2023年公益項目評估報告【五篇】（全文）

2004年國務院下發的《關于投資體制改革的決定》，其重要舉措之一是改企業投資項目的審批制為核準制和備案制。今后對企業不使用政府投資資金的建設項目，一律不再實行審批制，而只有“項目申請報告”一個環節，報下面是小編為大家整理的2023年公益項目評估報告【五篇】（全文）,供大家參考。

公益項目評估報告范文第1篇

2004年國務院下發的《關于投資體制改革的決定》，其重要舉措之一是改企業投資項目的審批制為核準制和備案制。今后對企業不使用政府投資資金的建設項目，一律不再實行審批制，而只有“項目申請報告”一個環節，報投資主管部門核準或備案。同年，為了規范政府對企業投資項目的核準工作，國家發展改革委制定了《企業投資項目核準暫行辦法》，并予以施行。

項目申請報告是企業投資建設項目應報政府核準時，為獲得項目核準機關對擬建項目的行政許可，按核準要求報送的項目論證報告。為進一步完善企業投資項目核準制，指導企業做好項目申請報告的編寫工作，規范項目核準機關對企業投資項目的核準行為，2007年8月國家發展改革委了《項目申請報告通用文本》和《關于〈項目申請報告通用文本〉的說明》，對項目申請報告編寫內容及深度提出了一般要求和詳細解釋。

編制項目申請報告是政府行政的強制約束，是企業在進行項目投資活動中必須擔負的社會責任。其目的和作用非常明確，就是要為政府投資主管部門提供核準的依據，避免或消除因項目建設對國家、社會公共利益產生不利影響，從而獲得政府投資主管部門的行政許可。

二、項目申請報告評估的要點

《企業投資項目核準暫行辦法》第十二條規定：項目核準機關在受理核準申請后，如有必要，應在4個工作日內委托有資格的咨詢機構進行評估。接受委托的咨詢機構應在項目核準機關規定的時間內提出評估報告，并對評估結論承擔責任。

可見，對企業報送的項目申請報告進行核準是政府行為，對于重大、復雜的項目，政府核準部門要委托咨詢方進行評估論證并提出評估報告。咨詢機構在項目的評估過程中，既有為政府咨詢把關的作用，也有代政府核準、審查的作用。評估項目申請報告應把握以下幾個要點。

1.申請報告內容的完整性

國家發改委在2007年的《項目申請報告通用文本》中，對企業報送的項目申請報告的內容和深度提出了一般性的要求，其通用性強，涵蓋的范圍廣，具有普遍的指導意義。咨詢機構在對項目申請報告進行評估時，首先要對項目申請報告的完整性進行檢驗，應基本滿足“通用文本”提出的一般性要求，對于簡化的內容，要根據項目的實際情況進行驗證。例如：發展規劃、生態環境、征地、移民、拆遷和社會影響問題，幾乎對于各個行業的項目都存在，項目申請報告不應簡化，項目在資源占用、利用、能耗和對宏觀經濟的影響分析方面應根據項目的特點適當簡化。咨詢機構在評估過程中應切忌項目申請報告“克隆”可研報告，或將項目可行性研究報告的內容充斥在項目申請報告的相關內容中。同時，還應對申請報告相關內容分析的充分性進行評估，例如：一條公路或鐵路項目在申請報告中既要分析項目建設與路網規劃的關系，也要分析與城市總體規劃、區域經濟發展規劃的關系。根據國家發改委“暫行辦法”的要求，與項目申請報告同時附送的土地預審、環保批復等文件是否齊全，咨詢機構也要進行驗證。

2.突出體現投資體制改革的精神

國務院投資體制改革的決定之一，是轉變政府管理職能，確立企業的投資主體地位。對于企業不使用政府投資建設的項目，一律不再實行審批制，政府僅對重大項目和限制類項目從維護社會公共利益的角度進行核準。政府對企業提交的項目申請報告主要從維護經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大布局、保障公共利益和防止出現壟斷等方面進行核準。因此，咨詢機構在對項目申請報告進行評估時，應將重點放在項目的外部性、公共性方面，不應再對屬于企業自主決策的市場前景、工藝技術方案、投資和經濟效益等內部性的技術、經濟問題進行評估論證，避免過多地干預企業的自主決策權。評估應解決項目在宏觀層面的問題，應對項目與規劃的關系，行業準入條件，對環境、社會的影響，資源開發利用的合理性進行重點分析論證，突出體現國務院投資體制改革的精神，切實解決政府關心的、涉及項目對社會和公共利益影響程度的問題。對項目在微觀層面的具體問題關心越多，企業投資主體地位體現就會越少，評估重心偏離的就會越多，政府關心的涉及社會、公共利益的問題就難以凸現出來。例如：交通、水利等基礎設施項目，其規模大、投資高，征地、拆遷及移民安置的問題多，社會屬性明顯，評估過程中應重點論證項目與總體規劃及各相關行業規劃的關系，著重解決好項目對社會影響問題；
電力、煤炭、油氣田和礦業開采等項目涉及到資源的合理開發利用問題，評估應站在政府的角度，遵照國家的相關政策，對資源開發的合理性進行重點論證，避免出現壟斷；
工業、農副產品加工和部分城市公用設施項目耗能高、對自然生態環境的影響大，并容易產生經濟安全問題，評估應關注環保主管部門的批復意見，并就其節能措施和經濟安全運行問題進行論證。

3.擺脫可研報告評估的慣性思維

新的投資體制下，對可研報告的評估可分為兩種情況，一種是由企業投資、不使用政府資金的可研報告評估，評估是受企業之托，為企業決策項目提供咨詢服務。另一種是使用政府資金的可研報告評估，這種情況是投資體制改革前常見的，一般由政府投資主管部門委托評估，咨詢機構主要是為政府投資決策把關，同時也是為業主或企業提供咨詢服務。本文提到的對可研報告的評估仍然指后一種情況。

對于使用政府資金的可研報告評估項目，咨詢機構評估的目的是為政府和業主把關，評估的對象主要是可研報告，站在咨詢服務的角度對項目提出意見，里面包含了專家、各方代表以及咨詢機構本身的綜合意見，提出的意見和建議既涉及項目在微觀層面又涉及宏觀層面，但更加重視微觀層面的具體問題。聘請的專家主要是專業性較強、涉及項目具體方案、投資的技術人員，同時也邀請環保、國土、規劃、水電、消防等部門的代表參加，但總體上評估論證的過程是以專家為主。評估過程往往采取發現問題就要提出來、就要討論的慣性思維和做法。

而項目申請報告的評估是為核準部門把關，評估的對象包括項目申請報告，也包括項目申報單位或企業，咨詢機構所站的角度是政府核準部門一方，性質類似于代核準部門審查。因此，評估項目申請報告時要擺脫評估可研報告過程中的慣性思維，堅持項目所涉及的必要性、市場分析預測、技術方案可行與否、經濟上是否合理等屬于項目內部問題由企業自主決策，避免過多地深入到項目的具體問題中去，確保企業在投資過程中的自主決策地位。評估要解決政府關心的宏觀層面的、涉及項目外部的、公共性的問題。應該說，在規劃、環評、土地、社會和宏觀經濟方面，項目申請報告的評估較政府投資項目的可研報告更詳細、更深入、更加明確。評估項目申請報告時，評估會的專家組成也應以涉及項目外部性、公共性方面的技術、管理人員為主，以社會、技術、經濟方面綜合能力比較強的專家為主，不必要聘請涉及項目具體技術方案的專家，盡可能多地邀請各個相關部門的代表參加。

4.評估報告的組成和結論

正因為項目申請報告評估與可研報告評估在目的、角度和范圍上不同，相應地，項目申請報告的評估意見也應具備明顯的特點，做為咨詢過程的重要成果性文件，其主要組成部分應包括項目所涉及的發展規劃、產業政策、資源、節能、土地利用、拆遷安置、生態環境和經濟、社會效果分析，還應闡述項目核準前所需報件的辦理情況和主要意見，項目申請報告評估報告的結論性意見應體現項目是否具備合理性和“可批性”。而非可研報告評估意見中的建設必要性、可行性方面的結論。

三、應注意的問題

公益項目評估報告范文第2篇

【關鍵詞】 投資性房地產；

評估準則；

會計準則

一、引言

我國2006年頒布的《企業會計準則》體系中，《企業會計準則第3號——投資性房地產》是新增的一項重要內容，主要用于規范投資性房地產的確認、計量和披露等業務。為了加強會計行業和資產評估行業的協作，推廣投資性房地產公允價值計量模式，中國資產評估協會在2009年了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱“指導意見”）。與此同時，國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《國際評估準則》中也新增了有關投資性房地產評估的內容，即國際評估準則第233號《IVS233在建投資性房地產》（以下簡稱“IVS233”）。雖然在建投資性房地產情況比較特殊，但IVS233與我國的指導意見之間不乏可比性。本文期望通過對這兩者的比較為今后進一步完善我國投資性房地產評估準則提供一些借鑒。

二、國際資產評估準則與中國資產評估準則的總體框架比較

第九版《國際評估準則》與早期版本相比，修訂后的準則在語言和形式上有了重大的變化，準則內容突出了原則性?！秶H評估準則》是由國際評估準則委員會制定的。2008年，國際評估準則委員會（International Valuation Standards Committee）改組為國際評估準則理事會（International Valuation Standards Council），簡稱為IVSC。IVSC是一個獨立的、非營利的民間組織，實行會員制。改組后的會員不再局限于專業評估機構的社團組織，還吸納了包括評估機構、評估報告使用方和學術界等更為廣泛的代表，目前由來自54個國家的74個成員組織組成。第九版《國際評估準則》包括3項通用準則、6項資產準則以及2項評估應用。通用準則適用于所有的資產類型和評估目的。資產準則對具體資產的評估提供指導，包括“準則”和“注釋”兩個部分。評估應用服務于常見的評估目的，包括“準則”和“指南”兩個部分。

《中國資產評估準則》體系中的基本準則是由國家財政部以規范性文件形式；
評估具體準則則是由財政部授權中國資產評估協會制定并的。中國資產評估協會主要負責制定資產評估執業具體準則和行業自律管理規范，并負責組織實施，監督、檢查其執行情況，同時依法接受財政部和民政部的指導與監督。至2012年，我國財政部和中國資產評估協會共了21項資產評估準則，包括2項基本準則、9項具體準則、4項評估指南、6項指導意見。與國際評估準則相比，我國的評估準則層次更加分明，內容更為充實。另外，我國的資產評估準則還特別強調了評估師的職業道德以及評估機構的質量控制。

三、《IVS233在建投資性房地產》與《投資性房產評估指導意見（試行）》的比較

目前IVS233對投資性房地產制定的準則主要針對在建情況，但仍對投資性房地產的一般情況及相關概念進行了描述。拋開IVS233中對在建情況的描述，可從以下幾個方面將IVS233的相關內容與我國指導意見中的相關內容作個比較。

（一）主要相同點

1.主要依據相同

《IVS233在建投資性房地產》在國際評估準則中不屬于《IVS230不動產權益》，IVS233主要依據通用準則和不動產權益準則的原則制定。同時，IVS233在注釋3中將財務報告作為評估目的，在注釋12中將財務報告列為特別注意事項，所以IVS233也必須遵循《IVS300以財務報告為目的的評估》的原則?！锻顿Y性房產評估指導意見（試行）》在第一條就明確指出，該指導意見是依據《資產評估準則——基本準則》、《資產評估準則——不動產》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》制定的。我國的會計準則中明確規定了投資性房地產是企業的一項重要資產，必須列于財務報告中。因此，投資性房地產評估是以財務報告為目的的評估的重要組成部分。

2.評估一般目的相同

在我國的資產評估理論中，資產評估的一般目的是資產的公允價值，而資產的市場價值是公允價值的基本表現形式。IVS233注釋4指出，“此準則提供評估在建投資性房地產的市場價值時應遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。指導意見第三條指出，“對符合會計準則規定條件的投資性房地產在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發表專業意見”；
第十條指出，“會計準則中投資性房地產的公允價值一般等同于資產評估準則中的市場價值”。由此可見，兩者的評估一般目的都是投資性房地產的公允價值，即市場價值，而我國的指導意見則更加側重于結合會計準則。

3.評估方法相同

由于投資性房地產自身的特性，成本法不適合用來評估投資性房地產的價值，IVS233和指導意見都優先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產的價值。IVS233注釋6指出，“在缺乏直接可比的銷售證據時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎的估值方法”、“關鍵投入的可比市場數據用以支持貼現現金流量預測或收入資本化的計算”。IVS233不僅贊成使用市場法，而且支持更加廣義的市場法——“在不同的地點或在不同的條件下可比房地產的銷售證據”、“在不同的經濟條件下成交的房地產銷售證據”。評估人員依據IVS233運用市場法時可以獲取更廣泛的信息，但是必須對不同條件下的差異作出合理的解釋和適當的調整。運用收益法時，有關參數選擇還需結合市場法。指導意見則在《第四章評估方法》中用大量篇幅對市場法和收益法的運用進行了詳細闡述。

4.重要參數相同

用市場法評估投資性房地產價值，評估結果的準確性有賴于可比案例的選取。IVS233注釋6和指導意見第十五條及第十六條都明確了可比基礎的重要性。指導意見采取了更為謹慎的態度，同時對有關比較因素作出明示，包括“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具置、經營業態和所帶租約等”。收益法的主要參數有：收益額、收益期限和折現率。IVS233在注釋11“租賃”中對租賃收入的解釋體現了收益的計算；
注釋9“現金流可能持續時間”體現了對收益期限的確定原則；
注釋11“風險”中指出，“折現率是市場中典型的買方所要求的最低回報率”。指導意見則在第十七條至第二十條內容中以“凈收益”、“收益期限”、“折現率”這樣的字眼明確提出了對收益法三大參數的相關要求。

（二）主要區別

1.表述不同

IVS233中并沒有對“市場法”、“收益法”等類似字眼形成一個專有名詞，而是用“現金流量預測”、“收入資本化”等來描述。由于語言的不同和翻譯的缺憾，勢必約束了對國際評估準則的全面理解。但這些差異尚且停留在局部，未對全局造成重大影響，亦不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

2.定義不同

IVS233中的“投資性房地產”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產；
（2）在日常業務過程中作為存貨銷售的房地產。我國指導意見中的“投資性房地產”是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。其中，“房地產”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。指導意見對投資性房地產的定義與IVS233的定義略有不同。

3.詳略程度不同

IVS233相比指導意見更具原則性，內容較為簡潔；
指導意見則更加具體，在解釋有關概念時更為詳細。例如，在運用收益法時，IVS233要求用建造成本、租約條款、經營成本、增長假設、折現率、資本化率和其他關鍵投入的可比市場數據來支持收益法的計算；
指導意見要求評估師應當關注投資性房地產現有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構成、租期、免租期、續租條件和提前終止租約的條件。指導意見相比IVS233對“租約條款”進行了適當闡述，更加清晰明了。

4.結構不同

《IVS233在建投資性房地產》由準則正文和注釋兩部分構成。準則正文部分包括準則的適用范圍、工作范圍、實施、報告和生效日期，注釋部分闡釋了投資性房地產的概念及其類型、評估方法、評估輸入參數、財務報告特別注意事項、抵押貸款評估注意事項。我國《投資性房地產評估指導意見（試行）》包括“引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則”?！禝VS233在建投資性房地產》延續了國際評估準則中資產準則的一般結構體例，即采用了準則加注釋的模式。其中，除了對在建情況的詳細描述和一般要求外，主要涉及術語解釋、評估目的、評估方法、評估參數和特別注意事項等?！锻顿Y性房產評估指導意見（試行）》的結構體例大體和其他專業準則的結構體例相同，采用了部門規章性質的條款式體例，符合我國的一般閱讀習慣。主要內容涉及具體操作要求、評估準則、評估方法和會計準則中投資性房地產的分類等。兩者在結構與內容上的差異主要來自于不同地區之間行文方式的差異，這些差異并不妨礙閱讀者的理解，同樣也不構成IVS233和指導意見的實質性差異。

5.關注內容不同

IVS233中除了對在建工程評估一系列注意事項的強調外，還特別明確了財務報告、抵押貸款評估的注意事項。除此之外，IVS233還在評估目的中列舉了“收購、兼并和出售企業或部分企業、訴訟”，這些內容尚未體現在我國的指導意見中。指導意見中則提出了“土地使用權”、“區間值”的有關事項。指導意見第二十一條指出，“注冊資產評估師采用市場法和收益法評估投資性房地產時，評估結論通常包括土地使用權價值?！钡诙龡l指出：“注冊資產評估師運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，可以采用符合會計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產公允價值，經委托方同意，還可以采用恰當的方式分析投資性房地產公允價值的區間值，得出價值分析結論，并提醒評估報告使用者關注公允價值評估結論和價值分析結論的區別?！敝笇б庖娫诜诸?、剩余使用年限和評估結論等方面對土地使用權作出了多條說明。而區間值則是我國評估準則中較為創新的部分，有效解決了我國評估實踐中的難題。關注內容上的差異主要是由不同地區之間不同的政治經濟政策以及具體評估實踐不同引起的，都旨在解決實踐中最棘手的問題，這些差異是必須關注的實質性差異。

四、比較啟示與改進建議

（一）評估準則的制定與會計準則密切相關

《企業會計準則第3號——投資性房地產》中規定，投資性房地產滿足特定條件的，可以采用公允價值模式進行后續計量。投資性房地產采用公允價值計量可以更好地反映資產的市場價值，滿足會計信息相關性的要求。在經濟增長的情況下，市場價值一般都會高于賬面價值。企業資產的增加能夠提升企業形象，有助于企業融資決策。專業的評估人員可以為投資性房地產的公允價值提供專業意見，因此，IVS233和指導意見都在投資性房地產的評估中體現了會計準則的要求。IVS233在注釋12中提出了對財務報告的特別注意事項，要求評估人員關注持續經營假設。指導意見第二章《基本要求》第七條至第十條的內容中，明確要求評估人員在評估投資性房地產時，必須理解相關會計準則的要求，與委托方及會計師進行充分溝通，了解其會計核算與財務報告披露的具體要求與建議。評估機構在執行其他評估業務時，同樣會涉及到投資性房地產?！镀髽I會計準則第8號——資產減值》第八條至第十四條關于可收回金額的內容中，對市場法獲取公允價值、收益法獲取預計未來現金流量現值進行了具體的闡述；
第二十八條則要求披露可收回金額的確定方法?！镀髽I會計準則第20號 ——企業合并》規定，非同一控制下的企業合并，合并對價付出的資產、發生或承擔的負債應當按照公允價值計量。在企業合并或進行資產減值測試時，都有可能涉及到投資性房地產公允價值的評估業務，而目前指導意見未對此作出特別說明，指導意見可就第8號、第20號會計準則以及其他會計準則的有關要求進行補充和完善。

（二）明確評估特定目的

評估特定目的會影響評估方法的選擇進而影響評估結果。評估人員在評估時，必須首先確定評估特定目的。IVS233相比于指導意見明確了4個特定目的：財務報告、抵押貸款、訴訟和收購兼并。指導意見中主要涉及以財務報告為目的的評估，但隨著經濟水平的不斷發展，各項經濟活動頻繁發生，單一的評估目的將無法滿足未來經濟發展的需要。目前以抵押貸款、訴訟和收購兼并為特定目的的評估業務已經較為普遍，指導意見中也應該加入特定目的的描述。例如，抵押評估是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的投資性房地產折價或拍賣、變買該投資性房地產時，該投資性房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值。在確定抵押價格時，應根據抵押房地產的具體情況，選擇合適的估價方法。對收益穩定的投資性房地產，可選擇收益法評估。對可比實例較多的投資性房地產，可選擇市場法評估。

（三）改進評估方法

在運用市場法評估投資性房地產市場價值時，可借鑒IVS233適當放寬條件。投資性房地產只是不動產中的一部分，可能會缺乏大量的實際交易案例來建立嚴格的可比基礎，放寬在地點、時間和交易情況上的限制，便于實際評估工作。同時，這也要求評估人員要有扎實的業務水平和豐富的經驗來調整差異，盡可能排除評估人員主觀因素的影響，在對同一投資性房地產進行評估時，由至少3名評估人員共同確定可比實例的最終選擇，確保選取的可比實例能較真實地反映待估房地產的價值。

而在抵押評估中，在建的投資性房地產也經常作為抵押標的，評估在建投資性房地產可以選擇假設開發法。假設開發法又稱剩余法，是成本法與收益法的綜合運用，符合房地產估價的最高最佳使用原則，適用于待開發土地、待拆遷改造的再開發地產、舊有房地產重新利用、在建工程等具有開發價值或潛力的房地產的評估。假設開發法考慮了在建投資性房地產未來的收益，評估結果更為合理，指導意見在評估方法一章中可加入假設開發法的應用說明。

【參考文獻】

[1] 王志芳，閆建■.試論投資性房地產評估及其方法[J].稅務研究，2010（4）.

[2] 王小力.投資性房地產后續計量模式偏好分析[J].財會月刊，2012（1）.

[3] 劉穎.以財務報告為目的的評估實務應用——資產評估在投資性房地產評估中的應用[J].會計之友，2010（8）.

公益項目評估報告范文第3篇

關鍵詞：后評估；
發展；
程序；
方法；
意義

建設項目后評價概念最早出現在上世紀三十年代美國，主要是由于戰爭需要投資國家建設項目，議員們提出對這些投資效果進行客觀地評價，以對公眾進行交代。之后，銀行及一些金融組織，為了降低自己的投資風險，提高投資效益，建立起了后評價制度。英國：1994年成立英國后評價協會，英國海外開發署（ODA）從1975年開展項目的影響評價，并于1982年正式設立專門的后評價局，負責項目后評價的政策、計劃、執行、報告和反饋，并選用外部的評價人員或評價小組從事具體的項目的后評價，除此以外還進行部門或地區的后評價，取得良好的效果。我國后評價建設制度建設情況：始于上世紀八十年代初，由原國家計委首先提出開展后評價工作，并選擇部分項目作為試點，同時委托人大開展項目后評價理論、方法的研究。1990年1月國家計委關于開展項目后評價工作的第54號文件，對后評價作用、目的、依據、程序、方法、做出了規定，這是我國制定的最早具有法規性的文件。1990年交通部《港口建設項目后評價報告編制辦法》和《公路建設項目后評價實施辦法》，1994年中資公司成立后評價局，1995年，國家有關部委和重點企業部開始編制后評價管理辦法或實施規程等規章制度，如國家發改委，原國家經貿委，國防科工委，國資委，鐵道部，水利部，交通部，中石油，中石化，中國通信等。

建設項目后評估必要性：為了加快發展速度和提高服務質量和水平，近年來國家先后投資巨額資金進行項目建設。這其中有一大部分項目已建成并投入使用，而且取得了較好的經濟效益和社會效益，在發展中發揮著重要作用。但是，我們也必須看到有一部分建設項目，建成投入使用或運營后沒有取得預期的效益，甚至有的根本就沒有效益，與預期目標相差甚遠，幾年內也不易產生效益。由于存在以上情況，所以對建設項目進行后評估是非常必要的。通過工程建設項 目后評估，分析情況，分清原因，根據不同情況采用與之對應的方法進行處理。對效益好的項目，我們可以總結經驗，為以后類似項目的決策提供可借鑒的經驗；

對未達到預期效益目標的項目，分析原因，并制定相應的改進措施，使其盡快提高效益，并注意以后在類似的項目上不犯相同的錯誤，減少經濟損失，對近期無法實現效益的項目，分析具體情況，可改變其原定用途，尋找補救措施，盡可能使其發揮作用，減少損失。

建設項目后評估步驟：依據項目決策體制、項目管理權限及項目審批程序的規定，建設項目后評估工作應按三個階段進行。（1）第一階段：建設單位進行自我評估階段。由建設單位或項目的決策單位進行項目后評估工作，負責編報“項目后評估報告”。（2）第二階段：對“項目后評估報告”進行初步審查階段。大型建設項目主要是國家對項目后評估報告和項目建設實際情況進行深入考察和行業建設項目反映出來的共性問題和特點，在國家的立場，從行業的角度，提出對項目后評估報告的初步審查意見。國家一方面對具體項目的后評估工作進行評估，另一方面為行業有關項目建設工作進行經驗教訓總結，最后由國家完成“項目后評估審查報告”中小型設項目可由省進行初步復查工作。（3）第三階段：對“項目后評估報告”的復審階段。大型建設項目由國家計委組織有關方面人員或聘請專家對國家的項目后評估審查“報告”和項目單位自我評估的“項目后評估報告”進行復核審查，從微觀與宏觀相結合的角度提出“項目后評估復審報告”中小型建設項目可由國家或委托后評估機構進行后評估的復審工作。以上三個階段的后評估工作程序，有利于保證建設項目后評估工作的廣泛性、全面性和公開性，又有利于實現評估結論的公正性、科學性和可靠性。建設項目綜合后評估是在項目決策、執行、運行、效益和影響后評估的基礎上，進行綜合分析和總評估，并對建設項目的前景做出估價，對建設項目后評估中所揭示的問題提出改進措施和建議。由于建設項目后評估是一項復雜的系統工程，各階段工作進行分項后評估后，必須將各階段、各項的評估內容和相互交織內容的評估指標，經過核查、比較、歸納、整理和綜合分析，從整體上對項目做出全面客觀的后評估，做出正確的判斷和總評估結論。

建設項目后評估方法：一般而言，行項目后評估的主要分析方法應該是定量分析和定性分析相結合的方法。在項目評價的實際過程中，最基本也是最重要的方法有三種：前后對比法，有無對比法和因果分析法。前后對比法是將項目實施前即項目可行性研究和評估時，預測的效益和作用與項目竣工投產運行后的實際結果相比較，找出變化和原因。這種對比是進行后評估的基礎，特別是在對項目財務評價和工程技術的效益分析時是不可缺少的。前后對比法是通過大量的參數比較，將被評對象（政策、計劃、項目等）執行前后的有關情況進行對比，從中獲得評估的依據。這種方法是將事前和事后可以衡量的指標值進行比較，用指標的變化回答評估的問題，如效果、影響等。應用前后對比法的主要困難在于如何將被評對象所產生的效果和其他外在因素、偶然事件、社會變動等所造成的效果加以明確區分?！坝袩o對比”是指將項目實際發生的情況與項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。對比的重點是要分清項目作用和影響，與項目以外因素的作用和影響。這種對比用于項目的效益評價和影響評價，也是后評價方法的一個重要原則?！坝袩o對比”與“前后對比”不同的是在后評估同一時點上，將項目實際發生的情況與項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。對比的重點是分清項目作用的影響與項目以外作用的影響，這里的“有”和“無”指的是評估的對象，即計劃、規劃或項目，通過項目的實施所付出的資源代價與項目實施后產生的效果進行對比得出項目的好壞。對比的關鍵是要求投入的代價與產出的口徑一致，也就是說，所度量的效果要真正歸因于項目。實際上，很多項目特別是大型項目，實施后的效果不僅僅是項目的作用，還有項目以外多種因素的影響，簡單的前后對比不能得出項目效果的真實結論。由于一些投資項目（如交通、能源、水利等基礎設施投資項目）建設周期較長，在此過程中，受社會經濟發展變化，國家政策等外部客觀因素影響，以及項目執行或管理單位內部的一些主客觀因素影響，導致項目的主要技術經濟指標和對項目實施效果正在發生或已經發生較大影響。因此，在項目后評價時，為了及時發現問題、分析問題，提出解決問題的對策，措施和建議，就需要運用一定的方式方法，對這些變化進行因果分析。項目后評估是對已完成的項目的目的、執行過程、效益、作用和影響所進行的系統的，客觀的分析，通過項目活動實踐的檢查總結，確定項目預期的目標是否達到，項目或規劃是否合理有效，項目的主要效益指標是否實現，對項目的建設和施工起著監督的作用，通過分析評價找出成功或失敗的原因，總結經驗教訓，通過及時有效的信息反饋，未來新項目的決策和提高完善投資決策管為管理水平提出建議，時也為后評估項目實施運營中出現的問題提供改進意見，從而達到提高投資效益的目的。由此可見，項目后評估應該保持其現實性、客觀性，全面性和反饋性，它是提高項目決策和管理水平的必要和有效的手段。

參考文獻

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作者簡介

公益項目評估報告范文第4篇

關鍵詞：土地估價；
質量控制；
風險防范；
問題

二0一一年度土地估價師協會舉辦的估價機構年度信用評審年會中再次提及土地估價報告質量及風險防范問題，對于這個老生常談的話題在日趨激烈的土地評估市場中的確讓人深思。隨著土地評估機構市場化進程的深入，與土地估價相關的各種風險也日益顯現出來，土地評估機構如何在激烈的市場競爭中站穩腳跟，如何向客戶提供一份合格的土地評估報告，不斷提升土地評估機構的土地評估報告質量并同時加強自身的風險防范意識，是值得每個土地評估機構執業人員共同關注的問題，結合幾年來的土地估價實務，現從以下幾個方面進行簡述。

土地估價報告質量的控制

1.根據項目的類型和特點對項目實行分類管理.

評估項目從技術操作流程上來說，大致是相似的，但每個項目又各有其特點，要將每個項目做好，則應根據受托項目業務類型、特點及其重要性進行分類管理，重大項目應突出項目的工作方案、科學可行的技術路線、嚴密的質量審核流程、項目后續跟蹤服務。

特殊項目如司法鑒定項目，應注重程序的公正，當實體公正與程序公正發生沖突時，要優先突出程序公正，在評估過程中應嚴格遵守獨立、客觀、公正原則,嚴格遵守評估技術操作規程。

2.建立完善的質量控制體系.

評估工作的成果是以評估報告的形式體現的,評估報告是公正、客觀、準確的概述估價過程和估價成果的文件，是關于估價對象的客觀合理價格的研究報告,報告的質量直接體現了企業的管理水平，只有建立完善的質量管理體系――即為減少及控制風險而設置的一系列保證估價質量的組織模式、制度如估價業務承接制度、估價相關資料搜集制度、現場查勘制度等,才能確保估價報告結果的準確無誤。

估價業務承接：估價機構在承接業務時應考慮機構的勝任能力，如是否具備相應的資質、執業人員是否具備完成委托所需的專業知識等。

估價相關資料收集：估價相關資料的收集是提升土地估價報告質量的基礎，一份好的估價報告應是邏輯推理嚴密、分析有據，而分析有據應建立在基礎資料詳實的基礎上，基礎資料收集可分為一般性基礎資料收集及房地產交易資料的收集；
一般性基礎資料的收集可通過統計年鑒、政府工作報告等載體上獲得，房地產交易資料的收集主要包括對區域內土地招、拍、掛一級市場、房地產交易二級市場、樓盤預售資料的收集，基礎性資料收集的準確與否將直接影響到具體估價項目的評估結果。

實地查勘：盡心盡職做好實地查勘工作是提升土地估價報告質量的前提，估價人員必須認真、仔細踏勘待估宗地，實時實地了解掌握待估宗地土地坐落位置、現狀、土地利用強度狀況、基礎設施狀況、道路交通狀況以及周圍環境等狀況，但在實際土地評估工作中，估價人員往往對實地查勘工作走馬觀花、走一圈、拍幾張照片了事，甚至只是通過與委托方的電話聯絡對估價對象的情況進行了解，沒有盡心盡職進行實地查勘從而不能正確把握估價對象客觀合理的價格。要做好實地查勘工作主要有以下幾點：①做好實地查勘工作前準備工作，對委托方提供的資料，進行初步驗證核實，羅列需委托方進一步提供的資料，并依據估價對象的用途收集相關的社會經濟、環境等一般資料，擬定工作實地調查表。②實地查勘的工作重點：依據擬定的實地調查表進行逐一調查，并對地價有重大影響的區域、個別因素進行重點調查，針對估價對象的用途收集相關的交易實例資料。

3.建立及完善三級審核制度.

三級審核制度是指估價作業人員初審、項目負責人復審、審核部負責人終審。估價作業人員初審主要從估價對象界定、估價依據、價格定義、需要特殊說明的事項、土地利用狀況、影響地價因素、估價方法的選擇及應注意的問題去核查、糾偏，如市場比較法中的案例選擇是否恰當、價格修正中對交易情況、交易區域及個別因素修正中指數選擇是否適當，剩余法估價中建筑物總價估算是否合理充分，開發成本、稅費估算是否全面且依據充分等方面進行核查；
項目負責人復審主要核查估價主要環節問題的處理，即對估價人員撰寫的估價報告及估價技術報告在估價依據是否充足、報告描述是否得當、報告結構是否完整、報告邏輯思維是否矛盾、技術路線選用是否正確、案例及參數選擇是否準確、估價結果是否合理等方面進行分析判斷及審核；
審核部負責人終審主要是對審核初審及復審中發現的問題是否已經解決，對估價項目的合規性再度進行審查。

土地估價風險防范

1.加強估價人員的法律意識與風險意識.

土地估價人員應認識到土地估價風險的廣泛性和可能帶來的危害性，強化風險意識。土地估價機構與人員的執業風險就是承擔法律責任，因為無論是經濟賠償、行政處罰或刑事處罰都是依據法律、法規相應的條出的，許多估價人員埋頭鉆研業務，對估價規范、估價技術估價參數嫻熟到家，但對法律知識卻知之甚少，導致許多估價人員難以把握是與非、合法與違法的界限。

2.提高估價人員的專業技術水平及估價師的職業道德教育.

土地估價風險防范應在不斷提高估價人員的專業技術水平同時加強估價師的職業道德教育，估價人員在估價過程中，由于方法、參數選擇不合理、市場信息掌握的不全面導致估價報告結果的失真，從而給機構帶來風險，因此必須不斷提高估價人員的專業技術水平，只有執業人員的業務能力及專業技術水平的提升，才能在執業過程中有效地規避風險；
同時還須加強土地估價師的職業道德教育，如果估價師沒有良好的職業道德，即使估價人員精通估價理論及有豐富的估價經驗，評估出的價格也不一定會客觀公正，當前一些估價機構及其執業人員的職業道德還存在一些問題，如個別估價機構及其執業人員為謀求不正當利益，高估或低估土地價格，有的評估機構及其執業人員不顧能力、水平所限承擔無力承接的評估項目。

3.建立土地估價師職業風險保險制度及保障金制度.

公益項目評估報告范文第5篇

一、當前企業國有資產評估存在的問題

資產評估是維護國有產權合法權益的重要手段，評估結果是確定涉及到資產的基準價格的依據，也是建立保護嚴格的現代產權制度的重要環節。然而，當前企業國有資產評估管理存在著一些不可忽視的問題。

（一）認識程度不全面。一些企業和部門對資產評估工作認知度還不夠全面，單純地認為評估只是為了某種經濟行為的需要，不能從履行出資人和國有資產保值增值角度去充分認識資產評估的重要性，為了達到某一特定目的，臆定評估值，致使出現了資產評估走過場。

（二）提供資料不齊全。產權單位在提供委托評估范圍內的資產所需資料時，存在著資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現評估資產的全貌，容易形成帳外資產，埋下了國有資產流失的伏筆。

（三）評估工作不深入。有的資產評估機構對委托范圍內的資產，沒有認真履行盤點清查、實地勘察等必要的核對程序，對債務債權類資產沒有進行必要的函證，只是對資產的帳面數憑工作經驗作出評判，不能客觀公正地反映資產公允價值，難以保證評估結果的真實、合理和完整性。

（四）評估方法不恰當。評估執業師在開展評估業務時，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，并恰當選擇。而一些評估執業師在對某些資產進行評估時方法選擇不恰當，不慎引用評估假設，扭曲了資產價值。如房屋、機器設備等局限于公式性計算價格，僅考慮了原始成本折現率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進行評估，不能按照國家規定采取市價法及收益法的客觀實用性來評估，難以反映評估對象的公允價值。

（五）評估內容不齊全。國有資產是指國家以各種形式投資形成的固定資產、流動資產、無形資產和其他形態資產。那些以國有企業改制、國有資產轉讓為目的進行的資產評估，必須對企業改制、產權轉讓的全部資產進行評估。但是，在一部分企業改制和產權轉讓為目的的資產評估中，對專利、商標、商譽等極具價值和增值潛力的無形資產按極低的價格評估或不評估不說明等。

（六）信息披露不充分。評估報告應當披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結論。但在有的資產評估報告中對于不動產的總體情況、產權特點、權屬關系以及資產的擔保、抵押、剝離、租賃、權證變更等可能對評估資產價值判斷產生重大影響的信息，披露不夠充分。

二、加強企業國有資產評估工作的對策思路

針對企業國有資產評估管理工作存在的問題，根據《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號)的規定，筆者認為應當按照“明確職責、嚴格程序、規范操作”的目標要求，來規范和加強企業國有資產評估管理。

（一）明確委托主體。當企業發生資產評估行為時，應當由國有資產產權持有單位委托具有相應資質的資產評估機構進行評估，并與之簽訂《資產評估委托書》。企業應如實向資產評估機構提供有關情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產。這種按照經濟行為批準權限與核準備案相一致的原則，進行的核準備案制度，有利于提高效率，分清責任，更好地體現權、責、利的統一，確保中介獨立客觀公正執業。同時可以有效地防止企業與中介惡意串通、隱匿資產、虛增負債和低評漏評等舞弊現象，防止企業內部人及其他關聯利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產生。

（二）嚴格選聘條件。產權持有單位應按照公開、公平、公正、透明、擇優和高效的原則，嚴格選聘有資質、有信譽、有業務勝任能力的評估機構進行企業國有資產評估工作。資產評估機構要自覺堅持《資產評估準則》的規定，遵循獨立、公正、客觀的原則進行資產評估工作。

（三）規范評估程序。執業人員應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，恰當選擇評估方法。按照現場調查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業務，對委托范圍內的資產、負債實施實地勘察、核對，客觀公正地進行資產評估，最大限度地保證評估結果的真實、合理和完整性，為資產處置提供客觀的價格依據。積極推行企業整體價值評估方法，對涉及企業價值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進行驗證，使國有企業多年形成的品牌價值、商譽等無形資產得到充分體現，有效提升評估報告的質量。

（四）提高執業水平。按照職業道德行為規范的要求，進一步提高國有資產評估人員的專業知識水平和業務素質，加深對資產評估準則的理解，切實提高資產評估項目核準、備案的工作質量和效率。更新和提高執業人員的專業知識和專業技能，熟練掌握現行各種有關規定和實務標準，不斷提高執業水平。同時，評估機構也應不斷創造條件，開展各種形式的業務培訓，增強執業人員執行各種類型評估業務的經驗，提高分析、判斷問題的能力。

（五）實行專家評審。建立資產評估專家評審委員會制度，對重大項目的資產評估，應實行專家評審，邀請專家對重大項目資產評估方法的適用、范圍內容、取價標準的依據及評估程序進行綜合評審，讓評估方面的專家對評估報告的質量作出評價。并在實踐中不斷擴大專家評審范圍，不斷擴大專家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業、特種設備等方面的專家。因為專家評審可以更多地從行業執業行為的角度，更加關注評估報告的法律效力相關的內容。通過專家評審，力求實現評估程序更加合法、評估過程更加合規、評估結果更加合理。

（六）加大監督力度。及時了解和掌握資產評估機構在國有資產評估項目中的執業情況，加強與相關評估行業主管部門的溝通與協調，組織開展國有資產評估項目的質量抽查，對評估人員、評估機構的工作質量進行評價，建立評估管理檔案，加大對違紀違規執業機構和人員的查處力度。建立和完善監督機制，對于違規的中介機構根據情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業整頓、取消國有資產的評估業務資格等措施。中介機構應樹立風險意識，加強質量控制，注重品德要求，強調職業道德，切實維護國有資產出資人利益，提升行業社會公信力，提升行業服務質量。