2023年房地產可行性報告【五篇】

關于房地產開發可行性研究報告有哪些?下面是小編為大家整理的相關模板，接下來我們一起來看看吧!房地產開發可行性研究報告【一】一、項目背景1、項目名稱：居住小區(暫定名)2、可行性研究報告的編制依據：(1下面是小編為大家整理的2023年房地產可行性報告【五篇】,供大家參考。

房地產可行性報告范文第1篇

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房地產開發可行性研究報告【一】

一、項目背景

1、項目名稱：居住小區(暫定名)

2、可行性研究報告的編制依據：

(1)《城市居住區規劃設計規范》

(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com

(3)《城市居住區公共服務設施設置規定》

(4)《住宅設計規范》

(5)《住宅建筑設計標準》

(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

(7)《城市道路綠化規劃及設計規范》

(8)《高層民用建筑設計防火規范》

3、項目概況

1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區內土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。

2 )建設規模與目標：

土地面積：

容積率：

開發周期：

土地價格：
元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

建筑面積(預計)：總建筑面積：

3 )周圍環境與設施

(1)步行約10 分鐘可至a市中心。

(2)西側為 市城市中心景點。

(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。

(4)西南靠近a市小學。

(5)北面為a市人民銀行。

4、項目swot分析

優勢及機會

(1) 該項目地處a市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

(2) a近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。

(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。

(6) 該項目以毛地出讓，起價

元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(7) 該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區，我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。

(8) 我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。

(9) 物業管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。

(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。

(19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1 a市概況(參考)

a市位于

河南岸，面積

平方公里，人口 萬。

生態環境優良。境內有部級森林公園、部級野生動植物保護區、部級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。

項目所在區位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

2 a市房地產住宅市場分析

a市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。

1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，a市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

二oox年，a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。

表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

房地產開發可行性研究報告【二】

一、國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業(汽車、醫藥、房地產)之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、xx房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

2004年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

2003年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《2004年經濟發展情況新聞稿》)

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

房地產開發可行性研究報告【三】

一、房地產可行性研究的目的

房地產開發項目是一項極其復雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列復雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的主要依據。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產開發項目的實施和控制提供參考。

二、規劃設計的可行性分析

1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3.土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4.周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

5.周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。

7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

房地產開發可行性研究報告【四】

可行性研究過程中的誤區及應對措施

(一)常見誤區

1.一個標準的效益分析

如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預測，而這些預測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕煌钠谕到o出不同的期望效益預測。

2.先入之見的可行性分析研究

通過一些房地產投資項目失敗的案例，發現其中大部分項目的失敗都是由一些可預見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津;準備在一個規劃失控的農民居住區開發商住小區，結果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應量過大致使需求短缺;建設成本遠遠超過預算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發現，房地產項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

(二)應對措施

1.重視專業化及市場培育工作。加快專業化及市場培育工作，推進行業規?；c專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外在動力。

2.提高從業人員素質。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應該是“全才”，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、稅務、金融等專業知識。

3.建立可行性研究數據庫。當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內容，通過分析對比，總結經驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。

加強房地產可行性研究工作的一些建議

(一)重視多方案比較

一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。

(二)堅持可行性研究的客觀性原則

客觀性原則就是要堅持從實際出發、實事求是的原則，房地產開發項目的可行性研究是根據擬開發項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。

(三)提高可行性研究編制人員素質

相當一部分房地產開發項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應房地產開發的多專業要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產開發領域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經濟評價流于形式。不能根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析，對一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導作用。

五、結語

總之，可行性研究要以市場為導向，對房地產項目所涉及的領域、經濟效益、技術可行性、環境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產生直接、巨大的影響?？尚行匝芯恳栽鰪娖髽I核心競爭力、創造經濟效益為中心，對房地產開發項目的各要素進行全面的調查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優化方案。同時我們應注意房地產項目可行性研究中存在的問題，在工作中應避免這些問題的出現，發揮可行性研究的實際作用，使房地產項目的開發工作有據可依。

房地產開發可行性研究報告【五】

一、完善文本內容。本報告中，應增加建設單位的相關情況，清楚開發單位是否有資質和能力承擔項目開發;增加和深化銷售預測和銷售策略;深化投資環境和市場研究，特別是項目區域開發區的房地產銷售情況及經濟發展情況。

二、增加相關圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖?？倛D可以知道建設規模和內容，清楚開發強度和經濟技術指標，也可知道設計是否符合相關規范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。

三、完善相關設計依據。文中設計依據有些已經過時，應采用國家最新規范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產市場發展的文件，應加上去，增加項目的本地性。

四、完善建設內容。建設內容應當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設內容;說明項目用地權屬情況。

五、細化和修改文字內容。文中劣勢描敘中，項目區域為未開發區域不對，該項目區域已經是成熟開發區域;文中對房地產市場的分析應當主要側重開發區的房地產市場分析，而不應是湖南省和婁底市的，說服力不強。

六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產市場開發情況，應調整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應進一步核實，該區域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。

七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。

八、完善對項目開發條件的描述。本報告中，項目建設基礎條件的描敘與本項目實際建設地不符，應具體針對性地對項目建設條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質情況、周邊建設情況等。

九、工程管線設計應深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設兩個專變配電室，共設4臺高壓開關柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。

房地產可行性報告范文第2篇

第一章 投資環境分析

一、 國內環境：中國房地產還有20年以上的好景

XX年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業及相關行業代表參加本屆展會，從側面反映開發企業普遍對未來房地產市場預期向好，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景” 。

“中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在XX年中國gdp增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產業直接貢獻的。

中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力。

1998年以來，中國房地產開發投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

XX年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了5.7%。而在美國，房地產業作為國家經濟的三大支柱產業（汽車、醫藥、房地產）之一，已持續了50多年。

2020年，中國的城鎮人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮住宅存量面積將達到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產市場：整體良性發展與現階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導

XX年6月，為了促進房地產業的持續快速健康發展，根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，結合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關于促進房地產業持續健康發展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發展。

3、人口城鎮化，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經商。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮化，城鎮人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。

XX年荊州市城鎮居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%；
XX年全市農民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經濟運行特點、問題及對策》)

XX年荊州市完成生產總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；
農民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發言人辦公室《XX年經濟發展情況新聞稿》）

以上數據反映了企業和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優其屋”發展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠。

5、同類物業的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上，本類產品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺“為古城減壓，城內只許拆房，不許建房”的新規劃，開始對城墻及城內古跡、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發提供了良好的市場環境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產的居住權。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場。

第二章 項目概況

一、建設地址

新風小區二期工程——城南春天項目（以下簡稱“本項目”）位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；
西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

二、項目規模

“新風小區”項目規劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。

本項目“城南春天”為“新風小區”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產開發計劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛禐?36套，入住人口約XX人。

三、總體規劃設計理念

1、充分利用本地塊的地理優越性及周邊的自然資源，注意人文和環境的可持續性發展，創造既能享受現代都市文明，又能享受生態自然的居住環境；

2、適應大學城、開發區高知人士需求，創造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環境；

3、在延續一期建筑風格的基礎上積極創新，利用科學的環境規劃方法，為荊州市的住宅小區發展創造良好的典范。

四、總體規劃構思

本項目參照浙江、深圳等沿海發達地區房地產業精萃，吸取各地域房地產業界的優點，接合本地區實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規劃，精心設計。小區內配套設計齊全，規劃建設 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業街、大型地下停車場、社區醫療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設施。

1、規劃結構

小區以城市主干道、小區廣場、小區干道、小區道路為網絡。整個小區地形成矩形狀，以南環路上設入口廣場，其余路設次入口，小區中心設區內廣場，小區主干道串聯若干個小區廣場作為主交通網絡。

2、建筑單體設計

小區建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規定系數以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。

小區住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區科學、外表親和不張揚的特點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。

3、建筑環境及園林景觀設計

整體環境景觀設計，總體表現現代人文景觀的環境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區優雅、寧靜、宜人的居住環境。

規劃建造 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，平均地平在原有基礎上高出 1米 左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。

設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區的綠化景觀真正成為業主的休閑享受樂園。

根據組團分區，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。

保證植被的多樣性和色彩性。整個園區的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區人氣和美感。

小區綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。

五、物業管理

優良的物業管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業主的利益得到保障。

本項目聘請浙江省知名萬家物業公司進行全程物業指導，該公司從事專業物業管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題。

本項目推行“綠色安全環保小區”概念，全部采取人車分流，設 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風二路和屈原南路上還設有兩個側門，供車輛出入。

小區入口設保衛室，每棟樓的單元入口都裝有可視對講系統，公共場所及外墻設高密度紅外線監控系統，社區內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統獲得最及時的幫助。

此外，本項目物業管理還提供全天候的小區保潔；
園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；
消防設施的保護；
公共部位的維修與保養以及代訂牛奶、書刊報紙等等。想業主所想，急業主所急，讓業主享受尊貴自在的居家生活。

第三章 項目市場分析與整合營銷

一 、項目市場分析

1、地段環境優越

本項目位于荊州城南經濟技術開發區，建設中的大學城的中心。北臨城南片區交通主動脈——高規格景觀路南環路，目前南環路拓寬工程已順利結束；
西面的屈原南路，是連接南環路與市中心的紐帶，其拓建工程已經動工，預計XX年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況，實現本項目與城內的零距離接觸，在相當大程度上增強本項目的地理優勢。

2、周邊生活配套完善

本項目周邊的生活配套包括：新風超市、金豐園超市、明珠超市；
新風菜場、金豐園菜場；
農業銀行、工商銀行；
胸科醫院、二醫院、荊州市中心醫院；
以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑配套，生活十分便利。

3、園林景觀設計突出

本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等（詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”）。

4、教育配套優勢顯著

自古以來，人們就非?？粗丨h境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發展到對未來居住環境的關注，對未來鄰居的關注?，F代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養的顯現。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。

本項目地處大學城中心，教育配套優勢極為顯著。隨著長江大學的成立，高級職業技術學校等20余所學校逐步遷入大學城，本項目得天獨厚的文化教育氛圍，以及業主以教師為主的特點，將吸引越來越多的高知高收入人群投資置業。

5、建筑施工品質過硬

本項目施工隊伍來自中國“建筑之鄉”浙江上虞，推行品牌第

一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業界好評。

一期現房達到了卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，給消費者留下了深刻的印象。

施工方在“城南春天”的建造中，將繼續秉承這種精益求精的作風，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區，創造良好的社會效益和經濟效益。

6、市場供求關系良好

本項目地處城南開發區，周邊房產開發項目較少。作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，大學城20余所學校的遷入，將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。

7、開發區的升值潛力巨大

本項目所處的城南經濟開發區，屬省級經濟技術開發區、省級臺商投資區，近年來發揮其特有的區位、土地、港口、大學城高?？平虄瀯?，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發區中格外引人注目。在城南經濟技術開發區、大學城大力建設的同時，也刺激了周邊各相關行業的發展，使得城南片區人氣驟增。

恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機，作為城南開發區、荊州大學城、景觀路南環路上第一個大型住宅社區，本項目前景十分看好。

二、一期現房整合營銷

我公司通過對一期現房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執行。

XX年3月，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售合同。

武漢新希望物業顧問有限公司是一家從事房地產營銷策劃與銷售顧問的專門公司，業務廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發商長線合作，擁有8年的實戰經驗，4 8個樓盤成功策劃、營銷的經歷。該公司憑借先進的管理模式、扎實的工作精神、精專的業務能力等諸多方面的優勢，屢屢超額完成銷售任務，典型案例年銷售10萬余方，銷售額逾億元，更創下了日售1萬平米的售樓奇跡。其中曾為9個滯銷樓盤做出科學的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場銷售。迅速售罄，被發展商譽為“房產良醫”、“發展商的新希望”。

武漢新希望物業顧問有限公司自接手本項目后，對產品進行了全新的整合包裝、營銷策劃，運用規范、科學、有效的操作技巧，大大加強了本項目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時未售186套的54%，大大加快了項目的資金回籠速度。XX年元旦及春節期間，新希望公司根據返鄉回城人員驟增等趨勢，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動，進一步加強銷售攻勢，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場。

事實證明，本項目聘請武漢新希望物業顧問有限公司，對產品進行全新的整合包裝、營銷策劃和強勢銷售，使本項目銷售進度、資金回籠與周轉產生了重大轉折。

據此進度預計，一期186套現房將于XX年4月實現100%售罄，實現資金全部回籠。

三、 “城南春天”價格定位

現階段本項目同類物業荊州花園、順馳太陽城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。

另一方面，如上所述，本項目恰逢現階段荊州房地產市場迅猛發展、持續升溫的大好時機。從XX年1月我公司對市場同類產品的價格調查（見下表）可以看出，目前市場同類產品銷售均價皆在1400元/ m 2 以上。

樓盤名稱

荊州花園

順馳·太陽城

翰林苑

觀邸

起價 （元/ m 2 ）

1380

1616

1448

1428

均價 （元/ m 2 ）

1550

1750

1460

1750

備 注

僅剩10余套

與上表所列同類產品相比，“城南春天”在園林景觀設計（詳見p.5“建筑環境及園林景觀設計”）、教育配套（詳見p.7“教育配套優勢顯著”）、產品品質（詳見p.7“建筑施工品質過硬”）等方面具有顯著優勢。

如園林景觀設計方面，順馳·太陽城無中心花園廣場，其他項目的設計力度也較弱。而本項目對荊州住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以100畝的社區規模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場，采用坡地式設計，建造特色枯水景、實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時尚休閑會所，等等。

根據消費者“買升不買降”的心理特征，我公司將對“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價格策略，即在入市初期采取較優惠的定價，之后根據供求關系的變化控制漲幅，有計劃地逐步提升銷售價格。

目前，我公司根據項目自身特點，結合市場同類產品價格，進行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價定為1400元/ m 2 。預計將獲得廣泛的市場認同，為本項目的銷售開啟良好的開端，促進資金的良性循環周轉。

四、“城南春天”整合營銷

武漢新希望物業顧問有限公司在對一期現房進行全新的整合包裝、營銷策劃、強勢銷售的同時，也為二期“城南春天”的包裝與營銷進行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產品優勢，以及在一期基礎上的改進已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細登記預訂客戶已達100人。預計開盤后，產品銷售將勢如破竹，實現更快的資金回籠，實現將資金周轉的良性循環。

“城南春天”在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計、教育配套的重大優勢，切合目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。

1、案名：新風小區二期·城南春天

以“城南春天”這一富有現代都市人文氣息的新穎命名，引領產品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c明項目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a品不僅是對一期的創新，更是給城南片區、給整個荊州來了春天般的新意。

2、推廣主題：春天里的書香院落

“春天”點題，并緊扣產品的園林景觀設計優勢；
“書香院落”緊扣產品的另一重大優勢——教育配套，并深深契合。

3、組團名：梅園、蘭園、竹園、菊園

將“春天”般居住的新意具體到每個組團，給每位住戶屬于自己的居住情趣。

梅蘭竹菊既是綠色生態、自然園林的代表，體現產品的園林景觀設計優勢；
也是中國傳統文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊園”的組團命名，同樣是既緊扣產品優勢，也深得目標消費群（以周邊教師、公務員等高知高收入人群為主）所愛。

4、主打廣告語：

（1）XX荊州最值得期待的生態人文住宅（開盤前）

（2）領舞城南新生活（開盤后，暫定）

以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。

主打廣告語的設計表現十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現，給受眾反復、強烈的刺激。

5、賣點提煉：

（1）金牌美福地，品藝術人文書香。

絕版地段，浸染大學城墨秀書香，盡享城南經濟開發區商圈活力，坐擁高標準景觀路南環路的便利和尊榮，多條公交線路直達小區門口。

黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。

（2）優越性價比，體貼生活多樣選擇的空間

超值起價，引領城南片區超值風

暴。

精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優質高硬鋁合金窗、成品窗臺整體裝配，室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……

省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。

（3）完美設計，成就大家風范

100畝宏大規模，1000㎡時尚休閑會所，5000㎡中央綠化廣場， 400m 特色商業街，靜謐社區、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配儲藏室，/時尚車庫，給你更多生活空間。

綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。

（4）完善配套，實現愛家之人的夢想

金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場、東門風景區等休閑場所舉步即至；
江漢石油學院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風幼兒園等名校環繞毗鄰；
超市、菜場、醫院、銀行、商場林立四周。

愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。

（5）“五心”級物管，感受心的呵護

家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監控探頭、可視對講門禁系統，多項人性化家政服務。

讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。

第四章 投資計劃及經濟分析

一 、前期工程情況

房地產可行性報告范文第3篇

土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。

1.土地性質及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建設用地構成，較平整。

該地塊位于XX區XX鄉石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有2000人左右）；
還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環境質量

2.1自然環境

該地塊總體來看屬于平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個方向的環境情況：

1.南向

遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區域環境因建設公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

4.西向

西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。

1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） （略）

2． 物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖） （略）

3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） （略）

1.岱黃公路一帶區域調查

自然環境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉。XX鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。

人文環境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿路地帶和石橋村大概有2-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡陋。

經濟環境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來源于村辦企業，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發展第三產業，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約400畝），收入該居民發放補助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調查

自然環境：沿線區域自然風景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；
塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。

社會環境：該區域位于XX區邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發建設，有液化汽供應站。

經濟環境：該區域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業大都以民營，私人企業為主，現達到大都處于半停產狀態，但私營企業仍具相當活力。商業，金融業，服務業仍處于落后的萌芽狀態，有銀行，合作社零星分布其間。當地居民收入差距較大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養殖為主。

3.姑嫂樹路段調查 沿張公堤段以居民區為主,零星間隔有林區和小塊菜地,無商業門面,有兩個工廠及XX新世界畜禽水產市場。沿線有35路車通行,基礎設施,公共設施相對滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產狀態,另外該區域內設有XX市勞教所,戒毒所。居民收入主要以經營釣魚臺,打工,出租房屋為來源.道路情況較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環境一般,無污染.

整個經濟實力較同區域內其他村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環境,景觀不如其他村。

4.XX大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉行政劃分,居民約800戶。因沒有土地,鄉民很少務農,鄉里只有少數魚塘。鄉里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為2-3層的樓房.區內企業和少,大部分已關閉,只有少數幾家如佳樂化學涂料有限公司,田田股份集團有限公司在經營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿市場,一個衛生所和幾個小診所,因XX大道在建,鄉里的水電十分方便。

5.黃浦路一帶至工農兵路一帶

自然環境:沿線因是城區主干道,叫喧嘩,發展大道至姑嫂樹路兩側臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進行基礎設施道路建設,旁邊多為低層住宅,商業用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農田.

人文環境:發展大道一帶科,教,文,衛,娛樂等公用設施一應俱全。發展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數量均在2000-3000人之間。

經濟環境:發展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業網點較多;二七路現今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經濟環境會有大幅度的提高。

二、 XX地區區域分析

1.基礎設施狀況分析

1.1交通狀況 1.2人文環境及生活配套設施

地塊周邊商業網點和金融機構交齊全的主要位于發展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業鋪面,專業性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。教育機構不健全,僅有華中高級中學,塔子湖小學和黃浦園豐村小學,田園小區小學等,醫療設施缺乏,主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環境幾生活配套設施較差,是項目開發的一大劣勢。

1.3市政配套設施

水:該地塊用水有宗關水廠提供,在地塊南側的XX路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統,污水屬入三金潭污水系統。該地塊南側的XX路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。

氣:整個XX地區目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設DN500管道至XX生態花園一帶,XX路在黃浦路延長線西側已埋設DN300現狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設DN300管道。

居民習慣:此地區居民主要為當地農民,生活以打工,種植,養殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。

2.XX地區住宅市場調查

2.1XX地區總體規劃及土地出讓情況 XX地區大約有2.5萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有1.5萬畝.有四十余家開發商已征用土地,其中有征地指標的約為30家,但尚無項目,依據現狀和路網分隔,將XX地區分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據此論述XX地塊的出讓情況(下列情況屬規劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情況: 左塊地出讓情況: 右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個項目,朝北上方為東方恒星園,再向上為XX鄉政府和XX生態花園及世紀家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業區等。

2.2XX地區開發現狀及態勢

XX地區目前開發的住宅小區主要集中在大黃公路以東，現有XX生態花園，世紀家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個項目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個項目．XX地區的住宅物業形態有多層，小高層，高層，單體別墅，聯體別墅。XX地區住宅呈現出明顯的走勢特點：規模不斷擴大，價格穩步上升，社區文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區域發展，供求關系，物業形態，戶型，物業管理，目標客源等8個方面的調查統計情況．

2.2.1區域發展狀況 2.2.2供求關系 2.2.3價格

2000年XX市住宅的價格全面上漲，今年內將持續上漲，從本區域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價一般都上漲到1500元/平方米以上，均價達到1760元/平方米以上，小高層，高層和別墅的價格更高。XX大道建成通車，各樓盤的配套設施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到1900元/平方米以上，這個漲幅是漸進式的。同時本區域樓盤比市內同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業的最重要因素之一。

2.2.4付款方式

隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如XX生態花園，80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到88%，按揭的成數高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。

2.2.5物業形態

本區域的物業形態已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯體別墅為輔的格局。這符合本區域人口的規劃要求和客戶在此置業的生活要求和環境需求。

2.2.6戶型 2.2.7物業管理

物業管理以人為本，突出人性化，社區文化，智能化竟是時下物業管理的主流，營造濃厚的社區文化環境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區域物業管理的方向。

2.2.8目標客源

目前，在本區域購房的客戶大都是黃浦路和發展大道沿線的鄰近區域客戶。今明年隨著區域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業的市內客戶，特別是有房需要換環境的置業換房客戶（政府公務員，企事業單位人員，生意人）仍將是本區域重要的目標客源。

二、 項目周邊主要物業分析

晨星苑

1.項目規劃 2.戶型設計 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層

比例 20% 15% 45% 15% 5%

3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業單位中高收入人員，另有部分中小企業的業主。

三、項目周邊主要物業分析

晨星苑

1.項目規劃 2.戶型設計 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層

比例 20% 15% 45% 15% 5%

3.價格策略 4.宣傳推廣 5.銷售情況 6.客戶分析

客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業單位中高收入人員，另有部分中小企業的業主。

XX生態花園

1.項目規劃 2.戶型設計

一期主要戶型2*2和3*2，面積為90-130平方米，具體指標如下：

戶型 2*2 3*2 4*2 復式 比例 10% 45% 30% 15%

二期主要戶型為2＊2和3＊2，面積為90-140平方米，具體指標如下：

戶型 2*2 3*2 4*2 6*2

面積 89,98 120,140 154 173

比例 41% 44% 10% 5%

3.配套設施

小區配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。

4.物業管理

有XX金冠物業管理公司進行智能化管理，物業管理費為0.5元／平方米*月

5.價格策略 6.宣傳推廣

主要采用派發宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。

7.銷售情況

首期498套2000年5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據悉空軍雷達學院買了6棟，XX鄉政府購5棟，一期已基本售完．2000年5月份完成銷售額500萬，6月份完成銷售額700萬，由于調價原因7月份以后，未超過500萬。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區域內價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛生間為黑房。

8.客戶分析

一期主要客戶為集團購買，雷達學院購6棟，XX鄉政府購5棟，散戶主要為XX區行政企事業單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。

竹葉苑

1.項目規劃 2.戶型設計

竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下：

戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 分布 D區C區 C區 A區B區 A區B區

比例 46% 9% 30% 15%

3.配套設施

竹葉苑小區周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區內住戶，社交氛圍；
小區內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置IC卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛生間預留上下水接口，采用自然采光；
可提供有線電視，電話，數據通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；
水表，電表出戶，可提供DN15水表，配置供電容量8KW，40A電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區內還設有醫療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。

4.物業管理

有省級先進物業管理公司招銀物業實行全方位智能化的物業管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監控，閉路電視監控，戶內安防聯網，車輛出入管理，抓業清潔人員負責苑內公共衛生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；
代定飛機，火車票，物業租售等多項服務．設備維護，電話通知，15分鐘內上門服務。

5.價格策略 6.宣傳推廣

目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段，2000年XX金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當的成功，隨后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。目前處于前期的準備階段，將于4-5月正式開盤。

7.銷售情況

竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現認購銷售100套。

8.客戶分析

從前期銷售情況來看，客戶主要來自發展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業單位中高收入人群，客戶分布區域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環境．

佳海華苑

1.項目規劃 2.價格策略

早期聯體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協助辦理公積金及組合貸款。

3.銷售推廣 4.銷售情況

佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約10%。

5.客戶分析

客戶主要為開發商的關系戶，直接實現銷售僅兩三套。

世紀家園

1.項目規劃 2.戶型設計

以中大戶型為主，面積在86-320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標如下：

戶型／多層 2室 3室 4室 5室 數量 73 352 102 4 戶型／小高層 3室 4室躍式 5室躍式

數量 280 140 56

比例 58% 29% 13%

調查結果表明：

1、項目所在區域已成為一個大型的居住新區，各種檔次的居住小區競相爭艷。

2、項目所在區域雖然居住小區較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區較少，因此，該區域內以中低檔次的物業競爭最為激烈。

3、項目所在區域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。

4、中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。

5、在調查的所有樓盤中，大多數都采取隨行就市的追隨策略。

6、同XX市其他區域相比，區位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業的品牌、品質。

四、 XX鄉消費者調查分析

1.消費者需求調查

2000年區域在售樓盤實現銷售約10萬平方米，客戶主要來自周邊地區，現對已購房客戶進行調查統計。

1.1客戶類別

來此區域置業的客戶主要分布在發展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。如XX生態花園，空軍雷達學院，XX鄉政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區為主。已購房客戶區域分布如下：

區域 XX 江漢 其它

比例 80% 15% 5%

已購放客戶職業分布

行政事業單位 科研教育單位 個體私營企業

45% 45% 10%

由于XX屬于新區開發，目前區域樓盤客戶主要還是周邊地區，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I單位，科研教育單位，個體私營業主這幾種常規的住宅消費類型。

1.2購買力 1.3購買動機

此區域置業的客戶多為二次置業，客戶購買動機主要為改善居住環境．購買動機如下：

換環境 結婚用 投資

87% 8% 5%

1.4客戶認同的因素

選擇在此置業的客戶對小區的認同因素依次為：

因素 環境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力

比例 70% 50% 50% 20% 20% 15%

從成交客戶因素分析客戶多認同區域環境，其次是距離遠近（即離工作單位或原有居住區域遠近），戶型合理，付款方式靈活，價格，地段發展前景。

第四章 項目開發經營優勢點與機會點分析

一、房地產投資項目開發經營機會形成模式

經營機會的實質是尋求、識別、把握企業可進取的市場空間。

經營機會是外部市場、環境條件中的有利條件的綜合態勢與企業本身優勢的結合。

經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優勢點、競爭點、賣點。

二、項目開發經營優勢點

本報告一、二、三部分對該項目作開發經營環境分析時，已作了許多討論?，F對該項目真正的、突出于XX鄉住宅市場的優勢點集中如下。

（1）項目開發經營期幾年內相關的經濟大“勢”。

①國家宏觀經濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發經營期。

②住宅業房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業將面臨有利的政策法規環境。

③置業意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）項目的區位優勢與地段優勢及其發展空間與規模

①XX花園的自然環境，在XX市得地獨優，其遠離市中心；

②XX花園可作為XX區、XX鄉企事業單位人員，私營、民營企業家理想的生活基地；

③XX花園占地近百多畝，規模適中，可作為經濟住房，是置業的理想地方。

（3）項目公司企業領導核心與公共關系狀態。

①項目開發公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，

②項目開發公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為XX市人民，XX鄉政府作出貢獻。

③項目也可以運行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。

上述這些優勢點的正確運用，有利于開發項目的打造良好的基礎。

三、項目開發經營機會點

（1）整個XX區XX鄉人口眾多，外來人口也較多，而且私營，民營企業今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之XX鄉的大規模建設活動，使得整個XX鄉的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。

（2）項目區域位置遠離市中心，自然環境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業便宜，而且近年來，XX鄉有大規模的開發建設，整個區域內的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX鄉的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發機會點。

（3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，XX大道將在近年內完成通車，到時候小區的交通將相當便捷，而且物業的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設同時進行，將大大促進項目所在地區交通的優化。未來幾年里，這些設施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時。

第五章 項目定位

面對競爭激烈的房地產市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰略，在本項目定位時，須將區域，交通環境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。

一、目標市場定位

 XX花園位于XX區XX鄉地區，這決定了主體目標對象為XX區XX鄉周邊地區的中高層消費群。

 消費群界定

1. 高校、科研院所高級職稱人士

2. 民營或私營企業家或個體老板

3. 行政企業事業單位的主管級領導

4. 附近居民區部分富裕居民購房和二次換房的需要

 年齡判斷在30－45歲

購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產品定位

根據對項目周邊環境及物業市場的調查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:

1.相對而言，項目區位位置遠離市中心，成本較低。

2.項目區位內高檔物業目前銷售狀況不是很好。

3.開發區內已形成一些居住小區群體,各項基礎設施和市政設施都快更上。

房地產可行性報告范文第4篇

(一) 社會文化

(二) 經濟生活

(三) 城市建設發展趨勢

二 房地產市場綜述

(一) 土地市場

(二) 房地產投資

(三) 房地產開發量

(四) 房地產銷售情況

(五) 開發企業

三 新安江房地產市場分析

(一) 住宅市場供應

1. 熱點開發區塊

2. 典型開發項目

(二) 住宅市場需求

(三) 住宅市場價格趨勢

(四) 宏觀調控對新安江樓市的可能影響

四 項目基本分析

(一) 項目概況和開發條件

(二) 項目優勢與劣勢分析

(三) 項目的機會與風險分析

(四) 產品與銷售價格

房地產可行性報告范文第5篇

關鍵詞：房地產投資；
可行性研究；
風險控制

1 項目可行性研究的重要性

項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

1.1 房地產項目可行性研究要求預期明確

項目可行性研究主要包括對行業資料的分析匯總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。

1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹

“實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數據的基礎上，尊重社會規律和經濟規律的前提下，對房地產開發項目投資收益進行科學的預估和評判。

1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征

房地產項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征

房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產項目和社會經濟發展的基本規律，對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據。

2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項

（1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。

（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。

（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。

（4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

（5）匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告，房地產項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。

在房地產開發項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。

（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產開發項目可行性研究報告書中，某些企業貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環境、環境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業主的需求，對建設方推薦方案優點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業主要求，不拿事實數據說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優的目的。

（3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發項目投資收益，人為的對財務凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。

（4）房地產開發項目可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產開發項目可行性研究結果出現很大的偏移。

針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：

（1）可行性研究工作的理論與實踐結合?？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合，動態數據分析與靜態數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。

（2）建立精確科學的指標評價系統。房地產開發項目評價系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。

（3）政策引導規范房地產項目可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員，推進房地產項目可行性分析行業的進一步發展。

參考文獻