對房地產業新發展模式的探討

任榮榮　梁城城

進入新發展階段，深圳住房市場主要矛盾發生變化，在當前房地產市場轉折變化的關鍵期，探索房地產業新發展模式，既是客觀規律要求又是市場主體的迫切訴求。作為中國特色社會主義先行示范區，深圳在探索房地產業新發展模式中的實踐，可為其他城市乃至全國提供可借鑒的經驗。建議房地產業新發展模式從供給側發力，兼顧風險化解，注重內外部政策統籌，促進房地產市場在新的均衡水平上實現行業長遠健康發展。

一、房地產業新發展模式是新發展階段住房矛盾變化的客觀要求

經過近20年房地產市場的快速發展，深圳已進入住房總量充足階段，住房領域主要矛盾發生變化，成為打造“住有宜居”的民生幸福標桿城市的重要制約。

（一）住房供給結構問題突出

一是住房類型結構不合理、保障性住房比例較低。據統計，深圳全市目前住房總套數1129萬套（間），總量較為充裕。其中，保障性住房（含建市以來建設籌集的福利房、微利房、經濟適用房、公租房、安居型商品房、人才住房等各類政策性住房）占比僅5%。大多數居民租住在戶型小、品質不高的城中村等住房中。二是新增居住用地供給較少、存量用地再開發難度大。從建設用地結構看，深圳居住用地占建設用地比例僅為23.4%，低于北京（29%）、上海（28%）、廣州（31%）及紐約（42%）、新加坡（55%）等。城市更新、舊住宅區改造等存量渠道已成為居住用地供應的重要途徑之一，但由于缺乏頂層設計，存量用地再開發面臨較大不確定性。

（二）住房支付能力持續下降

深圳房價水平持續位居全國前列，房價收入比明顯高于其他城市。根據wind數據，2010年以來深圳房價收入比快速提升， “十三五”期間其平均房價收入比超過35，而50大中城市同期平均房價收入比不到12。2019—2020年，在資金流動性充裕、投資預期看好帶動下，房地產市場再次出現一定程度炒作，較高的房價水平和較快的房價漲幅造成居民負債過重、支付透支，導致住房潛力需求難以向有效需求轉化。

（三）房地產金融風險處于高位

住房過度衍生的投資投機屬性容易滋生房地產金融風險，這在深圳表現更為明顯。2020年，深圳市多家銀行經營貸、消費貸違規流入房地產市場引起了監管部門高度重視，過多資金違規進入房地產不僅導致局部房地產市場過熱，也在一定程度上提高居民購房杠桿率和債務率，加劇房地產市場風險。而在市場下行期，行業監管問題凸顯，商品房預售資金管理、土地出讓、貸款審批等監管制度不健全、不到位、執行不嚴格，加大市場修復難度。

二、房地產業新發展模式是當前市場主體的迫切訴求

調研中，代表性房地產企業及中介機構普遍希望房地產業在向新發展模式過渡中實現長遠健康發展。

（一）期盼加強土地有效供給

多個市場主體反映，希望加大居住用地供給力度、優化供給方式，比如公布未來三年各區供地計劃及未來一年擬出讓地塊的基本信息。這將有利于企業提前根據自身情況和特點，制定更有效的競買計劃，使得企業能夠在統籌資金的同時，統籌自身建造能力、運營能力、上下游產業協同能力。

（二）期待優化住房供給結構

一是加大租賃住房尤其是長租房供給力度。鼓勵專業化長租機構參與保障性租賃住房的管理和運營，鼓勵長租機構將部分商業公寓、工業廠房等改建成租賃住房，鼓勵長租機構參與城中村改造，將部分房屋改造成長租房對外出租。二是深入推進以城中村改造為主的城市更新。秉持“共同改造”理念，讓群眾參與到規劃方案、項目實施等改造工作全過程，充分調動居民積極性和主動性。同時，加強資金保障，通過發行地方政府專項債券、企業債券、信用貸款等方式籌措改造資金，積極爭取中央、省級財政專項補助，運用市場化手段吸引社會力量參與改造。

（三）期望盡快落實“租購同權”

一是期盼科學統籌常住居民需求，增加公共服務供給數量和質量。進一步落實和優化教師輪崗等政策，實現包括基礎教育在內的公共服務質量均等化，從而奠定“租購同權”的前提基礎。二是期盼政策全方位支持?！白赓復瑱唷彼婕暗墓操Y源分配的公平性、均等性等問題單靠一個部門、一個政策或是一部法律難以解決，需進一步構建戶籍、教育、醫療等一系列綜合政策體系提供全方位的支持。

（四）期待著力化解房地產金融風險

一是期望實行長期且穩定的住房信貸政策。部分房企建議放松限貸政策，將“認房又認貸”改為“認房不認貸”，支持置換改善型住房需求；
適當調整二手房指導價政策，穩定市場信心。二是通過“貼息+REITs”模式盤活沉淀房企資產。借助金融市場，通過資產證券化的方式把房地產企業的部分沉淀資產轉化為具有準公共資產屬性的保障性住房，既能夠在一定程度上緩解房地產企業債務壓力，也能增加保障性住房供給。

三、深圳對房地產業新發展模式的實踐探索

近年來，深圳深化住房制度改革，在推動房地產業向新發展模式轉型中形成了一些有益探索。

（一）不斷完善住房供給體系

2016年，深圳首次明確人才住房制度發展方向與框架，提出構建人才住房和保障性住房雙軌并行的多層次、廣覆蓋的住房保障體系。2018年，系統構建市場商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房在住房供應總量中的占比分別為40%、20%、20%、20%的“4+2+2+2”的住房供給體系。截至2020年，全市累計供應各類保障性住房和政策性住房超過50萬套，并自2006年起，連續13年對低保及低保邊緣家庭實施應保盡保。

（二）注重住房租賃市場發展

一是建立健全住房租賃政策。近年來，深圳加快推進住房租賃法規立法進程，建立健全租賃企業監管、租賃資金監管、租賃合同網簽備案等制度。制定住房租賃參考價格、住房租賃財政支持等配套政策，促進住房租賃市場規范化發展。二是實施房屋租賃參考價格。以全市各類房屋屬性數據和近一年租賃市場交易數據為基礎，綜合運用地理信息技術、大數據分析等多種批量評估技術手段最終確定租賃價格。深圳發布的租賃參考價格覆蓋全市各區，穩定了租賃市場預期。三是加大住房租賃市場金融支持力度。深圳政府引導銀行加大金融支持力度，完善銀行住房租賃業務激勵機制，住房租賃貸款覆蓋住房租賃市場主體各階段需求。

（三）推動形成多主體供給格局

深圳探索在住房供給中充分發揮各類主體作用，形成政府、開發商、企事業單位、個人多主體供給格局。一是以房地產開發企業為主，提供市場商品住房、安居型商品房。二是以住房租賃經營機構為主，提供各類長租公寓。三是以市、區政府為主，提供人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。四是以人才住房專營機構為主，建設籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。此外，支持社區股份合作公司和原村民通過“城中村”改造提供各類符合規定的租賃住房，支持企事業單位利用符合規定的自有用地或自有用房建設籌集各類保障性住房，支持社會組織等各類主體建設籌集具有公益性的各類住房。

四、幾點調研啟示

在房地產供需總量和結構關系發生轉折性變化的關鍵階段，房地產業發展模式轉型既有客觀規律要求又有主觀政策推動。從深圳實踐探索和市場主體訴求的調研中可以得出以下幾點啟示，為房地產業新發展模式的探索提供借鑒。

（一）房地產業新發展模式要從供給側發力

深圳作為人口凈流入量較大的城市，其住房矛盾進入總量較為充足但類型結構不合理的新階段，反映出當期住房領域的主要矛盾在供給側。這也是深圳在深化住房制度改革、探索房地產業新發展模式過程中的著力點。一方面，要完善住房供給體系，補齊住房保障和住房租賃短板。另一方面，要注重增存并舉，充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，盤活各類存量土地和房屋資源，形成有效的租售供給。借助金融市場，通過資產證券化的方式把房企的部分沉淀資產轉化為保障性住房。

（二）房地產業新發展模式要兼顧風險化解

房地產業新發展模式要成為解決現階段問題和矛盾的“一劑良藥”，也要發揮促進房地產市場向中長期均衡趨勢調整的方向引導作用。短期來看，要優化房地產調控政策，以滿足合理住房需求為導向促進市場企穩，推動行業風險出清，為房地產業向新發展模式平穩過渡創造時間。中長期來看，要致力于引導房企轉型升級的行業管理制度建設，完善房地產管理法規規章，提高房地產行業專業化程度，引導房企從開發建房向提供居住生活服務轉型，從“高負債、高周轉、快回款”的粗放發展模式向“重經營、低杠桿”的精細化資管模式轉型。

（三）房地產業新發展模式要注重內外部政策統籌

當前房地產業面臨的結構性矛盾和問題并非根源于行業自身，更有諸多體制機制性問題在房地產市場中的表現，這就要求房地產業向新發展模式轉型過程中統籌內外部政策。一方面，要從政府端的“高度依賴土地財政”模式轉向“依靠產業驅動增長”模式，推動房地產業與地方經濟良性互動。另一方面，要積極推進與住房相關的公共服務“均衡化”，為落實“租購同權”創造條件，推動形成租購并舉的住房消費新格局。

（任榮榮，國家發展改革委投資所研究員。梁城城，國家發展改革委投資所助理研究員）