房產抵押類不良資產處置風險與規避手段

　房產抵押類不良資產的處置風險與規避手段

　隨著房產價格的不斷攀升，房產所具有的增值保值性越來越被市場認可，銀行也將貸款抵押物更多地限定在了房產上。作為專業的處置機構，如何把控處置風險成為首當其沖的問題。

　房產的資產特殊性

　房產作為不良資產中最常見的不動產，具有以下特性：

　一、不可移動性

　房產具有不可移動性，不能通過交通運輸工具將某一地區的商品補充給供應不足的另一地區，這是房產最突出的性質。

　二、區域特征性

　影響房產價值的一個重要因素是地理位置以及周邊基礎設施。房屋價值和區域價值相互滲透，不能脫離環境而單獨存在。

　房產抵押類不良資產的處置風險

　首先，我們需要了解房產抵押類（以下簡稱房抵類）不良資產的處置流程。假設我們從相關機構購得某筆房抵類不良資產，成為債權人。最順利的處置流程可能是：

　首先，若案件未訴，起訴債務人，法院受理案件，并通知債務人；

　其次，案件審理，通常情況下債權人是勝訴一方；

　接下來，申請執行，推動法律程序，進入評估拍賣階段。在此階段，最有利的情況是房屋空置且債務人配合，這樣債權雙方可以商議出一個合理的出售價格，順利拍賣；

　最后，按照拍賣款分配的相關規定，拍賣所得款項優先覆蓋債務人的債務和其他費用，若有剩余，退還債務人。上述流程是我們假設中最順利的情形，但即便如此，期間仍存在判決時間不確定、執行時間不可控等問題。此外，房抵類不良資產的處置還存在其他風險。

　一、法律風險

?。ㄒ唬┓蓪€人財產的執行有限制性規定。

　《民事訴訟法》第二百四十四條規定：被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。據此可見，法律站在社會穩定和維護人權的角度，在執行財產時對被執行人做了相應保護。因此，在房抵案中，“唯一住房”的處置難倒不少業內工（二）法律對抵押權的實現有限制性規定。

　如《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。雖然在最高院《》公布施行后，這個問題在一定程度上得到了解決，即“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，但是實踐中仍存在難以解決的問題：一是該批復只解決了購房者為消費者的情形，對于不是消費者的購房者（如某些單位或組織）來說，其權益與建筑商的優先受償權發生沖突時是否適用這一規定？二是該批復對于已交付全部或大部分購房款的消費者，并沒有將其辦理產權登記或預售登記作為對抗建筑商的優先受償權的條件。所以，當借款人提供的是期房抵押時，若建筑工程款項和抵押權相沖突，介于上述規定，債權人很可能面臨難以受償的結果。此外，法院處置劃撥性質土地的房產的權利也受到極大約束，所有涉及國有資產性質的房地產處置也必須經過地方政府批準。這些法律上的空子，一旦被債務人鉆入，都會給債權人受償制造諸多障礙，帶來諸多難題。

　二、市場及政策性風險

　房產會受到經濟發展、市場行情以及相關政策的嚴重影響。若市場趨勢良好、購房需求旺盛、政策鼓勵支持，則房產處置變現會較為容易，相反則會看跌。今年第一季度各地相繼出臺的限購政策，對各省市房產的市場行情影響之大，足以論證。

　三、經濟風險

　不良資產行業最顯著的特點就是信息不對稱和資源不對稱。于房產而言，外部環境、社會、經濟條件各不相同，內部建筑物的格局、朝向、裝修也千差萬別，使用過程中的折舊或翻新改造也會造成變化。這使得房產具有典型的異質性，其價值有很大差異。此外，如對房產抵押過程中的細節了解不詳盡，也可能造成不必要的損失。

　防范風險的有效舉措

　針對上述問題，債權人或代理人要加強與當地政府、法院、債務人、以及相關機構的溝通，努力控制風險，尋找有效的解決途徑：

　一、多方取證

　在訴訟階段，債權人或代理方應多方調查取證，對債務人及其財產進行深度盡調，多方位、多角度、多途徑搜集債務人及相關干系人的財產信息，了解其名下是否還有其他房產信息。若債務人名下尚有其他房產，就不存在“唯一住房”的問題，不存在解決基本生活需求的問題。此時，債權人應該積極向執行法院舉證，順利通過處置抵押物來受償。

　二、以租抵債

　當債務人出現“唯一住房”的情況時，我們可以借鑒國外法律，與債務人和談，向法院申請采取以租抵債的方式，裁定將此住房優先租賃給債務人，用租金抵債。雖說此種方

　式可能有違規之嫌，但是從另一個角度來看，債務人通過租賃的方式，正常居住抵押房產，債務人的正常生活需求是可以解決的，實質上并不違背相關規定。

　三、以大房換小房

　如果債務人提供的抵押房產人均居住面積，超過當地廉租房人均居住面積最低標準線，可以采取“大房換小房”形式，尋找一個符合當地最低生活標準的“小房”來換抵押“大房”，確保執行順利進行。

　四、及時行使合法權利

　一旦發生“建筑工程款優先權”與“抵押權”沖突的問題，開發企業與施工單位發生經濟糾紛，建議債權人向法院申請以第三人的身份參與訴訟，行使抗辯權，保護自己的受償權。

　五、靈活處置手段

　目前我國房抵類不良的處置方式通常有兩種：一是債權人向法院起訴走法律流程，二是債權人和債務人達成和解，協議處置房產。由此可見，我國現存的處置方式較為單調。但房產處置實則需要靈活多樣化的手段，例如資產證券化。雖然我國資產證券化缺乏一定的可操作性，還受到市場的較大影響，也缺乏非常專業的資產管理公司，但是推行房貸不良貸款的證券化，不乏也是一條新出路。隨著我國金融市場各項證券制度的改善和內部房地產管理市場的驅動，我國房

　地產不良貸款證券化也逐步進入了實操階段，這對我國不良貸款的處置工作極為有利。

　六、加強與其他機構的合作

　處置過程中經常會出現當事人失聯或不配合的情況，致使法院訴訟文書難以送達、司法流程進展緩慢等問題，因而執行過程中債權人需加強與相關干系人的溝通。對于抵押物非首封難以執行的問題，應主動與法院進行溝通，獲取理解和支持，從基層法院的層面來加快非首封抵押物的執行。

　“大房換小房”要求債權人有能夠尋找有實力的房產中介機構合作的能力。債權人應積極主動加強與資金實力強、業務量大、口碑較好的房地產中介公司建立合作關系，充分掌握房源信息，保證充足的后備房源。

　因而，作為專業的處置機構，渠道建設尤為重要。

　七、優化處置過程或委托處理

　為提高抵押房產變現率，委托拍賣機構時，可以選取信譽較好、拍賣效果佳的拍賣行，方便優化處置操作流程(例如抵押物評估、協議抵債的公平合理性、拍賣費用承擔、抵押物處理的規章制度、抵押物最低受償金額等方面)。債權人必須要維護自身合法權益，結合抵押物的具體情況使拍賣、出售或者代售能夠最大限度償還貸款本息。除此之外，債權人可以將自身無法處置或難以處置的房抵類不良委托給其他律師、第三方代理、代售機構來進行處置，也可以采取

　債權轉讓的方式來處置，提高不良處置效率，達到高效、快速處置目的。

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