房地產司法鑒定報告書

　 書 房 地 產 司 法 鑒 定 報 告 書

　 項目名稱：黃驊市人民法院因執行許德光申請執行于銘亮、王進、張厚清、于文龍、黃驊市廣遠商貿有限公司一案所涉及的于文龍名下位于黃驊市金都首府2 號樓1 單元301室的住宅房地產市場價值評估

　估價委托人：黃驊市人民法院 估價機構：河北嘉城房地產評估有限公司 會 注冊房地產估價師：錢曉會1320140112、 、恒 劉榮恒1220130007 估價報告出具日期：2017 年 年 12 月 月 20 日 估價報告編號：冀嘉城房估 [2017]第 第 12080 號

　目 目

　錄

　1 、致委托方函 2 、估價師聲明 3 、估價 的假設和限制條件 4 、房地產估價結果報告 5 、附件

　函 致委托方函 黃驊市 人民法院：

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　接受貴單位的委托，我公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，按照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T 50291-2015)等有關政策、法規，對貴單位委托的估價對象進行了評估。

　估價對象：根據委托方提供的《房屋分層分戶平面圖》記載，房屋所有權人為于文龍，房屋坐落為黃驊市昌驊大街東中心路南金都首府 2 號樓 1單元 301 室，用途為成套住宅，房屋結構為鋼混結構，房屋總層數為 12 層，所在層數為 3 層，建筑面積為 99.67 平方米。

　價值時點：2017 年 12 月 12 日。

　估價目的：為委托方執行許德光申請執行于銘亮、王進、張厚清、于文龍、黃驊市廣遠商貿有限公司一案提供參考依據而評估房地產市場價值。

　 估價結果：本公司根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過現場查勘、測算，結合估價經驗，并對影響房地產價格因素進行分析，對估價對象進行了估價，確認委估對 象房地產在價值時點的市場價值為 人民幣 玖拾玖萬叁仟捌 佰 元整（￥99.38萬元），房地產單價詳見《房地產評估結果明細表》。

　當事人或者其他利害人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出。

　 河北嘉城房地產評估有限公司

　 法定代表人：王欣

　 2017 年 12 月 20 日

　房地產評估結果明細表

　 幣種：人民幣 案件名稱 不動產權證書號 不動產單元號 房屋所有權人 房屋坐落 結構 房屋總層數 所在層數 用途 建筑面積（㎡）

　房地產單價（元/㎡）

　房地產總價（萬元）

　許德光申請執行于銘亮、王進、張厚清、于文龍、黃驊市廣遠商貿有限公司一案

　 于文龍 黃驊市金都首府2號樓1 單元301 室 鋼混 12 3 成套住宅 99.67 9971 99.38

　明 估價師聲明 我們鄭重聲明：

　1、我們在本報告中陳述的事實是真實的和準確的； 2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中說明的假設和限制條件的限制； 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見； 4、我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-2015《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告； 5、本次價值時點2017年12月12日，估價師已在2017年12月12日對本估價報告中的估價對象建筑物外觀等有關狀況進行了實地勘查，但未能對建筑物內部進行勘查，本次評估假定內部為一般裝修（室內地磚地面，內墻面及頂棚刷乳膠漆，廚衛間內墻面及地面貼瓷磚）；估價人員不承擔對評估標的物建筑結構、質量等狀況進行調查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任； 6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助； 7、本項評估僅對委估房地產價值做出合理估價，不作為其權屬方面確認的依據，有關權屬確定以有關部門認定為準； 8、委托方對提供的資料的真實性負責；因資料失實造成評估結果有誤差的，估價機構和評估人員不承擔相關的責任； 9、當事人或者其他利害人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內以書面形式向人民法院提出。

　10、參加本次評估的注冊房地產估價師

　姓

　名

　房地產估價師注冊號

　 簽字

　錢曉會

　1320140112

　 劉榮恒

　1220130007

　件 估價的假設和限制條件 一 、 估價報告結論成立的假設前提 1、委托方提供的有關資料是真實可靠的，委估房地產的權益沒有爭議，不考慮委估房地產的評估范圍以外的法律問題，對由此而引發的后果及相關責任，我方不承擔任何責任； 2、估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿交易市場； 3、本估價報告的估價結果是在公開市場的條件下，未考慮處分方式帶來的影響后的結果; 4、本次價值時點2017年12月12日，估價師已在2017年12月12日對本估價報告中的估價對象建筑物外觀等有關狀況進行了實地勘查，但未能對建筑物內部進行勘查，本次評估假定內部為一般裝修（室內地磚地面，內墻面及頂棚刷乳膠漆，廚衛間內墻面及地面貼瓷磚）；估價人員不承擔對評估標的物建筑結構、質量等狀況進行調查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任； 二、估價報告使用的限制條件：

　1、估價結論為滿足全部假設與限制條件下的價值； 2、本次評估按既定目的提供給委托方使用，若改變評估目的及使用條件需重新評估;

　3、本次估價未考慮政治、軍事突變，國家宏觀經濟、政策發生重大調整，以及不可預見的重大自然災害等不可抗拒的因素對估價結果的影響; 4、本次估價過程中采用的估價對象相關信息以委托方提供的《房屋分層分戶平面圖》為依據。

　5、本估價報告有效期為一年，過期自行失效；假設房地產市場在報告有效期內沒有較大波動，在報告使用有效期內如有較大波動，提醒報告使用者慎重使用本估價結果。超過有效期，或價值時點之后、有效期之內估

　價對象或國家經濟形勢、城市規劃、房地產稅費政策等發生變化，對估價結果產生明顯影響時，委托方應及時聘請房地產估價機構對估價結果作相應調整或重新估價; 6、本估價報告之結果為評估范圍內房地產的整體市場價格，本報告書的附件，為本報告書的有機組成部分，與本報告正文具有同等法律效力；未經估價機構書面同意，本報告不得向委托方、相關方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供；本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何向社會公開發表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發表； 7、如發現本估價報告文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請通知本所進行更正； 8、本次評估交付委托方評估報告原件四份； 9、本估價報告解釋權歸估價方。

　三、特殊事項說明: 本次評估未能對黃驊市昌驊大街東中心路南金都首府2號樓1單元301室房屋內部進行勘查，故因裝修狀況引起的價格差異，本公司不承擔相關的責任，本次評估價格為假定內部為一般裝修（室內地磚地面，內墻面及頂棚刷乳膠漆，廚衛間內墻面及地面貼瓷磚）下正常市場的平均價格提請相關方注意；

　房地產估價結果告 報告 一、委托估價方

　委托人：黃驊市人民法院 二、受托估價方 受托估價機構：河北嘉城房地產評估有限公司 機構地址：河北省石家莊市橋西區維明南大街 266 號恒大城 5 號商業辦公樓 604 室 注冊證書號：冀建房估（石）46 號 資質等級：貳級 法定代表人：王欣 聯系電話：

　0311—86967965 郵政編碼：050091 三、估價對象 1 、估價對象區位狀況 估價對象坐落于黃驊市昌驊大街東中心路南金都首府2號樓1單元301室，區域內有昌驊大街、中心路等城市主干道，對外交通便利，西側為黃驊市客運站，對內交通便捷度較優；區域內有新世紀家園、海韻小區、華馨家園、長蘆滄鹽新區等成熟住宅小區；有驊西幼兒園、驊西小學、黃驊市新世紀中學、黃驊市第三中學等教育機構；有中國民生銀行、中國工商銀行、黃驊市信用社等金融機構；區域內環境較好，公共服務設施齊全，宜居住。

　2、 、 估價對象權益狀況描述 根據委托方提供的《房屋分層分戶平面圖》記載，房屋所有權人為于文龍，房屋坐落為黃驊市昌驊大街東中心路南金都首府 2 號樓 1 單元 301室，用途為成套住宅，房屋結構為鋼混結構，房屋總層數為 12 層，所在層

　數為 3 層，建筑面積為 99.67 平方米。

　3、 、 房地產狀況描述 據現場勘察，估價對象位于黃驊市昌驊大街東中心路南金都首府2號樓1單元301室，總層數12層，所在層數為3層，每層兩戶。本次評估未能對房屋內部進行勘察，本次評估價格為假定內部為一般裝修（室內地磚地面，內墻面及頂棚刷乳膠漆，廚衛間內墻面及地面貼瓷磚）下正常市場的平均價格，故因裝修狀況引起的價格差異，本公司不承擔相關的責任，提請委托方注意。

　四、估價目的：為委托方執行許德光申請執行于銘亮、王進、張厚清、于文龍、黃驊市廣遠商貿有限公司一案提供參考依據而評估房地產市場價值。

　五、價值時點:

　經與委托方協商價值時點確定為現場勘查日期 2017 年 12月 12 日。

　六、價值定義 本次評估采用的公開市場價值標準，其價格為價值時點條件下滿足全部估價假設和限制條件下完全產權的公開市場價格。

　本次評估價值為價值時點的正常市場價格，沒有考慮未來國家宏觀經濟政策變化、房產市場變化及自然力和其他不可抗力等因素、未來房產處置的風險對房產價值的影響，也沒有考慮產權狀況對房產價值的影響。

　七、估價依據 （一）相關法律、法規和政策文件：

　1、《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號 ，2007年8月30日）； 2、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第 28 號 ，2004 年 8 月 28 日）； 3、《中華人民共和國物權法》(2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過,2007 年 10 月 1 日起施行)；

　4、《河北省土地管理條例》（2005 年 5 月 27 日河北省第十屆人民代表大會常務委員會第十五次會議第五次修正）； 5、建設部《城市房地產轉讓管理規定》（2001 年 7 月 23 日修改 建設部令 45 號）。

?。ǘ┘夹g規程 1、中華人民共和國國家標準 GB/T50291-2015《房地產估價規范》； 2、中華人民共和國國家標準 GB/T50899-2013《房地產估價基本術語標準》； （三）委托方提供的有關資料； （四）估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等。

　八、估價原則 本估價報告在遵守客觀公正、科學、合理的基本原則前提下，結合評估目的對委估房地產價格進行評估。具體遵循以下原則：

　1、合法原則：房地產估價以估價對象的合法產權、合法使用、合法處分等為前提進行估價。

　2、最高最佳使用原則：房地產估價以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價，這種最可能的使用，是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

　3、替代原則：房地產估價時要考慮同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理，對估價對象的估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　4、時點原則：房地產估價實際上只是求取某一時點的價格，估價結果必須為價值時點的客觀合理價格，同時此估價結果的應用必須受價值時點的限制。

　5、供求原則：不動產價格同其他物品一樣，受供求關系的影響。估價

　時必須充分考慮到本市房地產的供求情況和可能導致供求關系變化的因素，才能對不動產價格的變化趨勢做出準確的預測。

　九、估價方法 根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。

　比較法：將估價對象與在價值時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法； 成本法：求取估價對象在價值時點的重置價格或重建價格，扣除已經發生的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值 收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法； 假設開發法：預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　經估價人員現場查勘和對當地房地產市場情況分析，根據《房地產估價規范》，按照房地價評估的基本原則和估價程序，結合估價對象的實際情況，估價對象為住宅用途房地產，周邊同類型房地產交易實例較多，通過采用比較法修正后得出的價格水平，客觀地反映該區域同類型房地產市場的成交價格水平，因此我們采用比較法評估該房地產的市場價值。

　十、估價結果 本公司根據估價目的，遵循估價原則，采用適宜的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過現場查勘、測算，結合估價經驗，并對影響房地產價格因素進行分析，對估價對象進行了估價，確認委估對象房地產在價值時點的市場價值為 人民幣 玖拾玖萬叁仟捌 佰 元整（￥99.38 萬

　元），房地產單價詳見《房地產評估結果明細表》。

　 房地產評估結果明細表

　 幣種：人民幣

　案件名稱 不動產權證書號 不動產單元號 房屋所有權人 房屋坐落 結構 房屋總層數 所在層數 用途 建筑面積（㎡）

　房地產單價（元/㎡）

　房地產總價（萬元）

　許德光申請執行于銘亮、王進、張厚清、于文龍、黃驊市廣遠商貿有限公司一案

　 于文龍 黃驊市金都首府2號樓1 單元301 室 鋼混 12 3 成套住宅 99.67 9971 99.38 十一、估價人員

　 姓

　名

　 房地產估價師注冊號

　 簽字

　 錢曉會

　1320140112

　劉榮恒

　1220130007

　十二、實地查勘期：

　2017 年 12 月 12 日 十三、估價作業日期 自 2017 年 12 月 12 日至 2017 年 12 月 20 日 十四、估價報告應用的有效期 自 2017 年 12 月 12 日至 2018 年 12 月 11 日

　 附

　件

　附件 1《黃驊市人民法院委托書》復印件

　附件 2《房屋分層分戶平面圖》復印件

　附件 3 估價對象現場照片復印件

　附件 4 估價方營業執照復印件

　附件 5 估價方評估資質復印件

　附件 6 注冊房地產估價師資格證書復印件