂的勞動合同）一并轉交給甲方或甲方指定的管理公司統一處理并及時撤場，乙方交接撤場后上述合同的權利、責任和義務全部讓渡給甲方或甲方指定的管理公司承擔；如乙方拒不履行上述義務的，甲方有權要求乙方立即移交撤場，并要求乙方支付違約金

　 萬人民幣。

　6.7、因甲方違約導致終止合約的，甲方仍須按本合同約定支付乙方與委托經營管理有關的服務費用，且支付期限不得遲于書面通知終止合約后的七個工作日；同時，甲方應當賠償乙方因終止而未履行的期間內的可得利益，可得利益無法計算的，以每月【】萬

　元計算，甲方放棄對可得利益的任何抗辯。

　第七條

　合同變更 7.1、本合約未盡事宜，經雙方協商,可另行簽訂補充協議，所簽訂之補充協議為本合同不可分割的組成部分,并與本合同具有同等法律效力。

　第八條

　法律適用及爭議處理 8.1、本合同的訂立、履行、解釋及爭議均適用中國法律。

　8.2、雙方在對本合同條款內容及履行本合同條款過程中如發生爭議，應友好協商解決，協商不成時任何一方均有權向甲方所在地的法院提起訴訟。

　8.3、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協商一致后訂立補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

　8.4、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。

　第九條

　合同生效及其它 9.1、本合同自雙方代表人簽字并蓋章之日起生效。

　9.2、本合同一式肆份，雙方各持貳份，具同等法律效力。

　9.3、雙方在本協議文首列明的聯系地址為有效的送達地址。一方送達地址變更的，應在變更后十（10）天內以書面形式通知另一方。在一方將變更地址的通知送達對方前，對方送達到一方原地址的應視為有效送達。

　甲方：

　乙方：

　簽字（章）：

　簽字（章）：

　時間：

　年

　月

　日

　時間：

　年

　月

　日