北京ＣＢＤ的核心價值探析

[摘要] 文章從北京CBD現狀入手進行分析，在借鑒國際其他CBD的發展經驗后，對CBD的核心價值進行研究，并提出了北京CBD的開發建議。

[關鍵詞] CBD 核心價值 機遇

CBD是一個炙手可熱的名詞，CBD又是一個財脈噴張的區域。北京CBD方圓3.99平方公里的區域上聚集了全球500強企業的247家和近千家的跨國企業?？梢哉f北京CBD是北京最具國際化、經濟化、商務化的區域，這里是北京發展力和競爭力的源頭和帶動地。為何如此一個小小的區域就能凝聚如此強大的生產力，它的核心價值究竟是什么，我們又該如何讓它更具活力和競爭力。

一、緣起CBD

商務中心區(Central Business District)簡稱CBD，最初起源于20世紀20年代的美國，意為商業會聚之地。20世紀五六十年代，在發達國家，城市中心區制造業開始外遷，而同時商務辦公活動卻不斷向城市中心區聚集，要求一些大城市在舊有的商業中心的基礎上重新規劃和建設具有一定規模的現代商務中心區,紐約的曼哈頓，巴黎的拉德方斯，東京的新宿，香港的中環都是國際上發展得相當成熟的商務中心區?，F代意義上的商務中心區是指集中大量金融、商業、貿易、信息及中介服務機構，擁有大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善的市政交通與通訊條件，便于現代商務活動的場所。商務中心區不僅是一個國家或地區對外開放程度和經濟實力的象征，而且是現代化國際大都市的一個重要標志。

首先，CBD是一個空間概念，即CBD是位于城市中心的商務區，其優越的地理位置決定了區域的核心地位。核心區位的交通設施、配套設施都為CBD的發展奠定了基礎。

其次，CBD是一個商務概念，即CBD是各種商業關系的聚集地，其頻繁的商務往來將會吸引越來越多商務人士的涌入。商務聚集效應將會使區域的商務氛圍日益濃厚。

再次，CBD是一個功能概念，即大量金融、投資、保險、貿易、物流、信息、法律和商務咨詢等各種相關服務功能機構匯聚于此。因此，CBD在發展的過程中金融核心、服務核心的特點會越來越明顯。

二、核心CBD

目前，北京CBD已經形成了高端產業聚集的發展態勢，以國際金融為龍頭，文化傳媒產業聚集發展，現代服務業為主導的產業格局。針對CBD的發展，朝陽區區委書記李士祥先生表示，要把握四個關鍵環節。一是要把握國際規劃設計，二是要把握高端產業發展，三是要把握基礎設施配套，四是要把握物業管理服務?？v觀國際諸多國家CBD的發展，中央商務區的城市效率，是CBD的核心價值所在。而中央商務區的城市效率主要體現在CBD的商務集群效應。

CBD的商務集群效應有助于提升企業品牌價值。CBD無論是政府規劃形成還是依靠市場力量自然形成，在該區域內都聚集了各行業的龍頭企業，尤其是金融行業的龍頭企業。而且由于CBD的配套設施和建筑品質都較為突出，因此CBD就成為了高房價、高品質的代名詞，換而言之，能夠在CBD辦公就意味著該企業的實力不容小覷。特別是針對會計師事務所、律師事務所、咨詢公司之類的公司來說，由于沒有廠房、設備等實物資產，沒有有形產品及與這些產品相關的品牌，辦公地點本身就是公司形象和公司品牌的重要組成部分。事實上，在CBD辦公的會計師事務所、律師事務所更能接單，特別是有利于接大單。這也是為什么CBD通常是金融、資訊及服務行業聚集的原因之一。

CBD的商務集群效應有助于提升商務效率。商務效率的提升得益于同等規模和實力的企業聚集在一起，商務集群可以將眾多的商務企業和商品集中在一起，從而產生聚集效應。所謂商務集群，既不是集中工廠，也不是集中商品，而是集中人，即將同類的公司和人群集中在一起，通過集中，讓他們相互接觸，深度交往，從而產生新的思想，產生新的商務關系。CBD一旦形成產業或經濟活動的商務集群，就可以通過其集群效應，使CBD具有持久的生命力。在形成商務聚集的過程中，商務聚集效應能帶動區域快速形成核心競爭力，能帶來城市周邊的產業集群和商業集群，進而形成商務集群與產業集群和商業集群的相互推進。

三、借鑒CBD

1.美國紐約曼哈頓。曼哈頓區在紐約五個區之中面積是最小的，僅57.91平方公里，人口150萬人。但這個東西窄、南北長的小島卻是紐約的中心。曼哈頓CBD主要分布在該區內曼哈頓老城，中城，著名的街區是格林威治街第五大街。在老城長僅1.54公里，面積1平方公里的華爾街——CBD的金融區，就集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所，以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口，成為世界上就業密度最高的地區。中城是曼哈頓的豪華居住區，帝國大廈，克萊斯大廈，洛克非勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區。進入20世紀后，其他許多非盈利的辦公機構，如工會、研究部門、專業團體、政府機構等，也都集中于此，許多相關的專職事務所如房地產、廣告業、稅務部門等也迅速聚集其周圍，原來設在島南部的保險業及銀行也被中城良好的環境吸引而來。與此同時，商店、服務業等也漸漸聚集在周圍，這樣就使曼哈頓島的CBD更加具有吸引力。上世紀70年代中期，曼哈頓CBD逐漸形成。曼哈頓CBD是紐約市發展的催化劑，這主要表現在依靠CBD的影響，紐約市確立了其國際城市形象，國際性和跨國性行業組織在紐約市如魚得水，早在1979年，就有277家日本公司、213家英國公司、175家法國公司、80家瑞士公司及許多其他國家公司在紐約市設立分支機構；曼哈頓CBD的住宅和商業用房的成交額，占美國房地產市場中此類用房成交額的40%；地產增值，政府稅收增加，如紐約曼哈頓的地產估價約占紐約市地產估價總額53%,1969年至1983年間，曼哈頓區地產增值增長了約58%；曼哈頓地區經濟增長量占紐約市總經濟增長量的82%；CBD和它的衍生效益促進了紐約市的繁榮，1978年紐約地區的機場共接納了150萬到紐約參觀游覽的游客。

2.法國巴黎拉德方斯區。拉德方斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。全區規劃用地750公頃，先期開發250公頃。目前已建成寫字樓247萬平方米，法國最大的企業一半都在這里；建成住宅區1.56萬套，可容納3.93萬人，并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心。該區域內完善的設施、優美的環境每年吸引眾多游客幕名而至。拉德方斯成功的主要原因是：（1）重視基礎設施的建設和各項公共設施的配套。突出特點是停車全部設計在建筑內部或地下，在地面上幾乎看不到停泊的車輛；（2）擁有優越的區位條件。位于巴黎城市中軸線上，處于首都的社會、經濟、文化中心的位置；（3）集商業、辦公、居住、文化、服務為一體的綜合功能區。

四、北京CBD

北京CBD的建設共經歷了五個主要的發展階段：第一階段是2000年成功推動了北京CBD的概念，明確了功能定位，并且在第四屆京港洽談會在海外的成功的推出北京CBD的概念；第二階段是2001年成立了商務中心管委會管理機構，進一步規范了CBD建設開發工作；第三階段是2002年啟動了商務中心區的核心區建設；第四階段是2003年明確了北京商務中心區的產業定位，提升核心競爭力；第五階段是2004年全面加快國際金融區的建設和重要項目的建設。目前北京CBD已經成為首都最具有活力，最具有現代化氣息的國際區域。

1.金融業迅速發展已經成為北京CBD的核心產業。法國巴黎銀行，新加坡大華銀行紛紛在CBD設立了分行，開展了金融業，2005年像恒生銀行、北京銀行、中行、三星保險公司總部紛紛落戶在了CBD，在國際金融業方面，應該說北京CBD正在逐漸成為現代服務業的核心產業，另外隨著產業快速的發展同時，政府也為CBD的發展搭建了多種的服務平臺，推動金融產業的發展，比如講國外亞洲論壇，北京CBD商會等，應該說這些服務平臺為CBD的發展起到了極大的促進作用。

2.咨詢業成為北京CBD現代產業的主導產業。北京CBD也因為它的區位優勢，以及交通的邊界優勢，吸引了大量咨詢企業進駐CBD。目前入住CBD的3000家企業，服務業企業占65%，安達信、麥肯錫，華強會計事物所，普華永道，同時一批知名的咨詢律師企業也進住CBD。

3.世界500強企業推動了北京CBD向國際化的發展。截止到2005年，聯邦快遞、雷諾汽車等，入駐CBD區域。目前在CBD3.99平方公里的區域內已經有247家世界500強企業在CBD設立了代表處，經北京市認可的跨國總部一共是24家，多數集中在CBD及周邊地區，像摩托羅拉，德國大眾，克萊斯勒、均在CBD及周邊地區設立的總部和研發中心，世界500強企業跨國公司的聚集，同時外來的管理人才、包括市場產品的國際化，有效地推動了北京CBD的現代工業的發展。

4.文化傳媒產業的發展空間巨大。在CBD地區，聚集了傳媒產業和娛樂業近200家，同時各類文化機構，比如像人民日報，以及一大批的金融機構，使北京CBD具有較濃厚的文化氛圍，中央電視臺新址落戶北京CBD地區將更多地吸引文化的發展，據預測隨著中央電視臺的入駐，將來會吸引到300～4000家的產業。CBD文化產業具有巨大的發展空間。

五、機遇CBD

1.中國加入世界貿易組織極大促進北京CBD的經濟發展。近年來，世界經濟結構性調整，中國經濟發展勢頭強勁。2001年增長速度與世界同期相比高出4.9個百分點，充分顯示出中國具有對跨國投資的巨大吸引力。2001年12月，中國成為世界貿易組織的正式成員，以前所未有的廣度和深度融入并參與經濟全球化進程。北京的對外開放進入了新階段，商務中心區作為首都發展外向型經濟的重要載體和跨國公司地區總部的匯集地，也將進入加速發展時期。

2.2008年奧運會為北京CBD發展創造良好的外部環境。近幾年是2008年奧運會的準備期，北京將全面實施《奧運行動計劃》，建成一大批交通、通信設施和大型公共建筑，加快城市的現代化建設步伐，完善首都城市功能，為商務中心區的開發建設創造良好的外部環境。同時，通過加快商務中心區的建設可以完善城市功能，提高城市的現代化水平，增強首都的經濟實力，提供一個對外交流的良好窗口，為北京成功舉辦2008年奧運會做出貢獻。

3.充足的土地資源、得天獨厚的涉外資源和雄厚的綜合資源為北京CBD的發展提供了必備的資源條件。北京CBD區域內現有工業企業用地約149公頃，隨著產業結構調整政策的實施將陸續進行置換，為商務中心區建設提供建設用地。與此同時，區內不僅有除俄羅斯、盧森堡之外的所有駐華使館，還有60%以上的境外駐京代表單位，80%以上的駐京海外新聞機構。此外大量的星級賓館、酒店、商務寫字樓、現代化住宅區和眾多的交際活動場所也分布在這一區域及周遍地區，形成了良好的工作生活環境，有利于發揮商務中心區的交往功能。

4.首都經濟結構調整為北京CBD現代服務業的發展創造機遇。目前，北京市正在努力實現“三二一”產業結構的優化，將重點吸引跨國公司設立地區總部、研發中心、采購中心、分銷中心和結算中心，大力發展銀行、保險、證券、信托、基金等金融服務業，努力引進國際通行的法律、會計、經紀、評估等專業服務業，積極開展教育培訓、信息咨詢、知識產權交易與保護等咨詢服務業，逐步健全休閑旅游、商業娛樂、會議展覽和影視傳媒等配套服務業，不斷提高第三產業在首都經濟中的比重和現代服務業在第三產業中的比重，促進第三產業發展水平全面升級，完善多層次、寬領域的服務產業格局。北京CBD作為以發展現代服務業為核心的城市功能區，首都經濟結構調整將有利于大量現代服務性企業進駐，提高服務業的知識含量和整體水平，促進CBD的快速發展。

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