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下面是小編為大家整理的2023年最新商業項目運營策劃方案,商業項目運營策略(二十二篇)（精選文檔）,供大家參考。
為確保事情或工作順利開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關的因素后所制定的書面計劃。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）商街設計“先天不足”
1大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人盲人通道等。3內外街連接通道商用功能缺失?！痢两滞ㄍ鶅冉值娜齻€通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；
一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。
（二）商街策劃“后天失調”
1××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題?！痢翉V場商業街最早定位是“××街”（很好），后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力），如今準備冠以“××廣場步行街”（老土，沒有鮮明個性目標顧客也不清晰）。由于沒有精確精準的市場定位，關于商業上“我是誰”“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路×××廣場×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌休閑椅售報亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”?！痢翉V場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號（圓形）68號（尖頂）兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：
1街名：××廣場時尚麗人街
2概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4商業門類：購物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營國際國內名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
（一）發布招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。
（二）舉辦招商信息發布會
該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝珠寶化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：
1××廣場時尚麗人街的總體規劃市場定位獨特優勢和前景展望；
2×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價租金物管的優惠政策。
（三）整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價格（或稱返租報價）？舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。
對目前正在尋求轉租退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）有關租金政策
××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為～7．7萬元，剔除利息后的收益～萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商戶入駐優惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：
第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；
第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收??；
第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。
（1）商街指示識別系統布置（詳見××廣告公司設計效果圖）
（2）設計制作廣場內街雕塑作品（參見×××步行街雕塑照片），以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
（3）廣場內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。
（4）邀請政府部門社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會文聯群藝館新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。
（5）與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
（6）5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。
1××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化商業化改造。
3臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。
4內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。
5××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。
上述方案，經董事長批準后組織實施。
中西茶餐廳(以顧客是上帝的原則，歡迎上帝回家)
是家、客人是朋友
由于市場需求與更新，滿足大部分顧客要求所結合的一家中西結合文化餐廳。中餐為主、西餐輔的中低檔消費，滿足顧客的需求。
中式正餐、西餐牛扒小食，其中設立西點蛋糕部、水吧飲品部、夜間燒烤部、夏季酒吧、冬季火鍋、早間粥粉部、下午茶餐等，全天化經營。店內設制立以卡座、4人散臺、可拼座。二樓設立大包、中包、豪包，可滿足情侶、家庭聚餐、同學聚會、貴賓宴請。
粗步估算啟動資金為50-60萬元。場地為沿江路酒吧街，斜對面玫瑰城工期，上下兩格局300㎡-360㎡。
將啟動酒吧街全民營銷，凡是夜店工作人員都可與帝宮合作。為_帶客進餐消費的同時，_將反饋提成，提成月結，共同打造雙贏。在教育培訓時代來臨之際，營銷人員主動出擊，與各畫室、琴行、培訓班、酒吧、ktv、發廊進行合作，與期負責人商談提點、提成，優惠政策、簽訂合作合同。
由于餐飲與娛樂場所的帶動，商業街一帶以中等消費群體為主，各夜店經營狀態良好，消費群體充足。行業標兵有_、_等，都為連鎖餐飲。帝宮優勢在于：品美豐富，適合大眾群體，可滿足客人的不同需求。_帶領新潮流，打破餐飲服務的優先品牌。
是一家有別于其他同行業的餐飲品牌公司。更具有對消費者的吸引力，在同一時間，與_紅十字會進行合作，設立愛心公益基金，每月顧客的援助與定期活動拍賣游戲向有需要的人進行幫助，并借助電視臺、電影微信公司進行免費廣告宣傳，成為第一個愛心公益餐廳。
店內以鏡面效果為主，黑色大理石、金色鏡片、白色墻體，黑、白、金三種色彩，不失典雅、奢，臨街采用透明鋼化玻璃，用植物裝飾竹簾，即簡單又不失檔次，給人感覺綠色、健康。
現如今人工工資增加，早餐、吧臺、糕蛋、燒烤四類，選擇外人承包抽點模式，如蛋糕10元1份，成本元，盈利元，店內抽成元，即節約人工成本，又降低管理制度。承包方需簽定合作合同，以及人工、水、電成本自負。
主要以飲食、酒水為中心。大廳優雅的歌曲播放：夏季夜間8：00-10：30酒吧模式啟動。大包、豪包沒有ktv點歌系統，在享受美食的同時也可以娛樂，讓客人花一份錢兩種享受。由于_本地麻將成為大眾的娛樂方式，包廂都設有麻將桌。在設立低消后可供客人娛樂消遣。_vip成員將不受低消限制。
服務第一，愛店如家。
武漢地處中部地區，位于長江中下游，為華中最城市，是華中地區的金融中心、交通中心、文化中心。面積廣闊，水資源豐富，景區眾多，高校云集，各種文化匯聚融合，是武漢的鮮明特征，也正因為如此，武漢才具有深厚的文化底蘊。武漢在古時，也常常為歷代文人提及，唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又稱“江城”。
之所以要為武漢寫旅游廣告策劃，不僅因為武漢歷史悠久，而且它還是一個非常有潛力、正在崛起的城市，未來的旅游市場十分廣闊。武漢在發展旅游，吸引旅游方面擁有的優勢：地理環境優越，交通方便；
自然旅游資源和人文旅游資源豐富；
經濟快速發展，消費市場廣闊。
“十一五”期末，武漢市將建設成為具有濱江濱湖特色的旅游目的地、中部地區旅游集散地和文明出行的旅游客源地：接待海外游客80萬人次，國內游客7400萬次，旅游總收入達500億元；
到20xx年，旅游總收入達1000億元，把武漢市建設成為我國中部地區最的商務會展型和都市休閑型旅游城市，成為中部地區的旅游中心城市。
1.市場環境調查
人口地理環境：武漢地理環境優越，交通方便，河流眾多，商業繁榮，在中國經濟地理圈內，武漢處于優越的中心位置，被譽為中國經濟地理的“心臟”。正因為如此，武漢還是個人口眾多的城市，20xx年末已達1000多萬，加上流動人口，已經突破1600余萬。
消費環境：武漢是一座正在崛起的城市，經濟發展迅速，加上人口眾多，消費市場十分廣闊，但是與沿海地區相比，武漢的整體消費環境還是比較低的，主要是因為工資收入低，消費“有心無力”。近幾年來，高收入人群和高校旅游以及外地游客成為了旅游的主力，拉動了武漢旅游市場的整體發展。
資源環境：武漢旅游資源豐富，風景名勝眾多，有東湖、黃鶴樓等著名的景點，而且高校云集，人文資源深厚。
2.景點經營管理狀況調查：
武漢地區的旅游景點在管理上比較分散，對資源的整合和深度開發能力有限；
經營上，部分景點都是單宣傳，沒有形成整體的競爭力。部分景區線路不合理，設施老舊不完善，處于“休眠”狀態。而且對景區發展沒有長期規劃，缺少吸引游客的特色，相關保護措施不到位，急功近利。武漢是一座快速發展中的城市，或許是太看重gdp了，而忽視了旅游資源的保護和開發，對于武漢來說，要進行旅游推廣，就必須改變存在的不利因素，形成一條完善的旅游服務產業鏈，從而推動經濟的更快發展。
3.旅游產品和服務調查：
豐富的旅游資源，卻沒有帶來相應的收益，這是什么原因呢？首先是旅游服務質量較差，行業服務意識缺乏，其次是旅游產品單一，沒有特色，最后是社會風氣欠佳，沒有形成良好的服務氛圍。在一些景區，經常發生敲詐外地游客的事件，甚至有些執法者，也是態度專橫，語言粗俗，這些都損害了武漢的城市形象，有礙武漢旅游業的發展。
4.游客需求調查
武漢地區的旅游需求有很的市場，一方面是因為武漢人口眾多，再加上量的流動人口和學生群體，本地需求潛力巨，另一方，武漢是中部最的城市，也豎家歷史文化名城，高校云集，因而知名度高，吸引了量的外地游客。每當周末和節假日，景區、公園以及高校校園人潮涌動，參觀游玩的人絡繹不絕，如果有什么節日或者是“五一”和“十一”黃金周，人數更多。隨著經濟的發展，收入水平的提高，武漢本地的需求量將會有更的增長，而外地游客的需求也將隨著高鐵等交通設施的新修，也將進一步提高。
武漢的旅游市場前景廣闊，隨著中部崛起的規劃和打造國家中心城市的力實施，武漢在城市改造和文化建設上，都有了明顯的提高，依托著優越的地理位置和旅游資源，以及相關制度的規范和服務水平的提高，武漢的旅游業將不僅能收到本地人的歡迎，也將吸引更多的外地游客，為旅游業的發展注入新的活力，促進社會的和諧發展。
這里是心靈自由的天空，這里是思想盡情展示的舞臺，這里是才華橫溢的元爺，這里是書的世界。書籍承載著無盡的智慧和經典，書籍永遠是我們生活的一部分。近年來，出版書籍的熱潮，加上娛樂、影視、體育的快速發展，吸引了年輕男女的注意力，各種雜志也受到他們的青睞。面對如此龐大的消費群體，無疑給了各大書店無限的商機，就連那些小書店也嘗到了甜頭。所以在我們學校缺少書店的好機會下，開書店是明智之舉。
項目簡介市場分析競爭分析(1)市場定位:
休閑式書吧立足高校，采用借力的理念，充分利用高校的物質資產、人力和信息資源，精心管理書吧，保證服務質量，努力使我們的書吧服務成為集文化交流和豐富信息于一體，集個性和特色于一體的優質服務。讓它成為學生、師生、大學、社會之間的橋梁和紐帶。據調查分析，由于缺乏符合大學生需求的個性化服務，缺乏符合大學生心理的消費環境，正是這兩個原因導致大學擁有獨特的文化資源卻沒有真正為廣大商家帶來更多的利益，文化資源的利用差距較大。經調查分析，初步劃分為以下服務項目:
(2)定價策略:
第一，學生消費模式。實行會員制，出售月卡、季卡、年卡，保證部分穩定客戶，并提供免費飲用水供會員在書吧看書(非會員書吧最低消費5元)，所有消費享受八折優惠。
第二，在會員期間，會員可以參加我們的一系列交流活動。書吧會定期和不定期舉辦講座、交流會、座談會、文化沙龍等，比較有品味，符合大學生互動交流活動，讓我們的會員體驗大學的學術氛圍和浪漫氛圍。
(3)為大學生社團提供活動基地，增進學生之間的感情，豐富他們的課余生活，為所有朋友展示才華提供舞臺。
(4)除了提供會員服務和學習交流平臺服務，我們還提供一些飲料和茶點(如咖啡、果汁、甜點、度數不超過20的酒精飲料)。
短期目標:在未來的業務流程中，我們會發現不足并及時改正，從而改進我們的業務模式。讓周邊學校的同學知道，有一家店和我一樣，可以提供高品質的休閑場所。
長期目標:短期目標實現后，要進一步提升我店整體形象，爭取在較短時間內結合各種外部條件，使我店做大做強。讓它的條件服務更好。
營業時間:上午10點至下午12點。
招牌美食:根據當地人的喜好和口味，制作一些特色飲品和美食。比如:卡布奇諾冰淇淋奶茶/新鮮果汁等。
產品定位:生鮮，健康。
由于資金等各種因素，我們采取了低成本的溝通策略
(1)產品傳播
產品的傳播力一直是一種被忽視的傳播方式。當行業內的產品嚴重同質化時，產品的個體差異是一種很好的溝通方式。在消費者手中，產品才能真正感受到并做出相應的判斷，而消費者的喜好程度直接影響到消費者對品牌的忠誠度，使產品形成傳播力，所以我們需要對產品所附的信息進行文章。好產品的基礎是質量，而不是概念。首先要在質量上形成差異，這是產品附帶的信息傳播的保證。藍風咖啡采用優質咖啡豆，保證口味純正。質量不僅包括產品質量，還包括功能、設計、概念、包裝等。要保證傳播力，信息差異化最重要。無論是店鋪設計還是產品包裝，書吧都采用統一的風格。從店鋪海報到紙巾，都印有藍風標識，個性鮮明，風格獨特，促使消費者對書吧有了更多的了解，形成了深刻的印象，逐漸形成品牌意識。
(2)口碑傳播
人們只關注廣告帶來的傳播力，而忽略了服務帶來的口碑傳播力。品牌的價值和內涵通過服務體現，通過口碑傳播。關鍵在于你如何利用口碑有效傳播。我們不妨鎖定消費群體中“意見領袖”的角色，向他們展示一系列個性化的品牌服務，甚至是特別有針對性的服務。因為消費者會通過口碑傳播，通過自己的個人感受影響周圍的人，很有感染力和說服力。這就是你想要達到的?？诒头帐且惑w的，先有服務后有口碑。書吧力求最好的咖啡品質和服務質量，給消費者留下好印象，感動消費者，從而贏得好口碑，樹立藍風品牌形象，通過口碑增加消費。
(3)公關傳播
公關永遠是低成本的溝通工具，甚至有公關第一，廣告第二的說法。目前，消費者對廣告的可信度產生懷疑，公關活動成為樹立品牌形象的好方法。所以書吧倡導的消費有3%捐贈給貧困學校作為慈善基金，為貧困大學生提供勤工儉學的工作，提升書吧的品牌形象。
(4)聚焦傳播
在企業發展能力不足的情況下，專注傳播是品牌傳播中節約成本的好選擇。當你沒有能力向你所定位的所有消費者做廣告時，你不妨向你所定位的最有價值的消費者傳播這個品牌。充分利用人的從眾心理，讓一群人影響另一群人。也許效果不盡如人意，但至少你影響了一群你認為最有價值的人。藍風在服務和產品質量上是完美的，影響潛在消費者的是消費者。
(5)新媒體傳播
1、 前期的市場調查和分析;
2、 項目策劃和招商推廣：
(1)、商場定位;
(2)、形象包裝;
(3)、商場布局設計;
(4)、目標商戶組合;
(5)、租金或分成比例之擬定;
(6)、招商推廣策略制定和實施。
吸引目標商戶進場，實現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
1、 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理;
2、 品類/品牌/商戶組合，屬經營定位，涉及到服務管理;
3、 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質管理;
4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統和硬件設施管理。
破解一、兌現成功的一塊籌碼
市場調研：定位核心
調研種類 所需資料/研究范圍
商圈研究對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業品種、人流狀況及交通狀況
消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研
投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
競爭對手研究 包括競爭項目面積、經營狀況及競爭者研究等
1、 商圈研究
(1)、城市發展狀況：包括gdp指數、人口分布、產業結構等。
(2)、項目所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(恩格爾系數=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業態結構等。
(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求(吃喝玩樂)等。
(4)、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。
(5)、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。
2、 終端消費者研究
(1)、消費習慣：考慮南北區域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。
(2)、逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。
(3)、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。
(4)、對項目商圈評價：包括區域商品價格，對商場滿意度等，規劃方案《商業項目運營方案》。
3、 投資客戶研究
(1)、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。
(2)、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
(3)、商圈內商鋪經營狀況：包括經營特色、營業時間、營業業績等。
4、 競爭對手研究
(1)、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。
(2)、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
破解二、點石成金的魔方
商業地產定位操作系統是由以下七個子系統組成：
目標市場定位、商場功能定位、商場業態定位、商場形象定位、經營方式定位、商場特色定位、商場規模定位。
商場定位操作流程(略)
系統一、市場定位操作
1、區域定位：對區域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍;
2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據區域產業結構、行業發展態勢，確定客戶群;
3、 超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。
其中商場消費群分析分三個層次：
層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統計分析中稱為社會學因素;
層次2、行為反映層次：主要調查顧客在商場消費的一般行為狀況;
層次3、動機層次：主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。
系統二、功能組合定位操作
主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務
1、 特色定位
(1)、大眾化定位：收益穩定，經營風險校
(2)、特色化定位：商場特色主題和特色服務。
2、商場業態定位
主要考慮：產業結構、消費群結構、需求動向等因素。
九種商場業態：
(1)、百貨商場 department store
(2)、主題性商場 speciatity store
(3)、超級市場 super market
(4)、大型綜合商場 general mercha-ndise store
(5)、連鎖專賣店 exclusive shop
(6)、便利店 convenience store
(7)、購物中心 shopping center
(8)、倉儲商店 discontent store
(9)、家居中心 home center
3、規模定位
(1)、商品品種對商場規模的制約(我國商品品種約70萬種)
(2)、顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約(時間：3小時;休閑步速：30-40m/min;瀏覽購物步行距離：≤7500m;顧客承受單店面積：平米左右。)
(3)、商圈購買力對商場規模的制約(單店極限規模約等于商圈購買力減去圈內競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。)
4、(商場經營企業的)形象定位(cis系統)
(1)、商場建筑外觀表現;建筑形狀、結構、顏色等;
(2)、賣場購物氣氛表現;購物環境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、pop廣告等。
(3)、通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。
系統三、經營方式定位操作
一、三大主流經營方式
1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。
2、招租：按面積出租鋪位或專柜，只收取租金。
3、委托管理
二、經營方式定位要點
1、投資資金回收期預測(流動資金有效運用到下期開發)
2、項目收益效果預測(企業成敗關鍵)
3、經濟走勢分析(利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經營方式)
4、風險比較分析(分析商場不同經營方式所帶來的風險概率大小等)
5、統一管理(有效維護商場日常經營秩序)。
愛尚蛋糕店正處于開業初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。
主要目標群體：廣東外語外貿的在讀大學生。
輔助目標群體：大學城內除廣東外語外貿大學的另外九所高校的在讀大學生。
已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。
在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。
由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。
在派對現場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續直播。
為參加派對的同學派發精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。
在派對現場派發我們愛尚蛋糕店的5元現金抵用券20張。
在派對后，對轉發愛尚蛋糕店微博關于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。
在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發關于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉發，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。
派對現場的布置費用
100rmb
抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本
100rmb
5元現金抵用券20張，10元現金抵用券10張
200rmb
早餐蛋糕禮物成本
50rmb
370rmb
負責人
參與工作人員
布置派對現場
曾俊杰
王志鋒、高啟茗、施健濱、李寶燕、劉卉
派對現場拍攝
王志鋒
高啟茗
派對現場工作人員
李寶燕
視頻制作
施健濱
王志鋒
微博管理
李寶燕，高啟茗
通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：
1、生日派對微博的轉發次數達到100次。
2、第一次推廣后一個星期之內，微博粉絲增加50個。
3、第一次推廣后有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。
今天，在香港大街小巷隨處可見的茶餐廳，大約出現在半個世紀以前，當時英國殖民時期的香港，由于受西式生活習慣影響，一些港人開始喜歡喝西茶，但因為無法光顧這些專為外國人而設、收費高昂的西餐廳，因此出現了平民化的西餐廳，當時多被稱為餐室或冰室，也就是現在茶餐廳的前身。
至于茶餐廳名稱的來由，雖然莫衷一是，但或許與其招呼客人的一項特色有關：每當客人一坐下，伙計（侍應）便按人頭端出清茶奉客。
茶餐廳之所以廣受港人喜愛，除了上菜快速、物美價廉的原因外，主要還是因為它將西式飲茶的茶點改良成更符合港人的口味，因而出現所謂的港式茶餐，如港式叉燒炒意大利面，西式牛扒配中式炒飯等中西合璧的茶餐。
此外，勇于嘗試的香港人，就連茶餐廳里的飲料也不放過，創造出無數結合中西飲品的港式飲料，除了眾所皆知的半咖啡半奶茶的“鴛鴦奶茶”外，還有咸檸七（七喜sprite汽水加檸檬片和鹽）、姜七（姜汁加七喜sprite汽水）等五花八門的飲料 。體會香港文化精神
到了60年代，茶餐廳開始蓬勃發展，茶餐也從中式、西式，擴展到日式、泰式、馬來式等無所不包，眼花繚亂的境界；
幾乎每家茶餐廳在其大同小異的餐單中，都有其獨具創意又廣受顧客歡迎的茶餐。難怪有人說，要研究香港文化和精神，就一定要到這里的茶餐廳體會。
這里的顧客，有的穿西裝打領帶，有的穿襯衫和拖鞋；
有的談生意、有的看報紙、有的聊天，他們不分階層和男女老少，全都聚在這里共同享受自己喜愛的美食。
這些和港人生活密不可分，早已成為香港文化一部分的茶餐廳，自從大量出現在小說，電視劇以及飲食雜志的報道后，地位也從平民化餐廳躍升成為最具香港特色的餐廳，甚至成為當地旅游協會向外地推銷香港時的賣點之一。
餐室自開業以來就有的柚木隔板仍和舊式圓形白底黑字的時鐘相伴著；
挑高的天花板上，依舊掛著傳統白色吊扇；
二樓背對背而坐的卡位（雅座），仍舊倚著綠色鐵窗，共同目睹窗外半個世紀以來的物換星移。
位在中環結志街的蘭芳園茶餐廳，雖然四周樓宇愈建愈高，但蘭芳園一直以餐廳自開業以來的原有風貌，迎接50多年來到此惠顧的新老顧客。在店內除了保留傳統的茶餐外，更隨著時代的變遷，研創出多款迎合現代港人口味的餐點。
“馳名絲襪靚奶茶，金牌秘制豬扒飽”是蘭芳園的金字招牌，而許多初次聽到絲襪奶茶之名的人，一定會好奇地問，真的是用絲襪來沖茶嗎？
該餐廳第二代經營人林俊業解釋，港式奶茶的制作其實大同小異，之所以叫絲襪奶茶，源于其母親當年以親手縫制的小布袋，取代當時常用的大布袋沖茶，沖完茶后的小布袋，由于外形和顏色看似絲襪，許多顧客因此給它取名為絲襪奶茶，因為味道特別香濃新鮮而廣受大眾喜愛。
現在已成了半個香港人的我，雖然不太習慣坐在街邊用餐，但總是建議來香港旅游的朋友，一定要試試這即將成為歷史名詞的大牌（排）檔。
以前，我喜歡到茶餐廳用餐，是因為方便且物美價廉；
現在，我更喜愛到茶餐廳，是因為在這里，不但能品嘗到各具特色的平民化茶餐、更能觀看這里的人生百態、體驗這里兼容并畜、創意無限的香港精神。
茶餐廳廳又根據投資者的資金狀況分為社區店、標準店、旗艦店等三個級別，投資總金額從20萬元到50萬元以上不等，所以它特別適喜歡餐飲服務業挑戰的投資者經營。茶餐廳在食品制作上以中國傳統飲食文化的代表飯、面、粉、水餃、云吞、點心等為主，再加上西餐飲食文化。投資者可根據各自不同的地域特點和喜好以及資金狀況來選擇的等級和食品種類，為個人創業提供了多方面的發展機遇。
一個店每天只要賣出200到500人次，每人次消費5—15元。每份3—8元錢的成本，您的純利潤就是每人次將近2—7元錢，每天將近有200人次的利潤是400元—1400元。500人次的利潤是1000元—3500元。除去員工工資額的，200人次算80元—280元，500人次算200元—700元，每天的純利潤是200人次算320元—1120元。500人次算800元—2800元您的利潤就成幾何增長了。
計劃書的主要內容是經營茶餐廳，包括店內管理/服務/營銷/會員管理與執行。茶餐廳是100%的香港發明，屬于本地平民化的飲食場所，事實上茶餐廳的特色也真正體現了香港人的精神取向和價值觀——速度要快，配搭要多變，價錢要實惠，行事方式中西合壁，總之，要用最快捷妥當的辦法把事情弄好。
茶餐廳是香港特有的平民飲食地點，充滿地方色彩，食品便宜之外，種類亦繁多，此招牌美食更令人難以抗拒。
相信每個人都希望擁有自己的事業，讓自己在一個自由自在的天地一展所長。在社會上想經營小本生意的人中：
有些人是希望獨當一面，自己創立自己的事業；
有些人是因為已屆退休年齡，想為自己鋪有一條后路；
有些人則是因為對自己眼前的工作感到不滿而想行，另起爐火；
有些人是因為走頭無路，不得不作點小生意暫時棲身。有的人則懷疑自己的能力，于是寧愿穩扎穩打地做~打工仔~，自怨自艾一輩子；
有的人則是不愿意受人束縛，或已厭倦打工生活，希望向自己的能力挑戰。
你或許做過一些生意，或許經營過不少行業，或許現在正抱著~鐵飯碗~猶豫不決，或許因被海水打濕了腳而又重新退回岸上，但全未成功。
付出的心血沒有獲得回報，雖然不幸，但起碼自己已經盡力了，但是，如果中途放棄的話，那就表示自己承認失敗了。
市場是一片汪洋大海，到處都充滿著誘惑，卻又到處充滿驚濤海浪和險灘。如果你碰到風險就回避，遇到挫折就躲閃，遇到困難就退讓，那你永遠不會成功。要立志經商發財，就必須目標明確，要有不達目的絕不罷休的氣概。排除一切干擾你朝目標前進的不利因素吧，全身心地投入你經營的事業。
將自己的喜歡，興趣或才智轉換為一項事業，遠較受雇于人更具有前途。應該堅決的說；
我要當老板！
不管什么時候，請不要再說xxx我已經不行了xxx
與其平平庸庸過一生，不如悲壯的干一場！
茶餐廳在中國才剛剛起步的今天，中西合壁的經營加上品種繁多的茶餐廳，中餐包括：粥/粉/面/飯/點心/小食/燉品/烤/鹵/小炒/火鍋/西餐包括：韓國料理/日本料理/法國料理。外加會員管理/營銷活動獨特，誠心服務。按自己資金預算。有多少錢就能做多大店。
企業管理的中心工作是崗位角色管理，企業的效益最終得靠企業組織的崗位角色來創造。而崗位角色管理的核心卻是企業員工績效考核。不僅企業的選人、用人和核發工資、獎金要由它提供基本的依據，而且它本身還具有為努力工作、積極貢獻的員工帶來自我價值滿足，激勵員工的作用。但要使企業員工績效考核起到這一作用，其前提卻是企業員工績效考核管理規范，能保證使每一個員工的努力和貢獻都能得到“公正、公平、客觀、準確、全面”的評價。
所謂企業員工績效考核體系建設，也就是實現企業員工績效考核管理的規范化，即根據企業的實際，在恰當地解決考核目的、考核內容、考核主體、考核頻率、考核方法等五個方面的問題的基礎上，擬訂保障達成企業員工績效考核的“十字”標準的操作辦法，并健全、完善能保障其全面貫徹落實的管理制度。
1、對于員工的工作沒有真正意義上的績效考核，員工的努力和貢獻的難有客觀公正評價，功過不明，干好干壞一個樣，員工工作熱情和主動性低;
2、員工績效考核沒有事先的量化評價標準，對員工的績效考核變成了上司主管依自己的主觀偏好打壓或拉籠下屬的最佳機會，員工對績效考核不僅不支持而且反感;
3、員工績效考核要素設置過于抽象籠統，僅僅依靠上司主管的個人印象打分，不能真正反映員工的工作努力程度和貢獻的大小;
4、員工績效考核的重點不明確，為了量化而量化，把一些與企業發展關系不直接的個人問題列入作考核要素，考核內容與企業發展目標脫節，把對企業發展有作用的人考跑了;
5、員工績效考核導向錯位，重態度，輕貢獻，吹牛拍馬，只作表面文章的人得高分，踏實工作，努力貢獻的人相反受冷落;
6、不同職類、不同單位部門的員工績效考核，相互之間沒有關聯，成績沒有橫向可比性;
7、員工績效考核對員工的意志行為選擇起不到導向作用，其考核只能起到為員工工資獎金的發放提供一個不太能服人的依據;
8、不顧企業行業特點，照搬其它企業的績效考核方法，不能體現自己企業的各類員工工作努力的實際;
9、員工績效考核是作過場走形式，按比例分配單位和部門的優秀和不合格名額，內部人員輪流當認;
10、員工績效考核量化考核要素設定不合理，誘導員工產生短期行為，使員工只顧目前職責履行的過關，不求工作質量和效果的穩定提升，制約了企業的穩定發展。
1、討論確定企業員工績效考核體系的框架，總體上解答企業員工績效考核的五個常規(4w1h)問題;
2、根據企業的實際，分職類選擇確定能實現“公正、公平、客觀、準確、全面”十字標準的企業員工績效考核方法;
3、分別對不同的崗位進行分析，確定其企業員工績效考核的要求和量化評價標準;
4、制作企業員工績效考核的工具;
5、擬訂企業員工績效考核管理制度。
1、企業員工績效考核體系建設方案說明文件
2、分職類選擇確定的績效考核方法說明文件;
3、各個崗位角色的績效考核標準說明文件;
4、對應于不同方法的績效考核工具;
對于畢業紀念品設計，其意義是深遠的，前景是廣闊的，龐大的市場帶來的經濟利益也十分可觀；
同時相應而生的各種產品，產業鏈也輻射很廣。商業模式是包括主題在內的每一個參與者起到的作用以及收益來源和方式，是參與者們的創意。簡而言之，商業模式就是公司通過什么途徑或者方式來賺錢。它包括產品/服務概念，市場概念，供應鏈/營銷/運作概念等。
1.你的顧客是誰？
首先我們應該搞明白，我們的顧客就是我們的大四應屆畢業生們，每一個學校的每一名大四畢業生都是我們的目標客戶而每一個學校的每一名大三學生都有可能成為我們的潛在客戶。在這樣一個客戶群中，我們應該充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2.你準備向他/她提供什么樣的產品和服務？
我們做的是畢業紀念品市場，通過在各大高校舉行的畢業紀念品圖案設計大賽，由我們來把其中優秀的作品印在水杯，雨傘，衣服或者筆筒等一系列小巧簡單容易攜帶的物品上。
3.他/她為什么愿意付錢？
通過在各大高校舉行的畢業紀念品設計大賽，由各大高校自己的學生選取自己所喜愛的畢業紀念品，由我們來把圖紙上的設計變為現實。這樣的活動能確保該畢業紀念品有一定的群眾基礎，
便于融入該校的市場。同時，由于這件物品包含了他/她母校的元素，容易讓購買者回憶起大學的四年黃金時間從而產生情感上的共鳴。
1.價值主張
我們以畢業紀念產品為依托，實際是向畢業生們提供回憶寄托與一種歸屬感。對即將畢業的學生來說，大學的四年時光無疑是最寶貴的。但是時間是看不見摸不著沒辦法進行保存的，而畢業紀念品無疑填補了這一不足。它把母校最有標志性的事物具象化，以此能夠給畢業生們提供實體的回憶
2.消費者目標群體
由于大學時光的易逝和其所承載的美好性，即將畢業的大四學生對母校有著深厚的感情基礎。針對這一點，畢業紀念品致力于面向所有即將畢業的各大學大四學生，為大家提供具有母校特色的紀念品，以此來滿足大學生的情感寄托。同時，各大學的大三學生都是我們的潛在目標群體。
3.分銷渠道
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。畢業紀念品的銷售模式應定位于線上線下的共同結合，同時輔以制作廠家的配合，以謀求共贏。具體方法如下：
市場偵察和預測
市場偵察是指運用迷信的方法和措施，編制而有目的地對需求、供應和市場環境等信息舉行收集、闡述、研究的活動。
(1)市場偵察的類型
根據偵察的形式、類型和目的的不同，不妨分為探干脆偵察、描述性偵察、因果性偵察。
探干脆偵察 主要用于收集初步原料。
描述性偵察 是對市場的客觀狀況舉行照實的記載和反映。
因果性偵察 是為了了解和掌握市場氣象之間的因果相關而舉行的市場偵察活動。
(2)市場偵察的方法
隨著經濟不斷的發展，人民的消費觀念也逐漸開始發生了變化。以前很多人只要一有錢就存在銀行里，而不是花出去。到現在居民的消費觀念開始變化，很多人已經開始將手中的閑錢構建自己更好的生活了。旅游就是居民消費的另一增長點，發展旅游對擴大內需有著巨大的作用?，F在名山大川的旅游資源都已經被開發殆盡，我們應該發展新的旅游資源，鄉村旅游成為了其中發展的很重要的組成部分。
鄉村旅游，以農民為市場經營主體，以農民所擁有土地、庭院、經濟作物和地方資源為特色、以為游客服務為經營手段的農村家庭經營方式。換言之，鄉村旅游是以鄉野農村風光和活動為吸引物、以城市居民為目標市場、以滿足旅游者娛樂求知和回歸自然等為目的的一種旅游方式。無論如何理解，鄉村旅游作為一種旅游形式，其在旅游業中的產業關聯帶動、吸納當地就業和促進改革開放、脫貧致富等諸多方面，都能夠發揮獨特而顯著的作用。
西溝生態村位于兩?。ê幽?、山西）、三縣（輝縣、修武、陵川）交界處的薄壁鎮境內，面積20平方公里，平均海拔在800---1500米之間。森林覆蓋率95%，河水流徑10余公里，是國家級重點生態林和太行獼猴保護區。
西溝生態村主要特征是：高山林立、奇峰怪石；
峽谷萬丈、壁立陡峭；
泉涌溪流、瀑大潭深；
古樹參天、鳥語花香；
野果遍坡，桃梨滿園；
深秋時節，紅葉漫山；
名貴藥材，亨譽中原；
自然冰雕，別有洞天。生態村內現有景點：潭頭瀑布、西溝四級瀑、龍浴湖、黑龍洞、黃龍潭、龍王寨、青苔巖、小寨河、千年龜石、香爐石，還有眾多奇峰待命名，這里集雄、秀、奇、幽于一體，攬山、水、林、洞于一溝。專家贊譽西溝生態---貴在原始，美在天然----。
旅游產業的發展必須依賴于一定的旅游資源。旅游資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅游勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。隨著人們思維方式和審美情趣的改變，自然資源成了旅游中最具魅力的優勢資源，并直接影響著該地區經濟的發展。而西溝生態村卻隱藏著與世隔絕的自然資源。
（一）國家對旅游產業開發的政策形勢
當前國家正在大力提倡發展旅游產業，爭取把中國發展成為旅游強國，目前我國旅游產業的規模位居世界第7位，但與世界旅游強國還有很大差距，發展旅游業已經成為我國一項基本產業政策。為適應加入世貿組織的要求，中國旅游業將盡快改變政府的主導地位，變政策調節為市場調節，以加速與國際旅游市場的接軌步伐。
（二）國際國內旅游業發展的趨勢
1．21世紀世界旅游的發展對景區內涵提出了新的要求。眾多旅游專家一致認為，生態、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅游業的主題。
2．中國旅游景點的開發將從以政府為主導轉變為以市場為主導。
3．旅游市場越來越呈現出細分化的特點。
（三）西溝生態村資源開發現狀分析
1．成功點
（1）對自然生態環境的保護良好（景區內的水、空氣、植被等未受污染和破壞）
（2）近三年來具備一定的知名度（在河南省內）
2．不足點
（1）配套設施幾近空白（住宿、飲食、娛樂等設施匱乏）
（2）景區自然景觀尚未開發（峽谷內沒有步道和安全保護）；
（3）景區運營機制未制定（國家所有國家開發的運行模式難以適應市場需求）；
（4）尚未市場定位。
（四）景區旅游資源優劣勢分析
1．優勢
（1）景區有豐富的水資源，適合開展一些水上項目，；
（2）峽谷內有多處適合速降和攀巖運動的天然石壁；
（3）具備良好的植被覆蓋，生態環境良好；
（4）景區內有林果種植特色農業。
2．劣勢
（1）景區內峽谷較窄，地勢復雜，汛期水大無路可行。
（2）景點地理位置相對較偏，交通不便。
堅持保護生態、倡導環保，實現可持續發展的原則
堅持突出特色的原則
堅持傳統特色與現代理念相結合的原則
堅持統籌規劃，分步實施的原則
堅持在保護環境的前提下追求最佳社會效益和經濟效益的原則
建設成為“河南著名、全國知名”的生態休閑避暑度假區 ；
1．發展特色運動，如短矩離剌激漂流、拓展等，使自然景區成為河南知名的野外拓展訓練基地；
2．成為河南省乃至全國知名的青少年生態環保教育基地。
3、建一個世外桃園。
（一）第一階段：立足景區現有景點，完善基礎配套設施，開發鄉村旅游，加大營銷力度，實現景區游客量的較大增長。
1.在景區內統一規范若干個農家旅館
2．在景區附近建設一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館；
（潭頭、平甸）
3．對景區內現有游覽線路上的泥石路、棧道進行改造或新建；
4．沿游覽路線開設數個游客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；
5．新建景區內的郵電通訊、水電等基礎設施；
6．新建景區內的簡便醫療點一個、生態環保廁所若干間；
7．建一燒烤一條街
8．設置兩處篝火場。
9．開發鄉村旅游（農家樂項目）
考察國際上流行的綠色旅游、旅游農業等不同的旅游方式，其實質都是以生態農業、生態林業為背景或載體、人們環境保護意識和旅游回歸自然的生活質量意識的加強而發展起來的。因此，大力發展鄉村旅游對生態環境的保護尤為重要，應視為取得發展的根本要求和基本保證。如新加坡為了對有限的土地進行綜合開發和高效利用，有關部門將高科技引入農業并與旅游事業相結合，興建了10個農業科技公園，游人不僅可以漫步其中，而且可盡情品嘗，如同生活在仙境中，讓人大飽眼福和口福。還有日本的觀鳥旅游和觀光農園及務農旅游、馬來西亞的農林旅游區、澳大利亞的牧場旅游、美國的農場旅游、法國的遠離城市的綠色旅游、意大利的鄉村度假旅游、德國的“森林輕舟”旅游等等。鄉村旅游的內容涵蓋了上述多種旅游方式，甚至比其更為廣泛。
在我們國家，有很多的有特色的鄉村遺留下來，特別是像安徽宏村、湖南鳳凰村這樣的鄉村，在全國旅游中都是很重要的、很有名氣的鄉村。我們重點發展鄉村游也是符合旅游發展的客觀規律的，相信隨著時代不斷的發展，鄉村旅游又可以成為帶動國國民經濟發展的一個重要組成部分。即為國家經濟作出貢獻，又陶冶了城市人的情操，還增長了農民的.收入，三管齊下，我們一定要把鄉村旅游做到最好！
據我xxx威機構對中國女性飾品市場的調查顯示，目前我國女性飾品市場人均占有率不足5%，而發達國家一般都在45%左右，其中最高的是日本的東京為98%。據專家預計，我國女性用品消費率正按每年19%的年增長率遞增，可期待的巨大市場空間和可憐的市場占有率形成了鮮明的對比。就目前而言，可供消費者滿意的產品并不多，市場中的產品和店面形式也參差不齊、良莠不分。所以說飾品行業的市場發展空間是很大的。
1、公司經營宗旨及目標
靠薄利多銷，走經營流水，憑品質和設計，賺客戶認可度，這就是我們的經營之道。相信依靠公司同仁的努力，我們的產品會贏得良好的信譽，在獲得豐厚利潤的同時，也幫顧客創造出溫馨舒適的家居氣氛。實現公司與客戶的雙贏，這便是我們的目標！
2、公司簡介
（1）公司名稱：xx淘藝。
（2）業務范圍：家居小飾品——各式壁掛、藤編花瓶、布質靠墊、陶瓷畫、陶瓷花瓶、小地毯、電器套等。
3、公司管理
主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務
1、特色定位
（1）大眾化定位：收益穩定，經營風險校
（2）特色化定位：商場特色主題和特色服務。
2、商場業態定位
主要考慮：產業結構、消費群結構、需求動向等因素。
九種商場業態：
（1）百貨商場 department store
（2）主題性商場 speciatity store
（3）超級市場 super market
（4）大型綜合商場 general mercha—ndise store
（5）連鎖專賣店 exclusive shop
（6）便利店 convenience store
（7）購物中心 shopping center
（8）倉儲商店 discontent store
（9）家居中心 home center
3、規模定位
（1）商品品種對商場規模的制約（我國商品品種約70萬種）
（2）顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約（時間：3小時；
休閑步速：30—40m/min；
瀏覽購物步行距離：≤7500m；
顧客承受單店面積：平米左右。）
（3）商圈購買力對商場規模的制約（單店極限規模約等于商圈購買力減去圈內競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。）
4、（商場經營企業的）形象定位（cis系統）
（1）商場建筑外觀表現；
建筑形狀、結構、顏色等；
（2）賣場購物氣氛表現；
購物環境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、pop廣告等。
（3）通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。
為實現以下規劃必須做到：樹立信心，滿懷激情，走好成功第一步。切忌盲目激情，要有計劃分步驟的學習，養成踏實認真的學習態度。
1、初一上學期是一個小學走入中學的過渡時期。這個時期最主要的目標是：積極適應各科老師的教學方法，迅速吸收新知識，同時穩住腳跟，一步一個腳印地進步。所以這個學期的目標簡單來說就是四個字：適應、穩定。
2、初一下學期是一個適應后的尋求及養成期期。這個時期由于對自己的學習態度、方法、能力有了一個比較客觀的認識，因此對各學科特點有了一定掌握。這個時期的主要目標是：重點培養良好學習習慣，形成適合自己的學習方法，做到循序漸進地、有規律地學習，全面發展，形成自己的優勢學科。簡單來說就是：養成、規律。
3、初二上學期是一個定位起飛期。此時，中學生活早已適應，學習方法、習慣已經成熟，所以，這個時期就要開始有所突破。這個時期最主要的目標是：進入優生梯隊。
4、初二下學期是一個穩步發展期。有了初二上學期的起飛和突破之后，又要開始穩住腳跟了，這時要全面地、客觀地看待自我和他人，畢竟“知己知彼，百戰不殆”。這個時期最主要的目標是：穩定自我水平，基本確定自己在年級的學習地位。
5、初三上學期是一個扎實復習期。經過初二的學習后，自己的學習地位也穩定下來，不再輕易后退。就要完全靜下心來穩扎穩打地復習。此時也要注意調整心態，擺正主觀態度。時刻保持新鮮的自信
心、堅韌的性格。不要受客觀環境的影響，履行自己的計劃，做到步步為營。
6、初三下學期是一個加速沖刺期?？梢赃m當地做些拔高。要全面解決自己所面臨的問題，查缺補漏，掃除殘敵，不留后患。還有此時心理素質也很重要。時刻擺正心態，注意情緒的變化，做到自我及時調整，自我鼓勵和認定。就如愛迪生所說：“自信是成功的第一秘訣”。
1、預習預習最重要的是能發展我們學生的自學能力，減少對老師的依賴，增強獨立性；
預習可以加強記課堂筆記的針對性，改變學習的被動局面。要在測覽教材的總體內容后再細讀，充分發揮自己的自學能力，理清哪些內容已經了解，哪些內容有疑問或是看不明白（即找重點、難點）分別標出并記下來。同時適當地一些課前的習題練習，逐步了解知識點。這樣既提高了自學能力，又為聽課“鋪”平了道路，形成期待老師解析的心理定勢；
這種需求心理定勢必將調動起我的學習熱情和高度集中的注意力。
2、聽課聽老師講課是獲取知識的最佳捷徑，老師傳授的是經過驗證的真理；
是老師長期學習和教學實踐的精華。我制定的聽課方法包括以下幾點：
a）做好課前準備，即預習。精神上的準備十分重要，保持課內精力旺盛，頭腦清醒，以及對探求知識的極大興趣，是學好知識的前提條件。
b）集中注意力。思想開小差、分心等一切都要靠理智強制自己專心聽講，靠意志來排除干擾。
公司業務流程作為公司組織內部人員一種規范的做事方式，不僅會體現公司的形象和價值觀念，而且更重要的是還會決定性地影響公司組織運行的效率和效益。做事方式不當，就不能指望有什么效率和效益。而這種做事方式，既包括做事的方向——流程結構是否合理，員工做的事是否是公司發展必須做的事，而且還包括做事的方法——流程活動是否合理，員工做事的方法是否有充分高的效率，并且還包括做事的態度——流程責任是否明確，員工是不是以一種負責的態度來做事。
公司業務流程管理也對應包括這三個方面的內容：
流程結構管理，讓每一個員工都只做正確的事，使所做的每一件事都能為公司帶來價值增值，實現充分大的效益；
流程活動管理，讓每一個員工都只正確地做事，使其做任何一件事的方法都有充分高的效率，保證從單個活動的角度分析，都能以相對較少的投入實現充分大的產出；
流程組織管理，讓每一個員工都積極負責地做事，使流程結構管理和流程活動管理的行為要求都不折不扣地得到貫徹落實，避免沒有效益、沒有效率的懶散行為發生。
1、單位、部門和崗位角色之間不配合，各行其是，組織內耗嚴重；
2、崗位職責定得過死，都明哲保身，不求有功，但求無過，該相互提供援助之手的，都充耳不聞，視而不見；
3、崗位工作目標模糊，都為了工作而工作，為了履行職責而履行職責，員工有工作努力，卻沒有公司效益的改善和提高；
4、技術與管理分家，有技術引進和創新，沒有技術管理，脫離市場需要，為了發展技術而發展技術，公司技術先進，但發展落后；
5、有iso9000質量體系的認證，沒有體系貫徹的保證，iso9000認證僅僅起一個增加廣告說詞的作用，產品質量低，并且不穩定；
6、對員工的管理，重責任追究的秋后算賬，輕過程控制的即時協調，造成損失最終仍得主要由公司背著；
7、缺少必要的營銷整合，營銷策略彼此不協調，營銷渠道相互擠壓，營銷費用率不低，但市場份額增長不大，甚至出現負增長；
8、忽視客戶關系管理，客戶進門是親家，出門就成了冤家，開拓一個新市場，丟了一片舊市場；
9、品牌創建思路不當，只是謀求知名度，對美譽度沒有必要的關注，市場開拓過分依賴于廣告，有大額的廣告投入，沒有穩定的市場份額提升；
10、官本位意識嚴重，等級觀念盛行，管理人員習慣于高高在上的發號施令，管理人員與被管理者之間對立，矛盾重重。
1、開展教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業務流程組織公司運行的意識，并全面掌握業務流程管理的技術；
2、淡化等級控制觀念，用業務流程管理取代等級控制管理，以強化過程控制，強化公司組織運行活動的效率和效益管理；
3、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容，梳理規范公司的業務流程，并繪制流程圖；
4、分析確定不同流程之間的關系，理清公司業務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創造出充分大的效益；
5、分析確定每一個流程的每一個環節的活動，并制定保障其不斷優化發展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；
6、分析確定不同流程之間的銜接關系，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事。
1．公司運行97個子流程的流程圖；
2．公司運行97個子流程的說明文件；
3．公司業務流程結構優化調整管理制度；
4．公司業務流程活動的優化調整管理制度；
5．流程接口銜接管理規范。
1、組織教育培訓，讓公司員工從上到下，廣泛形成按業務流程組織公司運行的意識，全面掌握業務流程管理的技術；
2、討論確定公司運行按業務流程組織的思路，改變等級控制管理的僵化思想；
3、對公司現行做事方式進行流程分析，按原貌勾畫公司組織運行的流程圖；
4、對照流程管理的思路分析找出公司現行做事方式的效率和效益損失；
5、對照公司組織運行的97個基元子流程的內容和規范要求，梳理規范公司的業務流程；
6、分析確定不同流程之間的關系，理清公司業務流程的結構，以保證每一個人都做正確的事，每一件事都能為公司創造出充分大的效益；
7、分析確定每一個流程的每一個環節的活動，并制定保障其不斷優化發展的管理制度，以使每一個人都正確地做事，保證做事的效率；
8、分析確定不同流程之間的銜接關系，以使每一個流程及其活動的承擔人都嚴格地按照流程接口的要求，完成流程活動，保證每一個人都負責地做事；
9、規范業務流程的設計，并繪制流程圖；
10、整理匯總流程管理的系統文件。
1、由委托方（以下簡稱甲方）和（以下簡稱乙方）雙方共同組成項目組，甲方董事長或總經理擔任項目組長，企管部部長或相關職能部門主管擔任常務副組長，乙方選派專家擔任副組長；
2、甲方須配備x個工作人員，承擔一些輔助性工作，其條件是大專以上文化程度，具有公司管理方面的基礎知識，能承擔一般文案的草擬和審訂工作；
3、項目組在項目組長和副組長共同領導下開展工作，需要甲方相關部門和人員支持配合的工作，甲方必須緊密配合，并按項目進程要求按時按質完成；
4、乙方專家和輔助人員到甲方駐地開展工作，交通費、食宿費由甲方承擔，食宿標準為三星級賓館標準；
5、為了降低甲方項目投入成本，凡是不需要在甲方工作地完成的工作，一律要求乙方專家帶回乙方駐地完成。
1、咨詢費用收取標準
咨詢服務收費行內通行的作法是，按投入的專家工作時數或工作日數計算。其標準為1500元（人民幣）/專家工作小時，或12000元（人民幣）/專家工作日。亦可協商打包確定。
2、咨詢費支付辦法。
咨詢費按比例，分期支付。一般情況是分兩期，按5：5支付。項目首期付款到乙方賬戶之后，一周內乙方專家到甲方駐地啟動項目。第二其付款在其項目進行到一半時支付。
進入21世紀的中國，經濟快速發展，居民消費水平逐步提高，消費心理和消費習慣逐漸改變，人們消費逐漸由單純物質消費，轉向以服務消費為主的時期。
旅游業作為“無煙工業”，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數都保持了25%的年增長率。發達國家的經驗表明，在人均gdp1000美元，即達到小康水平，旅游的大眾化，普通化即開始迅猛發展。根據最新的統計數據顯示，中國人均gdp已經超過1000美元，即旅游熱潮即將興起。
國家旅游局在中國旅游業發展的“十五”規劃中，到2005年，國內旅游人數將達到11億人次，旅游收入500億元。旅游業總體產出為7500億元，相當于全國gdp的。
而在同時，國內旅游業發展并不成熟，形式單一，主要是游山玩水，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務和創新服務，讓許多本來有出游打算的消費者因為對旅行社的服務不滿意而不出游，浪費了旅游資源和消費資源，同時消費者無法得到滿足。
現代社會的日趨發展和進步，對人的素質的要求也日益提高，當前和會就業壓力很大，大學生就業問題日益突出，而怎樣提高大學生素質，拓展大學生思維，解決大學生就業問題，目前已經成為社會關注的一個熱點和焦點問題。
大學是人一生中十分重要的轉折點，這個時期的成長如何，直接影響進入社會，甚至整個人生的發展歷程。當前社會對大學生要求壓力日益增大，大學生如何應對挑戰，提高素質，這成為目前在校的1700萬大學生迫在眉睫的事情。
另一方面，作為站在時代潮頭的大學生，消費觀念開放，思維先進，對于參與社會，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學生在這方面的消費需求也日益增強。
“讀萬卷書，行萬里路”，古人游學給我們留下了深刻的印象，大學生現在也應該行萬里路，在實踐中鍛煉自己，享受生活，感悟人生。為此，我們公司正對這一情況，推出特色旅行服務。我們并不是傳統的觀光旅游，而是旅行。是在旅游享受生活和自然的同時，通過發揮自己的能力，低費用獲得自身素質，思維，感悟的提升。給大學生的前途發展打下基礎，為人生留下美好的回憶。
我們公司將通過一系列的服務和活動，并于教育部門聯合，為大學生提供旅行服務，為大學生的生活提供一個更加豐富的平臺，讓大學生能在以后的生活中終身受益。
摘 要：現代化社會的發展需要現代化的商業設施和服務，這就體現在商業設施和服務的要求不僅僅要滿足基本生活需要，更多地是為了得到消費體驗和消費享受，這為我國的商業地產項目的開發和發展提供了大好的機會，多種多樣的商業地產在全國不斷萌芽和產生。由于商業地產具有高收益性、長期性以及穩定性等特征，已經成為我國目前房地產市場的投資熱點，市場競爭也異常激烈。要想在激烈的市場競爭中盡快占領市場，合理投資開發商業地產項目，需要地產開發商認真進行項目的前期策劃，避免盲目的投資，以保證項目收益達到預期目標。
關鍵詞：商業地產；
項目；
策劃；
市場
地產項目策劃的定義：對于策劃，美國哈佛企業管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理?！?。具體來說就是人們針對某一特定問題，從若干可供選擇的有關未來事件的設想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進行的構思、規劃、論證、比較選擇等一系列行動過程。策劃實質上是一項根據已經掌握的現實資料，預測事物的未來發展趨勢，通過圍繞某一事物或活動的特定目標，全面構思、分析與事物或活動目標有關的各方面內容，并形成一份系統完整的書面方案的活動。
項目策劃就是從識別項目開始，經過機會研究、項目選定、項目論證、項目規劃等一系列行動來指導整個項目的過程，它也是激發創意，有效地運用項目中的有限資源，選定可行的方案、達成預定的目標、解決難題的過程。
地產項目策劃是在地產領域內運用科學規范的策劃行為。它根據地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃，并以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。地產項目策劃按照策劃階段的不同可以分為項目前期策劃、項目實施階段的策劃以及項目運營階段的策劃。其中，地產項目前期策劃是指在項目前期立項過程中對項目所作的全局策劃，能為項目的決策提供依據，同時也為項目的實施和運營提供指導；
項目實施階段的策劃和運營階段的策劃只是針對項目在不同階段所做的專業化或單一化策劃。
雖然目前我國商業地產發展處于蓬勃期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施，確保我國商業地產穩步健康發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足之處。
（一）市場調研不充分。國內商業地產常常忽視前期規劃的重要性，不愿時間和金錢投入到市場調研與分析上，盲目進行項目開發，很多規劃設計方案缺少詳細合理的可行性研究。也有些開發商對擬開發項目進行市場調查研究如蜻蜓點水般的一帶而過，忽視了對項目地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，套用已有的商業經營模式，過高估計開發能力和市場前景，盲目的投資建設，而且易導致后期產生較多的運營問題。
（二）項目定位不準確。由于我國商業市場還不成熟，項目策劃位缺乏專業的運營商，商業與地產的嚴重分離，沒有實現商業與地產融合管理的經驗，片面強調個性化，使得項目定位脫離實際市場需求，不能準確把握目標客戶群的實際消費需求，使得目標客戶群的定位發生偏差，不能形成有效的供給，導致我國的商業地產很難實現相對完善的規劃、設計和長期穩定的經營。同時，我國商業地產的運營管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，十分不利于今后的商業經營管理。
（三）項目選址不合理。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址關系著未來商鋪生意的投資收益和發展前景。而然個別開發商忽視商業地產市場環境和人文環境，未能考慮城市規劃、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，缺乏對地產項目的地理位置考察及經營狀況長期策劃，盲目的將開發項目投資建設在居民少的地段、死巷等位置，結果導致風風火火開店，靜悄悄關門的局面。
（四）項目規劃不可行。開發商由于追逐商業地產的高額利潤，往往忽視了項目的整體規劃布局，用商用建筑設計代替商業設計，脫離商業規劃設計的本質，不能充分體現商業地產的特征。有些開發商不惜重金打造標志性商業建筑，過于注重建筑外觀設計及投入，而忽視了項目內部的空間結構布局，缺乏相關的配套設施，導致內部空間利用率下降。更有一些開發商崇洋，使得商業項目設計理念、地域環境及人文氣息完全與國內的實際情況不符，導致水土不服，利用價值下降。
針對目前我國商業地產項目策劃過程存在的不足，我們需要采取相應措施進行改進，確保商業地產項目的投資建設更加科學性和合理性。
（一）重視市場調查分析。市場調查分析關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析。重點加加對項目的地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，全面調查不同層次的消費者需求、購買習慣、以及價位承受能力。加大對規劃設計方案的可行性研究，開發商提高對擬建項目前景預測能力，避免盲目投資建設，而提高決策的準確性和可行性。
（二）抓住市場缺口，準確定位。為了提高項目的市場占有率，開發要通過專業運營商的策劃，實現商業與地產融合。要善于發現地產項目市場的現實及潛在需求，深入了解項目所在區域的消費環境后，準確把握目標客戶群的實際消費需求，運用正確的手段和方法對項目進行正確的定位。在項目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應突出項目的個性化，從而使得策劃方案具有創意，同時在商業地產的運營管理模式也要根據市場需求進行合理規劃，從而使項目的功能、效益和成本相互協調統一。
（三）合理選擇項目地址。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址對于商業地產來說尤為重要。一個好的項目地址不僅能帶來豐厚的利潤，而且還能促進項目的長久發展。隨著國家經濟的發展，人們生活水平的提高，他們對銷售商家的需求已經不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質的商品，尤其是對購物便利性需求更高，商業項目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此，商家在選址的過程中始終要貫穿5a法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），認真規劃，為消費者提供更加便利的條件。
（四）切實可行的策劃方案。商業地產開發商要立足市場需求，在追逐商業地產高額利潤的同進，更要注重項目的整體規劃布局，科學編寫策劃方案，充分體現項目開發的必要性、可行性和項目規劃的合理性與多樣性。策劃人員要結合國內的實際情況，準確把握商業項目設計理念、地域環境及人文氣息等情況，合理把項目內部的空間結構布局，提高內部空間的利用率，充分體現商業地產的本質特征，同時也致力于滿足目標客戶的需要。策劃人員也要時刻掌握所策劃項目的相關信息，及時了解市場動態變化，隨時讓策劃方案與市場變化相符合，確保策劃的準確性、科學性和可行性。
總體來說，關于商業地產項目策劃方面的研究國內還處于起步階段，而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業地產的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況，但可以結合國內商業地產的實際情況加以借鑒，找出適合我國基本國情的商業地產發展之路。
參考文獻：
[1] 陳文俊.項目策劃研究[d].武漢理工大學，2002.
[2] 任平.房地產項目策劃及運作研究[d].西南交通大學，2002.
愛尚蛋糕店正處于開業初期，知名度較低，而且在大學城內沒有實體店，這一狀況給愛尚蛋糕店的銷售工作造成巨大的困難。因此，在這一情況下，愛尚蛋糕店的第一次推廣活動極其重要。愛尚蛋糕店第一次推廣活動旨在要讓大學城十所高校的學生初步了解我們愛尚蛋糕店的基本情況以及我們提供的服務，初步認可我們的蛋糕，從而為愛尚蛋糕店聚集一定的人氣和知名度。
主要目標群體：廣東外語外貿的在讀大學生。
輔助目標群體：大學城內除廣東外語外貿大學的另外九所高校的在讀大學生。
已與一位交際圈子較廣，在學生中影響力較強的同學初步達成共識，他將購買我們蛋糕店的第一個蛋糕，并送給她4月上旬生日的女友。
在客人女朋友生日那天，為這位客人籌辦一個生日派對（第一次我們和客戶平攤派對費用）。地點暫時定為廣外學活中心隔壁空地。參與派對的人為這位客人邀請的朋友及女方的朋友。
由我們愛尚蛋糕店為這位客人策劃與拍攝一部浪漫的愛心視頻，與蛋糕一起作為送給他女朋友的生日禮物。
在派對現場，我們愛尚蛋糕店的工作人員抓拍各種溫馨、浪漫、有趣以及一切吸引人眼球的照片與視頻，并在愛尚蛋糕店微博上進行文字，圖片，視頻的持續直播。
為參加派對的同學派發精致可愛的愛尚蛋糕漫畫主題紀念卡，讓他們看到蛋糕就想起我們愛尚蛋糕店。
在派對現場派發我們愛尚蛋糕店的5元現金抵用券20張。
在派對后，對轉發愛尚蛋糕店微博關于生日派對微博并@三位好友的微博用戶進行抽獎，中獎名額為10。為其送去愛尚蛋糕店10現金抵用券和愛尚早餐小蛋糕一份。
在派對后，我們愛尚蛋糕店的工作人員各自轉發關于生日派對的微博，并盡量請求自己的好友幫忙轉發，特別是非廣外的同學，希望以此達到更廣，更大的影響。
派對現場的布置費用
100rmb
抵用券與漫畫蛋糕主題紀念卡的印刷成本
100rmb
5元現金抵用券20張，10元現金抵用券10張
200rmb
早餐蛋糕禮物成本
50rmb
370rmb
通過第一次愛尚蛋糕店的推廣，我們希望能達到一下目標：
1、生日派對微博的轉發次數達到100次。
2、第一次推廣后一個星期之內，微博粉絲增加50個。
3、第一次推廣后有非廣外的學生購買愛尚蛋糕店的蛋糕。
對于“家居安保及電動車防盜保障服務”（以下簡稱“服務”），其意義是深遠的 ，前景是廣闊的，龐大的市場所帶來的經濟利益也很可觀；
同時相應而生的附屬產品、產業鏈也同樣輻射很廣。對于本服務，首先應搞明白的幾個問題和因素：
1、你的顧客是誰？
首先我們應搞明白我們的客戶就是我們的業主，每一個社區的每一家業主都有可能成為我們的客戶。在這樣的一個客戶群中我們應充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2、你準備向他提供什么樣的產品或服務？
3、他為什么愿意付錢？
通過相關的理念宣傳、意識灌輸、產品講解，使得業主了解安防行業對家居生活的重要性，從而在認知度上有一個全新的認識和改觀。通過實例性的案例（包括視頻、圖片宣傳、圖冊講解、宣傳單
發放等），和一系列相關服務使業主認可和接受安全防范存在于家居生活的必要性。
1、價值主張：
公司借助相應的安防報警產品為依托，以服務為導向，面向社區居民提供各類安全防護措施，有效的保障全方位的社區居民的生活安全，滿足居民的生活需求。
2、消費者目標群體：
由于社會治安的不穩定性和生活中各種的安全隱患，使得各個家庭的安全不能得以絕對的有效保障。針對這一點，公司致力于以面對所有社區居民業主群體，為大家提供安全保障服務，確保將安全隱患降到最低，有效的保證居民的生活安全。以此來對大家共同的需求點進行業務拓展。
3、分銷渠道：
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場開拓。公司的銷售模式應定位于跟社區物業相結合，以謀求共贏。具體方法如下：
（1）由物業出面協調社區業主，以召開業委會的形式向大家明示物業公司下步將要為社區居民提供的安保計劃。必要的時候由我司專業人員陪同參會，從專業的角度來跟大家解釋家居安防的原理和重要性。首先從理念和意識上讓大家認識，了解和接受家居安防。
（2）以宣傳的形式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為廣告宣
傳和人員宣傳。廣告宣傳又分為媒體和平面兩種。即印發傳單進行自主宣傳，制作視頻影像在有樓宇媒體的地方循環播出，同時長期播放真實案例以此提高業主的認知度。人員宣傳即是由物業和公司相結合共同對社區業主進行登門宣傳，以講解的形式深化業主的安防意識，對于業主所存在的疑問進行有針對性的專一的解答。
（3）以點帶面的實例宣傳。首先對有明顯安防意識的家庭進行試點式安裝，同時提供相應的服務，在服務過程中以口碑的形式影響和輻射周圍的鄰居。
4、合作方式：
公司與物業相結合，以合作共贏的方式共同開發家居安防市場。具體操作方法如下：
（1）合作辦法：由物業出面負責協調社區業主，由公司負責提供設備、技術、防范方案和服務計劃。雙方共同承擔各業主權屬范圍內防范區域的安全。由公司負責在社區監控室設立24小時監控值機臺，設專人負責各類警情信號的處理，對于所接收的報警信息，由值機人員通知物業保安人員，由物業配合值機人員第一時間前往現場進行檢查，發現問題立即上報進行處理，對于發生真實警情的客戶由公司負責聯系客戶并協調保險公司對客戶處進行清查，統計損失，再由公司負責協調保險公司依照合同條款對客戶進行相關理賠。
（2）合作條件：先期由公司配合物業進行業務拓展，單個社區客戶量達到總數的80%以后，依照“合作辦法”的方式由公司負責運營并收取100%的費用作為運營資本回收，時間期限為三年，三年內
公司同時負責物業方值機人員的力量儲備培訓工作。三年以后，我公司退出運營，將所有設備及運營權交予物業，后期所收取的服務費均歸屬物業，公司只負責承接后期的技術維保工作，并收取相應的維保費用。關于費用由物業公司代繳還是由業主自行繳納的問題由物業決定。
5、客戶關系：
【摘 要】商業建筑有自身的特有規律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相對穩定而單一。商業建筑一般投資規模大、建設周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形態。建筑師隨著商業地產項目招商銷售進程推進，需要不斷改進完善項目設計，利用各種空間組合形成的商業流線，構筑商業地產價值鏈，打造更加符合商業需求的最佳設計作品。
【關鍵詞】商業策劃；
商業動線；
人性化；
設計價值
商業建筑有自身的特有規律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相對穩定而單一。商業建筑是市場的產物，是社會的綜合。商業建筑設計師應全面掌握商業項目所在地域的地理條件、社會人文情況、消費特點和發展趨勢、經濟、技術及城市規劃等各方面基礎資料，熟知商業的各種模式和與之配套的各種軟硬件設施。建筑師應從項目初始階段積極參與商業建筑的前期策劃，與商業策劃團隊和投資商一起制定合理合適的商業策劃方案，而后綜合考慮和整合投資商、策劃師、營銷師、結構、設備、室內、景觀及其他各專業人員的意見，引導各專業人員完成建筑設計工作。
一個完整的商業建筑設計應包括兩方面工作：商業策劃和建筑設計。
1 商業策劃
商業建筑一般投資規模大、建設周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形態。商業策劃主要研究和確定建設項目的商業形態，即通過研究項目的規模、性質、空間內容、使用功能要求、環境、趨勢等影響建筑設計和使用的各種因素，準確找到項目所面向的市場，為建筑師提供建筑設計依據。投資商和策劃師達成共同的策劃方案，建筑師根據策劃方案有效組織商業建筑各種功能、物業、設施，不同的商業策劃方案產生不同的商業建筑設計作品，投資產生的經濟效益差異較大，甚至事關商業項目的生死。因此，成功的商業建筑設計首先要擁有優秀的項目商業策劃。
市場調查
商業策劃方案必須依據市場調查得出定位結論。通過運用科學的方法，有目的地、系統地對項目所在區域文化特點、經濟條件、城市發展規劃、消費趨勢、商業格局、城市基礎設施和交通狀況進行充分的搜集、記錄、整理，為市場預測和定位提供客觀正確的資料。詳盡的市場調查報告是策劃方案的基礎，是商業建筑設計的基石。
可行性研究
不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定業態。
可行性研究是策劃工作進入分析階段，依據市場調查成果，結合對項目具體情況，對項目的運營方式、運營周期、階段計劃進行分析研究。策劃人員通過研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果，甚至要研究物業建成后物業與街區發展的互動關系，幫助投資商進行業態的選擇、組合、分布，確定商業建筑中區域和樓層功能、鋪位劃分原則，提出建筑形態要求、項目環境及配套設施的需求等提高商業運營質量和水平的建議。設計師根據策劃建議對項目進行前期規劃設計，推導出合理的建筑布局和建筑技術指標，分配比例對項目投資進行估算，策劃團隊也作出相應的收益預估。
對提案目標及內容的詳盡闡釋，并通過合理客觀的分析和正確計算方法得到的項目收益（利潤、無形資產或其他），如果達到投資商的預期值，可行性方案才能獲得認可。
執行方案
商業策劃中，執行方案是最具個性化的，即便同一個企業在不同的時間、地點所采用的執行路徑也是不同的。其計劃性和實務性的特點，要求執行方案需把總體目標分解成可逐一實施的具體工作，并且使每一個執行者工作的步驟和執行的方法不偏離總體目標這個主軸。
商業策劃執行方案是量化可行性研究的成果，決定項目的客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位，并對項目前期、項目實施、項目銷售招商的策略、步驟和時間節點做出相應的規劃和合理安排，使每個項目參與人員能向同一個方向努力。
2 建筑設計
商業空間
商業建筑一般由營業空間、配套空間和共享空間構成。建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、商業之間的關系，根據不同業態的需要，合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造商機。建筑師應創造豐富、靈活多變共享空間，功能分區合理、樓層分布適宜、鋪面分割準確的營業空間，高效節約的配套空間，以及其他組合空間來包容不同層面的商業需求。
因此，建筑師隨著商業地產項目招商銷售進程推進，需要不斷改進完善項目設計，利用各種空間組合形成的商業流線，構筑商業地產價值鏈，打造更加符合商業需求的最佳設計作品。
動線組織
外部接口是引導人流到達商業的方式方法，包括公共交通、機動車、非機動車、步行。通過巧妙的規劃布局，注重建筑出入口與城市廣場、軌道交通、公交場站緊密結合，運用立體交通手段（天橋、地下通道、自動步梯等）加強對步行人流的引導；
注重合理規劃機動車、非機動車的停車區域和停車數量，規范車流流線，避免流線交叉。
內部流線包括正常的客流動線、后勤流線和消防疏散。主客流動線以中庭為核心的共享空間結合內街兩側商鋪形成的帶型空間構成，可利用環境誘導、功能組合、秩序塑造等動線設計方法，達到連接業態單元、銜接交通、激發公共活力、吸納客流,以保證商業復合功能和諧共生。后勤流線應與客流動線分離，實現員工流線、貨流動線、客流動線等人車出入口互不干擾，各種流線互不交叉或能實現分時控制。理性分析設置消防疏散流線，合理劃分防火分區，精確計算疏散寬度和距離，盡量利用公共交通空間抵達疏散樓梯，避免商業面積的浪費。
通過整合內外部流線，提高不同商業的聚合效應，達到商業空間組織導向清晰、經濟高效、系統整體的目的。
配套設施
除了傳統商業建筑所必備的中央空調系統、自動扶梯系統等硬件配套設施，人性化設施也日益重要起來。隨著現代商業的發展和進化，商業建筑越來越偏向時間消費型模式，人們愈發注重購物環境和體驗。擁有便利的無障礙服務設施、溫馨的母嬰服務設施和隨處可及的休憩場所，注重細節、體現人性化的商業建筑才能使商業氛圍更加友好和吸引人。
建筑風格
商業建筑在不同城市擁有不同的風格，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色、地方特色，更要突出業態特色、空間特色、人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
3 結 語
現代商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益和社會效益，建筑師在商業建筑設計中要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。經過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
建筑師最終完成商業建筑的物化成果，是反映建筑設計、商業招商運營、房地產開發三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程，使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，建筑師設計價值、商業價值及城市價值的多方共贏。
（略）
xxxx是農業村，山清水秀，噪城市、噪工業污染，南溪所處區域，屬長江河谷中亞熱帶濕潤季風氣候區，兼有南亞熱氣候屬性。氣候條件是當今人毛認的最佳居住人文環境。氣候溫和，雨量適中，自然條件得天厚，是種養的最佳適生區。
生豬養殖、水產養殖一直是我村農業經濟收入的主要組成部分，但是，生豬品種結構不合理，品質差，飼養落后，一家一戶養殖，規模效益差，一直制約著我村養殖業的發展，為了盡快適應養殖業的新形勢，充分發揮我村養殖業的傳統優勢，打出特色牌，我們經過市場調研、論證，擬招商投資興建農業生態園。通過規劃論證休閑農業生態園的可行性，使其成為滿足市場需求，增加農民收入，促進觀光農業的發展項目。
主要從事生豬養殖、水產養殖、優質瓜果種植等農業生產經營，其中種植蔬菜，種植西瓜，養殖良種豬，養魚1等。農業生態園以“果、豬、魚”立體農業開發模式，在山上種植果樹，樹下套種西瓜，林內養殖生豬，水面養殖魚。
（一）交通便利，區位條件良好
宜廬快速通道的修建，加強了與周邊城鎮的交通。鄉村公路的完善
（二）市場前景：
豬肉是人們生活中不可缺少的肉食品，是我國人民最喜歡吃的傳統肉食品，市場需求。并且隨著社會的進步，人民生活水平的提高，人們對肉蛋質的需求逐漸增加，同時對豬肉的品質提出了更高的要求。近幾年，我國生豬生產發展較快，縱觀整個生豬消費市場，那些無公害的，瘦肉率高，品質好的豬市場十分緊俏，出現供不應求的局面。目前以飼養三元雜交豬為代表的生豬飼養已成為生豬生產的亮點。該項目將按“公司+農戶”的方式運作，按合同生產，市場較為穩定。力發展無公害生豬養殖和水產養殖，是落實菜籃子工程，發展畜牧水產業，調整農業結構，保護生態治理環境的重要舉措，對促進農業增效、農民增收，意義重。西瓜種植一直是我鄉主要農業產業，也是我鄉的特色農業產業，具有很好的經濟效益。優質梨肉質細嫩，特甜，具有良好市場前景。
無公害蔬菜是當今人秘乎健康的主題。我們著力于環境治理圈舍夏季沖洗兩次，每頭種豬日平均排糞水30公斤，育肥豬日平均排糞水15公斤，建沼氣處理池，糞池發酵，制成生物有機肥。俗稱農家肥，用于蔬菜及果園區處理。養殖場噪居民區，自成體系，經過科學設計和建設，合理利用，無環境污染符合國家環保要求。
農業生態園擬建于xx村，生態園主體工程建于xx組
生態園計劃占地總面積300余畝，生豬欄舍占地200平方米，辦公樓占地500平方米，成立生豬養殖公司，園區建1個規模養殖示范場，扶持規模養殖或百戶示范戶，形成集飼養、飼料加工、環境保護、生豬繁殖多功能為一體的規范化生產示范基地。
生態園采用生態園模式進行觀光園內農業的布局和生產，將農業活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環境保護等融為一體，實現生態效益、經濟效益與社會效益的統一。以集觀賞、娛樂、休閑于一體的生態園區，打造地區具影響力的主題生態景區。
主要劃分為幾個功能板塊：養殖區、種植區、觀賞、百果園、觀賞小道1000米、百果園2500m2蔬菜篷前期300平5個，逐漸輻射整個村；
修建觀賞小道，突出園林式風格，增加景觀性設置；
果園：種植特色農作物，設置游客采摘項目，豐富園區產品類型，集中展現當地特色。
綜上所述，該項目的開發建設是可行的，是低風險，高回報、有一定影響力的項目。園區分期投入運營后，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環鏈。項目實施單位不斷加強宣傳，提高園區知名度，同時積極爭取納入縣級旅游規劃，加強與周邊景區的合作，共同開發壯市場。并成為宣傳地區生態旅游業和現代農業發展的一個平臺。因報告是建立在扎實的調研基礎上，具有較強的前瞻性和可操作性。以此為基礎，爭取得到銀行資金支持，目前已經開始啟動該項目。
市場調研：定位核心
調研種類 所需資料/研究范圍
商圈研究對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業品種、人流狀況及交通狀況
消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研
投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
競爭對手研究 包括競爭項目面積、經營狀況及競爭者研究等
1、商圈研究
（1）城市發展狀況：包括gdp指數、人口分布、產業結構等。
（2）項目所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾系數（恩格爾系數=食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業態結構等。
（3）人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。
（4）交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。
（5）商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內的其他競爭項目等。
2、終端消費者研究
（1）消費習慣：考慮南北區域的。差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。
（2）逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。
（3）偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。
（4）對項目商圈評價：包括區域商品價格，對商場滿意度等。
3、投資客戶研究
（1）經營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。
（2）投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
（3）商圈內商鋪經營狀況：包括經營特色、營業時間、營業業績等。
4、競爭對手研究
（1）競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。
（2）競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。
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