2023年度物業經營論文【五篇】（精選文檔）

應急物資的儲備是供給的基礎，在考慮應急物資的儲備時，往往需要從儲備品種和儲備量兩個因素去考慮。如果是分支機構較多的企業，還需從儲備地點的選址及儲備系統的建設兩個方面去考慮。1.2管理只有儲備充分且管理下面是小編為大家整理的2023年度物業經營論文【五篇】（精選文檔）,供大家參考。

物業經營論文范文第1篇

1.1儲備

應急物資的儲備是供給的基礎，在考慮應急物資的儲備時，往往需要從儲備品種和儲備量兩個因素去考慮。如果是分支機構較多的企業，還需從儲備地點的選址及儲備系統的建設兩個方面去考慮。

1.2管理

只有儲備充分且管理得當，才能在關鍵時候供給出數量充足、質量可靠的應急物資。企業對應急物資的管理可以根據自身的實際情況出發，從管理制度、管理人員、管理方式方面予以考慮。

1.3物流

物流是應急物資供應過程中的一個關鍵環節。企業除了依托社會現有物流網絡外，還可以建設自身的應急物流系統，在非緊急狀態下處于未激活狀態，而在應急事件發生后，可以迅速激活，并且發揮作用。該應急物流系統的管理可以和應急物資的管理一并納入企業的應急管理系統中。

2醫療器械經營企業的應急物資管理措施

2.1加強應急制度建設

制度乃管理之本，任何管理的實踐都要從制度的建設開始。建設良好的應急管理制度同時，也是提高企業及其員工應急意識的必備途徑之一。醫療器械經營企業在制定應急管理制度時，可以我國的《突發事件應對法》為參照，以當地的社會應急管理系統為依托，結合自身實踐，制定切實、可行的應急管理制度。制度制定完成后，再加以培訓等手段，保證員工對制度熟諳于心，且在自己的崗位中嚴格執行制度的規定。

2.2簽訂物資購銷合同

由于企業的逐利性，其儲備的應急物資往往只有少量，只靠企業自身的應急物資儲備難以供應救援地區的需求。因此，在一些政府部門和醫療衛生機構的主導下，上述機構可以同醫療器械經營企業簽訂應急物資的購銷合同，以便在考慮到企業經營效益的前提下進行應急物資的儲備。合同中可以將應急物資的種類、數量、價格、供貨時間等進行明文規定。該方式應該作為醫療器械經營企業應急物資儲備及管理的主要方式。

2.3加強應急物資管理

醫療類應急物資由于其需求的不確定性及周轉的慢速性，往往要求經營企業進行特殊管理。為了保證醫療應急物質的有效性，企業需對物資的效期、批號等登記在冊，并且按照既定計劃進行周轉，以保證在急需之時能夠供給質量合格的產品。建議企業設專職或兼職人員專崗管理應急物資。張楊提出在應急物資的管理中，可以借鑒現代商業物流發展的先進成果，通過加強倉儲設備現代化建設等手段實施科學管理。應急物資的管理要注意動態性。由于區域應急狀態是一個連續的動態變化過程。特別是在突發事件發生后，對應急物資的階段性需求導致了庫存應急物資的種類和數量必須隨之變化，而不能一成不變。這就要求相關管理人員隨時關注事件動態，并且建立有效的應急物資調整機制。

2.4建立應急物流系統

物流是應急物資管理的重中之重。企業在進行應急物資的物流時，一方面，可借助政府部門的應急物流平臺，社會的現有物流網絡；
另一面，可以自建應急物流系統。該系統可建立在企業物流平臺之內，非緊急狀態可以出于非激活狀態。在應急事件發生后，可以激活該系統并在最短時間內將所需物資送達救援區域。在這一環節中，企業也可以根據國內外學者的研究成果改進自己的物理系統及供給成效。

3結論

物業經營論文范文第2篇

近年來，發達國家在物流管理理論和實踐方面的發展，和它帶給公路運輸業的巨大變革與進步，引起國內公路運輸界的密切關注。物流，被人們看做我國公路運輸業在下世紀發展的新領域，新的經濟增長點，被人們稱之為貨物運輸企業在經營方式發展上的高級階段，將會怎樣影響公路運輸業的發展，對此，公路運輸業要在哪些方面作什么樣的調整，以適應物流發展的需要，加速公路運輸同物流的融合進程，是我們所要研究的問題。本文分三部分:第一部分綜合性地論述物流管理學的產生和發展，物流管理和物流技術的有關內容，以及運輸在現代物流中的意義；
第二部分介紹發達國家公路貨運業如何融入現代物流的發展進程；
第三部分分析我國公路運輸業發展物流服務面臨的主要問題和應做的調整。一·物流管理學產生和發展及物流管理的基本內容 在這部分中，首先介紹物流管理學的產生和發展；
然后介紹物流的基本概念、物流管理要解決的基本問題和解決問題的基本方法、物流系統、物流分類和物流活動的具體內容；
接下來討論物流技術的有關內容；
最后簡要闡述運輸對現代物流的重要性。1-1. 物流管理學的產生和發展 物流管理學是近一、二十年以來在國外興起的一門新學科，它是系統管理科學的新的重要分支。二戰以后，西方工業化國家進入經濟高速發展階段，其生產企業為追求利潤，千方百計降低生產成本，提高產品產量和產品質量，企業間的競爭主要發生在生產領域。隨著生產技術和管理技術的提高，這種競爭日趨激烈，人們逐漸看到，企業在降低生產成本方面的競爭似乎已經走到了頭，產品質量的好壞，也僅僅是一個企業能否進入市場參加競爭的敲門磚。這時，競爭的焦點開始從生產領域轉向非生產領域，轉向過去那些分散、孤立的，被視為輔助環節而不被重視的，諸如運輸、存儲、包裝、裝卸、流通加工等物流活動領域。人們開始研究如何在這些領域里降低物流成本，提高服務質量， 創造"第三個利潤源泉"。

物流管理從此從企業傳統的生產和銷售活動中分離出來，成為獨立的研究領域和學科范圍。

物流管理學的誕生使得原來在經濟活動中"處于潛隱狀態的物流系統顯現出來"①，它揭示了物流活動的各個環節的內在聯系，它的發展和日臻完善，是現代企業在市場競爭中制勝的法寶。

現代物流管理的發展大體上可以分為幾個階段：
首先產生的是"PD"的概念，"PD"--"Physical Distribution"，是指從生產廠家到用戶的"貨物配送"（也譯成實物分銷）。六十年代，當西方管理科學的重心開始從生產領域轉到非生產領域，"PD"的概念開始形成，并受到重視，當時被美國企業界稱之為是提高經濟效益的"神童"。

到七、八十年代，人們進一步認識到，對現代工業發達國家來說，經濟發展到一定程度后，其經濟水平的提高主要取決于社會物資供應系統的效率，而不是生產過程本身。而且，對于一個生產企業來說，提高經濟效益，增加競爭能力，不僅應包括產品制成后在從生產者到用戶的貨物配送的管理(即PD)，而且還應包括產品生產前從供應商到生產制造商的原材料和另部件的采購、運輸、倉儲和庫存等的材料管理（Material Management 也把這部分稱為采購管理)，以及在生產過程中對材料、零部件等的運輸和庫存的管理(Internal Inventory Transfer)，由此形成了一體化的物流管理--Logistical Management。

九十年代，一體化的物流發生了進一步的變革，產生了供應鏈管理(Supply Chain Management， SCM)的概念。"供應鏈從原材料供應商開始到消費者結束或構成的具體網絡，它涉及產品設計、采購、生產制造、分銷和售后服務等方面以及第三方的運送和供給 " ②。供應鏈管理使物流管理從一個公司延伸至供應鏈上的全部公司，同時也從內部提供材料、產品和服務擴展到外部供應商。供應鏈管理的思想表

物業經營論文范文第3篇

關鍵詞：《物權法》；
實施；
商業銀行；
經營管理

2007年10月1日實施的《物權法》，歷經了13年的醞釀和修改，成為中國歷史上審議次數最多的一部法律，它的實施對商業銀行的經營管理具有十分重大的意義?！段餀喾ā返膶嵤┰跒樯虡I銀行的經營管理提供更加有力的法律保障的同時也對商業銀行加強風險管理提出更高的要求。

一、《物權法》的實施為商業銀行的經營管理提供了法律保障

1.規范不動產物權的登記機構，完善登記制度，明確登記機構錯誤登記應承擔相應法律責任

我國長期以來，基本上將不動產物權登記作為行政機關的一項職權，把不動產物權登記機關與行政管理機關的職能形成對應關系，從而產生多頭登記的問題。根據中國人民銀行研究局的不完全統計，針對不動產、動產抵押和有關權利質押的登記部門，分散在15個部門中進行。其中，動產抵押登記部門最為混亂，共有9個，而且這些登記部門相互之間，甚至同一部門內部各地區之間，互不聯網，難以查詢[1]。因為登記制度不完善，還造成程序繁瑣，成本過高等問題，而且對登記機關由于登記失誤造成的損失，難以索賠?！段餀喾ā访鞔_規定了不動產登記的屬地原則，即由不動產所在地的登記機構負責登記，從而減輕了抵押人和銀行的負擔，也方便銀行查閱、復制有關不動產的登記資料。與《物權法》登記機構采用實質審查模式相對應的是，在因登記機構的過錯造成錯誤登記時，登記機構必須對因此造成的損害承擔賠償責任。這就為商業銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。

2.設定浮動抵押，擴大了商業銀行發放貸款的選擇空間

實踐表明，現行《擔保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價值的流通性很好的財產如應收賬款、存貨、保險單等不能作為擔保物，融資擔保交易過分依賴于不動產擔保，擔保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實上，沿海一些地區的金融機構已經在嘗試接受新的擔保物，比如存貨和應收賬款。福州市商業銀行2005年就開始探索存貨質押，他們選擇容易變現的鋼材、棉花甚至海貨作為擔保物，實際上效果都比較好[2]。浮動抵押是指企業以其全部資產包括現在和將來可以取得的全部資產為標的設定抵押的一項新型擔保制度，其標的物覆含范圍很廣?！段餀喾ā访鞔_規定將抵押權的標的物限定為現有及將有的動產，包括生產設備、原材料、半成品和產品。這種規定增加了各種市場主體獲取貸款的條件和機會，也增大了商業銀行發放貸款的選擇空間，對于國有企業、集體企業、個體工商戶、農戶的順利融資和發展壯大必將產生積極的推動作用。

3.修正擔保實現規則，簡化擔保實現程序，有利于商業銀行的資產保全

《物權法》明確抵押權實現的途徑為協議和訴訟。協商實行抵押權不是銀行提訟的前提，只要實現抵押權的條件具備，銀行就可以不與抵押人進行協商，而直接求助司法程序?！段餀喾ā返谝话倬攀鍡l第二款規定，抵押權人與抵押人未就抵押權達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。這是一個非訴程序，法院通過對抵押權登記等證據的審查，即可裁判實行抵押權，包括允許強制拍賣抵押財產[3]。這種非訴程序降低了商業銀行資產保全的成本，提高了實現抵押權的效率。

4.增加質押物范圍，拓寬擔保渠道，有利于商業銀行拓展新的業務領域

(1)應收賬款出質，解決中小企業融資難的問題。企業現有應收賬款5.5億元，一般企業流動資產的20%-30%是應收賬款。很多高科技企業和中小民營企業的固定資產不多，廠房和辦公樓可以租用，機器設備大多為融資租賃，即使企業未來盈利可以預期，但因缺少有效貸款擔保，難以從商業銀行取得融資。在國外，應收賬款作為擔保已經是國際銀行業通用的擔保方式，應收賬款通常有著比機器設備和知識產權更高的擔保價值。商業銀行通過應收賬款作為擔保融資業務的開發，在一定程度上可以降低貸款因過分依賴不動產抵押方式而形成的金融風險，使商業銀行的業務范圍進一步擴大，利潤空間進一步提升。商業銀行可以開拓新的客戶群體，提高理財水平，創新信貸結構，提高風險防范能力，增強競爭力。

(2)設立最高額質押，節省商業銀行的交易成本。最高額質押權具有普通質押權所不具有的功能，其創設的目的在于配合繼續易形態的需要，促進社會經濟的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質押權的創設對于銀行和質押人來說可以簡化手續，滿足持續交易的需要，有利于促進企業融資。商業銀行在最高額質權的適用上，除質押財產轉移質權人占有之外，其最高額質權的確定、效力、作用等方面可參照《物權法》有關最高額抵押權的規定。

(3)用依法可轉讓的基金份額設置質押，擴充投資人的融資擔保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財方式受到投資者的追捧?；鸱蓊~受益權質押具備較強的流通性和可變現性，設定質權和實現質權比較方便。用基金份額作為擔保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時保證資金運轉，另一方面也使銀行拓展了新的業務領域。

5.物保與人保并存情形下擔保權實現的順序問題得到修正，體現意思自治，有利于商業銀行維護自身權益

人的擔保與物的擔保并存的情況下如何實現擔保權的問題，《擔保法》所采取的保證人絕對優待主義模式一直頗受爭議?！段餀喾ā吩诖藯l上采取保證人絕對優待主義和平等主義結合的模式，并充分尊重當事人意思自治。第一，本條改變了《擔保法》“當債務人不履行債務時”作為實現債權的條件，擴大為“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形”，體現了對當事人意愿的尊重。商業銀行可以從保護債權的角度出發，在擔保合同中明確約定抵押權實現的條件。其次，當物保和人保并存時，當事人可以約定承擔擔保責任的順序。商業銀行可以根據具體情況，通過對實現債權順序的約定，掌握未來實現債權的主動性。第三，在沒有約定或約定不明時，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；
第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔擔保責任。商業銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實現擔保的順序，以維護自身權益。

6.將物權變動的原因與結果進行區分，有助于商業銀行權益的保障

《擔保法》規定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權的變動和擔保物權的變動混為一談。在不動產物權抵押的實踐中，經常出現抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續，抵押合同不發生效力的情況，作為抵押權人的商業銀行就將面臨既不享有抵押權，又不能尋求合同法上權利救濟的局面。根據《物權法》的規定，在合同生效而不動產物權變動未成就的情況下，認定合同有效，這樣雖然不能得到物權的保護，但是可以根據生效的抵押合同要求抵押人承擔違約責任，保護合同當事人的債權請求權。同樣，在出質人怠于交付質押物或質押權利憑證時，質權人有權根據合同請求其交付并承擔相應的違約責任，有助于商業銀行等質權人權益的保障。

二、《物權法》的實施對商業銀行風險管理提出更高的要求

1.商業銀行必須重視擔保物權訴訟時效的變化

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法若干問題》的解釋第12條規定“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟結束后兩年行使擔保物權的，人民法院應當予以支持”?！段餀喾ā返诙倭愣l規定“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；
未行使的，人民法院不予保護”。我國民法規定的普通訴訟時效為自權利人知道或應當知道權利受到侵害之日起2年。這就要求商業銀行在對主債務提訟的同時要求實現抵押權。這一規定比《擔保法》司法解釋減少兩年，不利于商業銀行銀行接受、處置抵債資產，實現抵押權。今后商業銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產時，應在主債權訴訟時效期滿前，及時行使擔保物權，避免抵押權因期間屆滿而失效。

2.商業銀行接受異議期間的不動產抵押，將面臨無效的風險

異議登記是真正權利人及利害關系人針對不動產登記簿的正確性提出異議而向登記機關申請的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時中斷登記簿的公信力，維護真正權利人的合法權益[4]。異議登記作為一種保護真正權利人和利害關系人利益的臨時性措施，對登記記載的權利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內容去行使權利(將其處分行為規定為無效行為或效力待定行為)。申請人在異議登記十五日內不的，異議登記失效。此規定雖然給予不動產真正權利人在不動產錯誤登記情況下的權利救濟，但是相應對銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對抵押物的物權歸屬進行深入全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權利人不追認，則抵押不發生效力。因此銀行如發現抵押物處于異議登記期間，則不應接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。:

3.商業銀行應當準確適用法律沖突規則

《物權法》頒布后，將會形成《民法通則》、《擔保法》、《物權法》關于擔保物權“三足鼎立”的態勢。物權法一百七十八條規定，“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法?！皩@一條文，筆者理解為：《擔保法》與《物權法》就同一事實和行為作出不同規定的，適用《物權法》；
《物權法》沒有規定，而《擔保法》及其司法解釋有明確規定的，依然應當適用《擔保法》及其司法解釋?！睹穹ㄍ▌t》關于擔保物權規定較為籠統，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔保物權的具體解釋上與《物權法》不一致時，應當適用《物權法》。

筆者認為：《物權法》對物權的設立、變更、轉讓、消滅，不動產的登記，動產質押，物權保護等方面做出嚴格的規定，這些規定都與商業銀行的日常業務息息相關。作為銀行內部控制的需要，須做到以下幾點：第一，根據法律規定，針對發生的變化，梳理現行的規章條文，與《物權法》的新規定一一對應，調整相關規定，制定切實可行的措施，規范業務操作流程，明確各部門的職責權限，將法律新的規章制度科學合理的融入商業銀行的規章制度中。第二，加強對《物權法》的學習和掌握，研究資產業務辦理過程中可能遇到的問題，及時修改擔保業務辦理過程中的相關合同，避免因《物權法》實施中的新規定帶來的風險，確保商業銀行健康穩定的發展。

[參考文獻]

[1].《中華人民共和國物權法》條文理解與適應[M].北京：人民法院出版社，2007：41.

[2]余欣.《物權法》破解金融困局[J].中國金融家，2007，(4)：26-28.

物業經營論文范文第4篇

【關鍵詞】貨殖；
營銷；
文化

《史記?貨殖列傳》展示給我們一個漢朝統一后的華夏大國、天南地北的物產和風土人情，并且告訴我們其中的營銷理論。所謂“貨殖”，就是經營貨物，以滋殖財富。在現代市場營銷理論中，營銷被定義為：企業為了從顧客身上獲得利益回報，創造顧客價值和建立牢固客戶關系的過程?？梢钥闯?，營銷之父菲利普?科特勒所下的定義與中國傳統文化中的“貨殖”有異曲同工之處，單就從定義上看兩者的目標都是獲得利益。若從整篇文章上看，其中的市場營銷理論也值得探討。

一、了解市場與顧客需求

了解市場與顧客需求是企業進行營銷首要的步驟，要了解顧客需求的變化是受多種因素影響的?！妒酚?貨殖列傳》上有關范蠡的記載：“知斗則修備，時用則知物，二者形則萬貨之情可得而觀已?！敝酪蛘?，就要做好戰備；
了解貨物何時為人需求購用，才算懂得商品貨物。善于將時與用二者相對照，那么各種貨物的供需行情就能看得很清楚。它所強調的是企業要進行營銷調研，分析市場信息。在現代市場營銷理論中，進行營銷調研的過程就是確定問題和調研目標，確定調研計劃已收集信息、執行調研計劃、解釋并報告調研結果。

越王在任用范蠡和計然時，其富國政策就提出“水則資車，旱則資舟?！保ā妒酚?貨殖列傳》），也就是說，市場營銷的產品不僅要考慮到滿足目前的市場需要，更重要的，應從市場需求的未來發展趨勢出發，制定市場營銷計劃，安排適應未來需要的商品供應上市。當水災盛行時，不必以船作為主要的產品項目，而應預先作車的市場營銷計劃與方案，因為在水災結束后，車將成為特別需要或缺乏的商品，其價格必將上漲。天旱時要作好船的市場營銷準備工作。夏天要考慮皮毛商品的營銷，冬天要準備葛麻商品的營銷，都是同一道理。所謂水旱舟車，并不是具體的做法，不過用來說明這一市場營銷原則而已。

另外，在《史記?貨殖列傳》中還大量分析了宏觀的營銷環境，包括人口環境、經濟環境、自然環境、技術環境、政治環境、文化環境。

二、市場細分、選擇目標市場及市場定位

《貨殖列傳》中描述大貨殖家白圭：“而白圭樂觀時變，故人棄我取，人取我與?！睆倪@方面看，白圭喜歡觀察市場行情和年景豐歉的變化，所以當貨物過剩低價拋售時，他就收購；
當貨物不足高價索求時，他就出售。他通過觀察市場行情進行市場細分，并且選擇他所服務的對象，即目標市場。當貨物過剩低價拋售，他可以進行市場定位，收購那些在未來能夠滿足目標市場的供給物。

在現代市場營銷理論中，目標市場營銷的三個步驟為市場細分、選擇目標市場以及市場定位。市場細分是根據消費者的不同需求、特征和行為，將一個市場分為幾個有明顯區別的消費群體，他們可能需要不同的產品和市場營銷組合。然后選擇目標市場，評價每個細分市場的吸引力，選擇一個或多個細分市場進入。最后，使產品處于有競爭力的地位，并設計詳細的市場營銷組合，進行市場定位。

三、合理制定市場價格

在現代市場營銷理論中，影響定價的外部因素包括市場與需求的因素。我們都知道成本決定價格的下限，市場與需求決定了價格的上限。消費者和產業購買者都要在產品價格和產品能帶來的利益之間進行比較。因此，制定價格之前，市場營銷人員必須懂得價格和產品需求之間的關系。

《貨殖列傳》認為市場物價標準是按照“物賤之徵貴，貴之徵賤”、“貴上極則反賤，貴下極則反貴”的規律上下浮動的。貨殖家要根據市場價格變化，隨時變更自己的商業策略?！敦浿沉袀鳌芳茸⒁獾健氨±噤N”，也注意到“經銷精品”。這恰恰反映了分析價格和需求關系過程中的需求價格彈性理論，對于需求價格彈性較大的產品，就進行“薄利多銷”；
而對于需求價格彈性較小的產品，就采用“經銷精品”。

在考察諸多貨殖家的經營狀況以后，得出“貪賈三之，廉賈五之”（貪商得利為三，廉商得利為五）的結論。那些廉明的貨殖家能夠考慮消費者的利益，價格低于同行，薄利多銷，達到“廉賈歸富”的目的。大貨殖家白圭總結出“欲長錢，取下谷”的經驗，堅持營銷低價的谷物，而大發其財。由于他“樂觀時變，人棄我取，人取我與”，被譽為“治生祖”。與白圭的做法相反，子貢則堅持“貴玉而賤珉”的原則，經營昂貴的珍寶玉石。他看重的是經銷精品，他要在商品的高進高出中求得利潤。

當然，不論經營低檔的谷物，還是高檔的美玉，都必須要保證商品的質量，在這方面涉及到了現代市場營銷理論中的營銷倫理，也就是《貨殖列傳》中所說的“務完物”。

四、整合營銷溝通中公共關系管理

公共關系是大眾促銷工具之一，通過獲得有利宣傳與有關公眾建立良好關系，樹立良好的公司形象，處理不利的謠言、傳聞和事件。對于一個公司的公共關系部門來說，“游說”也是其部門的工作之一，通過建立并維持與立法者和政府官員的良好關系，以影響立法和監管。另外還有執行公共事務，建立并維持與國內和當地社區的關系。

《貨殖列傳》記載子貢“既學于仲尼，退而仕于衛，廢著鬻財于曹、魯之間”。在他追隨孔子周游列國時，沿途考察了解信息，極有利于他以后的商業發展。他亦官亦商，常?！敖Y駟連騎，束帛之幣以聘享諸侯”，建立廣泛的社會關系。其他的還有，南陽商人孔氏“連車騎，游諸侯”；
洛陽商人師史“轉轂以百數，賈郡國，無所不至”；
孔氏“大鼓鑄，規陂池，連車騎，游諸侯，因通商賈之利，有游閑公子之賜與名?！贝笠幠５亟洜I冶鑄業，并規劃開辟魚塘養魚，車馬成群結隊，并經常游訪諸侯，借此牟取經商發財的便利，博得了游閑公子樂施好賜的美名。這些商人與社會上層頻繁接觸和交往，既與他們做了生意，又借助他們抬高了自己的社會地位和商業影響，形成廣泛的商業經營網絡。公共關系能以低于廣告的成本，對公眾的認知產生更強烈影響。

除以上營銷理論的分析，《貨殖列傳》中還記載著一個企業的領導者應具備的品質，其介紹的商人都是善于學習、注重自身修養、勇于開拓的成功者。此外，領導者要善于用人，懂得用人之道，此即“各任其能，竭其力，以得所欲”。同時，經營者要做到“與用事俊仆同苦樂”，更好地調動他們的積極性。

通過以上我們對《貨殖列傳》中營銷理論的分析，可以看出中國傳統文化的精髓在如今的企業經營和管理中也有一定的借鑒意義?！敦浿沉袀鳌分饕獮榇呵锬┢谥燎貪h以來的大貨殖家作傳。通過介紹他們的言論、事跡、社會經濟地位，以及他們所處的時代、重要經濟地區的特產商品、有名的商業城市和商業活動、各地的生產情況和社會經濟發展的特點，敘述他們的致富之道，表述自己的經濟思想，以便"后世得以觀擇"。

參考文獻

[1]菲利普?科特勒，加里?阿姆斯特朗著，郭國慶，錢明輝，陳棟，袁宏福，譯.市場服務營銷原理[M].清華大學出版社，2007，5.

[2]王兆祥.《貨殖列傳》的經營思想與商業謀略[J].商場現代化，2007（8）.

[3]萬純祺，曾兆祥，余鑫炎.《史記?貨殖列傳》注譯與解說[J].商場現代化，2003（5）.

物業經營論文范文第5篇

關鍵詞：物流戰略；
物流效果；
物流效率；
主業物流；
非主業物流

中圖分類號：F25 文獻標識碼：B

一、引言

現代物流是一種新興的服務性產業，自20世紀90年代初期現代物流概念導入我國以來，物流產業就開始作為推動產業結構優化升級，加快經濟增長方式轉變的手段而受到重視。盡管如此，但是在物流的戰略定位上，對物流的評價基準仍然停留在追求物流成本的降低帶來所謂“第三利潤源泉①”的“物流效率論”的層次上，此觀點主張物流的主要目的或者主要功能就是追求物流成本的削減，通過最大限度的削減物流成本實現更大的邊際利潤。由于此一學說將物流的功能僅定位于物流成本的削減，因而在此稱之為“狹義第三利潤源泉論”。需要指出的是由于我國目前物流理論框架的構建還不充分，“狹義第三利潤源泉論”掩蓋了物流的本質，無益于全面把握物流的戰略定位。

（一）戰略的概念

戰略一詞原為軍事用語，是指籌劃和指導戰爭全局的策略，綜合整體形勢和敵我雙方政治、軍事、經濟、科學技術、地理等諸因素，科學預測戰爭的發生與發展，制定戰略方針、戰略原則和戰略計劃，籌劃戰爭準備，指導戰爭實施所遵循的原則和方法。換句話說就是為了實現軍事目標，統籌軍事計劃，并將各軍事行動圍繞軍事目標進行有機整合。今天，戰略論不再僅僅停留在軍事領域，也深深地影響著企業層面的經營決策。企業經營戰略是企業為了實現其經營目標，因應競爭環境所做的戰略性經營活動②。首先，縱觀企業的經營環境，經濟快速成長的同時競爭亦隨之加劇，企業有必要通過改善經營資源的效率化來強化其體質。其次，消費者的成熟化以及消費市場的多樣化愈發使得市場愈加難以預測；
消費者購買行為的不確定性意味著企業為此需要投入更多的經營資源。再之，隨著信息化時代的到來，企業有必要導入先進的經營技術以面對日益不確定的產業競爭環境。因此，企業有必要重組企業經營資源，使企業經營戰略成為具有能夠全方位應對各種競爭的“多功能利器”，去應對復雜多變的經營環境。

（二）企業導入物流戰略概念

企業經營戰略的實施通過諸多個別的經營活動的執行來實現，在諸多參與企業經營行為的活動之間，存在著各經營活動之間以及各個別經營活動與企業經營戰略之間的定位問題，概括地說來一般有以下幾種關系。首先，個別經營活動之間存在著既相互依存，有時又相互排斥的二律背反（trade-off）的關系。其次，個別經營活動有時會隨著企業經營戰略的調整而相應變動，個別經營活動的變動會影響企業經營戰略的實現。最后，在評價各個別經營活動的時候，既要對個別經營活動進行狹義性評價的同時又要對企業的整體經營戰略的貢獻度進行評價。有鑒于此，作為個別經營活動的物流活動自然也就理應具備以上三個特點，企業戰略的物流或者說服從企業的整體發展戰略的物流的戰略稱為物流戰略。

（三）有關物流戰略理論觀點評述

作為對物流行為的評價，有關物流戰略理論的論述開始于20世紀80年代。最早提出物流戰略概念，對物流戰略理論進行了初步整理的是美國物流學者Martin Christopher，他在《The Management of Business Logistics 》一書中簡單提出了物流的戰略定位問題，他認為企業在制定物流戰略時應首先明確物流戰略的方向性，繼而在此方向性之下提出物流成本與物流體系兩個子系統，并對這兩個子系統制定評價體系。所謂物流戰略就是由物流成本與物流體系相互結合而構成，不僅如此還應當明確相應的評價其成果的基準，這種物流戰略體系在實行過程中不斷通過成果的驗證及反饋，為企業應對市場競爭的挑戰提供決策依據。概括地說，Martin Christopher 的物流戰略構成分為三個部分：物流成本、物流體系、物流成果。后來美國學者Daniel F.Lynch和Scott B.Keller在其合著的《The Effect of Logistics Capabilities and Strategy on Firm Performance》中指出，物流處理能力與企業的經營戰略密切相關，擁有出色的物流機能的企業在執行企業的戰略時比那些物流能力稍遜的企業更有優勢。另外，Bowersox 與Closs認為物流處理能力是評價那些既要保持盡可能低的總經營成本，又要提供有競爭優勢的企業的物流服務水平的手段，但這種能力的發揮最終取決于企業對物流的戰略定位。

不難看出多數學者在論述物流的機能（生產性或效率）與企業戰略的關系時，均主張物流的機能是企業戰略有機體的重要組成部分，同時物流機能既是企業取得競爭優勢的重要手段，又要以企業的總體戰略目標為中心。這些觀點對于理解物流機能與物流戰略的關系方面提供了新的視角，有助于全面把握物流在企業發展層次上的定位。雖然上述理論探索對物流戰略理論研究有所拓展，但是并沒有針對物流戰略的構成，及內涵進一步進行深入化、系統化、歸納化研究。本論文就是帶著這樣的問題意識，試圖對物流戰略的構成及展開作進一步研究，盡可能提供新的分析視角及分析方法。

二、物流系統與物流戰略的構成及展開

在引言中提到物流概念自20世紀末傳入我國以來，以其效率面為中心，在理論界和實務界進行了深入研究和應用開發。粗看起來此一研究與應用趨勢有其合理一面，本來作為構成企業經營管理活動要素的各物流機能活動③本身，是獨立且分散地存在于企業的生產、銷售等經營管理活動之中的，自然追求各機能的效能最大化成了物流概念形成初期最易理解的一面，或者說在概念上物流與生產、銷售等經營機能一樣有其清晰且互為獨立的范疇。企業為了其經營目標，將運輸、保管、搬運等機能要素橫斷諸多部門，進行有機整合之后（如圖1所示），物流應作為經營機能中一個重要側面發揮其功能。既然是橫斷其他經營機能的特殊部門，物流管理系統具備以下兩個特征：（1）物流管理的閉鎖性。承擔物流機能的物流組織作為經營管理的一個部門，有其閉鎖性的一面，即有其獨立的考核目標（對其進行生產性或效率性的要求）。（2）物流管理的開放性。由于物流活動橫跨多個經營管理部門，容易受整體戰略目標、生產、銷售等部門經營活動的影響，有時難以獨立展開活動。

（一）基于戰略視角的物流系統基本構造

一般在研究物流理論時立腳于兩種分析視角，一是宏觀物流的分析視角，另一種為微觀物流的分析視角。多數的物流研究文章里是在將二者混為一同的前提下分析物流行為的，其結果是因不是在一個研究平臺上論述而導致概念混亂、各說各話。如圖2所示，物流的分析平臺分為兩個層次，一是宏觀物流層次，二是微觀物流層次。宏觀物流主要是站在社會經濟的視角分析物流，側重于國民經濟生活中的運輸、交通等領域的問題；
微觀物流是立足于企業管理層次視角的企業經營管理活動中的物流管理。當然，宏觀物流與微觀物流不是互不相連、獨自存在的，更多的時候在制定宏觀物流戰略時是在考慮了微觀物流戰略，同樣在制定微觀物流戰略時是在考慮了宏觀物流戰略。但是，不能因此將二者視為同一問題，而不加區別混同論述。特別是近年來，微觀物流理論研究中由于引入了供應鏈管理思想以及市場營銷思想以后，淡化宏觀及微觀物流的差異，在經營管理的大范疇內思考物流的思潮，進一步模糊了對物流理論構造本身的研究。

除了以上所述物流的宏觀和微觀兩個層次以外，還應關注物流的另外兩個側面：物流效果、物流效率④。由于宏觀物流多限于運輸、港灣、道路、機場、集裝箱、物流設備等宏觀層面的研究，限于篇幅，本論文主要討論微觀層次的非主業物流企業的效果和效率側面。

上面提到物流管理具有兩個特征，一是物流的閉鎖性，二是物流管理的開放性。建立在物流閉鎖性之上，對構成企業經營行為的各活動（運輸、搬運，在庫管理，流通加工，信息處理等）進行控制管理，從生產性、效率性的側面進行考核的分析方法稱為物流效率側面。而著眼于企業整體戰略目標，緊密協調生產、銷售等職能部門，作為企業戰略要素之一的物流的一面被稱為物流效果側面。同時物流管理中的管理還包含兩層含義，一是經營管理意義上的管理，是一種更高層次的管理，使物流活動符合經營戰略的目標的管理（效果側面）；
二是針對物流機能領域的控制（效率側面）。物流效果的達成一般考慮一下三個因素：（1）物流活動對企業戰略執行上的貢獻性；
（2）物流服務水平的戰略定位（時間、供貨的安定性、正確性等服務內容）；
（3）物流在競爭市場中的戰略定位。

關于物流機能領域的物流效率的達成，一般由各設施，各物流機能活動的現場管理活動構成。概括說來有以下活動構成：（1）物流的生產性管理（各機能活動的生產性管理）；
（2）物流設施、部門的個別管理；
（3）物流機能活動（運輸、保管、搬運、包裝等）的作業管理；
（4）物流費用管理。物流管理活動的基本課題就是企業緊緊圍繞著物流效果和物流效率兩個側面，建立一個不但有高效率還要有高效果的物流體系（見表1）。

（二）物流效率的戰略性貢獻分析

現代物流產業是服務性產業，同樣對非主業物流企業來講，物流機能對企業發展戰略同樣起到服務性貢獻，“物流體制的構建是從物流服務水平的構建開始的”⑤。美國著名市場營銷學家P.Kotler 在《營銷學原理》第一章中指出“物流就是創造需求的手段”，“物流服務水平直接與企業服務水平相關”。物流戰略的宗旨是以最小的成本來實現最高的物流服務水平，從而提高企業的整體競爭力。

物流品質的改善是以物流服務水平⑥的改善為核心進行的，物流服務的內容主要是在運輸的安全、合理庫存水平的維持、準時交貨、事故處理、信息的提供等物流戰術層次的業務行為，物流服務水平的提高必然引起物流成本的上升（圖3）。從企業經營管理的戰略角度來看，物流成本的上升并非一定意味著企業經營績效的低下，而是應當分析隨著物流服務水平的提高（物流成本的增加）企業的總收入、凈利潤額的變化。

前面提到企業經營戰略的實施是通過諸多個別的經營活動的執行來實現的，作為企業經營活動的物流管理，其個別機能活動之間存在著既相互依存，有時又相互排斥的關系，不過個別經營活動應當隨著企業經營戰略的調整而相應變動。當然，對個別經營活動進行狹義性評價的同時又要評價其企業的整體經營戰略的貢獻度。只要因物流服務質量的改善而帶動的凈增加利潤ΔP的總和大于用于改善物流機能、提高物流服務水平的凈增加物流費用的ΔLC的總和，就可以說物流成本的增加為有效增加（參考圖4）。

∑ΔP>∑ΔLC

其中ΔP：因物流服務質量的改善而帶動的凈增加利潤，ΔLC：為凈增加物流費用的總和。

從戰略的角度來看，隨著物流服務水平的提高，企業的收入會隨之增加。隨后物流服務水準越過某一點以后（圖3中的S點），由于物流的成本的急劇增加，收入的增加開始鈍化，甚至無論多大程度改善物流服務，都難以走出收入的低迷，更甚至于過度追求物流服務水準的提高的后果，導致凈增加物流費用的ΔLC的總和大于因物流服務質量的改善而帶動的凈增加利潤ΔP總和，也就是說物流成本的增加為無效增加。

（三）物流戰略的效果與效率辯證關系

如前文所述，物流系統包含兩個側面：物流效果與物流效率，物流效率側面的發揮勢必影響物流效果的達成。作為物流系統軸心的物流戰略毫無疑問也具有兩個側面：物流效果和物流效率。一般物流戰略所要達成的目標有三個：第一，成本最小，是指降低可變成本，主要包括運輸和倉儲成本，例如物流網絡系統的倉庫選址、運輸方式的選擇等；
第二，投資最少，是指對物流系統的直接硬件投資最小化從而獲得最大的投資回報率；
第三，改善服務。一般認為企業收入取決于所提供的物流服務水平，盡管提高物流服務水平將大幅度提高成本，但收入的增長可能超過成本的上漲⑦。

物流戰略的目標是物流戰略效果性與效率性的辯證統一，一方面物流系統的閉鎖性要求在物流戰略制定或實施過程中，將物流作為一個系統實現該系統的最優化，即使物流成本、投資成本最小化；
另一方面，物流系統的開放性要求不僅對物流系統進行狹義的評價，同時又要評價物流對企業的整體經營戰略的貢獻性，通過改善物流服務水平拓展市場份額實現盈利能力的突破性提高。企業戰略的實現需要對企業各個系統資源進行有機的整合形成合力，充分發揮各個子系統的效率性和效果性。

物流戰略實施的目標是實現企業的長期效益最大化，即為實現企業戰略，而不是實現物流長期效益的最大化，這一點有別于企業戰略。在主業物流企業中物流戰略與企業戰略重疊，在非主業物流企業中物流戰略是企業戰略的一個組成部分，支撐著企業戰略的實施（圖 5）。物流戰略對企業戰略的支撐作用是基于物流系統的開放性，是物流戰略的效果側面的重要體現。物流系統的開放性要求物流戰略與生產戰略、營銷戰略、財務戰略保持協同，共同實現企業戰略，而不是片面的追求物流系統的長期效益最大化，因為物流戰略需在企業戰略的指導下制定，物流戰略的實施情況影響企業戰略的完成。

物流戰略的效率性強調在企業戰略的指導下實現物流系統的長期效益最大化，但物流系統作為企業的一個子系統，單純追求其物流系統的效率性，實為追求企業系統的局部最優。物流的效果性強調通過物流系統對企業其他子系統的協作，而達到企業系統的全局最優。物流戰略的效率側面體現了物流系統的閉鎖性，物流做為一個獨立的子系統有其獨立的考核指標，要求其實現物流系統的低成本化、最優化。物流成本的削減并不意味著企業利潤的增加，可能致使企業產品質量和服務質量下降，從而給企業的長期效益帶來負面影響（圖 3）。另外，物流成本的上升也不意味著企業利潤的下降，促使物流成本上升的原因可能是企業著眼于未來實施為客戶提供更多增值物流服務的戰略，或者企業為實現整體效益最大化而犧牲物流子系統的效益促使生產、營銷等其他子系統效益的更大化（圖 4）。

物流戰略的效率性與效果性的辯證關系可以擴大供應鏈范疇。在供應鏈中，物流作為一個系統或一個獨立經營的部門，有其獨立的考核體系，追求物流系統的低成本化、最優化成為必然，體現了物流戰略的效率性。物流戰略的目的是實現供應鏈戰略，單純追求物流系統的效率性，即物流系統的最優化，無益于實現供應鏈戰略。物流戰略效率性的夸大勢必會影響其效果性的發揮，效果性的發揮又會使物流系統次優化。

三、狹義第三利潤源泉論

前文中提到第三利潤源泉論定位于物流成本的削減，目的在于通過物流成本的削減實現企業的長期效益最大化。本文從物流戰略的效果性和效率性的辯證關系角度，重新審視該理論的合理性以及使用范圍，在進一步展開之前本文將簡單闡述兩個概念：主業物流企業和非主業物流企業。

（一）主業物流企業與非主業物流企業

從事物流活動的企業，因物流活動本身在企業經營活動中所處的戰略地位不同，分為主業物流企業以及非主業物流企業（參考圖6、圖7）。

所謂主業物流企業是指物流的機能行為為其主營業務內容，并且通過提供物流的機能行為而獲得的經營利益為其主要利益源泉的企業。例如從事運輸、配送、倉儲、搬運、流通加工等的專業化經營業務的企業。主業物流公司多以第三方物流（3PL）的角色向其顧客提供專業化物流服務，對于此類主業物流企業來說，物流業務為其核心業務。由于主業物流企業主要甚至僅僅通過提供專業化物流服務獲得利潤，因此對此類主業物流企業來說，物流與其說是第三利潤源泉不如說為第一利潤源泉更恰當。

所謂非主業物流企業是指那些物流業務為非主營業務，但和人力資源、財務等部門一樣對主營業務起到支持、輔助功能的企業。比如對于松下電器株式會社而言，主營業務就是電子產品的生產制造，物流和人力資源等其他職能部門一樣不是主營業務。盡管對此類公司而言，物流部門所起的功能直接影響到公司的經營績效，但公司不會舉全力整合大部分經營資源去開展物流活動。第三利潤源泉論以及物流冰山說⑧等學說主要是針對此類非主業物流的企業中的物流機能提出的學說。

（二）狹義第三利潤源泉論的片面性

由于長期以來忽視物流機能，使得這塊暗黑大陸被視為尚未開發的利潤源泉引起了廣泛重視。毫無疑問，從降低物流成本為企業的經營騰出更多的邊際利潤這一點來看具有十分重要的意義。但是，由于我國目前物流理論框架的構建還不充分，在理論界和實業界有一種狹隘地理解物流的作用，言物流必“第三利潤源泉”的趨勢混淆了物流問題的本質。

狹義第三利潤源泉論觀點認為絕對的物流費用的降低會給企業帶來邊際利潤，而這個邊際利潤又為企業價格戰略、營銷戰略的實施提供條件。在這里并無意否定第三利潤源泉論，無容置疑以降低物流費用為主要內涵的物流生產性的提高，對改善企業經營績效有重要意義。問題是對非主業物流的企業來說，提高績效的手段絕非僅靠改善物流、降低物流成本來實現，過分強調物流的第三利潤源泉作用會掩蓋問題的本質。從供應鏈管理的角度來看，過分強調物流的第三利潤源泉的思想偏重于局部最優化，而忽略整體最優化的狹義思考。狹隘的第三利潤源泉論觀點忽視了物流戰略的效果性與效率性的辯證關系，認為單純地通過提高物流系統的效率性，可提高物流對企業或者供應鏈戰略的貢獻性和支撐作用，在作出成本削減的決策時需要站在企業整體戰略或供應鏈戰略的角度上去判斷，偏離了供應鏈整體最有化的物流成本的削減會因小失大，得不償失。一味降低物流成本勢必會損壞物流對整體戰略的貢獻度，提高物流成本可能是企業出于對企業或供應鏈長期效益的考慮，以犧牲物流系統的最優化為代價，爭取其他部門或系統的更大化。

四、結論

本文從戰略角度上重審物流系統的構成，將物流系統分為兩個層次：宏觀層次和微觀層次，同時可從兩個側面審視物流，即物流效果性和物流效率性。在非主業物流企業中，作為企業經營重要組成部分的物流因其獨立且貫穿于各職能（如采購、生產、銷售）部門之中，并具有其獨立專門的考核體系，具有閉鎖性的特征；
同時因物流的各個職能橫斷企業各職能部門，物流系統目標的實現受制于企業總體戰略、采購戰略、生產戰略、銷售戰略等職能戰略的開展，與職能戰略有著相互制約相互依賴的關系，難以獨立開展活動，具有開放性的特征。

基于物流系統閉鎖性的物流效率側面強調物流系統自身的效益最大化，即通過物流成本的削減實現利潤的增加；
基于物流系統開放性的物流效果側面著眼于企業戰略的實施優先于物流效率性的實現，注重物流系統對企業戰略的支撐作用。在企業經營管理活動中存在兩種辯證關系，即個別經營活動之間的二律背反關系和個別經營活動與企業戰略之間相互制約和相互依賴的關系。所以，在對物流系統進行評價時，既要對物流系統進行狹義性的評價，同時又要對企業的整體經營戰略的貢獻度進行評價。物流服務質量的改善而帶來的企業凈利潤的增加，大于用于改善物流機能、提高物流服務水平的凈增加物流費用的總和時就會出現有效增加效應，但當物流服務水準翻越某一點后，物流成本增加的速度將大于收入增加的速度，出現無效增加現象。

與此對應，物流戰略也具備兩個側面：物流效果性和物流效率性。物流戰略的效果性強調物流戰略對企業整體戰略的支撐作用，通過物流戰略與生產戰略、營銷戰略等職能戰略的協同實施，實現企業的長期效益最大化。物流戰略的效率性則強調物流作為一個相對獨立的子系統，而實現自身的長期效益最大化。物流成本的削減并不意味著企業利潤的增加，可能致使企業產品質量和服務質量下降，從而給企業的長期效益帶來負面影響。物流成本的上升也不意味著企業利潤的下降，促使物流成本上升的原因可能是企業著眼于未來實施為客戶提供更多增值物流服務的戰略，或者企業為實現整體效益最大化而犧牲物流子系統的效益，促使生產、營銷等其他子系統效益的更大化。單純地追求物流戰略的效率性實為追求局部最優化并非全局最優化。物流戰略是物流效果性和效率性的辯證統一，夸大任意一面將致使物流戰略實施的畸形化。在制定企業戰略時，應統籌各種資源，防止出現局部次優化，打造企業經營的“多功能利器”以應對不斷變化的市場環境。因此，使用范疇僅限于非主業物流企業的狹義“第三利潤源泉論”實為一種夸大物流戰略效率性的“物流效率論”，強調通過物流成本的削減實現企業效益的長久提升，對非主業物流的企業來說可以通過提供立足于客戶的創造性物流服務來實現企業效益的增加，絕非僅靠改善物流、降低物流成本來實現?！蔼M義第三方利潤源泉論”偏執了物流戰略的內涵，掩蓋了物流問題的實質。

注釋：

① 由引進生產自動化而帶來制造費用的降低被稱為第一利潤源泉，由市場營銷的導入而帶來的單位商品的銷售費用的降低被稱為第二利潤源泉,未開發的物流領域―為第三利潤源泉，同一時期針對物流成本比較有表性的另一主張為日本學者西澤修的物流冰山說。

② J.T.Cannon, Business Strategy and Policy,Harcourt ＆ World,Inc.,1968:168.

③ 運輸、保管、搬運、裝卸、流通加工、在庫管理、信息處理等物流機能活動。

④ 這里的物流效率所指的是物流機能，具體包括運輸、搬運、流通加工、在庫管理、信息處理等功能性側面。

⑤ 矢作敏行.現代流通.有斐閣アルマ，1999:88.

⑥ 所謂物流服務水準是指企業所能提供物流機能的業務達成能力，包含對時間、供貨的安定性、正確性等服務內容及指標的制定。

⑦ Ronald H.Ballou 《企業物流管理》P28

⑧ 日本物流學者西澤修在1977年提出此學說。

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