房地產業務工作計劃【五篇】（完整）

隨著房地產市場的發展,中國房地產界衍生了一個特殊的新興職業——房地產策劃師。據住建部中國房地產研究會研究報告指出:“中國目前有65%的房產企業急需策劃人員,有90%的企業出現崗位空缺?！边@表明,目前中下面是小編為大家整理的房地產業務工作計劃【五篇】（完整）,供大家參考。

房地產業務工作計劃范文第1篇

關鍵詞：房地產 市場營銷專業 課程和教學內容體系改革

    1房地產策劃專業人才市場需求日益增長、就業空間廣闊 

隨著房地產市場的發展,中國房地產界衍生了一個特殊的新興職業——房地產策劃師。據住建部中國房地產研究會研究報告指出:“中國目前有65%的房產企業急需策劃人員,有90%的企業出現崗位空缺?！边@表明,目前中國從事房地產策劃工作的人員還遠遠不夠,專業人員更是少之又少,在房地產作為我國國民經濟支柱產業的今天,隨著中國城市化,城市國際化的進程的加快,市場需求越來越大,據智聯招聘統計數據顯示,2009年房地產策劃師已經連續三年蟬聯智聯招聘十大熱門職位。

2005年3月為了滿足對房地產策劃師日益增長的社會需求,國家人力資源和社會保障部正式推出《房地產策劃師國家職業標準》,并將房地產策劃師正式列入《中國職業大典》,并將房地產策劃師共分為四個等級。 

房地產策劃師可在大中型房地產開發企業從事投資分析、開發、策劃、銷售工作;在房地產估價機構從事估價、咨詢工作;在房地產中介服務機構從事經紀、銷售、咨詢工作;在物業管理企業從事物業服務與管理工作;也可在房地產交易中心、土地拍賣行、資產評估事務所從事相關崗位等等多種工作。 

2房地產策劃師的專業能力的培養和職業能力特征 

2.1房地產策劃師的專業能力的培養 

房地產策劃師的專業能力培養,需要通過系統學習和掌握現代房地產市場營銷及策劃理論、銷售與管理基礎理論、規劃設計等知識,鍛煉房地產市場調查、項目策劃、房屋銷售技能及管理等專業能力,同時要加強熟悉房地產政策法規。 

2.2房地產策劃師的職業能力特征 

房地產策劃師的職業能力特征包括具有較強的學習能力、文字表達能力、觀察能力、分析判斷能力、人際溝通能力、協調合作能力以及信息處理能力和計算能力。同時,房地產策劃師應有良好的職業道德和敬業精神。 

3房地產市場營銷專業課程和教學內容體系改革 

教育部《關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》指出,“課程和教學內容體系改革是高職高專教學改革的重點和難點,要按照突出應用性、實踐性的原則重組課程內容”;“教學內容改革與教學方法、手段改革相結合”;“教學內容要突出基礎理論知識的應用和實踐能力的培養,基礎理論教學要以應用為目的,以必需、夠用為度”;“專業課教學要加強針對性和實用性”等。這無疑為創建富于高等職業教育特色的課程體系指明了方向。 

3.1科學系統地進行專業課程體系設計 

專業知識主要課程可以設計安排經濟數學、統計學、管理學、房地產概論、房地產經濟學、房地產市場營銷學、消費者心理學、房地產市場調查與分析、房地產市場策劃、房地產商務談判及推銷技巧、公關禮儀、房地產定價理論、房地產估價、房地產經紀理論、房地產經紀實務、建筑概論、房屋結構與識圖、城市規劃設計基礎、建筑工程概預算、物業管理、房屋維修與管理、會計學、財務管理學、房地產投資分析與開發經營、經濟法實務、房地產法律法規等課程。 

從事房地產策劃與銷售管理等工作,對房地產項目的規劃設計、房地產營銷與工程建設的關系等方面要求較多,涉及的學科包括建筑學、城市規劃、內外環境以及建筑工程建設、工程概預算、建筑結構、建筑設備與材料等基礎知識。房地產項目開發早期就較多涉及到與房地產營銷后期的協調,如售樓處包裝、樣板房建設、銷售培訓內容等,但隨著房地產營銷意識的深入,房地產產品本身越來越受到重視,根據市場和自身條件而確定房地產產品定位,從營銷角度出發指導規劃設計已成為普遍做法,這就要求房地產策劃師具備更為專業的知識。

3.2加強校內“房地產實訓中心”和校外實習基地的建設 

建設房地產產品概念展示廳(配置房地產主題概念的模型、效果圖、沙盤及展示設備),滿足形成房地產概念資料庫,滿足專業及專業群建筑產品從認知與運營等方面的教學需要功能; 

建設概念設計實訓室(配置概念設計用桌椅,多媒體教學設施設備,設計資料庫),滿足包括城市總體規劃、控制性詳細規劃、修建性詳細規劃、建筑設計初步、建筑設計原理、建筑設計、景觀設計規劃等基本技能的實訓功能;&n

bsp;

建設房地產營銷實訓大廳(配置樓盤沙盤,洽談桌椅,銷售管理軟件及其它售樓道具),滿足開展銷售策劃與銷售實務技能實訓,組織學生進行網上房產營銷業務房地產網上交易與交流平臺,滿足房地產營銷員培訓需要; 

建設樣板間實訓室,通過建筑構造、裝飾構造節點剖析與展示,滿足房地產產品銷售、建筑構造、裝飾構造等方面的教學和實訓需要,滿足房地產營銷員培訓需要; 

建設物業設備實訓室(配置各類物業設備,包括消防系統,樓宇智能化運行系統等),滿足建筑設備安裝施工、設備運行、物業管理等方面的教學工作需要,提供建筑設備安裝施工、運行、調試、物業管理等方面的教學工作需要和物業管理公司員工上崗培訓需要。 

在加強院內“房地產實訓中心”的同時,要加強校外實習基地的建設與利用。通過與多家房地產開發公司、房地產營銷策劃有限公司、房地產估價有限公司、房地產中介服務機構、物業管理企業等簽訂了校外實習基地建設協議,已形成長期穩定的實習基地。這些校外實習基地一方面為學生成才提供了良好的實踐機會和實踐條件,另一方面為這些企業輸入了新鮮血液并儲備了急需的人才。 

3.3加強《房地產市場營銷》課程改革和精品課程建設 

《房地產市場營銷》課程是房地產市場營銷專業的一門主干專業核心必修課,是一門實踐性、應用性很強的一門課程,對學生從事房地產行業的策劃、銷售等相關職業能力培養起主要支撐作用,可以幫助分析房地產市場,掌握策劃與銷售規律。因此,在教學過程中,需要對本課程進行多方面的改革嘗試。 

1)自編教材、建立教材群,并重組課程內容,與房地產行業對執業人員的職業認證要求結合起來。采用“雙教材”教學,即文字教材與多媒體教材相結合。 

2)進行教學模式創新。有針對性地采取工學交替、任務驅動、項目導向、課堂與實習地點一體化等行動導向的教學模式。 

3)進行教學方式創新。實行多種形式的互動式教學,如討論式教學、邊講邊練、社會實踐等,在教學過程中堅持“以教師為主導,以學生為主體”的創新教育觀。 

通過精品課程建設,促進形成特色專業。 

參考文獻：

[1]薛長青.房地產營銷管理.廣州:廣東高等教育出版社,2004. 

[2]中國就業培訓技術指導中心組織.房地產策劃師(基礎知識).中國勞動社會保障出版社,2007. 

房地產業務工作計劃范文第2篇

【關鍵詞】：房地產規劃，開發管理，施工管理，物業管理，整合協調

前言

隨著我國房地產業市場競爭的日益加劇，房地產的開發經營與管理工作成為了企業提高市場競爭的重點。房地產的開發經營與管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規劃設計管理、開發管理、項目施工管理、物業管理。為了企業的平穩發展和促進企業經濟效益的提高，企業應以完善的管理體系為基礎，運用現代化企業管理理論來開展房地產企業的開發經營與管理工作。

一、規劃設計管理

規劃設計管理就是對建筑工程規劃設計過程的管理，房地產開發商將所承包的建筑工程的規劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產企業可通過建立完善的規劃管理系統來對規劃設計進行管理。

規劃管理和規劃設計的關系相當密切，規劃管理系統的建設就是為了提高對規劃設計成果的審查和管理水平。規劃管理系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。房地產開發項目是否成功主要取決于前期的規劃設計，規劃設計的一個重要環節是要根據客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規劃、設計、建造之間的良好聯系。

建筑工程的規劃設計管理首先要從工程規劃設計抓起，通過對市場細致的調研，建立起多方案的經濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產品質量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規劃設計管理的核心環節就是要選出最優的設計方案，對客戶需要的戶型、內部體系、結構功能、空間利用等都要有創新優化的設計。

二、開發管理

房地產的開發管理是指房地產開發商為了順利完成工程項目的開發而對企業內部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業為成功實現規劃設計管理、項目施工管理及物業管理所采取的經營手段。

工程開發管理的主要內容是房地產開發用地規劃管理、房地產開發工程管理與房地產開發項目風險管理，這三項管理的內容在房地產開發管理中處于重要地位。房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。然而這一規劃管理體制的不完善導致了我國房地產開發用地規劃管理中的一系列問題，如土地開發商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現，就要求房地產開發商應重新界定管理規劃體制并充分運用管理中的規劃職能，同時明確規劃管理的內容，使土地結構利用更加合理。

房地產開發工程管理也是房地產開發管理的重要工作之一，它是現代房地產開發企業管理工作的重點。房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發的經濟效益。

房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產開發競爭對手的競爭使得市場競爭越發激烈、銀行利率升高、房地產投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。因此房地產開發商要注意分析風險產生的原因，加大對房地產開發項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業的效益。

三、項目施工管理

所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質量管理，是提高房產質量的核心環節和重點，包括施工技術管理和現場施工管理兩個方面。施工的技術質量管理，包括對施工隊伍及監理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量?，F場施工的技術質量管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質量意識；
二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實的普及基本知識，強化技能提高；
三是強化施工現場的技術質量管理。

對房地產開發商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目的，開發商需要通過施工資質驗證、招標投標、現場施工檢查、監理單位的監督、工程款的有序發放等措施，充分發揮施工質量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質量、低成本的最終目標。

四、物業管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現建筑設施穩定持續的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是必不可少的。一般說來，房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。高質量的物業管理服務會成為房地產企業競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產企業以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質量的物業管理，房地產企業應該以高素質的人才來建構企業的核心力量，并建立規范化的物業管理流程和制度，制定合理的物業管理費用、并實行財務透明制，創造人性化的生活空間。物業管理是房地產企業開發經營過程中的一項重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的作用。

五、規劃設計管理、開發管理與施工管理間的相互協調與整合

房地產的開發經營與管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協調才能夠實現目標。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發企業的核心工作。

房地產開發中的建筑規劃設計與施工管理的相互脫節雖然有利于各自專業化水平的提升，但是規劃設計與施工的脫節也帶來了許多嚴重問題，比如規劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經驗應用到項目的規劃、設計、開發和現場實施中，以實現項目總體目標的最優化。在房地產開發經營管理中，設計者應根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；
項目的開發管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；
施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法，在規劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪娬{建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發企業的規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產開發商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發商應該把可施工性研究及規劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規劃設計人員、施工人員、相關專家、協調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統化、專業化地完成工程項目的目標。

2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規劃設計階段、開發階段到施工階段、物業管理階段成遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3、在建設過程中持續開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{在項目實施的全過程中進行系統化的研究，充分發揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業務流程中無序的知識進行系統化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現知識的共享和再利用。

六、結語

現代城市規劃的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產開發提供了巨大的發展空間。房地產開發商想要獲取長期的競爭優勢，就需要以高素質的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為基礎、運用專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實行以顧客滿意度優先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻

【l】李元明．房地產公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

【2】仇慎謙．物業建設與物業管理銜接問題的研究． 中國物業管理．2002年3月．

房地產業務工作計劃范文第3篇

摘 要 房地產開發具有投資大、生產周期長的特點，其耗用資金之大、涉及領域之廣、產業鏈條之長，為其他行業無法比擬。房地產企業在開發銷售過程中，涉及的稅種至少有10種，平均稅負高于國內其他行業，總體稅率偏高。如何通過納稅籌劃達到企業稅負最低，從而減輕資金壓力、降低成本、增加經濟效益，對房地產企業具有重要的現實意義。

關鍵詞 房地產企業 納稅籌劃 臨界點

一、 房地產企業納稅籌劃的現狀

（一）企業沒有認識到納稅籌劃的重要性

實際工作中，很多領導和員工沒有認識到納稅籌劃在提高企業資金利用效率，降低企業資金成本過程中的重要作用。領導不重視納稅籌劃，員工也不愿意投入時間和精力來做企業的納稅籌劃，使房地產開發企業未能形成一個良好的籌劃環境，納稅籌劃水平偏低給企業造成不必要的損失。

（二）錯誤的認為納稅籌劃是財務部門的工作

納稅籌劃是指納稅人通過籌資、投資、收入分配、組織形式、經營等事項的事先安排、選擇和策劃，在合法的前提下，以稅收負擔最小化為目的的經濟活動。納稅籌劃的重點在于事前籌劃。很多房地產企業決策人認為：稅收是財務部門的工作，財務部門所做的賬務處理決定企業的應納稅額，出現多交稅或被稅務機關處罰是財務人員的責任。財務只是對企業經營成果進行核算和反應，而稅收是企業在土地轉讓、開發經營、銷售房產等過程中產生的，決策人進行這些業務之前的納稅籌劃是非常重要的。如果決策人沒有樹立正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負過重，想通過賬務處理來解決納稅問題，此時稅收已產生，已不存在所謂的納稅籌劃了。正確的納稅籌劃觀念為：合同決定稅收，決策人在決策前可先與財務人員、稅務事務所進行商討，利用稅收政策進行稅務籌劃，各部門之間互相配合，規避企業的納稅風險。

二、 房地產企業納稅籌劃的基本原則

依法納稅是每個納稅人應盡的義務，偷稅漏稅是國家法律所不容許的，稅收征管法對各種違法行為制定了相應的懲罰規定。企業在進行納稅籌劃時，需要考慮以下幾項原則：第一，合法性原則。在稅收籌劃中，首先必須嚴格遵循合法性原則，這是納稅籌劃區別于偷稅漏稅行為的根本特征。第二，事前籌劃原則。納稅籌劃必須在事前進行，企業經營活動一旦發生，納稅義務也隨之產生，納稅人此時覺得稅負太重，在做任何籌劃都是徒勞的，經不起稅務部門的檢查。第三，目標性原則。企業事前應分析企業的納稅環境，掌握存在的問題，考慮籌劃的可能性，制定籌劃的目標，然后確定實現目標的方法。

三、 房地產企業開展納稅籌劃的主要方法

（一）利用稅收優惠政策

納稅人應充分利用可享受的優惠政策直接減少應納稅額，來減輕或免除納稅義務。稅法制定了大量的優惠政策，納稅人完全可以通過合法途徑，依靠納稅優惠政策減輕企業的納稅負擔。

（二）利用企業或項目分拆

分拆法是通過將收入在兩個或者更多的納稅人之間分配，或者將混合著不同稅率和稅收優惠政策的項目進行拆分。通過降低納稅人的應納稅基礎，減少應納稅額，達到節稅的目的。

（三）利用稅率臨界點

通過稅率的差異來調整應納稅額的方法。適用于具有多種稅率的納稅項目，通過納稅籌劃達到最佳稅負點，使納稅額最低。

四、房地產企業主要稅種的納稅籌劃分析

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值稅性收入的單位和個人所征收的一種稅。

稅法規定，納稅人建筑普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；
增值額超過扣除項目金額的20%的，應就其全部增值額按規定計稅。實際工作中，房地產企業要測算增值率，如果測算的增值率略高于20%時，應設法使增值率≤20%。改變增值率的方法主要有以下幾種：一是合理定價。通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率。二是增加扣除額。如房地產公司可將房屋進行簡單裝修或適當改善開發項目的住宅環境，通過提高房產的質量來適當增加扣除項目，既能提高市場競爭力，又能合理避稅。三是分解銷售價格。如果有可能分解房地產銷售價格，就有可能存在納稅籌劃的空間，通過降低房地產的增值率來減低應繳納的土地增值稅。很多房地產在出售時已經進行了裝修，房地產企業可以將裝修作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。房地產企業可將經裝修過的房屋出售分為兩個合同：房屋出售合同和房屋裝修合同。房地產企業只需對房屋銷售合同部分核算土地增值稅，在合理的情況下，盡量增加裝修合同金額，減少裝修對應的成本，以降低增值率。土地增值稅共設定30%、40%、50%、60%四檔稅率。如果銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率時，房地產企業就需要進行合理的納稅籌劃，所以以上的方法不僅僅適用于20%臨界點的籌劃。在納稅籌劃時開發商應考慮如何使房價在同行中最底，應繳土地增值稅最少，所獲經營利潤最佳這個問題。

房地產企業還可以通過代建房、合作建房等方式進行籌劃。第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，可以采用代建房方式進行開發，而不需要采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以由客戶自己購買和取得，關鍵是房地產產權沒有發生轉移。通過代建房方式建房，房地產企業只需按代建收入的3%繳納營業稅及相關的附加稅。第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；
建成后轉讓的，再按規定征收。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。而房地產企業只需對建成后轉讓屬于房地產公司的住房繳納土地增值稅。

（二）營業稅的納稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種商品與勞務稅。房地產企業繳納營業稅的范圍主要有：銷售不動產，自營建筑、修繕和裝飾工程作業和出租自行開發的商品房等業務。

稅法規定：納稅人兼營不同稅目應稅行為的，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額，按各自的稅率計算應納稅額；
未分別核算的，從高使用稅率。銷售不動產的稅率 5%，自營建筑、修繕和裝飾工程作業的稅率3%，出租商品房的稅率5%。房地產企業在存在不同的生產行為的情況下，應使用拆分法，對基數進行準確劃分，區別各自的應稅行為，分別適用各自稅率，既準確反映了經營狀態，又減低了公司稅負。例如，A房地產企業銷售精裝修后的住宅，總建筑面積80000，預計銷售單價10000元/。如果A與買主按10000元/的價格簽訂銷售合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅10000×80000×5%=4000萬元。如果A與買主按8500元/的價格簽訂銷售合同，然后按1500元/的價格簽訂裝修合同，商品房銷售完后A應繳納營業稅8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760萬元。兩種不同的銷售方式后著比前者節稅240萬元。對于混合銷售行為要通過簽訂勞務合同，使所提供的建筑業勞務與應繳納增值稅的勞務相分離開來，從而按照營業稅率3%進行納稅籌劃而不是17%繳納增值稅。

為了促進銷售，房地產企業在銷售不動產時推出促銷活動是常有之事，在選擇促銷方式上需要合理籌劃。例如，B房地產企業開發建設了一住宅小區，準備在國慶前開盤銷售，并推出一個促銷方案：凡在當年10月1日―10月7日與B簽訂購銷合同的客戶，均可贈送價值3000元的空調一臺。該促銷活動吸引了不少客戶，在優惠期間共實現銷售收入2000萬元，并送出空調200臺。根據稅法相關規定，B的促銷活動屬于混合銷售行為，贈送的空調應按市場價值并入銷售收入繳納營業稅，B應納營業稅=（20000000+3000× 200）×5%=103萬元。如果B更換另一種促銷方式，直接給出3000元的購房折扣，將贈送空調的價值抵為購房折扣，以降低成交價。稅法規定：單位和個人提供營業稅應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價值為營業額。在這種促銷方式下，B可按折扣后的金額為營業額，應納營業稅=（20000000-3000× 200）×5%=97萬元。后一種促銷方式比前一種節稅6萬元。

（三）房產稅的籌劃

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余額或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。房產稅采用比例稅率，有兩種征收方式：其一、根據房產計稅余額的1.2%征收；
其二、根據房產租金收入的12%征收。

財稅【2008】152號一、關于房產原值如何確定的問題：“對按房產原值計稅的房產，房屋原值應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估?！睂τ谕恋厥褂脵嗍欠裥枰嬋敕慨a原值計征房產稅，取決于企業執行的會計制度。如果企業執行《企業會計制度》，納稅人會計核算時應將土地使用權通過“在建工程”計入房產原值的，應按賬簿“固定資產”科目記載的房屋原值計征房產稅，而不得為減少基數而分離土地使用權成本。如果企業執行《企業會計準則》，應將土地使用權作為“無形資產”核算的，房產原值不包括土地使用權，計征房產稅時是不包含土地使用權成本的。假設，房產公司自建自用的辦公樓等房產對應的土地使用權價值2000萬，按30%計算房產的計稅余值，執行《企業會計準則》比執行《企業會計準則》每年要多交房產稅2000萬×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。企業在房產稅納稅籌劃時，應綜合考慮會計制度這一因素。

房產稅稅率的特殊規定：從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅；
對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。對于同一房產出租行為，就房產稅而言，出租給企業用于生產經營的稅負是出租給個人用于居住稅負的3倍。所以，房地產公司在進行房產出租時，在可獲得租金差不多的前提下，應優先考慮出租給個人用于居住這一方式。

對企業而言，將機器設備、辦公設備等附屬設施一同出租給其他企業是常見的情況，按照現行的房產稅法規定，在同一份租賃合同中簽訂的相關標的，將視為一個整體征稅。如果將房產和附屬設施不加區分，附屬設施租賃收入也按12%稅率征收房產稅。因此為減輕企業負擔，對于房產公司將房產和附屬設施同時租賃的行為，應分別簽訂租賃合同，而且應在當地稅務機關允許的前提下，盡量壓縮房屋租金，提高附屬設備租金，已達到合理避稅的目的。

參考文獻：

[1]段光勛.房地產開發企業財稅實物疑難解答.2010(1).

[2]黃劍偉.納稅籌劃的方法與原則.中華會計網校網站.

省略/new/429/430/431/2006/7/ma2705354831167600217235-0.htm.

房地產業務工作計劃范文第4篇

在市場經濟環境下，我國的房地產市場信息瞬息萬變，使得企業納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運用政府相關的優惠政策，就會造成納稅操作風險發生。房地產企業納稅籌劃風險主要體現在以下幾個方面：第一，房地產企業相關的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務人員認定企業存在漏稅、偷稅行為；
第二，進行企業納稅籌劃的操作人員對國家相關優惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業的經濟效益；
第三，房地產企業財務會計人員沒有仔細的核算企業的相關稅金，導致企業核算風險的發生；
第四，在房地產企業納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區別，不能嚴格按照稅法規定進行，很可能給企業帶來偷稅漏稅風險，使企業面臨國家稅務部門的處罰。

二、房地產企業納稅籌劃風險的有效規避策略

針對房地產納稅籌劃風險的幾種類型，筆者基于多年的企業稅務工作經驗，提出以下幾點建議：

1.強化企業依法納稅意識，加強企業會計核算

作為房地產企業的經營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎。作為企業實現經營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業經濟發展具有重要的意義，但其又僅僅是企業財務管理強化過程的一個環節，企業的利潤增長乃至于企業可持續發展不能依賴于企業納稅籌劃。所以，房地產企業需要不斷的加強會計核算，完善企業會計核算資料，為企業納稅籌劃工作順利開展提供依據，同時也能夠為稅務部門的稅務檢查提供準確的依據，以此證明企業納稅籌劃工作的合法性。

2.加強對國家稅法政策的正確把握

國家稅法是房地產與稅務部門的連接紐帶，是企業進行納稅籌劃工作的重要法律依據。企業進行納稅籌劃必須掌握國家相關的稅法政策，準確的了解國家稅法政策精神，確保企業納稅籌劃操作的科學合理性。另外，企業納稅籌劃過程中，還應該充分利用相關的優惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業納稅籌劃進行調整。

3.提升企業財務會計人員的素質

對納稅籌劃風險的防范是一項長期性、復雜性的活動，所以對于房地產企業的財務會計人員應該要嚴格的要求，納稅籌劃相關人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業能力，同時還必須要有對經濟環境的預測能力、經濟項目統籌策劃能力等綜合素質，從而為納稅籌劃活動的有效開展創造良好的條件。納稅籌劃相關人員的綜合素質一是依賴于個人素質的提升，另外也和我國房地產行業財會人員的整體素質有很大的關系。

三、結語

房地產業務工作計劃范文第5篇

市區房屋土地管理局是區政府主管全區房屋、土地、住宅建設和礦產資源的職能部門。

一、職能調整

增加的職能：組織編制本區中、長期住宅建設發展規劃、“四高”優秀小區的質量監督、建設管理的指導和推進；
貫徹國家住宅產業技術標準和行業規范，推進住宅產業現代化；
對本區范圍內的住宅建設、發展、小區的配套管理、組織、協調和服務工作；

負責全區住宅建設配套費的征收、管理、使用工作；
負責對本區批準建設用地的新建住宅進行審核、綜合驗收，對審核合格的新建住宅頒發《住宅交付使用許可證》；
負責本區礦產資源等礦權管理、礦產資源開發、利用、保護。

二、主要職責

（一）貫徹執行國家和本市頒布的房屋、土地、礦產資源、住宅建設發展、住房制度改革的法律、法規、規章、政策以及市房屋土地資源管理局制定的有關規定，結合本區實際，研究制定具體實施意見，并組織實施。

（二）根據本區國民經濟和社會發展總體規劃，研究制定本區的土地利用總體規劃、住宅建設與房地產業發展規劃等中長期規劃，并組織實施。

（三）負責本區配套建設用地規模的總量控制和用途管制；
按權限辦理本區土地劃撥、征用、農用地轉用等各類建設用地的審批和管理；
按規定組織實施本區土地使用權的出讓、租賃、作價出資、轉讓、交易和政府收購、儲備的管理；
指導農村集體非農土地使用權的流轉管理。

（四）負責本區年度土地開發利用計劃、住宅建設、施工及配套設施計劃等的編制，并經有關部門批準后組織實施；
負責對本區住宅設計標準以及居住區公共服務設施標準實施情況進行監督檢查；
負責編制住宅竣工配套計劃、新建住宅綠化建設計劃，組織、協調全區住宅區配套設施建設。

（五）負責本區房屋、土地的權籍管理和專業測繪，并根據委托的權限依法核實和確認房地產權屬，辦理房地產登記發證。

（六）組織本區住宅基地詳細規劃方案的審核；
會同區有關部門對住宅相關項目擴大初步設計進行審批；
負責全區住宅項目規劃的審核。

（七）負責“四高”優秀小區的質量監督、建設管理工作；
負責本區新建住宅交付使用的許可證審批；
協同有關部門對住宅開發企業、工程監理機構的資質進行審核或備案。

（八）貫徹國家住宅產業技術標準和行業規范，推廣住宅科技成果，推進住宅產業現代化。

（九）負責本區房地產市場的行業管理，包括預售、銷售的登記管理和交易、租賃、交換、經紀、信息的管理；
負責房地產開發經營企業的資質管理。

（十）負責本區物業管理的行業管理，包括物業管理企業的資質管理；
指導、協調、監督業主委員會的運作以及房屋維修基金的管理、使用。

（十一）負責本區各類房屋的使用、修繕、拆遷、改造、保留保護的行政管理。

（十二）負責本區住房制度改革的組織實施包括公有住房出售、公有住房租金調整以及私房落政、廉租住房制度的實施。

（十三）負責本區房屋、土地、房改等有關資金的收繳和管理；
負責本區住宅建設配套工程費的征收、使用和管理。

（十四）組織、指導、協調和監督本區房屋、土地、住宅建設發展以及住房制度改革的行政執法工作；
依法對授權范圍內的各種違章違法行為進行行政處罰，依法處理各種房地產的權屬糾紛；
負責有關行政訴訟應訴工作。

（十五）負責本區房屋、土地、住宅建設發展等方面的綜合統計、信息化建設、科技教育管理等工作。

（十六）承擔區政府和市房屋土地資源管理局交辦的其他工作。

三、內設機構

根據上述主要職責，市區房屋土地管理局設15個職能科（室），即：辦公室、組織人事科、紀檢監察室、執法監督科、財務科、土地利用管理科、綜合規劃管理科、房地產市場管理科、房地產權籍管理科、物業管理科、房改工作科、房屋拆遷管理科、住宅配套管理科、住宅計劃管理科、礦產資源管理科。

（一）辦公室

負責機關黨政事務工作的組織協調和對外聯絡和公務文電處理、文稿審核及重要文件的起草；
負責有關決定、決議及領導批辦事項的督辦；
負責各類信息的綜合、編發、上報和新聞宣傳；
負責會議、活動以及、局機關安全保衛等工作；
負責后勤行政工作的協調管理；
負責房地文書、業務檔案的收集、整理、編目、立卷、歸檔管理工作；
負責編制局域信息化建設等中長期規劃，并指導監督實施；
協調管理局系統“一門式”業務辦文工作。

人員編制3名，設主任1名、副主任1名。

（二）組織人事科

負責局屬各單位黨的思想、組織、作風建設；
負責所屬黨組織、領導班子的考核和黨員發展工作；
負責機關、直屬各單位干部的選撥、培養、考核、使用、獎懲、人事調配及人才交流工作；
負責局機關和直屬各單位的人事、勞動、工資、福利的管理工作；
負責局系統離、退休干部的管理工作；
負責局機關和直屬各單位的機構改革工作；
負責事業單位的人事檔案管理、機關公務員隊伍制度建設、專業技術職稱的管理工作及各類人員的教育、培訓工作；
負責機關公務員及事業單位工作人員的年度考核工作及各事業單位年度目標管理實施細則和經濟責任書的制定并組織實施；
負責全局組團和人員的出國（境）管理工作。

人員編制2名，設科長1名、副科長1名。

（三）紀檢監察室

負責機關、局屬單位黨的紀律檢查工作；
負責對行政管理人員進行行政監察，調處違反行政案件；
協助做好局系統政風建設工作，落實政務公開；
負責局屬單位的綜合治理工作。

人員編制1名，設主任1名。

（四）執法監督科

負責檢查、監督房地法律、法規、規章的貫徹執行，受理房地違法案件的檢查、控告，并負責調查處理，依法作出處罰決定；
負責對房屋、土地的利用、保護和各類房屋建設用地以及房地產市場進行監督檢查；
會同有關部門處理權屬糾紛的侵權行為，協助司法機關實施行政處罰的強制執行；
協助有關部門查處房屋、土地管理人員在執行公務時發生的糾紛案件。

人員編制2名，設科長1名。

（五）財務科

負責編制局年度預、決算并指導實施；
負責局資金管理和直屬事業單位會計核算、財務管理工作；
負責局系統房地資金監督管理和會計核算業務指導工作；
參與房改資金管理；
負責各項規費及有關資金的征管、收繳以及房地系統行政事業性收費的立項申報和物價收費管理工作；
負責局系統房屋租金管理及直屬事業單位固定資產管理、外匯管理、基本建設投資管理、集團購買力管理工作；
負責局系統各單位的內部審計工作；
負責住宅建設配套費管理；
負責土地出讓金的征收。

人員編制3名，設科長1名、副科長1名。

（六）土地利用管理科

負責編制年度用地計劃，并分解下達、組織實施、檢查督促；
負責全區城鄉建設用地、農用地轉用、征用、劃撥、集體土地（含農民建房用地）的使用以及臨時用地的統一管理；
負責對建設用地進行全程管理；
負責全區土地有償使用管理審批；
負責土地招標拍賣掛牌計劃的制定及具體組織實施和管理。

人員編制3名，設科長1名、副科長1名。

（七）綜合規劃管理科

負責組織編制和修編區、鎮二級土地利用總體規劃；
指導各鎮編制和修編土地利用總體規劃并負責報批；
對各級土地利用總體規劃的實施負責監督管理；
負責本區土地資源開發、利用、保護、整治的總量控制與用途管制；
負責本區建設項目的用地預審和用地審查。

人員編制2名，設科長1名、副科長1名。

（八）房地產市場管理科

負責房地產開發企業工商登記后的備案管理、資質管理及其開發經營活動的管理；
負責房地產經紀、評估機構及其從業人員的資質、資格管理及其經營活動的管理；
負責商品房、存量房的轉讓、交換、租賃以及房屋建設工程轉讓等房地產交易管理；
負責房地轉讓、租賃價格及成交價格申報的管理；
負責房地產固定市場行政管理及各類房地產展銷的業務指導；
會同有關部門編制商品房計劃及組織商品房綜合驗收和質量評比、參與組織房地產市場信息、數據的匯總；
負責落實私房政策的實施和“”前私房遺留問題的處理指導、協調各鎮私房落政工作；
負責落政房源經費的統籌安排；
負責宗教房產的管理；
負責商品住宅維修基金管理。

人員編制2名，設科長1名、副科長1名。

（九）房地產權籍管理科

負責全區城鄉房屋土地的房籍、地籍和權屬管理；
指導和協調房地產登記發證工作；
負責全區房籍地籍基礎數據的統計和分析；
協調處理全區房屋土地權籍矛盾和糾紛。

人員編制3名，設科長1名、副科長1名。

（十）物業管理科

負責全區物業管理的行業管理，包括物業管理公司的資質管理、指導、協調、監督業主委員會的運作以及房屋維修基金的管理和使用；
負責編制全區舊住房成套改造年度和中長期計劃及全區舊住房成套改造、保護保留性改造的行政管理；
負責對系統自管單位、區授權房屋經營情況進行監督、檢查；
負責直管公房維修計劃落實情況的管理、維修資金使用情況和防汛、防臺、查險解危工作的安全技術管理。

人員編制3名，設科長1名、副科長1名。

（十一）房改工作科

負責對住房制度改革情況的調研、測算；
會同有關部門擬訂房改的政策、方案和實施細則，并對方案的實施進行組織、指導、和監督；
負責住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的實施管理；
負責擬訂本區城鎮廉租住房制度，編制本區廉租住房工作的年度實施計劃；
指導協調廉租辦的工作。

人員編制1名，設科長1名

（十二）房屋拆遷管理科

負責全區各類房屋拆遷的行政管理，包括拆遷項目的審核、拆遷許可證的核發和拆遷總量的控制；
負責拆遷單位的資格審核、發證、資質復查；
負責臨時過渡居民回搬工作的檢查、督促，負責拆遷糾紛的裁決。

人員編制3名，設科長1名、副科長1名。

（十三）住宅配套管理科

負責全區新建住宅配套項目的征詢、審定、可行性論證；
負責全區住宅小區市政、公用、公建配套項目的建設進度和工作質量的檢查與監督；
全區新建住宅交付使用申請審核、交付使用前的綜合驗收及《市新建住宅交付使用許可證》的核發工作；
督促住宅建設單位發放“兩書”，并嚴格按“兩書”規定，履行承諾責任；
對擅自交付行為依法進行查處；
組織住宅建設立功競賽活動；
負責全區住宅產業現代化的推進；
承擔住宅建設“新技術、新材料、新工藝、新產品”成果的推廣應用；
負責承擔市、區住宅建設實事項目建設工作。

人員編制3名，設科長1名、副科長1名。

（十四）住宅計劃管理科

組織編制本區中、長期住宅建設發展規劃；
負責“四高”優秀小區的質量監督、建設管理工作；
負責本區城鎮和中心村住宅建設的指導和推進；
負責住宅各類報表的編制匯總；
負責組織全區住宅及相關項目初步設計審查；
負責全區住宅開發項目的配套費征收。

人員編制2名，設科長1名、副科長1名。

（十五）礦產資源管理科

負責本區礦產資源采礦權管理，并對礦產資源的開發、利用和保護進行監督管理；
負責對地質資料匯總保管和利用的監督管理；
調處礦產權屬糾紛。

人員編制1名，設科長1名。