論人居理念在房地產開發管理中的重要性

[摘 要] 隨著城市化進程的加快，人居環境的影響逐漸成為人們越來越關注的問題。房地產開發管理者作為創造和改善城市人居環境主要參與者、設計者，應當從人居環境理念出發，對當前所出現的種種問題與矛盾尋求解決方案，實現生態平衡。 文章介紹了城市化對于人居環境理念的影響， 探討了房地產開發過程中人居環境理念要求與實現方案，力求運用以人為本 的生活設計理念去滿足居住者的要求， 努力建設居住方便、 舒適和安全經濟的建筑。

[關鍵詞] 人居理念；房地產開發管理；建筑設計

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 19. 043

[中圖分類號] F279.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2018）19- 0099- 02

0 前 言

城市化被認為是21世紀最具影響實力的實踐之一。目前，城市化發展正從量變的發展轉向質變的發展過程。品質化的人居環境逐漸成為現代城市化發展的主題。中國房地產歷經十余年的快速發展，達到了空前的高度，在經歷了借鑒、汲取、創造的行業進程后，越來越多的行業巨擘開始探索人居的本源。大家正以高度的企業責任感，不斷探索人居本源，以環境為基礎，運用生態學、建筑學的原理及現代科學管理手段，尋求自然、建筑和人的和諧統一。在中國，1993年專家吳良鏞、周干峙和林志群針對當時建筑業的形勢和問題，第一次提出要建立“人居環境科學”。清華大學在1995年成立了“人居環境研究中心”，國家建設部也在2000年設立“中國人居環境獎”，同時在2002年成立人居環境委員會，并舉辦了首屆中國人居環境高峰論壇，這些都是中國建筑設計中人居環境學科研究發展的重要事件。當前，房地產開發過程中的建筑設計和開發管理尤其要考慮到人居環境因素，作為房地產開發管理者更要從創造宜人的城市環境、城市規劃、地景學和建筑設計、房地產開發管理等方面著手，使人居環境的規劃與建設要在不同層次、不同領域里進行，保障生態環境與建筑的和諧共生。即在“以人為本”的基礎上，控制自然資源的使用，創造一個舒適、健康的生活環境，使居住者在身體上、精神上、社會上完全處于良好的狀態的住宅，讓人與環境極致融合。

1 我國城市化發展中人居環境現狀及影響

隨著人們的居住環境在人口迅速增長所造成的壓力下不斷惡化，人居問題便越來越受到人們的關注。無論是發達國家還是發展中國家，在人居領域都面臨著一些同樣的問題：擁擠、提供基本服務的經費不足、缺少適當的住房、基礎設施每況愈下等。人居環境是人類工作勞動、生活居住、休息游樂和社會交往的空間場所，人類從被動地依賴自然到逐步地利用自然，再到主動地改造自然。人居理念強調把人類聚居作為一個整體，更全面地、系統地、綜合地從政治、社會、文化、技術等各個方面予以考慮。

中國在城市化快速發展的過程中，城市生態環境嚴重遭到破壞，城市經濟迅速增長，城市空間日益擴展，從而導致城市水土資源需求急劇增加，帶來一系列資源短缺和生態環境破壞問題。這些問題中人口一直是制約著中國發展的重要因素，中國人口已高達13億多，而美國人口是2.8億，西歐16國人口才3.8億，全球高收入國家人口總和也只有9.6億，如圖1圖2所示。

這么龐大的就業崗位，勢必會影響中國城市化進程。同時，大量人員的涌入，給城市帶來更重的負擔，導致耕地的不斷減少和城市的無序擴大，對能源和自然資源的需求節節上升，導致人居生態環境發生巨大變化。如城市生活生產排出大量廢棄物，常常超出城市生態系統自然凈化的能力，造成一系列環境污染問題；城市蔓延和城市建設用地擴張，導致城市近郊或遠郊大量農田、草地以及各種植被破壞，生物多樣性喪失，城市熱島效應極為顯著。

2 人居理念在房地產開發過程中的重要性

人居理念是任何時代都繞不開的話題。人類文明的演進，相當大程度上是圍繞營造和改善居住環境進行的?？v觀人居變遷史，人類大致經歷過這樣幾個劃時代的變遷：房屋從無到有—滿足居住的功能需求—追求各種舒適便利的附加值—關注自然與健康。

人居環境視野下的建筑具有物質和精神雙重意義， 反映了居住者的生存環境和社會心理意識。不同地域的建筑和環境與人居文化互為因果。人居環境理論強調文化內涵， 要求建筑與環境能從精神層面加強居住者的認同感、自豪感和滿足感。美國建筑大師伊利爾·沙里寧從人與環境關系考慮，將建筑分為“人工建筑”和“自然建筑”。兩者綜合構成人類良好的生活環境。人居環境建設是指各建筑及設計學科為實現人類聚居、生態平衡的共同目標和需要而彼此配合進行全面、整體、綜合的建設，是人類與生活環境各方面取得平衡、和諧共生的過程。綜合而言，創造宜人居住環境需要規劃、景觀、建筑和設備安裝及房地產開發商等各方面的通力合作。城市標志建筑、 歷史地段、 歷史古跡、 風景名勝等是人居環境的關鍵組成部分。然而當今社會， 經濟快速發展，城市化模式蔓延， 人居環境呈現出嚴重的趨同現象， 城市特色逐漸喪失。 “ 建設性破壞 ” 正逐漸威脅著許多具有文化底蘊的歷史街區和傳統建筑，人居文化環境越來越差。因此，房地產開發中的建筑設計要從本質上改變，強調可識別性、歸屬感和文化內涵。

房地產開發管理人員在追求合理的經濟利益的同時，更應將其建筑產品融匯到現有城市的空間之中，成為城市文化的組成部分，應該從人居環境角度出發，主動規劃并建造適宜居住的住宅小區，樹立園林意識，引導消費潮流。合理的設計定位，因地制宜，設計要符合當地的自然條件，同時符合業主的投資計劃的人居環境，必然會取得更高的經濟效益。作為高級管理者，應立足于建立自然和諧的人居環境，要考慮城市綜合因素，建筑要適應整個城市的發展格調，在建筑材料上要以人為本，圍繞綠色生態的建筑設計原則，采用節能建筑材料和高效利用可再生資源，共同推進人居環境建設。

3 人居理念對房地產設計管理的要求

隨著生活水平的不斷提高，消費者對居住環境的品質也提出了更高的要求?？沙掷m發展已經成為人類發展的最熱門話題。在這樣的形勢之下，健康、舒適、節能、環保正在成為人居消費的新趨勢。房地產開發管理者除了考慮項目的整體策劃定位、具有較高的設計質量、良好的施工管理能力外，還需要較強的市場觀念和敬業精神，更應注重房地產開發過程中關于人居環境理念的探索和實踐。

3.1 人居理念應融入前期策劃，重視環境改善。

房地產管理者應從專業的角度，對產品的前期策劃定位提出建議，能夠對于提高最終產品質量和創造宜人居住環境起到關鍵作用。社會的發展、經濟的騰飛以及人們生活水平的不斷提高，大家對居住水平、質量以及居住環境有了一種新的追求，環境的優美寧靜、戶型的合理適用、配套設施的齊全完整以及物業管理的服務周到，工程質量水平、住宅科學含量高低以及品質的好壞直接決定了房地產項目未來的產品溢價及銷售業績。

3.2 建筑及開發過程應注重可持續發展，尊重環境與土地資源

由古至今，建筑都是居住為核心的，在設計和建設的過程中，應首先注重了建筑工程的實用性。作為房地產開發管理者更應注重綠色建筑設計及未來的綠色施工，應當將實用性作為設計的核心形式，對建筑工程本身的實際情況進行全面的分析和考慮，如：環境、天氣、地理位置等，從整體的角度進行分析，對能源進行合理、科學的利用，對自然的資源的進行有效的利用，不僅要對不可再生的能源進行有效的保護，也要最大程度上避免能源的過度消耗。房地產管理者應充分考慮土地及其周邊環境的關系，在深入進行市場、環境調研之后，根據產品開發定位，充分考慮尊重環境與土地資源，利用現有的地形、地貌，保護現有樹木、植被。通過精心設計方案，提供最理想的空間形式，提升土地價值。

3.3 設計應注重保護城市整體空間肌理，應從細部考慮提高環境質量

房地產管理者應特別重視建筑群的整體和城市全局在空間上的有序與協調?？紤]城市空間形式更能夠滿足人類情感和品位的需要，使其在城市公共街道空間的塑造方面具有突出的優點。應創造從室內到室外，從私人空間到開放空間、再到城市公共空間，創造一系列舒適宜人的居住環境，從規劃到景觀，從建筑群體到建筑裝飾細部整體考慮，提高整個環境質量。

4 結 語

黑格爾曾說：“建筑不僅是具有美學價值或技術價值的載體，并且還是對時代可取的生活方式的詮釋?！睌等f年來，每一次人居變革都源自人類對居住生活的需求升級，而每次革命亦深刻地影響著人類文明的演進。房地產開發管理是一套系統綜合的工程，而它的相關業務從來都是隨著時代而橫向拓展，縱向深化。作為房地產開發的高級管理者首先應在合理地組織物質和空間環境，創造宜人的居住生活方面，從策劃、規劃、建筑設計到景觀設計、施工管理，建筑設備技術等一系列方面做好專業把控，站在學科的前列，吸收國際上先進的規劃設計理念，發揮其專業特長，更好地參與人居環境建設的決策性工作。其次，房地產管理者應從自我做起，推行以人為本的管理體制，在建設人居環境中逐步引入市場機制，解決人居環境建設中出現的新問題，實現以科技推動人居環境建設發展。