成都市商務寫字樓等級劃分

　成都市商務寫字樓等級劃分 1 范圍 本標準規定了商務寫字樓（以下簡稱寫字樓）的術語和定義、總則以及等級劃分的依據和要求。

　本標準適用于成都市行政區域內土地性質為商業用地的商務寫字樓的等級劃分，其他土地性質或其它類型（如自持自用等）的寫字樓等級劃分可參照使用。

　2 規范性引用文件 下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

　GB 19577-2004 冷水機組能效限定值及能源效率等級 GB 50009 建筑結構荷載規范 GB 50011 建筑抗震設計規范 GB 50016 建筑設計防火規范 GB 50045-95 高層民用建筑設計防火規范（2005 年版）

　GB 50189 公共建筑節能設計標準 GB 50210 建筑裝飾裝修工程質量驗收規范 JGJ 3 高層建筑混凝土結構技術規程 JGJ 50 城市道路和建筑物無障礙設計規范 JGJ 67-2006 辦公建筑設計規范 JGJ 99 高層民用建筑鋼結構技術規程 JGJ/T 229 民用建筑綠色設計規范 CJJ 14-2005 城市公共廁所設計標準 DB510100/T 013 寫字樓物業服務規范 3 術語和定義 下列術語和定義適用于本標準。

　3.1

　商務寫字樓 在統一的物業管理下，以商務為主，由一種或數種單元辦公平面組成的租賃辦公建筑。

　[JGJ 67-2007，定義 2.0.5] 3.2

　 得房率 套內建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤得公用建筑面積。

　3.3

　 智能化集成系統 將不同功能的建筑智能化系統，通過統一的信息平臺實現集成，以形成具有信息匯集、資源共享及優化管理等綜合功能的系統。

　[GB/T 50314-2006，定義 2.02] 4 縮略語 下列縮略語適用于本標準。

　ISDN：綜合業務數字網（Integrated Services Digital Network）

　DDN: 數字數據網（Digital Data Network）

　T1: 24 路脈碼調制網絡 5 總則 5.1 本標準將寫字樓劃分為三個等級，從高到低依次為超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。

　5.2 寫字樓等級劃分包括地理位置、業權狀態、客戶品質、硬件要求和服務要求五大要素的內容，每項要素均有與之對應的等級要求。

　5.3 除非本標準有更高要求，寫字樓的建筑、設施設備、服務項目和運行管理應符合辦公建筑、安全、消防、衛生、環境保護等現行的國家有關法規和標準。

　6 等級要求 6.1 超甲級寫字樓 6.1.1 地理位置 6.1.1.1 交通便利，在 300m 以內有超過 3 條以上的公交線路站點，靠近軌道交通進出口。

　6.1.1.2 周邊綜合配套設施與服務完善，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心等。

　6.1.2 業權狀態 業權應為單一業權，只租不售。

　6.1.3 客戶品質 寫字樓建成后 1～2 年內客戶品質應符合下列要求：

　a)

　 世界 500 強、國內 100 強以及行業知名企業數量比例不少于50%，或者其使用面積不少于 50%； b)

　 投入使用的建筑面積不低于 70%。

　6.1.4 硬件要求 6.1.4.1 建筑規模 建筑規模應符合下列要求：

　a)

　 建筑面積不低于 70000m2 ； b)

　 每層建筑面積不低于 1700m2 。

　6.1.4.2 建筑設計 建筑設計應符合下列要求：

　a)

　 應由國內甲級設計單位承擔，設計應符合 JGJ67 的相關規定。整個建筑具有高品位，為所在商務區的標志性建筑。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結構荷載的規定，具體要求如下：

　——節能設計符合 GB 50189 的要求； ——無障礙設計符合 JGJ 50 的要求； ——防火設計符合 GB 50016、GB 50045 的要求； ——抗震設計符合 GB 50011、JGJ 3、JGJ 99 的要求； ——綠色設計符合 JGJ/T 229 的要求； ——結構荷載符合 GB 50009 的要求。

　b)

　 建筑應為現澆混凝土或鋼結構，能提供可靈活分隔的辦公空間，整層得房率至少為 70%，空間少柱。

　c)

　 大堂應能獨立使用，建筑層高應不低于 9m。

　d)

　 辦公室凈高不低于 2.7m。

　e)

　 單面布房通道寬不少于 1.8m，雙面布房通道寬不少于 2m，通道凈高不低于 2.4m。

　f)

　 寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環路內至少每 200m2 配置 1 個停車位，二環路外至少每 125m 2 配置 1 個停車位，每個停車位建筑面積不少于 25m2 。

　g)

　 每層樓設男、女分開的衛生間，衛生間應配備充足的衛生潔具，數量應符合 CJJ 14-2005 中 3.2.7 的規定。

　6.1.4.3 建筑裝飾 建筑裝飾豪華、格調高雅，應符合下列要求：

　a)

　 建筑外立面應時尚、美觀，風格獨特，節能環保； b)

　 大堂裝飾華麗舒適； c)

　 走廊地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料； d)

　 辦公間地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料； e)

　 電梯廳應采用高檔裝飾材料，吊頂采用高檔吸音材料，易拆裝； f)

　 衛生間設計舒適方便，地面選材應防滑，墻面、地面選材反光能力不宜過高。配備高檔品牌潔具、洗面臺、面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙等； g)

　 建筑公共區域應有綠化生態空間； h)

　 裝飾裝修工程質量應符合 GB 50210 相關規定。

　6.1.4.4 設施設備 設施設備應符合下列要求：

　a)

　 按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過 4500m2 ，每部載重不低于 1600 ㎏，轎廂凈高不低于 2.8m。電梯高、低速度分區布局合理，低區速度不低于 3.5m/s，高區速度不低于 6m/s，平均等候時間不超過 30s?？拓浄蛛x，消防電梯的設置應符合 GB 50045-95（2005 年版）中 6.3 的規定； b)

　 應設集中空調系統；冷熱源主機能效不低于 GB 19577-2004第 5 章規定的 2 級能效標準并符合 GB 50189 的相關要求，系統采用四管制，用戶能根據自我要求調節室內溫度，應裝分戶或分區計量裝置；新風量供應每人不低于 50m3 /h。設置排風熱回收裝置，排風熱回收裝置(全熱和顯熱)的額定熱回收效率不低于 60%； c)

　 電氣提供雙回路電路，照明動力等設備應設置分戶或分區計量裝置，在辦公區提供的電量不低于 120w/m2 ；提供充足的后備發電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用； d)

　 應至少提供 3 家通訊網絡服務商，每 15～20 m2 宜配置不少于2 對電話線，按使用要求需設置有 ISDN，DDN，T1 等通訊接口，并宜提供光纜接口等多種通訊設施，應保障樓宇無線網絡通訊全覆蓋； e)

　 冷熱水供應應滿足 24h 使用； f)

　 停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監控設施。電梯廳應設置信息屏等服務設施； g)

　 應配備自動滅火系統； h)

　 智能化系統應符合附錄 A 的要求。

　6.1.5 服務要求 6.1.5.1 物業服務 物業服務應符合下列要求：

　a)

　 至少應由國家一級資質物業服務企業提供高質量物業服務； b)

　 物業服務基本要求、客戶服務、房屋共用部位與共用設施設備運行及維護服務、秩序維護服務環境衛生維護服務、綠化維護服務應符合DB510100/T 013 規定； c)

　 每年開展 1 次第三方滿意度測評，滿意度不低于 92%。

　6.1.5.2 商務服務 6.1.5.2.1 應提供的商務服務內容包括：問訊服務及留言服務；迎賓服務；信件報刊收發、遞送服務；個人行李搬運、寄送服務；行李車、推車、雨傘租賃服務；航空機票的訂購、確認服務；花卉外購、遞送服務；會議/會展服務；電話/衛星會議服務等。

　6.1.5.2.2 宜提供的商務服務內容包括：高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、康樂設施、展廳、多功能廳、會議中心、商務中心、銀行自助取款點、會所等商務設施并提供相應服務以及商務活動策劃服務和貴賓接送服務等。

　6.1.5.3 辦公環境 樓宇使用過程中應采用節能減排措施，室內環境應符合以下要求：

　a)

　 溫度設置應符合 JGJ 67-2006 中 7.2.2 的一類標準要求； b)

　 小氣候環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.2 的規定； c)

　 光環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.3 的規定； d)

　 聲環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.4 的一類標準要求。

　6.2 甲級寫字樓 6.2.1 地理位置 6.2.1.1 交通便利，在 500m 以內有超過 3 條以上公交線路站點，靠近軌道交通進出口。

　6.2.1.2 周邊有完善的綜合配套，如公寓、商住、星級酒店、休閑娛樂及購物中心等。

　6.2.2 業權狀態 業權可為分散業權，最大業主持有量應不低于 50%。

　6.2.3 客戶品質 寫字樓建成后 1～2 年內客戶品質應符合下列要求：

　a)

　 世界 500 強、國內 100 強以及行業知名企業數量比例不少于30%，或者其使用面積不少于 50%； b)

　 投入使用的建筑面積不低于 70%。

　6.2.4 硬件要求 6.2.4.1 建筑規模 建筑規模應符合下列要求：

　a)

　 建筑面積不低于 30000m2 ； b)

　 每層建筑面積不低于 1300m2 。

　6.2.4.2 建筑設計 建筑設計應符合下列要求：

　a)

　 應由國內甲級設計單位承擔，設計應符合 JGJ67 的相關規定。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結構荷載的規定，具體要求如下：

　——節能設計符合 GB 50189 的要求； ——無障礙設計符合 JGJ 50 的要求； ——防火設計符合 GB 50016、GB 50045 的要求； ——抗震設計符合 GB 50011、JGJ 3、JGJ 99 的要求； ——綠色設計符合 JGJ/T 229 的要求； ——結構荷載符合 GB 50009 的要求。

　b)

　 建筑應為現澆混凝土或鋼結構，能提供可靈活分隔適的辦公空間，整層得房率至少為 65%，空間少柱。

　c)

　 大堂能獨立使用，建筑層高應不低于 8m。

　d)

　 辦公室凈高不低于 2.6m。

　e)

　 單面布房通道寬不少于 1.6m，雙面布房通道寬不少于 1.8m，通道凈高不低于 2.3m。

　f)

　 寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環路內至少每 200m2 配置 1 個停車位，二環路外至少每 125m 2 配置 1 個停車位，每個停車位建筑面積不低于 25m2 。

　g)

　 每層樓設男、女分開的衛生間，衛生間應配備充足的衛生潔具，數量應符合 CJJ 14-2005 中 3.2.7 的規定。

　6.2.4.3 建筑裝飾 建筑裝飾高檔并符合下列要求：

　a)

　 建筑外立面應時尚、美觀，風格獨特，節能環保； b)

　 大堂裝飾華麗舒適； c)

　 走廊地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料； d)

　 辦公間地面應采用高級石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料； e)

　 電梯廳應采用高檔裝飾材料，地面采用石材；電梯間應有高檔裝飾材料； f)

　 衛生間設計舒適方便，配備高檔品牌潔具、洗面臺、面鏡、洗手液盒、電動干手機、手紙等； g)

　 建筑公共區域應有綠化生態空間； h)

　 裝飾裝修工程質量應符合 GB 50210 相關規定。

　6.2.4.4 設施設備 設施設備應符合下列要求：

　a)

　 按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過 5000m2 ，每部載重不低于 1600 ㎏，轎廂凈高不低于 2.7m。電梯高、低速度分區布局合理，低區速度不低于 3m/s，高區速度不低于 6m/s，平均等候時間不超過 32s?？拓浄蛛x，消防電梯的設置應符合 GB 50045-95（2005 年版）中 6.3 的規定； b)

　 應設集中空調系統；冷熱源主機能效不低于 GB 19577-2004第 5 章規定的 2 級能效標準并符合 GB 50189 的相關要求，系統采用四管制，用戶能根據自我要求調節室內溫度，應裝分戶或分區計量裝置；新風量供應每人不低于 40m3 /h；

　c)

　 電氣提供雙回路電路，照明動力等設備應設置分戶或分區計量裝置，在辦公區提供的電量不低于 80w/m2 ；提供充足的后備發電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用； d)

　 應至少提供 3 家通訊網絡服務商，每 15～20 m2 宜配置不少于2 對電話線，并按使用要求需設置有 ISDN、DDN、T1 等通訊接口，并宜提供光纜接口等多種通訊設施，應保障樓宇無線網絡通訊全覆蓋； e)

　 冷水供應應滿足 24h 使用，熱水供應應滿足 16h 使用； f)

　 停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監控設施； g)

　 應配備自動滅火系統； h)

　 智能化系統應符合附錄 A 的要求。

　6.2.5 服務要求 6.2.5.1 物業服務 物業服務應符合下列要求：

　a)

　 至少應由國家二級資質物業服務企業提供高質量物業服務； b)

　 物業服務基本要求、客戶服務、房屋共用部位與共用設施設備運行及維護服務、秩序維護服務環境衛生維護服務、綠化維護服務應符合DB510100/T 013 規定； c)

　 每年開展 1 次第三方滿意度測評，滿意度不低于 90%。

　6.2.5.2 商務服務 6.2.5.2.1 應提供的商務服務內容包括：問訊服務及留言服務、迎賓服務、信件報刊收發、遞送服務、個人行李搬運、寄送服務、行李車、推車、雨傘租賃服務、航空機票的訂購、確認服務等。

　6.2.5.2.2 宜提供的商務服務內容包括：高檔餐廳、員工食堂、咖啡酒吧、小商店、康樂設施、展廳、多功能廳、會議中心、商務中心、銀行自助取款點、會所等。

　6.2.5.3 辦公環境 樓宇使用過程中應采用節能減排措施，室內環境應符合以下要求：

　a)

　 溫度設置應符合 JGJ 67-2006 中 7.2.2 的二類標準要求； b)

　 小氣候環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.2 的規定； c)

　 光環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.3 的規定； d)

　 聲環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.4 中的二類標準要求。

　6.3 乙級寫字樓 6.3.1 地理位置 6.3.1.1 交通便利，有超過 3 條以上公交線路站點。

　6.3.1.2 周邊有一定的配套設施。

　6.3.2 業權狀態 業權可為分散業權。

　6.3.3 客戶品質 客戶品質應符合下列要求：

　a)

　 入住客戶可為國內的初創型、中小企業； b)

　 建成后投入使用的建筑面積 1～2 年內不低于 60%。

　6.3.4 硬件要求 6.3.4.1 建筑規模

　建筑規模應符合下列要求：

　a)

　 辦公建筑面積不低于 20000m2 ； b)

　 單層建筑面積不低于 1000m2 。

　6.3.4.2 建筑設計 建筑設計應符合下列要求：

　a)

　 設計單位資質應符合相關規定，設計應符合 JGJ67 的相關規定。其中，在新建、改建、擴建時建筑設計應符合節能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結構荷載的規定，具體要求如下：

　——節能設計符合 GB 50189 的要求； ——無障礙設計符合 JGJ 50 的要求； ——防火設計符合 GB 50016、GB 50045 的要求； ——抗震設計符合 GB 50011、JGJ 3、JGJ 99 的要求； ——綠色設計符合 JGJ/T 229 的要求； ——結構荷載符合 GB 50009 的要求。

　b)

　 大堂能獨立使用。

　c)

　 辦公室凈高不低于 2.5m。

　d)

　 單面布房通道寬不少于 1.5m，雙面布房通道寬不少于 1.8m，通道凈高不低于 2.2m。

　e)

　 寫字樓應配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計算，二環路內至少每 200m2 配置 1 個停車位，二環路外至少每 125m 2 配置 1 個停車位，每個停車位建筑面積不低于 25m2 。

　f)

　 每層樓設男、女分開的衛生間，衛生間應配備充足的衛生潔具，數量應符合 CJJ 14-2005 中 3.2.7 的規定。

　6.3.4.3 建筑裝飾 建筑裝飾良好并符合下列要求：

　a)

　 大堂應裝飾良好； b)

　 衛生間設計舒適方便，燈具應采用環保燈具，宜提供手紙； c)

　 裝飾裝修工程質量應符合 GB 50210 相關規定。

　6.3.4.4 設施設備 設施設備應符合下列要求：

　a)

　 按寫字樓建筑面積計算，每部電梯服務面積不超過 5000m2 ，每部載重不低于 1000 ㎏。消防電梯的設置應符合 GB 50045-95（2005 年版）中 6.3的規定； b)

　 應設空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度；新風量供應每人不低于 30m3 /h； c)

　 電氣提供充足電源，照明動力等設備應設置分戶或分區計量裝置，在辦公區提供的電量不低于 50w/m2 ；提供充足的后備發電設備，在停電時能保障消防及辦公應急設備的正常使用； d)

　 應至少提供 3 家通訊網絡服務商，每 15～20 m2 宜配置不少于2 對電話線，并按使用要求需設置有 ISDN 等通訊接口； e)

　 冷水供應應滿足 24h 使用； f)

　 停車庫（場）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應設置電視監控設施； g)

　 應配備自動滅火系統；

　h)

　 智能化系統應符合附錄 A 的要求。

　6.3.5 服務要求 6.3.5.1 物業服務 物業服務應符合下列要求：

　a)

　 至少應由國家三級資質物業服務企業提供高質量物業服務； b)

　 物業服務基本要求、客戶服務、房屋共用部位與共用設施設備運行及維護服務、秩序維護服務環境衛生維護服務、綠化維護服務應符合DB510100/T 013 規定； c)

　 每年開展 1 次滿意度測評，滿意度不低于 85%。

　6.3.5.2 商務服務 6.3.5.2.1 應提供的商務服務內容包括：問訊服務及留言服務，信件報刊收發、遞送服務。

　6.3.5.2.2 宜提供的商務服務內容包括：員工食堂、客戶服務中心等。

　6.3.5.3 辦公環境 樓宇使用過程中應采用節能減排措施，室內環境應符合以下要求：

　a)

　 溫度設置應符合 JGJ 67-2006 中 7.2.2 的三類標準要求； b)

　 小氣候環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.2 的規定； c)

　 光環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.3 的規定； d)

　 聲環境應符合 JGJ 67-2006 中 6.4 中的三類標準要求。

　附 錄 A （規范性附錄）

　寫字樓智能化系統要求 A.1 智能化系統功能 智能化系統的功能應符合下列要求：

　A.1.1 應適應辦公建筑物辦公業務信息化應用的需求。

　A.1.2 應具備高效辦公環境的基礎保障。

　A.1.3 應滿足對各類現代辦公建筑的信息化管理需要。

　A.2 智能化系統配置 智能化系統的配置選項表見附錄 A.1。

　表 A.1 智能化系統配置選項表 智能化系統 超甲級寫字樓 甲級寫字樓 乙級寫字樓 智能化集成系統 ○ ○ ○ 信息 設施 系統 通信接入系統 ● ● ● 電話交換系統 ● ● ● 信息網絡系統 ● ● ● 綜合布線系統 ● ● ○ 室內移動通信覆蓋系統 ● ● ○ 衛星通信系統 ● ○ ○ 有線電視及衛星電視接收系統 ● ● ● 廣播系統 ● ● ● 會議系統 ● ● ○ 信息導引及發布系統 ● ○ ○

　時鐘系統 ● ○ ○ 其它相關的信息通訊系統 ● ○ ○ 信息化應用系統

　 辦公工作業務系統 ● ● ● 物業運營管理系統 ● ● ● 公共服務管理系統 ● ● ● 公共信息服務系統 ● ● ● 智能卡應用系統 ○ ○ ○ 信息網絡安全管理系統 ● ○ ○ 其它業務功能所需求的應用系統 ● ○ ○

　 表 A.1(續) 智能化系統 超甲級寫字樓 甲級寫字樓 乙級寫字樓 建筑設備管理系統 ● ● ○ 公共 安全 系統 火災自動報警系統 ● ● ● 安全技術防范系統 安全防范綜合管理系統 ● ○ ○ 入侵報警系統 ● ● ● 視頻安防監控系統 ● ● ○ 出入口控制系統 ● ● ○ 電子巡查管理系統 ● ● ○ 汽車庫（場）管理系統 ● ● ○ 其它特殊要求技術防范系統 ○ ○ ○ 應急指揮系統 ○ ○ ○ 機房 工程 信息中心設備機房 ○ ○ ○ 數字程控電話交換機系統設備機房 ○ ○ ○ 通訊系統總配線設備機房 ● ● ● 智能化系統設備總控室 ● ● ● 消防監控中心機房 ● ● ● 安防監控中心機房 ● ● ● 通信接入設備機房 ● ● ● 有線電視前段設備機房 ● ● ● 弱電間（電信間）

　● ● ○ 應急指揮中心機房 ○ ○ ○ 其他智能化設備機房 ○ ○ ○ 注：● 需配置； ○宜配置