2023年房地產企業論文【五篇】

（1）房地產營銷的概念房地產營銷就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方下面是小編為大家整理的2023年房地產企業論文【五篇】,供大家參考。

房地產企業論文范文第1篇

2.1.1房地產營銷

（1）房地產營銷的概念房地產營銷就是運用整合營銷概念，對開發商的建設項目，從觀念、設計、區位、環境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產目標市場的實際需求，以開發商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過對市場調查、項目定位、推廣策劃、銷售執行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎上，為開發商規劃出合理的建設取向，從而使產品及服務完全符合消費者的需要而形成產品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發商獲得利益的過程[10]。房地產全程營銷是在房地產由賣方市場轉變為買方市場的過程中產生的一種全新的專業地產營銷策略。它一改過去開發商在房子建成以后才導入營銷觀念的思路，從項目用地的初始狀態就開始導入營銷并貫穿于項目設計規劃、質量工期、形象推廣、銷售、物業管理、品牌提升等過程[11]。

（2）房地產營銷的特點a房地產營銷貫穿于房地產開發的全過程房地產作為一種特殊的商品，具有區位性、不可移動性、價值大、資本和價值的雙重性、受周圍環境影響較大等特性。房地產市場具有區域性、不完全競爭性、交易形式的多樣性和受環境政策影響大等特性。房地產行業和房地產市場的特性決定了房地產營銷的特性。房地產營銷主要分為項目取得與地塊研究，產品設計與規劃，項目策劃與銷售三個階段，因此房地產營銷貫穿于房地產開發和流通的全過程，比一般產品營銷更復雜，需要更高的專業知識和技能。所以，房地產營銷中的每個環節、每個渠道的競爭力最終都會上升為一個企業、一個產品的市場主體競爭力[12]。b房地產營銷具有獨特的運營機制由于房地產市場不完全競爭的特性，使得房地產營銷具有獨特的運營機制。另外，由于土地的稀缺性、投資數額大、回收期長的特性決定了進入房地產市場的難度較大。在進入房地產市場后，由于房地產建設周期長，資金回收周期長，消費者在購買房地產商品時非常慎重，導致房地產產品在交易時周期很長，因此房地產營銷的時間很難把握。另外，由于房地產開發商急于回收資金，往往在產品還沒有開發出來，便已開始進行銷售，使得房地產營銷具有獨特的運營機制。c房地產營銷受政策影響較大任何國家對房地產市場的開發，交易都會采取很多的限制措施，尤其在我國，這種現象更為明顯。近年來，隨著國家對房地產市場整頓力度的加大，從土地、信貸、稅收6等各個方面頒布了一系列政策調控房價，整頓房地產市場。隨著提升房地產企業貸款門檻的“121文件”、停止協議出讓經營性土地使用權的“831大限”、國六條等宏觀調控政策的頒布，房地產市場重新洗牌，很多房地產企業進入了舉步維艱的地步。

2.1.2房地產企業營銷能力

（1）房地產企業營銷能力的概念房地產企業營銷能力是指房地產企業在長期的營銷過程中，在營銷戰略和營銷策略指導下，通過獨特的營銷程式動員、協調和開發營銷資源與營銷才能，從而獲取市場競爭優勢的核心能力[3]。其實質是房地產企業的一種綜合素質，指房地產企業認識市場，開拓市場，綜合運用營銷策略，滿足消費者需要，在市場競爭中保持持久競爭力的綜合能力。

（2）房地產企業營銷能力的特點a房地產企業營銷能力具有系統性房地產企業營銷能力是企業的綜合素質體現，有多個組成部分，營銷子能力相互影響、相互制約，一個因素發生變化，會引起連鎖反映。主要表現為房地產企業開拓市場的意識及其能力、開展營銷調研及收集和利用市場營銷信息的能力、產品和價格的競爭力、營銷實施保障能力等的綜合體現[7]。因此，要求各影響要素要有一個合理的搭配，否則，就不能很好地發揮作用。b房地產企業營銷能力具有動態性房地產企業營銷能力各個因素會不斷變化,各個構成部分的地位和作用會隨著時間、項目的變化而不斷變化，從而導致房地產營銷能力是一個不斷變化的動態過程。c房地產企業營銷能力具有集合性房地產企業營銷能力的構成體系具有有機性,只有彼此之間互相配合,才能發揮應有的作用。任何一個構成部分的能力強或弱，都不能代表整體營銷能力的強或弱。

2.2房地產企業營銷能力

綜合評價法介紹一個完整的綜合評價包含五個環節：一是確定評價目的；
二是確立評價指標體系；
三是確定評價方法、模型和權數；
四是搜集數據、實施綜合評價；
五是對評價結果進行評估分析。目前，理論界和實踐中關于確立評價指標體系的主要方法是德爾菲法；
確定評價模型的方法主要模糊綜合評價法等；
確定模型權數的方法主要有層次分析法。本文綜合應用了層次分析法，模糊綜合評價法和德爾菲法進行房地產營銷能力綜合評價，故在以下的內容里詳細探討這三種方法的特點和基本思路。

2.2.1層次分析法

（1）層次分析法簡介7層次分析法是美國運籌學家Saaty教授于二十世紀80年代提出的一種實用的多方案或多目標的決策方法。其主要特征是：它合理地將定性與定量的決策結合起來，按照思維、心理的規律把決策過程層次化、數量化，主要應用于能源系統分析、城市規劃、經濟管理、科研評價等領域。人們在進行社會的、經濟的以及科學管理領域的系統分析中，面臨的常常是一個由相互關聯，相互制約的眾多因素構成的復雜而往往缺少定量數據的系統。層次分析法為這類問題的決策和排序提供了一種簡潔而實用的建模方法。

（2）層次分析法的基本思路層次分析法采用先分解后綜合的系統思想來整理和綜合人們的主觀判斷，使定性分析與定量分析有機結合，實現定量化決策。首先將所要分析的問題層次化，根據問題的性質和要達到的總目標，將問題分解成不同的組成因素，按照因素間的相互關系及隸屬關系，將因素按不同層次聚集組合，形成一個多層分析結構模型，最終歸結為最低層（方案、措施、指標等）相對于最高層（總目標）相對重要程度的權值或相對優劣次序的問題。運用層次分析法建模，大體可按下面四個步驟進行：a建立遞階層次結構模型應用層次分析法分析決策問題時，首先要把問題條理化、層次化，構造出一個有層次的結構模型。在這個模型下，復雜問題被分解為元素的組成部分。這些元素又按其屬性及關系形成若干層次。上一層次的元素對下一層次有關元素起支配作用。這些層次可以分為三類：最高層：一般它是分析問題的預定目標和理想結果，這一層次中只有一個元素，稱為目標層。中間層：這一層次中包含了為實現目標所涉及的中間環節，它可以由若干個層次組成，包括所需考慮的準則，子準則，因此稱為準則層或方案層。最低層：這一層次包括了為實現目標可供選擇的各種措施，決策方案等，因此成為措施層和方案層。在深入分析實際問題的基礎上，將有關的各個因素，按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或對上層因素有影響，同時又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標層，通常只有1個因素，最下層通常為方案或對象層，中間可以有一個或幾個層次，通常為準則或指標層。當準則過多時(譬如多于9個)應進一步分解出子準則層。b構造兩兩比較判斷矩陣層次結構分析了因素之間的關系，但準則層中的各準則在目標衡量中所占的比重并不一定相同，在決策者的心目中，它們各占有一定的比例。在確定影響某因素的諸因子在該因素中所占的比重時，遇到的主要困難是這些比重經常不易定量化。此外，當影響某因素的因子較多時，直接考慮各因子對該要素有多大程度的影響時，常常會因考慮不8周全、顧此失彼而使決策者提出與他實際認為的重要程度不相一致的數據，甚至有可能提出一組隱含矛盾的數據。比如現在要比較n個因子X={x1,x2….xn}對某因素Z的影響大小，如何比較才能提供可信的數據？Saaty等人建議采用對因子進行兩兩比較建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個因子進行兩兩比較，建立成對比較矩陣的方法。即每次取兩個因子xi和xj，以aij表示xi和xj對z的影響大小之比，全部比較結果用矩陣A=（aij）n×n表示，稱A為Z-X之間的成對比較判斷矩陣（簡稱判斷矩陣）。若xi與xj對Z的影響之比為aij，則xi和xj對Z的影響之比應該是aij=1/aji關于如何確定aij的值，Saaty等建議引用數字1-9及其倒數作為標度。下面表2-1列出了1-9標度的含義：表2-1判斷矩陣相對重要度及其含義標度含義135792，4，6，8的倒數表示兩個因素相比，具有相同重要性表示兩個因素相比，前者比后者稍重要表示兩個因素相比，前者比后者明顯重要表示兩個因素相比，前者比后者強烈重要表示兩個因素相比，前者比后者極端重要表示上述兩判斷之間的中間狀態對應的標度值若因素i和因素j比較，得到判斷值為aij，aji=1/aijaii=1從心理學觀點來看，分級太多會超越人們的判斷能力，既增加了做判斷的難度，又容易因此而提供虛假數據。Saaty等人還用實驗方法比較了各種不同程度下人們判斷結果的正確性，實驗結果表明，采用1-9標度最合適。根據矩陣，一般做n×（n-1）／2次兩兩判斷是必要的。有人認為把所有因素和某個元素比較，即只作n-1次比較就可以了。這種方法的弊端在于，任何一個判斷的失誤均可導致不合理的排序，而個別判斷的失誤對于難以定量的系統往往是難以避免的。進行n×（n-1）／2次比較可以提供較多的信息，通過各種不同角度的反復比較，從而導出一個合理的排序。從層次結構模型的第2層開始，對于從屬于(或影響)上一層每個因素的同一層諸因素，用成對比較法和1-9比較尺度構成對比較矩陣，直到最下層。c層次單排序及一致性檢驗判斷矩陣A對應于最大特征值的特征向量W，經歸一化即為同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值，這一過程稱為層次單排序。上述構造成對比較判斷矩陣的方法雖能減少其他因素的干擾，較客觀地反映出一對因子影響力的差別。但綜合全部比較結果時，其中難免包含一定程度的非一致性。如果9比較結果是前后完全一致的，則矩陣A的元素還應當包括：aij×ajk=aiki,j,k=1,2,…n.滿足上述關系式的正互反矩陣稱為一致矩陣，以便確定是否接受A。d針對某一標準，計算各備選元素的權重計算權重向量并做一致性檢驗。對于每一個成對比較矩陣計算最大特征根及對應特征向量，利用一致性指標、隨機一致性指標和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過，特征向量(歸一化后)即為權向量；
若不通過，需重新構造成對比較陣。e計算當前一層元素關于總目標的排序權重及進行一致性檢驗由上面我們得到的是一組元素對其上一層次某元素的權重向量。我們最終要得到各元素，特別最低層中各方案對于目標的排序權重，從而進行目標判斷?？偱判驒嘀匾陨隙碌貙螠蕜t下的權重進行合成。設上一層次（A層）包含A1，.Am共m個元素，他們的層次總排序權重分別為a1,…am。又設其后的下一層次(B層)包含n個因素B1...Bn,他們關于Aj的層次總排序權重分別為bij,..bnj(當Bi與Aj無關聯時，bij=0)?，F求B層中各元素關于總目標的權重，即求B層各元素的層次總排序權重b1...bn,計算按下表所示方式進行，即bi=∑bij×aj,i=1,..,n組合權向量并做組合一致性檢驗。計算最下層對目標的組合權向量，并根據公式做組合一致性檢驗，若檢驗通過，則可按照組合權向量表示的結果進行決策，否則需要再次調整模型進行檢驗。

（3）應用層次分析法的注意事項運用層次分析法，把決策過程中定性和定量的因素有機地結合起來。通過判斷矩陣的建立、排序計算和一致性檢驗得到的最后結果具有說服力，比較適合應用于營銷能力評價指標權重的確定；
同時，可將人的主觀性依據用數量的形式表達出來，使之條理化、科學化。從而，可避免由于人的主觀性導致權重預測與實際情況相矛盾的現象發生，克服了決策者和決策分析者難以相互溝通的現象，克服了決策者的個人偏好，提高了決策的有效性，在多目標規劃領域具有廣泛的應用價值。但在實際工作中，如果所選的要素不合理，其含義混淆不清，或要素間的關系不正確，都會降低層次分析法的結果質量，甚至導致層次分析法決策失敗。為保證遞階層次結構的合理性，需把握以下原則：a分解簡化問題時把握主要因素，不漏不多；
b注意相比較元素之間的強度關系，相差太懸殊的要素不能在同一層次比較。

2.2.2模糊綜合評價法

（1）模糊綜合評價法簡介模糊綜合評價法是由美國控制論專家L.A艾登于1965年創立的。模糊性主要是指客觀事物中間過渡中的“不分明性”。綜合評價指的是對一個涉及多個因素或多個指標10的事物進行評價時，必須根據所有的因素或指標做出全面綜合的評價，而不能只從某一方面去評價。由于模糊評判可以很好的解決綜合評判中的模糊問題，因此適合評價層次多，結構因素多的對象系統。其優點是結果清晰，系統性強，能很好的解決模糊的，難以量化的問題，適合各種非確定性的問題的解決[9]。

（2）模糊綜合評價法對房地產營銷能力評價的適用性評價房地產企業的營銷能力其實是確定被評價對象對優劣的隸屬度。優與劣這兩個對立概念之間也不存在絕對分明的界限，具有模糊性。從房地產企業營銷能力評價的過程來看，評價指標的構建、指標權重的確定以及評價標準的選擇也都帶有一定模糊性。其理由主要來自三個方面：第一是外界環境影響的不確定性。影響房地產企業營銷能力評價的外界環境因素很多既有宏觀的，又有微觀的。前者指房地產產業所面臨的房地產市場外的因素，如經濟，政治以及文化因素等等。后者指的是房地產市場中影響房地產企業的業內因素，如房地產市場競爭狀況，整體房價走勢等等。外界環境因素對房地產企業營銷能力雖有直接、確切的影響，但更多的是間接的、不確定的影響。第二是房地產營銷能力評價過程的復雜性。要全面、正確地評價房地產企業的營銷能力，不僅要考慮房地產企業外部營銷環境，也要考慮企業的自身狀況；
不僅要考慮定量的指標，而且要考慮定性的指標；
并且，由于房地產企業的經營性質和所處的發展階段各不相同，對其營銷能力的重點也應有所差異。所以，選擇什么樣的指標以及指標之間權數如何確定都要根據企業的具體情況來分析。第三是人類認識的模糊性。人類對事物的認識都帶有一定的模糊性，許多問題的研究不能不考慮人類觀察認識問題所具有的這種模糊性。像房地產營銷能力評價這類完全是人類主觀行為的活動，必然要受到評價各方的性格、偏好、價值觀念、經驗、知識和技術水平等因素的影響。綜上所述，房地產企業營銷能力的影響因素較多，通常以多層次，多指標的方式揭示事物的相關性和系統性，對其營銷能力評價，許多實質性影響因素不便或不適于直接用數字給予反映，需要定性與定量結合運用，因此具有模糊綜合評價的特征。

（3）模糊綜合評價法的實施步驟a建立企業營銷能力評價指標體系。依據層次分析法，根據企業營銷所固有的特性，所建立的企業營銷能力評價指標體系包括目標層（A）、準則層（Bi，i＝1，2，……，n）和指標層（Bij，j＝1，2，……，n），同時確定衡量指標層各個指標的具體評價因素。b運用層次分析法，建立判斷矩陣。采用1－9同比率標度法對同層次的各個指標分別進行重要性比較評價，確定判斷矩陣，求解出判斷矩陣的特征向量，并對其進行一致性檢驗，若檢驗合格，那么求解出的特征向量即為該指標對其所屬上一層次評價指標的權重。c建立企業營銷能力評價集V。根據對企業營銷能力進行評價的目的，借鑒國外經驗，確定評價指標體系中各評價指標的優劣等級，具體的含義為：V={v1高，v2中，v3低，v4差}。11d構造模糊綜合評判矩陣。根據企業營銷能力評價集V，對準則層指標Bi構造單因素矩陣Ri。(2-1)Ri=ri11ri12ri13ri14ri21ri22ri23ri24…………rij1rij2rij3rij4其中：i為準則層各指標下標，j表示準則層Bi的指標個數。rijt（t=1，2，3，4）為準則層指標Bij隸屬于評價集V的程度，該數據的取得可以采用專家打分法由專家進行打分，然后采用算術平均的方法得到，也可以用隨機調查方法，最后經算術平均得到。e對準則層Bi進行二級模糊綜合評價Ui=wi×Ri={u1，u2，u3，u4}（2-2）其中Ui表示準則層Bi對評價集V的隸屬度。f對目標層A進行一級模糊綜合評價U=w×{U1，U2，…，Un}T（2-3）其中U表示目標層A對評價集V的隸屬度。g對評判結果進行分析評價。首先對評價集進行一致性分析，然后根據最大隸屬度原則，確定房地產企業營銷能力的等級，再詳細分析比較準則層Bi的評價集Ui，以發現企業營銷中存在的薄弱環節，從而及時采取對策措施進行提高改善。

2.2.3德爾菲法

（1）德爾菲法的簡介德爾菲法又稱專家調查法，是在20世紀40年代由赫爾姆和達爾克首創，經過戈而登和美國蘭德公司進一步發展而成。德爾菲法依據系統的程序，采用匿名發表意見的方法，經過反復征詢、歸納、修改，最后匯成專家基本一致的看法，作為預測結果。德爾菲法作為一種主觀，定性的方法，不僅可以應用于預測領域，而且可以廣泛應用于各種評價指標體系的建立和具體指標的確定。

房地產企業論文范文第2篇

4.1.1關于層次分析法（AHP）

目前，對企業競爭力評價的方法至少在20種以上[43]比較有代表性的方法有因素分析法、對比差距法、內涵分析法、模糊綜合評價法、灰色多層次評價法、綜合指數評價法等。在本文中，筆者將使用的是層次分析法(AnalyticHierarchyProcess)，簡稱AHP。其主要原因為：層次分析法的發展始于上世紀70年代初，從1977年薩迪在第一屆國際數學建會議上發表“無結構決策問題的建?！獙哟畏治龇ā睍r起開始受到注意，逐步在計劃制定、資源分配、方案排序、政策分析、沖突求解及決策預報等領得到廣泛應用。它將判斷和價值結合為一個邏輯整體，依賴想象、經驗和知識構造問題所處的遞階層次，并根據邏輯、直覺和經驗給出判斷。它允許使用者使用時修訂，擴展一個問題層次中的元素或改變原來的判斷，考查結果的敏感程度決定做何種改變[44]。層次分析法決策工具的優點在于：適用性、簡潔性、實用性、系統性。通過決策者的選擇與判斷，它能充分反映決策者對決策問題的認識，方便決策者與決策分析者的溝通，促成集體參與決策，增加決策的有效性。通過把復雜問題分解兩兩比較重要性，最后綜合判斷這種方法，具有鮮明的化整為零的簡潔性效果。層次分析法對定量定性分析均適合，如對資源分配、方案評比、預測、系統分析、規劃等問題均適用。通常的決策方式大概有三種：因果推斷、概率推斷、系統推斷，層次分析法正好反映對復雜問題的系統解決方式。當然，層次分析法也有相應的局限性，如只能選優，不能生成方案、只是粗略的排序、主觀性較大等。但是無論如何層次分析法不失為一種簡單有效的多目標決策方法。因此，可以說層次分析法是一種可用于處理復雜的社會、政治、經濟、技術等方面決策問題的分析方法，主要是利用不確定的和多標準的特征來解決決策問題。其決策的基本過程是：從系統論思想出發，將評價對象視為一個系統，并按系統的層次性把它劃分為遞階層次結構，在同一層次中，對兩兩元素之間進行重要程度比較。再由1?9標度法確定判斷矩陣，對每個判斷矩陣A，按特征方程Awwmac=λ,求出歸一化的單排序權重向量w[45]。計算所有單排序權重向量后，各層元素的組合向量可按如下遞推公式得()()()(1)2()1()[,,,]?=???k=kknkkkwwwwPwk式中，kTnkkkkw[w,w(1),,w(1)]2(1)1(1)(1)?????=???是以合成出的第k?1層上(k?1)n個元素相對于23總目標的組合權重向量。矩陣[,,,()](1)()2()1()knkkkkPPPP?=???，其第j列kTnjkjkjkjP[P,P(),,P()]2()1()1=???為第k層kn個元素關于k?1層第j個元素的排序權重向量，其中不受j支配的元素的權重為零。

4.1.2層次分析法評價指標體系的構建步驟

（1）建立指標體系層次結構首先要把評價體系中的各個指標按其屬性分為若干組。每一組作為一個層次，再將同一層次的指標作為準則對下一層次的指標起支配的作用，這種由上而下的支配關系構造了一個遞階層結構。如同表X所示得出的模型A，即為目標層。其下又有兩級指標層次，分別為準則層B和子準則層C，共包括了定量的經濟性指標和定性的評議型指標共計19項。

（2）構造判斷矩陣根據區域中小房地產企業競爭力指標體系遞階層次結構，以上一層的某一要素作為判斷準則，對下一層要素進行兩兩比較，從而來確定矩陣元素值。如相對于總目標，準則層因素之間兩兩比較，得其相對重要程度判斷矩陣。表4-1元素兩兩比對時的重要性等級及其賦值序號含義ija賦值1i和j兩種元素同樣重要12i元素比j元素比較重要33i元素比j元素明顯重要54i元素比j元素強烈重要75i元素比j元素極其重要96i元素比j元素比較不重要137i元素比j元素明顯不重要158i元素比j元素強烈不重要179i元素比j元素極其不重要19（3）層次單排序及其一致性檢驗。由判斷矩陣計算被比較元素對于該準則的相對權重，并計算其一致性。（4）層次總排序及其一致性檢驗。計算各層元素對系統目標的合成權重，進行排序，并進行一致性檢驗。遞階層次結構合成排序的具體過程為：假設上一層次A包含n個元素：1A，2A，…，nA，其層次總排序(對于第二層而言，它的層次總排序權值，就是單一準則—總目標下的層次單排序)權值分別為1a，2a，…,na；
下一層次B包含m個元素：1B，2B，…，mB，它們對于元素jA的層次排序權值分別為：jB1，jB2，…jB，(當kB與jA無聯系時，kjB=0)。（5）計算企業競爭力評價值，此值是將所有經過標準化處理的各指標值與其權重24值相乘后加和得到的[46]。4.2中小房地產企業競爭力評價指標選定的原則根據企業競爭力的含義，企業競爭力體現在消費者價值(市場占有和消費者滿意)和企業自身利益(盈利和發展)兩個方面，它的實質是一個企業同其他企業相比較的生產率。而對于不同區域的中小房地產企業而言，其競爭力是宏觀層次的區域比較優勢和微觀層次的企業競爭優勢綜合作用的結果[47]。因此，對區域中小房地產企業競爭力評價指標的構建既要考慮到地區中小房地產企業對地區經濟的貢獻力量，從而反映其區位比較優勢，同時也要能夠反映該地區中小房地產企業整體經營運作的效果和未來的發展潛力。此外，在指標選擇上，為便于實際可行，盡可能地用比較綜合性的測評指標，特別是具有顯示性的能夠量化的指標，最終，地區中小房地產企業競爭力將以綜合指數的形式體現。建立一套科學的競爭力評價體系，是開展中小房地產企業個體競爭力評價的前提。選擇何種指標、多少個指標構成評價體系、不僅要考慮數據來源的可能性和可靠性，還要有理論根據。從理論上看，中小房地產企業競爭力的測度指標體系固然要求越全面越好，但由于受到定量研究方法以及指標數據本身的限制，特別是實證研究中，往往只能有針對性地篩選那些具有代表性的指標體系和指標項。本文認為，在指標選擇適時必須遵循以下原則：

4.2.1科學性原則

科學性原則即指標盡量能夠科學地、全面地反映中小房地產企業競爭力的內涵。不同的指標反映不同的側面和不同的內容特征；
不同的指標對企業競爭力影響的程度不同。要根據對競爭力貢獻的程度，恰當地選取指標個數，嚴格地區分指標在體系中的位置，要準確地測度出企業競爭力的實際情況，要有利于比較國內各個地區中小房地產企業競爭力的情況。

4.2.2目的性原則

科學地構建中小房地產企業競爭力的評價指標體系，目的在于能夠衡量出中小房地產企業競爭力的實際狀況，找出影響中小房地產企業競爭力不足的關鍵因素，指出競爭力改進的方向和手段，為政府制定宏觀政策提供幫助。

4.2.3獨立性原則

各評價指標之間應盡量避免顯見的包容關系，隱含的相關關系在處理方法上盡量將之弱化、消除；
根據各指標量間相互獨立的要求確立指標。指標變量間的獨立性是統計研究的基本要求，如果指標間重復信息過多，就不便于發揮指標的最大作用，也會給競25爭力評價工作帶來不必要的麻煩，甚至影響到評價的效果。因此，應盡量避免指標信息的重復。

4.2.4可對比性原則

競爭力指標應能夠在企業間和地區之間具有普遍的適用性。所涉及的時間范圍、計算口徑不宜變化懸殊，應具有相對的穩定性。

4.2.5定性和定量相結合的原則

對定性的指標在明確其含義的基礎上，要按照某種標準對其進行量化。使其不僅能恰當地反映指標的性質而且能夠進行精確的比較。對定性指標和定量指標要采用科學的計算方法。

4.2.6可操作性原則

根據指標所反映信息量的大小確立指標，數據必須能夠搜集到并便于計算。要在眾多的經濟指標中選擇少數幾個有代表性，蘊含信息量多，能夠較全面地刻畫出競爭力變化特征的綜合性指標。

4.2.7真實性原則

根據財會制度改革的要求確立指標。財會制度全面改革以后，引起了企業經濟指標的一系列的變化。確立評價指標應與財會制度的要求相統一，指標須從財務報表中來，以確保數據來源的可靠性。根據上述思路，按照企業內在的發展規律，將競爭力劃分為企業的生存能力、成長能力和發展能力。

4.3中小房地產企業競爭力評價指標體系的構建

根據上述思路和原則，結合中小房地產企業的現狀及房地產行業的競爭要素，本文將指標體系分為兩大類：統計性指（經濟表現）和評議性指標（企業管理）。其中包括一級指標5項，二級指標14項。這其中經濟表現類指標是指在年度報表或公布的業績中可以直接得到的指標數據，或是通過計算可以得到的數據，也稱為“硬指標”[47]。主要包括規模影響力、財務和效益指標、資產及技術創新狀況、增長率和效率指標等。企業管理類指標是指一些不易量化、需要通過調查、判斷或專家評議得到的指標。包括市場創新、服務創新、管理創新等一系列營銷狀況，以及創新程度、內部管理、經營環境、社會責任、環境創新和發展前景等狀況，也稱為“軟指標”。這些指標雖不易量化，但對每個指標按其特點和內涵，采取遞進式或獨立式計分，也可以采取同行對比計分，盡量給以硬化和量化。26表4-2中小房地產企業競爭力評價體系指標體系A指標類型一級指標二級指標指標含義指標計算方法總資產貢獻率11B反映企業全部資產的獲利能力，是評價企業盈利能力的核心指標利潤總額+稅金總額+利息支出/平均資產總額×100%資產利稅率12B反應每單位資產所提供的利潤稅金額，是分析資金投入效果的主要分析指標利稅總額（/固定資產凈值平均余額+流動資產平均余額）×100%區域生存能力指標1B資產負債率13B反映企業財務狀況的重要指標負債總額/資產總額市場占有率21B反映該企業項目在市場上的占有程度產品銷售量/地區內行業銷售總量流動比率22B反映企業的風險承受能力流動資產/流動負債企業成長能力指標2B凈資產收益率23B反映企業在最近一段時間的收益變化情況利潤總額/平均凈資產總額凈資產增長率31B反映企業在最近一段時間的發展情況3?1×100%三年前凈資產總額當年凈資產總額銷售擴張率32B反映企業本年度比上年度銷售總額變動的百分比本年度銷售額/上年度銷售額×100%統計性指標（經濟表現）企業發展能力指標3B融資成本33B反映企業融資能力的高低各種融資渠道的加權成本人力資源管理41B反映企業人力資源的控制和調配能力定性指標（由專家評估）內部管理能力指標4B企業創新管理42B反映企業在行業內部的可發展前景定性指標（由專家評估）經營環境51B企業經營的外部環境評估（主要包括政策環境、生態環境）定性指標（由專家評估）社會責任感52B包括企業文化等定性指標（由專家評估）（議性指標評企業管理）外部適應能力指標5B消費者滿意度53B企業本身及產品的被肯定程度定性指標（由專家評估）及問卷調查27

4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明

（1）在設計指標時，在遵循前面所論述的設計原則的基礎上，盡量選取了多個能夠量化的指標來全面反映企業競爭力狀況。如對企業管理水平、產品市場控制能力、企業收益力、技術實力等分別通過3、4個因素來對其現實狀況進行評價；
（2）在準則層的選擇上，采取財務指標與非財務指標相結合的原則，避免使用單一的顯示性指標，對相關的分析性指標也同樣重視。再次同時采用靜態財務指標和動態財務指標，以便在評價企業現實狀況的基礎上，預測企業未來可能的發展情況[48]；
（3）為遵循企業評價的目的性原則，突出了相對性指標，較少采用絕對性指標，如主要采用各種相對比率還具有一定的相關性，也不是很全面，如企業創新能力等重要指標由于數據無法取得而在本指標體系中未反映出來。本指標體系主要是想對中小房地產企業進行評價，所以對不同行業的不同企業進行評價，還需要對指標進行調整補充，這樣才能獲得符合本行業、本企業實際的全面評價。

4.3.2評價指標體系中指標處理的方法

指標數值一般來說分成三類:第一類指標本身屬于統計內容，直接提取相關統計數據即可；
第二類指標本身沒有統計，但是相關數據有統計，提取相關數據，通過計算獲得需要指標值；
第三類沒有相關數據支持，這大多是定性指標，通過專家評估、問卷調查等得出指標值。由于各指標的類型不同，得出的指標值必須進行處理，使其具備可比性[49]。主要使用的指標處理方法有：（1）定量指標的定值轉換在企業市場競爭力評價指標體系中，由于評價指標的類型不同，其屬性值量化的方法也不同。評價指標的類型一般可分為下列幾種:越小越好型、越大越好型、適中型和區間型。（2）定性數據的處理根據國內外企業競爭力評價的經驗，定性數據的獲取往往采用專家評估和問卷調查相結合，兩者都是經過指標體系打分獲得數據[50]。設有n專家同時參與對企業評價的打分，即有專家集：(exp,exp,...,exp)12nEXP=同時，由于存在專家影響力和知識水平的不同，權重也不同。設n個專家的權重分配為：(exp,exp,...,exp)12nAEXP=aaa其中：iexp為其中一個專家，iaexp為該專家的權重，i=1,2,...,n。為追求精準性，這里采用由五個評語所組成的評語集,其表述形式為：28(,,...,)()125V=vvv=非常弱，弱，一般，強，非常強為了避免主觀判斷所引起的失誤，統一評判標準、方便專家打分，增加定性指標的準確性，可采用隸屬度賦值方法，將定性指標分成5個檔次(很差，差一般，好，很好)分別地應1?5分。1?5表示不同的等級，等級之間只是對指標看法的程度不同。由于在賦值判斷過程中已內含標準，可直接計算評價值，對所有定性指標分值匯總，用加權平均的方法對調查結果進行計算。最后根據得出的平均分值確定該企業定性指標檔次[51]。在這里將5個評語置于一個連續的語言值標尺上，并且將每個評語在標尺上的長度都設定為單位1，如圖4-3所示：012345

4.3.3指標體系的評價模式

在參考一些學者的理論研究成果的基礎上，通過AHP的有關方法計算得出各對應指標的權重值見表(4-4)?？傮w來說，本指標體系的各權重值基本體現了企業競爭力各相關指標的相對重要性。表4-4指標體系評價模式及其權重賦值一級權數二級權數體系的五個方面權值各方面的分指標權值總資產貢獻率11B0.320資產利稅率12區域生存能力B0.5571B0.159資產負債率13B0.123市場占有率21B0.333流動比率22企業成長能力B0.3072B0.381凈資產收益率23B0.360凈資產增長率31B0.519銷售擴張率32企業發展能力B0.2843B0.227融資成本33B0.197人力資源管理41B0.667內部管理能力4B0.135企業創新管理42B0.333經營環境51B0.231社會責任52外部適應能力B0.1175B0.098消費者滿意度53B0.651非常弱弱一般強非常強29

4.4中小房地產企業的現狀分析

4.4.1中小房地產企業總量多，占有市場份額大

目前，從總體上看，我國的大型房地產企業對于中小房地產企業來說，還沒有形成壓倒性的壟斷優勢。這導致企業的產出、成本及品質還尚未因為企業的大小而有所不同，即并非企業的規模越大、成本越低、品質越好，這使得企業對品牌的重視程度還遠遠不夠，還未達到影響消費者決策的程度，消費者對企業品牌的重視，遠比不上對產品的質量、功能和價格的關注。同時，房地產業作為一個地域性強、產品獨立性高的行業，大型企業的擴張也受到遠遠重于其他行業的客觀限制，這也在一定程度上加大了其壟斷市場的難度。以房地產開發企業心為例，據統計，2006年全國房地產開發企業共有5萬家左右，中小房地產企業占中國房地產企業總數的90%多[52]，其中，具有一級資質的房地產開發企業的比例只有1.2%，一、二級資質企業總數不足10%，大多數為三、四級或剛剛成立的暫定級企業。由此也給中小房地產企業提供了生存空間。這意味著只要中小房地產企業的經營理念和管理方式貼近市場需求、對產品的建造有認真負責的態度，產品的質量達到國家標準，那么就能在房地產市場上占有一席之地。據2007年的統計資料，我國中小房地產企業數量占房地產企業總數的90%以上。若采用商品房銷售額和銷售面積反映企業的市場占有率，則房地產行業離散度較大。房地產百強企業在全國市場占有率不足10%，作為行業龍頭企業的萬科集團和陸家嘴集團在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到1%。相反，中小房地產企業的市場占有率卻超過了70%。從房地產開發企業資質結構狀況來看，2006年我國房地產開發企業的資質結構見下表（表4-5），其中一級企業和二級企業所占的比重僅為12.37%，四級以下的企業所占比重達23.16%，三、四級企業所占比重64.47%，即房地產開發三、四級資質企業占總數一半以上，可見房地產企業資質水平總體偏低，中小房地產企業占有市場份額大。從開發資金來源主體來看，2007年全國完成的房地產開發投資中，有58.27%是二三級，及其以下無等級企業完成的。表4-5房地產開發企業資質結構表（2006）資質級別一級二級三級四級暫定兼營所占比例2.09%10.28%39.52%24.95%13.15%10.01%資料來源：根據《中國房地產統計年鑒（2007）》整理

4.4.2中小房地產企業技術性不高，家族化現象明顯不具有很高的技術性，員工整體學歷水平不高；
缺乏經營管理的核心技術人才。中30小企業能否有效利用外部技術，妥善解決內部管理問題，在很大程度上取決于其人力資源狀況。在對陜西的數家中小房地產企業調查中發現，普遍存在著管理水平低下、內部運作較混亂的情況。具體表現在：領導者的個人決策往往沒有遠見、缺乏靈活性；
缺少管理技巧和適當的管理培訓；
缺少科學的成本控制和財務分析體系等。某些中小房地產企業管理者自身存在很大的缺陷，崇尚“家族式”管理。據調查，約有80%的民營房地產企業實行“家族式”管理[53]。如下圖4-6和4-7。圖4-6中小房地產企業員工學歷水平圖4-7大型房地產企業員工學歷水平

4.4.3中小房地產企業活動范圍主要在區域市場和住宅產品

從目前我國中小房地產企業的發展情況而言，雖然可以借著經濟高速發展的東風一展宏圖，但是總體而言卻是機遇大于挑戰。雖然中小房地產企業占有的市場份額很大，但是對于地產價值高的土地卻基本上被大公司搶占。目前用于商業建設的土地基本上是中小房地產企業員工學歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%大專及以下碩士及以上本科大型房地產企業員工學歷水平0.00%20.00%40.00%60.00%大專及以下碩士及以上本科31通過掛牌拍賣的形式進行，具有巨大開發潛力的土地，中小房地產企業會由于資金等原因而競爭不過實力雄厚的大企業，而地產價值不高的地點，投資風險卻比較大，一旦失敗對中小企業而言就是一個致命的打擊。隨著市場的進一步細化，大型房地產企業集中資金投向商業地產項目、別墅及高檔住宅項目，獲得高額的回報。中小房地產則熱衷于把資金集中投向普通住宅項目，單個開發項目一般在20萬平方米以內，因為普通住宅項目專業水平相對較低，投資額也相對較低，且風險較小。因此，在新開工的住宅項目中，中小房地產占有了超過70%的市場份額，可以推知中小房地產熱衷于把資金集中投向普通住宅項目[54]。此外，我國城市發展極不平衡，大型房地產企業可能憑借其實力壟斷大城市、發達城市的市場供給，但不可能壟斷中小城市、欠發達城市，甚至縣、鎮等區域的市場供給。從房地產行業的特點來看，大城市、發達城市的購買力比較強，看似可發展的空間很大，而小、欠發達城市等地區雖然競爭比較小，但仔細考慮其區域內由于購買力不強，所以這些地區的房地產行業也并不會眾多的中小房地產企業帶來轉機。我國的城市化進程帶來了巨大的市場需求，而市場需求是多層次的，大型房地產企業可能占據某個或某幾個的需求層次，但不可能完全控制所有的需求層次，中小企業完全可以憑借定位不同而找到自己的生存空間，但是盲目跟風的現象在房地產行業中一直都表現的十分明顯，哪個層次利潤大我就做哪個層次，但是往往到最后由于資金或管理等問題而使項目擱置，造成了大量的浪費。同時，由于目前房地產行業的風險極高，銀行信貸也會對中小企業的融資慎之又慎。

4.4.4中小房地產企業更容易滿足我國市場多樣化的需求

對房地產企業來說，提供差異化的房地產產品來滿足市場上不同水平的購房需求是大勢所趨，而在這一點上，中小房地產企業更容易做到。因為自身資金實力小，產品規模勢必不會很大，因此在產品上可以實現小規模、個性化、差異化特點，來滿足消費者的需求。況且，在尋求個性化、創新式發展的軌道上，大的房地產企業因為經營模式轉軌所遇到的問題比中小房地產企業遇到的問題要大得多，從而使中小房地產企業的個性化發展成為房地產行業突破傳統發展模式實現升級的主要帶動力。

4.4.5中小房地產企業能夠拾遺補缺，填補大企業

在區域市場上的剩余空間一方面表現在具體的物業類型上，大型房地產企業憑借其自身優勢把目標鎖定在高級寫字樓、商業用房、別墅及高檔住宅區等高利潤市場，將中小企業排擠到回報相對低的中低檔住宅市場。另一方面表現在區域上，大型房地產企業的開發范圍主要集中在直轄市、省會城市等發達城市，幾乎不涉足中小城市、縣、鎮。中小房地產企業的存在填補了這一空白，滿足了不同層次、不同區域消費者的需求，形成了完整的房地產市場梯32度消費層次體系。

4.4.6中小房地產企業能夠發揮“市場規?！眱瀯莞鶕涷灥摹岸嗽怼?，從市場占有率角度看，目前即使像萬科這樣的大開發商，市場占有率也不過1.24%，按照目前的形勢發展，即使將來還有一批大發展商培育起來，這些大企業的市場占有率總和也不過20%。而另外80%的市場份額是由中小型企業所占有，所以中小型企業大可不必擔心。

4.4.7中小房地產企業是市場自由競爭的有利推動者中小企業的存在促進了各種形式的競爭，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區房地產市場上，大型房地產企業是價格的主導者，但眾多中小企業競爭者的存在，使得大型房地產企業不得不考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題，從而間接地抑制了房價的過快增長。

4.5實證研究

這里需要說明的是，目前我國中小房地產企業雖然數量較多，但是就大多數企業來說，企業與企業之間實力差距相對并不大，因而對所有的中小房地產企業進行研究是沒有必要的，也是不現實的，加上企業內部的生產經營數據很難取得，本文在實地調研的基礎上，具有科學性的選取了陜西省漢中市三家中小房地產企業作為實證研究對象進行研究，能在一定程度上反映目前我國部分中小房地產企業的實際狀況，并且具有參考作用。

4.5.1企業背景

介紹公司一成立于1998年，注冊資金2000萬元，開發資質二級，具有ISO9001、ISO2000質量管理體系認證的房地產企業。公司黨政工團機構健全，內設五個部門。公司員工總數100余人，其中各類專業技術人員60余人，具有較強的技術力量和開發建設管理經驗。公司二組建于1995年，注冊資金2100萬元。內部設置六部三室三個分公司，是集開發修建、銷售、物業管理為一體的具有獨立法人經營資格的二級資質房地產開發企業。公司三成立于1997年，注冊資金2400萬元，屬國家二級資質房地產開發企業。公司現有員工65人，其中有專業技術職稱的技術人員40人。公司下設工程部、銷售部、企劃部等七個部門，公司信譽良好。

4.5.2企業競爭力評價

按4.1、4.2章節介紹的理論和競爭力評價體系分析，經過數據資料收集、計算、整理，得到這三個企業競爭力指標數據表如下：33表4-8三企業競爭力指標數據表企業名稱指標公司一公司二公司三總資產貢獻率（%）10.5111.6310.02資產利稅率（%）5.303.707.60區域生存能力資產負債率（%）64.7051.3856.80市場占有率（%）0.740.200.03流動比率（倍）2.411.293.05企業成長能力凈資產收益率（%）14.1612.8414.01凈資產增長率（%）107.45104.10106.32企業發展能力銷售擴張率（%）融資成本（萬元）107.5011.71100.209.69103.7010.34內部管人力資源管理0.730.600.67理能力企業創新管理0.510.290.31經營環境0.830.650.49社會責任感0.800.800.80外部適應能力消費者滿意度0.930.870.84通過評價計算獲得這三家房地產企業競爭力評價綜合值及準則層評價值排名如下（表4-9、4-10）：表4-9三企業競爭力評價準則層評價值準則層區域生存能力企業成長能力企業發展能力內部管理能力外部適應能力公司一公司一公司一公司三公司一名次排序公司三公司三公司三公司一公司二公司二公司二公司二公司二公司三表4-10三企業競爭力評價值企業名稱企業競爭力評價值競爭力排名公司一0.85921公司二0.76543公司三0.79362344.5.3結論從表4-9、4-10中可以看到，在準則層的評價值中，公司一的區域生存能力、企業成長能力、企業發展能力、外部適應能力全部位居第一，這幾項指標對房地產公司來說是非常重要的，是實力強弱及發展潛力的重要衡量指標。公司一最大優勢在于其營銷能力，從表4-9準則層評價值排名也可以看出，其市場占有率及凈資產收益率指標均排在第一位，其中有些具體指標（見表4-8），相應的公司一融資成本較高，這方面還需要加強改善。另外兩家企業的某些個別指標的競爭力可能比公司一強，但是由于各指標發展不均衡，最終導致企業整體競爭力仍然相對較低。從表4-8可以看出，這三家房地產公司之間的差距主要在企業成長和企業發展能力方面，具體指標體現的競爭關鍵要因是：產品與市場的控制和把握，營銷能力的提高增大市場占有率，融資渠道的多樣化。

房地產企業論文范文第3篇

關鍵詞利益相關者房地產企業企業信譽信譽風險對策

1利益相關者與房地產企業信譽

利益相關者（stakeholder）是從股東（shareholder）一詞套用而來的。1963年，斯坦福研究院的一些學者受“sharehold?鄄er”的啟發，他們利用“stakeholder”表示與企業有密切關系的所有人，并給出利益相關者的定義是：對企業來說存在這樣一些利益群體，如果沒有他們的支持，企業就無法生存。隨著經濟全球化和企業間競爭的日益激烈，從“是否影響企業生存”的角度界定利益相關者有一定的局限性。1984年美國經濟學家Freeman給出了一個廣義的定義，他認為“利益相關者是那些影響企業目標實現或受企業目標實現過程影響的任何個人和團體”。該定義啟發人們思考企業與利益相關者之間的相互影響，同時大大擴展了利益相關者的內涵。房地產開發企業是一種集房地產開發、經營、管理和服務等職能于一體的綜合性企業組織。其利益相關者除了影響企業持續生存的開發商、投資者、建筑企業、物業管理企業、員工、顧客之外，還將政府有關部門、社區等實體納入了利益相關者管理的研究范疇。

所謂房地產企業信譽是指“對房地產企業過去行為和未來前景的綜合陳述，它反映了利益相關者如何評價房地產企業提供有價值成果的能力”。當利益相關者認為這些期望的結果不能被提供時，對房地產企業信譽的損害表現在收益的枯竭、融資能力的降低和對現有和潛在雇員吸引力的減弱，這些負面影響將轉化為經濟回報和投資者價值的降低。這種具有波動性的企業價值稱為信譽資本，它是一種處于風險中的企業市場價值。信譽資本的風險產生于與利益相關者的日常交往中，它隨著利益相關者表達或撤銷對房地產企業的支持而波動。比如信譽資本會隨著金融分析家和新聞記者稱贊房地產企業或推薦其股票而增長，隨著利益相關者對企業管理者、企業產品、企業遠景或企業工作失去信心而減少。因此，房地產企業信譽資本依賴于利益相關者的支持。每個利益相關者群體都是需要管理的信譽風險源。

2利益相關者對房地產企業信譽的威脅

房地產企業的主要利益相關者包括開發商、投資者、建筑企業、物業管理企業、金融機構、員工、顧客等，企業管理者的關鍵任務是管理來自這些利益相關者的信譽風險。

2.1來自于開發商：房地產糾紛的威脅

近年來，隨著生活水平的提高、住房制度改革及住房金融體系的完善，極大地刺激了居民對住房的消費需求，據統計調查表明，居民對住房的需求還將逐年遞增。這一狀況，進一步促使大量資金進入房地產行業，而隨著法制、法規的不斷完善，居民在購房過程中合同意識與權利意識的逐步提高，發現房地產存在的問題也越來越多，糾紛也日益增多。是否具有合法完備的土地審批手續和系統的規劃、能否確保房產的質量、是否講誠信都將決定能否產生房地產糾紛。

2.2來自于投資者：降低價值的威脅

當投資者不滿地談論某房地產企業或賣掉其股票，進而導致企業市場價值下降時，企業信譽資產則受到了威脅。投資者通?；趦蓚€準則來評價房地產企業價值，即該企業以往的獲利能力和未來收益前景。如果房地產企業以往的獲利能力越大和越穩定，則其價值越大。由企業核心業務產生的預期現金流越大，投資者對企業未來前景的評價越好。

2.3來自于建筑企業：不合作的威脅

房地產品，作為房地產企業經營管理的對象，是由某個建筑企業生產的，不論該建筑企業是作為房地產企業的附屬機構，還是已經成為獨立于房地產企業的單獨的組織。因此，房地產企業應該重視與這個合作者的關系。當合作者撤消合約、終止關鍵的產品流、服務流或資源流時，企業的信譽將受到威脅。

2.4來自于物業管理企業：服務不善的威脅

完善的服務與物業管理是房地產開發的價值延伸。物業管理一度作為房地產企業的一項內在職能，隨著市場的逐步完善，管理水平的不斷提高，業主客戶對物業管理內涵、需求的細化與深入，物業管理成為新興的服務行業。然而，部分物業管理企業對自己職能的認識仍存在誤區，服務意識不強，甚至還存在亂收費卻不為業主服務的現象，將直接影響房地產企業經濟目標和社會效益的實現。

2.5來自于員工：不良行為的威脅

員工言行對其企業信譽資本具有最大的潛在影響。他們的工作質量影響著提供給消費者的產品和服務的質量。當他們與顧客、同事和朋友交往時，會形成有效的或好或壞的口頭傳播。員工的不良行為是指員工的自利行為，它與企業的策略不一致，不符合企業的長期利益。

2.6來自于顧客：誤解的威脅

如果顧客對企業或其產品有負面感覺，則它的銷售額和利潤必定滑坡。來自顧客的對信譽資產的基本威脅是誤解，顧客從企業購買的產品越復雜越重要越昂貴，顧客就越依賴于企業對如何使用這些產品的指導，所以企業就越易受到誤解的傷害。

2.7來自于政府有關部門：強行管制的威脅

房地產企業要想存在并很好地發展，必須首先嚴格遵守國家的憲法及相關法律、法規。在此基礎上，要注重協調好與政府部門的關系。政府執法者通過發動調查和強制行動將會極大地威脅到企業的信譽資本。特別是房地產企業，屬于政策性很強或提供風險高的產品或服務的企業之列，更容易受到傷害。

2.8來自于金融機構：不支持的威脅

房產開發是一個資金密集型行業，資金是其項目進行的重要保證，其資金來源渠道通常有：房地產企業的自有資金；
金融信貸，包括銀行信貸、股票債券、信托基金等；
社會集資及其他方式?？梢?，房地產企業要確保暢順的融資渠道，必須取得金融機構的支持，與銀行等金融機構建立良好的合作關系，遵循誠信的原則，以確保項目開發階段取得開發貸款與流動資金貸款，在房產銷售階段取得個人住房按揭貸款。

2.9來自地方社區：不合慣例的威脅

房地產企業的行為不會是孤立的，必然會對某個地方社區產生影響，或積極的或消極的。當諸如房型設計、自然環境、人文環境與社區要求不相符時，就會反饋到企業去，影響到企業的發展。

2．10來自媒體：暴光的威脅

媒體對房地產企業行為的正面報道能提高企業信譽，但負面暴光更容易傷害房地產企業的信譽?？傊?，企業的新聞價值越大，越能引起媒體的注意，企業所接受到媒體報道范圍也越大。對此，房產企業務必避免房地產糾紛的出現，力爭從積極的方面引起媒體的注意，從而進一步提高房地產企業的聲譽。

3為提高房地產企業信譽，加強利益相關者管理而采取的對策

3.1充分認識各利益相關者在房地產企業中的權利，并對不同的利益相關者采取不同管理策略

利益相關者之所以對房地產企業擁有不可忽視的影響，是因為其對房地產企業擁有法定的利益和權利要求。不同的利益相關者，擁有不同的角色定位和行為標準，房地產企業管理者必須認真探討和分析不同利益相關者的各種利益和權利，并在房地產企業決策和各項活動中考慮這些利益和權利，以便獲得利益相關者對該企業的滿意感覺，對房地產企業信譽產生積極的影響。

因而，為降低企業信譽風險，必須加強利益相關者管理，對利益相關者做出是否易于合作的細分是非常重要的。一般來說開發商、投資者、建筑企業、物業管理企業、員工等的經濟利益與企業密切相關，他們與企業之間有天然的合作關系，更容易選擇對企業的支持，因此應盡可能吸收他們參與企業的經營決策。新聞媒體等與房地產企業的關系往往是非合作的，甚至是對立的。而金融機構、地方社區和政府管理部門與企業的關系比較復雜，在不同情況下他們會采取支持和合作行為或威脅和限制行為。對后兩類利益相關者，房地產企業必須慎重處理與他們的關系，提高他們的支持和合作力度。

3.2實施房地產企業公益活動計劃，提高房地產企業信譽

信譽是隨著利益相關者對企業言行的理解和在多年努力的基礎上形成的，短時間內迅速建立一個良好的企業信譽的想法是不現實的，因此應不斷地對公益活動進行投資或盡義務。實施房地產企業公益活動計劃是房地產企業用于管理來自利益相關者的信譽風險的一項戰略性工具。房地產企業公益活動包括社區發展計劃、慈善救濟活動、志愿者活動和捐贈等。通過從事公益活動，加強企業與利益相關者之間的友好關系，有助于企業減少信譽威脅，進而增強公司吸引資金、強化業績和提高競爭力的能力。

參考文獻

1趙德志.利益相關者———企業管理的新概

念［J］．遼寧大學學報（哲學社會科學版），

2002（5）

房地產企業論文范文第4篇

【論文摘要】著重從房地產項目的可行性研究、項目建設全過程管理、品牌戰略和人力資源管理等方面入手，對新經濟時代房地產開發企業管理進行了深入探討。

房地產開發具有投資數額大、風險系數大、綜合性強的特點。每一個房地產項目的開發都是一個系統工程，具有很強的綜合性。無論是單體開發還是小區綜合開發，都要經過很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設一產品出售一售后物業管理，每一環節都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業人士完成。這要求房地產開發企業不斷加強管理，成立各個事業部，去完成各個階段的任務。

1可行性研究是房地產開發的先決條件

在做出投資決策前，先對有關的技術、經濟、社會、環境等方面進行調查研究，對項目各種可能的擬建方案進行技術經濟分析論證，對項目建成投產后的經濟效益、社會效益、環境效益進行科學地預測和評價，據此提出該項目是否應該投資建設。并選定最佳投資建設方案等結論性意見。

2項目建設全過程的管理

2．1建立項目品質管理體系

(1)進行小區整體規劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設計任務。這樣利用競爭機制，使設計單位在競爭中提高設計水平，公司從中選擇經濟實用、品質優秀的方案。有些企業往往利用設計招標選擇好的方案，再委托另外的設計單位進行施工圖設計，這種方式不可取。因為一是損害中標單位的積極性，不利于知識產權的保護；
二是局部設計需要和整體設計吻合，由不同單位設計會影響整體效果。

(2)組織設計人員踏勘現場，提高對現場的感性認識，同時避免設計圖紙脫離實際、與現場環境不協調。

(3)設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，促使設計單位改變設計方法，由以往的單純設計變為設計與預算同時進行，根據預算調整設計。在設計階段控制投資最有效的方法是利用優化設計，國內最常用的方法是在方案設計階段進行多方案比較來對方案優化，而國外最常用的優化設計方法是業主在施工圖紙完成之后，再聘請另外一個設計公司或者就由原來的設計公司從控制投資的目的出發，以第一次的設計圖紙為基礎，再對建筑物結構的選型、材料設備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進行詳細的分析和論證，然后由原設計公司或者另外聘請的設計公司對第一次的圖紙進行二次優化設計，這樣做可能會增加項目的工期，但是進行二次優化設計給業主帶來的收益要遠高于由于工期的延長帶來的損失，因此可以大大節省項目的造價。

(4)組織設計評審小組對各個專業的設計進行審核，評審工作主要在規劃及方案設計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監理等各方面負責人及各專業的專家組成，對設計提出全面的意見。對設計的評審許多開發公司往往依據個人的意見，由領導拍板，這樣缺乏科學性。

(5)合理安排設計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。

(6)通過合同明確規定設計的職責，規定設計質量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現場對施工進行必要的監督和指導。

2，2建立完善的進度計劃管理體系

(1)設計報建進度計劃：主要包括規劃設計及報建進度、單體方案設計及報建進度、單體施工圖設計及報建進度、市政園林設計及報建進度；

(2)施工準備階段進度計劃：主要內容包括工程招投標、材料設備、分項工程招標、施工臨時水電安裝和施工臨時設施進度計劃、辦理施工前手續計劃；

(3)施工進度計劃：主要包括土建施工和水電設備安裝、材料定板定貨計劃、鋁合金門窗工程和木門及防火門工程進度計劃等；

(4)配套設施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工、電信工程、防盜系統工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進度計劃等。

2．3建立完善的項目投資管理體制

(1)建設用地成本：土地有償使用費、征地拆遷費等；

(2)工程建設成本：土建費、水電設備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設計監理費、向政府交納的配套設施建設費、人防易地建設費、檔案保證金、勞動保險金等；

(3)銷售費用：銷售營業、售樓中介費、廣告宣傳費等；

(4)財務費用：貸款利息、資金運作利息等。

(5)工程計量控制；
主要負責工程的預算與結算工作，審核工程量及工程價款，編制工程招標文件及標底，編制工程款支付計劃，控制工程款的支付。計量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計量人員有豐富的經驗及專業知識。此外還應做到：

(1)了解施工現場、了解工程量實際發生變化情況，及時對工程量的變化進行核實。

(2)要參與材料設備的定貨洽商，據市場價格變化情況來確定材料設備預算價，不能盲目照搬定額或文件價。另外，地產公司可以委托有資質的監理公司履行工程計量職責及工程執法招標工作，地產公司只需負責對其結果審核及支付工程款。

(3)建立完善的合同管理體系。在項目的開發實施工程中，開發公司會與設計院、監理公司、施工單位、材料設備供貨等單位發生合同關系。通過合同形式來約束雙方的責任、義務與利益關系，共同完成項目建設過程。開發公司通過合同對各單位進行監控，以保證項目按計劃完成。同時，對違約方要依據合同進行索賠。

(4)組織對各單位的協調工作。開發公司必須在項目進展的各個階段都真正起組織者作用，通過組織召開定期例會的方式，加強各方的溝通。例如，在設計階段要定期組織設計例會及方案討論會，通過例會協商解決設計中出現的問題。在施工階段，項目經理應組織工程例會，及時解決工程有關問題。項目經理親自組織召開例會，是督促各方的工作進度最有效方法，是一種主動監控方式，但開發公司的組織作用應與監理公司的組織作用明確劃分開來，監理公司的工作應著重在對各施工單位、設備安裝單位、材料供應商等的組織協調管理，目的在于保證工程的施工質量、進度及投資達到計劃要求。而開發公司著重對整個項目全面管理，使項目的品質、進度及總成本滿足計劃的控制目標。所以對施工單位的管理應委托監理公司負責，而開發公司應著重在對設計的監控，使整個項目的策劃意圖通過圖紙表達出來。(5)負責申請并獲取項目開發建設工程中的有關批文及許可證等。如土地規劃許可證、土地使用證、建設規劃許可證、建筑施工許可證等。

(6)負責有關配套設施的報裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門牌、施工臨時水電及永久生活水電等報裝工作。

(7)組織項目的有關驗收工作。如竣工驗收、建管驗收、小區綜合驗收等工作。

3房地產企業必須重視品牌發展戰略

當前，我國房地產行業正處于高增長、高需求、高品位的發展階段。未來房地產市場，只能靠精品和品牌來占領，品牌是房地產市場發展到一定程度的產物。隨著中國正式加入WTO，外國房地產名牌企業對中國市場虎視眈眈，有的公司甚至規劃要每年開發上千萬平米。中國的房地產企業必須加快品牌化的步伐，把房地產品牌做好，牢牢扎根在中國大地，迎接新的挑戰。

決策者應對企業品牌進行長期性、全面性和總體性的謀劃和運籌。品牌策劃有其自身的規律，其策劃者必須樹立創新意識，在經營管理上要有超前意識、運作和實施過程中必須具備高超的組織協調能力、資源統籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場競爭能力。要提升企業核心、房地產企業競爭力，就必須牢固地樹立品牌意識，并按照品牌策劃的自身規律運作。

4高素質人才至關重要

新經濟時代的市場競爭，歸根結底是人才的競爭。對人才的重視和開發，是新經濟時代的重要特征之一，搞好人才資源開發，是新經濟時代的客觀要求。但在大多數房地產開發企業的人力資源管理工作中仍存在著下列的問題和誤區：

(1)人力資源管理者的素質低，管理理念落后。許多企業的領導尚未充分認識到人力資源管理在現代企業管理中的核心地位。

(2)缺乏完善、科學、規范的人力資源體系。沒有從開發人的能力的角度，制定出符合企業未來發展需要的系統的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規范性。

(3)人力資源開發工作不力。一般來說，人力資源開發是考慮個人的個性特征、性格、氣質、能力等內在素質如何配合組織的發展需要，簡單地說，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

在新經濟時代，針對人力資源開發出現的新問題，只有采取新的人力資源開發方式，才能取得成效。

首先，提高人力資源管理者自身的知識水平。要實現從傳統人事管理到現代人力資源管理的轉變，只有依靠一批既懂理論又有實踐經驗的人力資源管理專門人才才能完成。

其次，完善激勵機制。今天社會經濟生活較以往已發生了重大的變化，單純應用傳統的激勵方式已不能滿足需要。只有樹立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵體系，給員工發揮潛能、施展才能提供舞臺，并將企業的奮斗目標和員工的個人目標相結合，從而讓員工同企業一起成長，使員工能夠分享企業成長所帶來的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺自愿開拓創新，敬業敬職。

第三，建立科學嚴謹的員工培訓體系，真正實現由傳統企業向學習型組織的轉變。在新經濟時代，企業人力資源的開發應著眼于人的健康人格的培養，包括持久的工作熱情、堅韌不拔的意志力、人際關系的協調和團隊合作精神等。

第四，營造良好的企業氛圍，加強企業文化的建設。企業文化是全體員工衷心認同和共有的企業核心價值觀，它規定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經濟時代，企業人才資源管理的核心對象將是層次較高的知識工作者，企業在實踐中只有塑造以尊重人、關心人、信任人、培養人為核心的企業文化，才能集聚人才，從而在經濟競爭中成為贏家。超級秘書網：

房地產企業論文范文第5篇

關鍵詞最小稅收負擔合法內部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內，通過對經營活動主要環節的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產企業迅猛發展，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目收入規模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產開發企業納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應緊密結合企業自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業情況各異，應注意法律問題。

房地產開發企業納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師、企業內部專業人員來開展，視企業具體情況而定。

房地產開發企業納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現成本最小化進行，下面從房地產開發企業內部專業人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

1精通業務，對稅法及其相關法規合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

首先，精通房地產開發業務要求以正確的理論作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經濟合同法、證券法等有關法律規定，還應了解房地產開發公司經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業務發生的每個環節，具有統籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經濟發展狀況和其他社會現實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產開發企業開發過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產開發企業的業務流程。根據我國現行稅法規定，從事房地產開發業務的納稅人為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工之前發生的，應計入有關房地產的開發成本；
又規定，納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務局規定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業將減少的應納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產開發企業主要涉及營業稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內容，了解地方是否有優惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產開發企業有許多優惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產開發企業可以免交城建稅、教育費附加，企業所得稅預征率比內資企業低5%等，如果企業的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業的稅收負擔?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產開發企業欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現某一方面節稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

2規范管理、會計業務記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產開發商企業銷售委托1家專業的房產銷售公司經銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；
如果將折扣額另開發票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業所得稅時，折扣額也不得在企業所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產開發企業多交了營業稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應注意會計業務記錄的合法性。例如：某一房地產開發公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協議，取得了稅務發票，公司合理規避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應進行績效評價

年末終了，房地產開發企業委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行分析對比，無疑是一次檢查企業會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業，要重視稅務籌劃的事后評價，總結經驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發展進步，法治會越來越健全，執法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產開發企業自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收法律、法規中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發展的軌道。

參考文獻