物業年度計劃_設備維護計劃

　　物業年度計劃_設備維護計劃

　　小區封閉管理。加強人員出入管理，確保小區安全，杜絕小區內小廣告的現象。完善車輛管理制度，確保消防通道通暢，嚴禁長期占用公共停車位現象，與車主及時溝通。整理的物業年度計劃_設備維護計劃資料，提供參考，歡迎參閱。

　　物業年度計劃_設備維護計劃一

　　一、2022年1月—3月

　　1、對過期設施、設備或損壞的進行維修或更換;

　　2、購買過年所需并懸掛張貼;

　　3、年前預防事故大檢查，及時發現，立即整改;

　　4、小區封閉管理。加強人員出入管理，確保小區安全，杜絕小區內小廣告的現象。完善車輛管理制度，確保消防通道通暢，嚴禁長期占用公共停車位現象，與車主及時溝通。停放在小區外圍，制定保安巡視巡防制度，保證小區安全，發現問題，及時糾正;

　　5、建設小區宣傳公告欄，宣傳國家法律法規，公告小區業主大會、業主委員會決議，公示物業管理各種制度，收支情況等;

　　6、對于已拆除電梯護板的電梯鋪設防滑地墊;

　　7、對于各單元進行明確標識;

　　8、對弱電工作進一步加強完善，不足之處及時處理;

　　9、及時清理積雪，美化園區，創造舒適環境。

　　二、2022年4月—6月

　　1、結合季節性變化，做好各項預防性事故防范措施;

　　2、小區各樓側面，標識明顯的樓號標志;

　　3、6#-7#號樓異味問題繼續查找原因并解決好;

　　4、封閉小區南面車輛出入口行人進出的窄縫;

　　5、論證商議西南門開放問題;

　　6、繼續推進協調剩余墻裂業主與總包達成共識解決問題;

　　7、對車庫漏水及業主家滲水的問題在雨季來臨時加以跟蹤;

　　8、春、秋兩季做好污水井化糞池清理工作;

　　9、對于4#、6#、7#私自拆改消防設施，導致注水不成功，進行打壓檢測，漏點較多并要求業主盡快維修，4月-5月完成注水。

　　三、2022年7月-9月

　　1、對小區內園林小品進行改造，加裝一個能遮風擋雨的屋頂，同時在這兩個園林小品的里面，安放有靠背的長條椅子，讓業主即使在下雨天也能在小區內休息;

　　2、在圓環綠化處及噴泉兩側，安放幾個有靠背的長條椅子，供業主休息;

　　3、參考成功處理空調冷凝水的方案進行小區整體調整;

　　4、制定小區景觀噴泉及音樂廣播的定期開放制度，為業主創造良好的生活環境;

　　5、完善小區文件資料檔案管理。根據《物業承接查驗辦法》的要求，對缺少的資料準備齊全;

　　6、加強小區綠化管理，建立小區綠化管理制度，防止樹木枯死，雜草叢生;

　　7、做好夏季防洪去四害、冬天防凍等工作;

　　8、小區內通訊信號太弱，協調相關部門，增設設備，增強通訊信號;

　　9、單元入戶門廳地磚存在空鼓質量問題，要逐一排查解決。

　　四、2022年10月-12月

　　1、對地下車庫返潮、深秋時節小飛蟲多、老鼠多等現象，提前做好準備，積極采取措施予以治理;

　　2、做好入冬防凍害工作，公共區域門窗密閉，各管道線路保護完好。做好清雪的及時性。維護好各種設備;

　　3、做好冬季消防安全準備。

　　物業年度計劃_設備維護計劃二

　　一、供配電

　　1. 專變變壓器

　　1)保養前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，檢查接線、接頭、母排節點是否過熱變色并進行緊固，除塵

　　2)檢查接地線、絕緣瓷瓶、接線端、散熱風扇、驅潮燈、溫度顯示儀、自動裝置是否正常，

　　3)測量接地電阻，搖測高、低壓側相與相、相與地的絕緣電阻并記錄存檔，

　　4)清掃地面，檢查標識、門鎖，房間溫度確保不超過35℃。

　　5)視運行情況調整檔位和優化運行.

　　保養時間：
6月、12月的1-5號

　　執行人：供電局/維修組配合跟進

　　2. 專變高低壓房

　　1)保養前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，檢查各開關接線、接頭、母排節點是否過熱變色并進行緊固，除塵，

　　2)對燒蝕觸頭用金相紗紙進行打磨，并用97%酒精進行清洗，

　　3)每年一次對真空斷路器、接觸器進行拆件維護;

　　4)檢查浪涌裝置、直流屏、接地線、散熱風扇、驅潮燈、指示燈、儀表、繼電保護裝置、電容器等是否正常，

　　5)檢查各抽屜柜是否靈活，

　　6)測量接地電阻，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄。

　　7)清掃地面，檢查標識、門鎖，溫度確保不超過35℃，

　　8)現場電路圖、上墻資料完好。

　　保養時間：6月、12月的1-5號

　　執行人：供電局/維修組配合跟進

　　3 . 發電機

　　1)保養前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，除塵，檢查各開關接線接頭是否過熱并進行緊固，

　　2)每年一次對真空斷路器、接觸器進行拆件維護;

　　3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　4)檢查蓄電池電壓和電液比重，

　　5)檢查皮帶的張緊程度，

　　6)清洗機油泵及濾網、空氣濾清器、機油和燃油濾清器、渦輪增壓器的機油濾清器及進油管，

　　7)定期更換機油和冷卻水(詳細查看說明書)，

　　8)檢查柴油箱、輸油管有無滲漏，

　　9)檢查接地線有無松脫，

　　10)檢查運水煙箱運轉是否正常，

　　11)模擬斷電測試自動起機及來電自動停機，

　　12)所有選擇開關打至自動狀態，

　　13)清掃地面，檢查標識、門鎖，

　　14)現場電路圖、上墻資料完好。

　　保養時間：1、4、7、10月的10-13號

　　執行人：專業維保公司/維修組配合跟進

　　4. 層間配電房

　　1)保養前需停電、驗電、掛接地線、懸掛標示牌和掛接地線，

　　2)檢查各開關接線、接頭、母排節點是否過熱變色并進行緊固，除塵，

　　3)對燒蝕觸頭用金相紗紙進行打磨，并用97%酒精進行清洗，

　　4)每年一次對接觸器進行拆件維護;

　　5)檢查浪涌裝置、接地線、指示燈、零序檢測裝置等是否正常，

　　6)清掃地面，檢查標識、門鎖，溫度確保不超過35℃。

　　7)測量接地電阻，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　8)現場電路圖完好。

　　保養時間：1、4、7、10月的14-25號

　　執行人：維修組

　　5 . 風柜、水泵配電柜

　　(包括AHU、PAU、排風、車場送排風、消防送排風、生活水泵、消防水泵、冷凍冷卻水泵、集水井)

　　1)保養前需停電、驗電、掛接地線，除塵，

　　2)檢查開關接線接頭是否過熱并進行緊固，

　　3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　4)清掃地面，檢查儀表、指示燈、按鈕開關、標識、門鎖。

　　5)對變頻器進行除塵緊固接線，

　　6)每年一次對接觸器進行拆件維護;

　　7)現場電路圖完好。

　　保養時間：3、6、9、12月的1-10號

　　執行人：維修組

　　6 . 南廣場噴泉配電控制系統

　　1)保養前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，

　　2)檢查開關接線接頭是否過熱并進行緊固，除塵，

　　3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　4)檢查標識，定期重調電腦參數，確保運作正常，

　　5)每年一次對接觸器進行拆件檢查，

　　6)現場電路圖完好。

　　保養時間：3、6、9、12月的11-20號

　　執行人：維修組

　　7 .公共配電箱

　　1)保養前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，

　　2)檢查開關接線接頭是否過熱并進行緊固，除塵，

　　3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　4)檢查標識、門鎖，

　　5)每年一次對接觸器、變頻器進行拆件檢查，

　　6)現場電路圖完好。

　　保養時間：3、6、9、12月的11-20號

　　執行人：維修組

　　二、供水

　　8. 生活用水水池

　　1)排清池內存水用藥水進行清洗和消毒，

　　2)確保清洗質量，并出具符合國標的水質檢驗報告。

　　保養時間：1、4、7、10月

　　執行人：專業維保公司/維修組配合跟進

　　9. 南廣場噴泉

　　1)檢查水泵噴頭有無堵塞、機械配件有無磨損，

　　2)停電檢查電機相間、相對地絕緣并記錄數據，各參數是否正常，

　　3)每半年對電機軸承、傳動軸承加潤滑油，擰緊電機固定螺絲，接地線牢固， 4.定期測試，保證功能正常。

　　保養時間：1、4、7、10月的25-30號

　　執行人：維修組

　　10. 生活消防水泵房

　　1)保養前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，

　　2)搖測電機相間、相對地絕緣并記錄數據，

　　3)各類電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換);

　　4)擰緊電機固定螺絲，

　　5)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，地面衛生打掃，

　　6)現場電路圖完好，溫度確保不超過35℃，

　　7)每月至少一次對消防泵、噴淋泵起動運行，運行時需打開泄壓閥，并密切留意壓力表。

　　8)檢查標識是否完好清晰，

　　9)檢查緩閉式液位控制器是否正常。

　　保養時間：1、4、7、10月的25-30號

　　執行人：維修組

　　11. 市政給水管

　　1)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，

　　2)閥門、壓力表是否正常，每季度對閥門螺桿加潤滑油，

　　3)每二年除銹刷漆翻新。

　　4)清洗Y隔。

　　保養時間：1、4、7、10月的30號

　　執行人：維修組

　　12. 各層給水管

　　1)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，壓力表、水表是否正常;

　　2)檢查標識是否完好清晰，每季度對閥門螺桿加潤滑油;

　　3)每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼除外)。

　　4)清洗Y隔。

　　保養時間：2、5、8、11月的1-5號

　　執行人：維修組

　　三、排水

　　13. 隔油池

　　1)每日清理隔渣油脂等殘留物，

　　2)每月至少一次全面清理隔油池，

　　3)每日至少二次投放藥物，

　　4).廢水主排放口檢測水樣并提交化驗報告，

　　5)各隔油系統維護。

　　執行人：專業維保公司/維修組配合跟進

　　14. 污糞池(井)

　　1)每半年徹底清理抽排一次，

　　2)確保不滿溢、不板結、不堵塞。

　　保養時間：1、7月

　　執行人：專業維保公司/維修組配合跟進

　　15. 污水、雨水、糞管

　　1)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，卡箍是否松脫，

　　2)檢查標識是否清晰，

　　3)每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼、PVC管除外)，

　　4)定期檢查雨水、污水井、天臺和首層路面水溝、地漏囗是否積水，面蓋是否完好，并定期清除雜物和污泥(遇雨水季節需增加巡檢次數)。

　　保養時間：2、5、8、11月的6-10號

　　執行人：維修組

　　16. 集水井

　　1)定期檢查是否積水，并定期清除雜物和污泥、沙石，(遇雨水季節需增加巡檢次數)，

　　2)檢查液位浮子、手自動狀態是否正常，

　　3)檢查連接管有無松動，標識是否清晰，

　　4)每半年將止回閥解體維修。

　　保養時間：2、5、8、11月的11-15號

　　執行人：維修組、清潔部

　　四、空調

　　17. 空調主機

　　1)定期表面除塵，

　　2)檢查保溫層有無翻松，3.主機機體上各駁接口有無滲漏油、水，

　　4)檢查開關接線接頭是否過熱并緊固，

　　5)檢查接地線是否牢固，

　　6)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　7)檢查各參數是否在允許范圍內，

　　8)每年對主機冷凝器進行通炮，每二年至少對蒸發器進行一次通炮，(當小溫差大于3時需進行通炮)。

　　執行人：專業空調公司/維修組配合跟進

　　18. 冷凍泵

　　1)定期表面除塵，

　　2)檢查保溫層有無翻松，

　　3.)檢查開關接線接頭是否過熱并緊固，

　　4)檢查接地線是否牢固，

　　5)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　6)檢查各參數(運行電流、電壓)是否在允許范圍內，電流為額定值內，電壓為額定值的±5%。

　　7)每月對電機水泵軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換);

　　8)擰緊電機固定螺絲，

　　9)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，

　　10)配電柜現場電路圖完好，

　　11)檢查標識是否清晰，

　　12)每年一次更換水系統。

　　13)清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。

　　保養時間 ：3、6、9、12月的21-25號

　　執行人：維修組

　　19. 冷卻泵

　　1)定期表面除塵，

　　2)檢查開關接線接頭是否過熱并緊固，

　　3)檢查接地線是否牢固，

　　4)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　5)檢查各參數(運行電流、電壓)是否在允許范圍內，

　　6)每月對電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換);

　　7)擰緊電機固定螺絲，

　　8)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，

　　9)檢查標識是否完好清晰，

　　10)配電柜現場電路圖完好。

　　11)清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。

　　保養時間：3、6、9、12月的25-30號

　　執行人：維修組

　　20. 冷卻塔

　　1)定期檢查電機開關接線接頭是否過熱，

　　2)檢查接地線是否牢固，

　　3)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，

　　4)檢查各參數(運行電流、電壓)是否在允許范圍內，電流為額定值內，電壓為額定值的±5%。

　　5)每月對電機軸承加潤滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提前更換);

　　6)擰緊電機固定螺絲，

　　7)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表、浮球閥是否正常，

　　8)每周一次吸泥并進行水處理，

　　9)每半月檢查電機皮帶(必要時調整)，

　　10)每月至少一次清洗冷卻塔和填料，

　　11)每季對風輪除塵，

　　12)每年一次更換水系統，

　　13)清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。

　　14)檢查標識是否完好清晰。

　　15)清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。

　　執行人 ：專業空調冷卻水維保公司/維修組配合跟進